ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 сентября 2011 года  Дело N А47-7623/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Маликовой Э. М., Столярова А. А.

при ведении протокола судебного заседания, проведенного с использованием  систем видеоконференц-связи, помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества  «Оренбургстрой» (далее - общество «Оренбургстрой») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу № А47-7623/10 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Оренбурга - Чукарина Ю.В. (доверенность от 02.09.2011 № 86),

общества «Оренбургстрой» - Рябинский А.В. (доверенность от 20.04.2011), Дрововозов П.П. (доверенность от 01.09.2011).

Администрация г. Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу «Оренбургстрой» о взыскании 9 007 529 руб. 66 коп., составляющих арендную плату за пользование земельным участком за период с 01.01.2008 по 01.09.2010 в сумме 7 913 030 руб. 66 коп. и 1 094 499 руб. - пени за период с 01.01.2008 по 11.10.2010 (с учетом уточнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 18.03.2011 (судья Бабина О.Е., арбитражные заседатели Копцева О.М., Ивлева А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. Исковые требования администрации г. Оренбурга удовлетворены. С общества «Оренбургстрой» в пользу администрации г. Оренбурга взыскано 7 913 030 руб. 66 коп.  основной задолженности, 1 094 499 руб. пени.

В кассационной жалобе общество «Оренбургстрой» просит постановление суда  отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на выход  апелляционным судом за пределы заявленных требований и неправильное применение ст. 431, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что определение  судом апелляционной инстанции размера арендной платы за спорный земельный участок на основании отчета о рыночной оценке земельного участка противоречит условиям договора аренды и не соответствует предмету заявленных требований. По мнению заявителя, пункт 6 Порядка определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденный постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п, не подлежит применению к спорным правоотношениям. Однако поскольку администрация г. Оренбурга настаивала на расчете, произведенном на его основании, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований. Заявитель считает, что суд не вправе был самостоятельно определять порядок расчета арендной платы с учетом того, что истцом расчет задолженности не был обоснован ссылками на подлежащие применению нормативные акты. Заявитель также указывает на невозможность применения к спорным правоотношениям положений постановления Правительства Оренбургской области от 23.01.2007 № 12-П «Об утверждении порядка определения размера и условия  внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре  Оренбургской области - городе Оренбурге» и постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-П «Об утверждении порядка определения размера и условия  внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории  Оренбургской области».  В связи с этим заявитель полагает, что расчет арендной платы за спорный земельный участок должен производиться на основании отчета независимого оценщика только после внесения соответствующих изменений в договор аренды. Кроме того, заявитель указывает на действующий в настоящее время на территории Оренбургской области нормативный акт, регулирующий порядок определения размера арендной платы, - постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-П, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в порядке аналогичном установленному в договоре аренды земельного участка от 18.07.2007 № 7/л-95юр.

Как установлено судами, между администрацией г. Оренбурга (арендодатель) и обществом «Оренбургстрой» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 18.06.2007 № 7/л-95 юр, в соответствии с которым арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, площадью 80 847 кв. м, расположенный примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Транспортная, д. 7, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами, на срок до 01.04.2008.

Согласно кадастровому паспорту  земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184 находится в государственной собственности, кадастровая стоимость земельного участка составляет 248 409 683,73 руб. (по сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости 08.06.2007).

В соответствии с п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к настоящему договору расчету арендной платы. Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора аренды, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правого акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, после вступления в силу указанных правовых актов.

Как следует из расчета арендной платы, содержащемся в приложении к договору, ее размер определен сторонами на основании положений Методики расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной Постановлением Оренбургского городского совета от 10.11.2005 № 231 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением от 27.04.2006 № 73). Расчетом предусмотрено определение арендной платы исходя из средней кадастровой стоимости земельного участка - 2 837,38 руб.,  и ставки арендной платы 0,3%. В соответствии с указанным расчетом размер арендной платы за год составляет 688 156 руб. 73 коп.

Согласно п. 2.2 договора расчетным периодом по договору является квартал. Арендная палата вносится арендатором ежеквартально до истечения десятого числа первого месяца следующего квартала за предыдущий квартал.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что после окончания предусмотренного договором аренды срока общество продолжало использовать земельный участок в отсутствие возражений арендодателя.

Внесение платы за использование предоставленного в аренду земельного участка производилось обществом «Оренбургстрой» в размере согласованном сторонами при заключении договора. Из представленных обществом «Оренбургстрой»  платежных поручений, расчетов, произведенных истцом и ответчиком, а также их согласованных пояснений следует, что за период с 01.01.2008 по 01.10.2010 обществом  полностью внесена арендная плата в предусмотренном договором размере.

Администрация г. Оренбурга, ссылаясь на то, что обществом «Оренбургстрой» арендная плата за период с 01.01.2008 по 01.09.2010 внесена не в полном объеме, обратился в суд с требованием о взыскании 7 913 030, 66 руб. задолженности и 1094 499 руб. пени за период с 01.01.2008 по 01.09.2010.

Расчет задолженности по арендной плате произведен администрацией г. Оренбурга на основании постановления Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 № 231 «О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования «город Оренбург», постановления Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 № 414-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов», постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» и постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области».

При этом за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 размер задолженности  определен истцом с учетом внесенных ответчиком платежей за 2008 год в сумме 3 090 591, 34 руб. За период с 01.01.2009 по 31.12.2009, с учетом внесенных ответчиком платежей за 2009 год, в сумме 3 875 745, 76 руб. Названные  расчеты произведены истцом с применением формулы расчета годовой арендной платы, предусмотренной постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 № 231 «О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования «город Оренбург», исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв. м - 2905,4 1 руб. и ставки арендной платы за землю в зависимости от категории арендаторов (0,9 % до 01.04.2008 и 1,65% с 02.04.2008 до 31.12.2009).

Размер задолженности  за период с 01.01.2010 по 01.09.2010 определен истцом в сумме 1 634 850,28 руб. с учетом внесенных ответчиком платежей за 2010 год. Расчет произведен в соответствии с формулой, установленной п. 6 постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» и постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области», на основании кадастровой стоимости земельного участка - 248 409 683,75 руб. и ставки арендной платы - 1,65 %, установленной в зависимости от разрешенного использования земельного участка.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что администрацией г. Оренбурга не доказан размер задолженности, подлежащий взысканию, поскольку расчет арендной платы за спорный период произведен в соответствии с постановлением от 10.11.2005 № 231, которое решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-10147/2009 признано частично недействующим, а также с применением методики, утвержденной постановлением от 12.10.2009 № 530-п, которая не должна применяться к отношениям сторон.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, требования удовлетворил, указав при этом следующее.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с п.  1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст.  424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы за  2007 год произведен с использованием Методики расчета арендной платы на территории г. Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского горсовета от 10.11.2005 № 231 в редакции постановления от 27.04.2006 № 73. После 2007 года согласование сторонами размера арендной платы не производилось.

Суд апелляционной инстанции обоснованно поддержал вывод суда первой инстанции о том, что указанная методика не подлежит применению к правоотношениям сторон, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.05.2010 по другому делу № А47-10147/2009 постановление Оренбургского горсовета от 10.11.2005 № 231 в части слов пункта 2 постановления «а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством за использование земельных участков, право государственной собственности, на которые не разграничено в установленном порядке», пунктов 1, 2 приложения № 1 и в части пунктов 5.6 и 5.8 приложения № 2 признано не соответствующим пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», статье 15 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и недействующим в указанной части.

В силу ч. 5 ст. 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда.

Согласно абз. 2 ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 этого же Кодекса.

Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении Президиума от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание указанную позицию и исходя из принципа платности пользования землей в Российской Федерации (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), пришел к выводу о необходимости определения размера арендной платы за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании недействующим постановления Оренбургского горсовета от 10.11.2005 № 231 (в редакции постановления от 27.04.2006 № 73) на основании иных  нормативных актов, регулирующих порядок расчета  арендной платы на территории Оренбургской области.

С учетом целей предоставления спорного земельного участка - для строительства жилых домов и гаражей, суд апелляционной инстанции, руководствуясь  ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признал, что размер арендной платы подлежал определению на основании отчета независимого оценщика в соответствии с положениями постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-п «Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» - за 2008, 2009 годы, а с 01.01.2010 в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения  арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области».

Поскольку размер арендной платы, рассчитанный на основании указанных нормативных актов и с учетом рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2008, установленной обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертиз» в отчете об оценке  от 21.01.2011 № 007-56-11ю, превышает размер арендной платы, заявленный администрацией г. Оренбург при расчете задолженности по данному спору, и при этом администрация отказалась от уточнения требований в сторону увеличения суммы взыскиваемой задолженности,  суд апелляционной инстанции признал подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании 7 913 030 руб. 66 коп. заявленного администрацией г. Оренбурга основного долга по договору аренды от 18.07.2007.

Апелляционным судом на основании ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.1 договора аренды от 18.07.2007 также удовлетворены требования о взыскании 1 094 499 руб. пени, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на выход апелляционным судом за пределы заявленных требований в связи с применением нормативных актов, на которые истец в обоснование иска не ссылался, не принимаются. Учитывая предмет и основание иска - взыскание задолженности, возникшей в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды,  суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установил нормативные акты, подлежащие применению для правильного разрешения дела. При этом суд апелляционной инстанции обоснованно указал на регулируемый характер платы за пользование земельным участком и наличие в материалах дела доказательств, позволяющих определить надлежащий размер арендной платы по правилам подлежащих применению нормативных актов.

С учетом изложенного оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу № А47-7623/10 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества  «Оренбургстрой»  - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка