ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 марта 2006 г. N Ф08-0582/2006

Дело N А63-2934/2002-С4

[При квалификации возведенного строения как объекта недвижимости
необходимо исследовать вопрос о том, насколько прочно связан с земельным
участком реконструированный павильон, возможно ли его
перемещение без несоразмерного ущерба его назначению]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании от истца закрытого акционерного общества "Торгово-производственный центр "Кедр"", от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Славия-Юг", без участия ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, третьих лиц: администрации г. Ставрополя, муниципального унитарного предприятия "Зеленая палата", Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Славия-Юг" на решение от 02.09.05 и постановление апелляционной инстанции от 12.12.05  Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-2934/2002-С4, установил следующее.

ЗАО "Торгово-производственный центр "Кедр"" обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю и ООО "Славия-Юг" о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества на недвижимое имущество - магазин (литера А) площадью 60,4 кв. м, расположенный в г. Ставрополе по пр. Юности, 2.

Решением от 02.09.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.12.05, иск удовлетворен. Судебные инстанции исходили из того, что спорный объект недвижимости возведен обществом на земельном участке, не отведенном под строительство в установленном законом порядке. На дату государственной регистрации права собственности общества на магазин признана недействительной государственная регистрация договора аренды земельного участка от 25.09.2000 N 142, подтверждающего право пользования земельным участком, на котором общество произвело строительство. Договор аренды от 25.09.200 N 142, заключенный администрацией г. Ставрополя и ООО "Славия-Юг", ограничивал права и законные интересы ЗАО "Торгово-производственный центр "Кедр"".

В кассационной жалобе ООО "Славия-Юг" просит отменить состоявшиеся судебные акты и прекратить производство по делу. Жалоба обоснована следующим: - спорное сооружение не является самовольной постройкой, поскольку на момент осуществления строительно-монтажных работ общество получило все необходимые разрешительные документы; - вывод суда о заинтересованности ЗАО "Торгово-производственный центр "Кедр"" в оспаривании государственной регистрации права собственности ООО "Славия-Юг" на объект недвижимости является преждевременным. Так, представленное истцом дополнительное соглашение от 16.05.05 к договору аренды земельного участка от 13.09.99 N 704 о продлении срока аренды является недействительным (ничтожным), поскольку заключено во время действия запретительного судебного акта определения Арбитражного суда Ставропольского края от 01.04.05 по делу N А63-3300/2005-4 о запрете администрации г. Ставрополя заключать договоры аренды спорного земельного участка. ООО "Славия-Юг" заявило ходатайство о приостановлении рассмотрения настоящего дело до вынесения судебного акта по делу N А63-13533/2005-С4 об оспаривании дополнительного соглашения от 16.05.05 к договору аренды земельного участка от  13.09.99. В отзыве на кассационную жалобу администрация города Ставрополя квалифицирует торговый павильон как движимое имущество, регистрация которого не предусмотрена законодательством, считает ЗАО ТПЦ "Кедр" заинтересованным лицом и просит оставить судебные акты в силе.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 17.00 09.03.06. Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению. При рассмотрении дела суд установил следующее. Постановлением главы города Ставрополя от 18.08.98 N 2881 ООО "Славия -Юг" предоставлен земельный участок площадью 30 кв. м под установку торгового павильона и с ним заключен договор аренды сроком на 2 года. Постановлением главы г. Ставрополя от 18.05.99 N 2182 перераспределены предоставленные землепользователям земельные участки по проспекту Кулакова, 27/2 в квартале 420. При этом ООО "Юность" (правопредшественник ЗАО "Кедр") предоставлен земельный участок площадью 529,74 кв. м. Кроме того, указанным актом прирезан ООО "Юность" земельный участок общей площадью 1 660 кв. м, из которых участок площадью 160 кв. м предоставлен в краткосрочную аренду сроком на 3 года под проектирование и строительство офисных помещений к магазину "Юность". Оставшаяся часть предоставленного земельного участка площадью 1 500 кв. м передана ООО "Юность" в краткосрочную аренду под проектирование и организацию благоустройства сроком на один год.

Однако в нарушение данного постановления 13.09.99 администрация г. Ставрополя и ЗАО "Кедр" заключили договор аренды N  704, согласно которому ответчик получил земельный участок общей площадью 1 660 кв. м предназначенный под проектирование и строительство офисных помещений. Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции 18.11.99, номер регистрации 26-01/12-15/1999-217.

Дополнительным соглашением от 26.12.01 к договору аренды администрация г. Ставрополя в целях приведения договора в соответствие с постановлением главы города Ставрополя от 18.05.99 предусмотрела в нем условие о том, что из общей площади арендуемого земельного участка  1660 кв. м под проектирование и организацию благоустройства предназначено 1500 кв. м. Этим же соглашением пролонгирован срок действия договора аренды от 13.09.99 N 704 на земельный участок общей площадью  1 660 кв. м до 18.05.05. Дополнительное соглашение от 26.12.01 зарегистрировано в учреждении юстиции 04.01.02.

Постановлением главы г. Ставрополя от 10.08.2000 N 3016 обществу прирезан земельный участок для реконструкции торгового павильона по проспекту Юности, 2 в квартале 420 площадью 30 кв. м с предоставлением земельного участка в аренду на новый срок. Администрация и общество 25.09.2000 заключили договор аренды земельного участка площадью 60 кв. м, расположенного по проспекту Юности, 2 квартал 420 сроком на 5 лет.

Земельный участок, предоставленный обществу по договору от  25.09.2000, расположен в границах земельного участка, предоставленного ЗАО "Кедр" по договору аренды от 13.09.99 N 704. Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ставропольского края от 05.11.02 по делу N А63-2728/2000-С4 признано недействительным постановление главы г. Ставрополя от 10.08.2000 N 3016 "О прирезке обществу с ограниченной ответственностью "Славия-Юг" земельного участка для реконструкции торгового павильона по проспекту Юности, 2 в квартале 420 с предоставлением земельного участка в аренду на новый срок".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.07.01 по делу N А63-856/2001-С4 признана недействительной государственная регистрация договора аренды земельного участка от 25.09.2000 N 142. Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от  04.06.02 по делу N 63-36/2002-С1 обществу отказано в признании недействительным дополнительного соглашения от 26.12.01 к договору аренды земельного участка от 13.09.99 N 704. Договор аренды земельного участка от 25.09.2000 N 142, заключенный обществом с администрацией, признан ничтожной сделкой.

Однако в период действия договора аренды администрации с обществом, ООО "Славия-Юг" выдано разрешение от 22.10.2000 на выполнение всех видов строительно-монтажных работ по монтажу легких конструкций при реконструкции существующего торгового павильона. Постановлением главы администрации города Ставрополя от 10.01.01 утвержден акт приемки в эксплуатацию торгового павильона. Право собственности ООО "Славия-Юг" на магазин (литера А) площадью 60,4 кв. м, расположенный в г. Ставрополе по пр. Юности, 2, зарегистрировано в учреждении юстиции 16.07.02.

Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на то, что спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, не отведенном под строительство в установленном порядке, и фактически здание магазина относится к категории самовольных построек. Таким образом, суд считает реконструированный павильон объектом недвижимости. В зависимости от надлежащей квалификации торгового павильона как движимого или недвижимого имущества зависит право ответчика на возмещение убытков в связи с необходимостью сноса реконструированного торгового павильона. Поскольку выполнение работ по реконструкции павильона производилось по разрешению администрации города, в период действия ее постановления о закреплении земельного участка за обществом  в целях реконструкции расположенного на нем магазина, при оценке возведенного строения как объекта движимого имущества отсутствуют основания для применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае действия ответчика являются правомерными и у него возникает право на предъявление убытков к администрации города.

При квалификации возведенного строения как объекта недвижимости в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исследовать вопрос о том, насколько прочно связан с земельным участком реконструированный павильон, возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению. Заключение по данным вопросам может быть истребовано от специализированного муниципального учреждения администрации города. Если суд придет к выводу, что павильон приобрел свойства недвижимого объекта, необходимо дать оценку действиям администрации об утверждении акта приемки его в эксплуатацию с целью выяснения наличия ее волеизъявления на изменение целевого назначения земельного участка с учетом построенного объекта.

Срок договора аренды от 13.09.99 N 704 на земельный участок площадью 1600 кв. м закончен 18.05.05. В материалы дела предоставлено дополнительное соглашение от 16.05.05 к договору аренды от 13.09.99 N 704, по условиям которого срок действия договора продлен до 17.05.08. Поскольку определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.04.05 по делу N А63-3300/05-С4 приняты обеспечительные меры, предусматривающие запрет на заключение договора аренды спорного земельного участка, дополнительное соглашение к договору аренды от 16.05.05, заключенное в период действия данной обеспечительной меры, является недействительным.

Оценивая продолжительные судебные споры по данному делу, кассационная инстанция считает необходимым также отметить следующее. Из материалов дела видно, что судебный спор между ООО "Славия-Юг" и ЗАО "Кедр" возник по причине ошибочных действий администрации города Ставрополя по отводу земельных участков участникам спора и выдаче ею разрешений ответчику на производство строительных работ. Об этом свидетельствует и письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом от 21.03.05 N 06-575-15. В судебном заседании кассационной инстанции установлено, что спорный земельный участок площадью 30 кв. м. расположен на границе земельного участка площадью 1600 кв. м, выделенного ЗАО "Кедр", и находится в той его части, которая предназначена не для строительства, а для благоустройства территории. При рассмотрении кассационной жалобы истец не доказал, каким образом нарушены его интересы при предоставлении ему земельного участка столь значительной площади, закреплением земельного участка площадью 30 кв. м за ответчиком. В связи с этим, учитывая окончание срока действия договора с ЗАО "Кедр", при продлении срока действия данного договора администрация как собственник земельного участка вправе разрешить возникший конфликт путем закрепления дополнительных 30 кв. м земельного участка за ООО "Славия-Юг".

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.09.05 и постановление апелляционной инстанции от 12.12.05 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-2934/2002-С4 отменить. Передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.