ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 января 2005 года Дело N А56-25483/04


[Залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, а залогодателем представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, кроме того, суд не дал оценки тому обстоятельству, что по условиям кредитного договора кредит
подлежал направлению на реконструкцию здания, являющегося предметом залога]

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Изотовой С.В., судей: Афанасьева С.В. и Кирилловой И.И., при участии: от ОАО "Банк "Санкт-Петербург" Зайцевой Л.Б. (доверенность от 11.01.2005), от НОУ "Юридический институт" Киреева Д.А. (доверенность от 10.01.2005), Скворцова-Савельева И.А. (доверенность от 25.11.2004), рассмотрев 13.01.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения "Юридический институт" на решение от 23.08.2004 (судья Жиляева Е.В.) и постановление апелляционной инстанции от 03.11.2004 (судьи: Гайсановская Е.В., Кожемякина Е.В., Сергиенко А.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-25483/04, установил:

Открытое акционерное общество "Банк "Санкт-Петербург" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд город Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к негосударственному образовательному учреждению "Юридический институт" (далее - Институт) о взыскании 5299999 руб. 12 коп. задолженности по кредитному договору от 11.12.2001 N 78/01, 1677779 руб. 17 коп. процентов за пользование денежными средствами, 525616 руб. 64 коп. пеней и 108786 руб. 76 коп. пеней по процентам путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Решением от 23.08.2004 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.11.2004 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Институт просит решение и постановление апелляционной инстанции изменить, исключив из перечня имущества, на которое обращено взыскание, нежилое строение, а также изменить начальную стоимость имущества. Податель жалобы ссылается на то, что суд не отложил рассмотрение дела, тем самым лишив ответчика возможности представить дополнительные доказательства; выводы суда не соответствуют материалам дела.

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, указывая на несостоятельность содержащихся в ней доводов.

В судебном заседании представители Института поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, указав также, что в связи с наличием соглашения о рассмотрении дела в третейском суде спор неподведомствен арбитражному суду. Представитель Банка против удовлетворения кассационной жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Банком (кредитор) и Институтом (заемщик) 11.12.2001 заключен кредитный договор N 78/01, в соответствии с которым Банк обязался предоставить Институту кредиты в рамках кредитной линии 10000000 руб. на срок до 08.12.2003 под 28 процентов годовых, а Институт - возвратить указанные кредиты в сроки, установленные пунктом 3.2 кредитного договора с учетом дополнительного соглашения от 24.04.2003.

В обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита и по уплате процентов за пользование им между кредитором и заемщиком заключен договор об ипотеке от 17.12.2001, согласно условиям которого предметом залога является нежилое строение (бывший детский сад N 31) площадью 1068,5 кв.м, кадастровый номер 78:2115:1:1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, В.О., ул.Гаванская, д.3, литера А, и земельный участок площадью 4046 кв.м, кадастровый номер 78:2115:1, расположенный по указанному выше адресу.

В пунктах 4.2 и 4.4 договора об ипотеке стороны определили стоимость земельного участка в 2500000 руб., нежилого строения - в 11800000 руб. Указанный договор зарегистрирован государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) 20.12.2001, номер регистрации 78-01-271/2001-417.1; 12.02.2002 произведена регистрация ипотеки.

Факт предоставления кредита подтверждается материалами дела и заемщиком ни в первой, ни в апелляционной инстанциях не оспаривался.

Документов, подтверждающих иной размер задолженности, нежели указанный в расчете истца, ответчик ни в первую, ни в апелляционную инстанцию не представил. Не представлены также документы и в обоснование доводов кассационной жалобы.

Поскольку ответчик обязательства по возврату кредита и уплате процентов не выполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Взыскание задолженности по кредитному договору произведено судом на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При обращении взыскания на заложенное имущество суд руководствовался требованиями статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или его соответствующей части.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В статье 51 названного Закона предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка либо отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

При таких обстоятельствах суд обоснованно обратил взыскание как на земельный участок, так и находящееся на нем нежилое строение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд руководствовался положениями пунктов 4.2 и 4.4 договора, содержащими оценку предмета ипотеки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. Согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.

Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд необоснованно не принял в качестве доказательства отчет закрытого акционерного общества "Руст" от 31.05.2004. Кроме того, суд не дал оценки тому обстоятельству, что по условиям кредитного договора кредит подлежал направлению на реконструкцию здания, являющегося предметом залога.

Указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Таким образом, если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В связи с этим обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В то же время суд кассационной инстанции считает несостоятельным довод подателя жалобы о том, что суд должен прекратить производство по делу в связи с наличием соглашения о рассмотрении спора в третейском суде. В соответствии пунктом 5 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде не заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде. Как следует из материалов дела и подтверждено в суде кассационной инстанции представителями Института, такие возражения в суде первой инстанции ими не заявлялись.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение от 23.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 03.11.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-25483/04 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Текст документа сверен по: