ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 февраля 2009 года Дело N А32-15920/2008-15/188

15АП-8436/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2009 года Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2009 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Тимченко О.Х. судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной при ведении протокола судебного заседания судьей Тимченко О.Х. при участии: от заявителя: Александровой Т.В.доверенность от 02.06.2008 г. от заинтересованного лица: представитель не явился рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.10.2008 г. по делу N А32-15920/2008-15/188 по заявлению закрытого акционерного общества "Строй Интернейшнл" к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю об оспаривании действий, принятое в составе судьи Коняхиной Е.И.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Строй Интернейшнл» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) по регистрации обременения (ипотека в силу закона) в отношении принадлежащих обществу на праве собственности квартир NN10, 11, 12, 53, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая/ул. Октябрьская, д. 30/76 и обязании регистрационную службу выдать обществу свидетельства о праве собственности на указанные квартиры.

В обоснование доводов общество указало, что регистрационная служба не имела права регистрировать право собственности на квартиры с обременением в виде ипотеки в силу закона, так как действующим законодательством не предусмотрено обременение права собственности застройщика на помещения, строительство которых осуществлялось застройщиком за счет собственных денежных средств.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2008 г. признаны незаконными действия Управления ФРС по Краснодарскому краю по регистрации обременения (ипотеки в силу закона) в отношении принадлежащих ЗАО «Строй Интернейшнл» на праве собственности квартир N 10,11,12,53,расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая/ул. Октябрьская, д. 30/76.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЗАО «Строй Интернейшнл» является застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая/ул. Октябрьская, д. 30/76. Строительство дома осуществлялось с привлечением денежных средств физических и юридических лиц. Для этих целей общество и участники долевого строительства заключили договоры (лист дела 57-124) .На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию NRU 23306000-407-в от 28.02.2008, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, указанный жилой дом введен в эксплуатацию.(лист дела 31)

Общество обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права за собой права собственности на квартиры NN10, 11, 12, 53 в доме 30/76 по ул. Гимназической/ул. Октябрьской в городе Краснодаре, поскольку указанные квартиры построены за счет собственных средств.

Регистрационной службой осуществлена государственная регистрация права собственности на вышеперечисленные квартиры с ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона.

Обществом подано в регистрационную службу заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на квартиры без ограничений (обременении) права. Регистрационная служба, сославшись на пункт 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) отказала в этом.

Общество обжаловало отказ в порядке предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обеспечением исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, с момента государственной регистрации договора, у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В Законе о долевом строительстве нет упоминания о праве собственности застройщика на законченный строительством объект, о регистрации этого права, об обременении этого права законной ипотекой.

О сохранении ипотеки по окончании строительства указано в Законе Об ипотеке. Статья 76 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102 «Об ипотеке», регулирующая ипотеку строящихся жилых домов и устанавливающая, что при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства, содержит также правило, в силу которого по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Аналогичная позиция при ипотеке не завершенного строительством нежилого дома высказана и в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года N 90: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание, возведенное в результате завершения строительства.

Что касается регистрации права собственности на законченный строительством объект-многоквартирный жилой дом за застройщиком, то такая регистрация не может быть осуществлена регистрирующим органом, поскольку из договора о долевом участии в строительстве следует, что первичное право собственности возникает не у застройщика, а у лица, с которым он заключил договор. Наличие такой регистрации противоречило бы самой сути отношений по договору долевого участия, поскольку у дольщика возникает право собственности непосредственно из участия в строительстве ( п.1 ст. 218,ст.219 ГК РФ), а не на основании сделки отчуждения.

Таким образом, регистрация права собственности или иного вещного права застройщика на построенный многоквартирный жилой дом с участием дольщиков, не может быть осуществлена. Однако, застройщик может вкладывать в строительство и собственные денежные средства, следовательно он будет являться собственником тех помещений, на которые договоры долевого участия не заключались. При регистрации застройщиком права собственности на такие объекты, помимо Закона Об ипотеке, законодатель в ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве предусмотрел, что при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Следовательно, те из названных помещений, право собственности, на которые будет зарегистрировано за застройщиком, будут находиться в ипотеке.

Бесспорно, застройщик является собственником тех помещений в построенном здании, которые не были объектом договоров участия в долевом строительстве и не подлежат передаче участникам долевого строительства, так как эти помещения он строил для себя. Однако, указанная норма (ч. 3 ст. 13 Закона N 214) состоит в обеспечении исполнения обязательств застройщика перед дольщиками путем обращения взыскания на имущество, принадлежащее застройщику, в случае ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками.

Пунктами 1, 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. По смыслу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

Обществом не представлено в материалы дела доказательств (акта передачи объектов долевого) исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Наличие только одного акта ввода объекта в эксплуатацию недостаточно для вывода об исполнении обязательств застройщиком, перед дольщиками.

Поскольку, при обращении с заявлением о регистрации права собственности по построенные за собственные денежные средства квартиры, общество не представило регистрирующему органу доказательств исполнения обязательств перед дольщиками, регистрация права собственности ЗАО «Строй Интернейшнл» на квартиры, построенные за счет собственных средств и принадлежащие ему на права собственности с обременением( ипотекой) является правомерной.

Суд апелляционной инстанции считает, что отмена обременений объектов недвижимости застройщика возможно только после исполнения обязательств перед дольщиками.( ст. 352 ГК РФ)

Довод общества о том, что в залоге могут находиться только те квартиры, для строительства которых привлечены денежные средства дольщиков, противоречит смыслу п. 3 ст. 13 Закона N 214.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2008 г. надлежит отменить, в удовлетворении заявления ЗАО «Строй Интернейшнл» отказать.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче апелляционной жалобы Управлению ФРС по Краснодарскому краю предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины, в связи с чем, с ЗАО «Строй Интернейшнл» подлежит взысканию в федеральный бюджет государственная пошлина в размере 1000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2008 г. по делу N А32-15920/2008-15/188 отменить.

В удовлетворении заявления ЗАО «Строй Интернейшнл» о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю по регистрации обременения (ипотека в силу закона) в отношении принадлежащих обществу на праве собственности квартир NN10, 11, 12, 53, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Гимназическая/ул. Октябрьская, д. 30/76 и обязании регистрационную службу выдать обществу свидетельства о праве собственности на указанные квартиры без обременений отказать. Взыскать с ЗАО «Строй Интернейшнл» в пользу федерального бюджета государственную пошлины в размере 1000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка