Протокол N 9
заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде РФ 8 февраля 2010 года

Заседание секции проводилось по поручению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

На заседании гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации был рассмотрен ряд вопросов, возникающих в практике применения и толкования судами норм статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В частности, обсуждались следующие вопросы:

1) переходит ли в случае отчуждения здания (сооружения) к покупателю одновременно с передачей права собственности на него принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если приобретатель не является субъектом, которому земельный участок в соответствии со статьей 20 ЗК РФ может быть предоставлен на таком праве?

2) какова правовая природа платы за пользование земельным участком в рассматриваемом случае, и кто является лицом, обязанным вносить соответствующую плату? В случае взыскания платы за пользование земельным участком в виде неосновательного обогащения по правилам главы 60 ГК РФ, на основании какого критерия должен быть определен размер такой платы: исходя из размера арендной платы или ставки земельного налога?

3) в случае заключения впоследствии покупателем здания (сооружения) договора купли-продажи земельного участка, на котором это здание (сооружение) находится, с какого момента прекращается его обязанность по внесению платы за пользование земельным участком?

Присутствовали:

1. Абова Т.Е.

2. Андреев В.К.

3. Белых В.С.

4. Большова А.К.

5. Витрянский В.В.

6. Козырь О.М.

7. Лебедев К.К.

8. Маковская А. А.

9. Маковский А.Л.

10. Сарбаш С.В.

11. Телюкина М.В.

Представители СМИ:

Лещенко А.И. - журнал "Закон"

Зубарева С.А. - газета "Экономика и Жизнь"

Судьи Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:

Борисова Е.Е., Дедов Д.И., Осипова Н.В., Полубенина И.И.

Сотрудники Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:

Бевзенко Р.С, Гребенников В.Л., Дамбаров С.Д., Деменькова Е.В., Дроздов И.А., Ерохова М.А., Костюк В.Д., Поветкина Е.Л., Сафонов В.В., Тихонов А.А., Церковников М.А.

Иные лица:

Ахмадгазизов И.С. - Десятый арбитражный апелляционный суд, помощник судьи;

Солдатенков В.В. - к.ю.н., факультет экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации;

Петренко М.В. - факультет экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации.

Заседание секции открыл её руководитель Витрянский В.В., предложив участникам заседания приступить к обсуждению поставленных вопросов.

В обсуждении приняли участие:

Абова Т.Е., Андреев В.К., Белых B.C., Большова А.К., Витрянский В.В., Маковская А.А., Маковский А.Л., Сарбаш С.В., Солдатенков В.В., Телюкина М.В.

Во вступительном слове докладчик (Маковская А.А. - судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации) обратила внимание на то, что проблема, связанная с переходом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок при отчуждении здания (строения, сооружения) находящегося на этом участке, возникла с принятием Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В ст.20 ЗК РФ установлен ограниченный круг лиц, которым земельный участок может предоставляться на праве (постоянного) бессрочного пользования. При применении указанной нормы в судебной практике возник вопрос о возможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок при отчуждении здания (строения, сооружения) в том случае, если приобретатель здания (строения, сооружения) не отнесен законом к лицам, которым может предоставляться право постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 было дано разъяснение, что право постоянного (бессрочного) пользования переходит к покупателю здания (строения, сооружения) независимо от того, является приобретатель тем лицом, которому в соответствии со статьей 20 ЗК РФ может земельный участок предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования либо нет.

Однако, после принятия Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления N 54 от 23.07.2009 проблема перехода права постоянного (бессрочного) пользования приобрела иной характер, а именно, указанным постановлением Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что плательщиками налога на землю в соответствии со ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования в постановлении указано, что плательщиком налога на землю являются лица, за которыми право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в реестре, либо это лица, у которых право постоянного (бессрочного) пользования возникло до введения в действие Закона о государственной регистрации.

После этого возникла проблема, связанная с разрешением тех вопросов, которые обозначены в справке.

В ходе обсуждения были высказаны следующие позиции.

Солдатенков В.В. (кандидат юридических наук, Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, факультет экономики недвижимости) выразил уверенность в том, что право постоянного (бессрочного) пользования не может переходить вслед за отчуждаемым зданием (строением, сооружением). По его мнению, право постоянного (бессрочного) пользования возникает на основании акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, названное право персонифицировано и подлежит прекращению при совершении сделки в отношении объекта недвижимости, находящемся на соответствующем земельном участке. Кроме того, при отчуждении объекта недвижимости его собственником третьему лицу, последнее приобретает не право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, а лишь право на проведение землеустроительных работ в целях выделения соответствующего земельного участка. При этом пользование территорией, на которой расположен объект недвижимого имущества, носит законный характер. Однако речь может идти именно о пользовании территорией, но не о переходе каких-либо прав на земельный участок. Решать же узкие налоговые вопросы путем широкого судебного толкования норм Земельного кодекса, по мнению Солдатенкова В.В., было бы неверно.

Применение иного подхода, допускающего переход права постоянного (бессрочного) пользования к приобретателю объекта недвижимости, по мнению Солдатенкова В.В., противоречит ЗК Российской Федерации, который прямо установил запрет на совершение каких-либо сделок в отношении земельного участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, последовательная реализация указанного подхода может привести к ущемлению интересов собственника земельного участка, который лишается права на получение дохода от реализации права на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости, находящегося на таком земельном участке.

Андреев В.К. (доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Российской Академии правосудия) в своем выступлении поддержал иную позицию, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования переходит к приобретателю здания (строения, сооружения), находящегося на соответствующем земельном участке. Кроме того, по мнению Андреева В.К., переход права постоянного (бессрочного) пользования должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что же касается платежей за пользование земельным участком, то субъект права постоянного (бессрочного) пользования платит только земельный налог. Об этом прямо говорит ст.388 НК Российской Федерации. Поскольку переход права постоянного (бессрочного) пользования должен быть зарегистрирован, то и приобретатель объекта недвижимого имущества, находящегося на соответствующем земельном участке, должен признаваться плательщиком земельного налога, а не лицом, обязанным уплатить неосновательное обогащение.

Белых B.C. (доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой предпринимательского права Уральской государственной юридической академии) также поддержал позицию о возможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок при отчуждении здания (строения, сооружения), находящегося на данном земельном участке. При этом то обстоятельство, что приобретатель недвижимости не отнесен к субъектам, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, не исключает возможности перехода к нему этого вещного права в соответствии со статьями 552 ГК Российской Федерации и 35 ЗК Российской Федерации в связи с приобретением находящихся на таком участке объектов недвижимого имущества. Норма статьи 20 ЗК Российской Федерации, определяя круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование по решению органов государственной власти и местного самоуправления, не подлежат применению в тех случаях, когда это вещное право на землю переходит в силу закона. Приобретение этого права в силу закона лицами, не названными в статье 20 ЗК Российской Федерации, возлагает на них обязанность до установленной законом даты выкупить земельный участок в собственность или заключить договор аренды в отношении этого участка.

Что касается государственной регистрации перехода права постоянного (бессрочного) пользования, то покупатель недвижимости становится субъектом права на земельный участок независимо от факта государственной регистрации. При этом переход права на землю носит производный характер по отношению к праву собственности на объект недвижимости, следовательно, отдельная государственная регистрация не требуется.

Поскольку приобретатель недвижимости становится субъектом права постоянного (бессрочного) пользования на землю независимо от того, зарегистрировано это право или нет, он обязан уплачивать земельный налог по утвержденным ставкам. А взыскание с него неосновательного обогащения, размер которого определяется, исходя из базовых ставок арендной платы за пользование землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности недопустимо.

Белых B.C. также отметил, что отсутствие государственной регистрации перехода права постоянного (бессрочного) пользования в конкретном случае позволяет рассматривать нового собственника недвижимости в качестве плательщика земельного налога. Поэтому, руководствуясь принципом платности использования земли, правомерно взыскивать с приобретателя недвижимости в пользу собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) земельного участка неосновательное обогащение, рассчитываемое именно по ставкам земельного налога.

У покупателя не может возникнуть обязанности по уплате арендных платежей, если прежнему собственнику недвижимости земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования.

По существу третьего вопроса, изложенного в справке, Белых B.C. высказал позицию, согласно которой сам по себе факт заключения договора купли-продажи земельного участка не освобождает покупателя от обязанности оплачивать собственнику земельного участка платежи за пользование таким участком в соответствии с нормами об обязательствах из неосновательного обогащения, поскольку до государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок по договору купли-продажи покупатель земельного участка не может считаться законным землепользователем, а потому должен возмещать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженной платы за пользование участком.

Сарбаш С.В. (доктор юридических наук, профессор Российской школы частного права, судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации) предложил весьма новаторский подход к толкованию ЗК Российской Федерации. В частности, было предложено при анализе положений ст.552 ГК Российской Федерации и ст.35 ЗК Российской Федерации использовать аналогию субъектов права постоянного (бессрочного) пользования с субъектами права хозяйственного ведения. Возможность такой аналогии Сарбаш С.В. обосновал следующими аргументами:

1) обе группы субъектов (и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования и субъекты права хозяйственного ведения) - это субъекты ограниченного вещного права. Более того, субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, названные в ст.20 ЗК Российской Федерации, так же как субъекты права хозяйственного ведения - это субъекты с "усеченной" гражданской правоспособностью;

2) закон не устанавливает запрета на совершение сделок такими субъектами с иными участниками гражданского оборота, в том числе с теми, которые имеют или могут иметь право собственности на те или иные вещи. Более того, реализация субъектом права хозяйственного ведения своей продукции иному лицу влечет возникновение у приобретателя именно права собственности, а не иного ограниченного вещного права. Следовательно, указанные лица в силу своего статуса и юридического режима распоряжаются чужой собственностью.

Таким образом, используя приведенную аналогию, Сарбаш С.В. делает вывод о том, что в случае отчуждения здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, к приобретателю переходит и право собственности на здание, и право собственности на земельный участок. Такой подход позволил бы полностью снять проблемы, связанные не только с государственной регистрацией перехода вещного права на земельный участок, но и проблемы, связанные с налогообложением.

Однако, по признанию самого Сарбаша С.В., данный подход является весьма радикальным и не свободен от некоторых недостатков.

Абова Т.Е. (доктор юридических наук, профессор, Руководитель Центра цивилистических исследований Института государства и права Российской академии наук) в своем выступлении высказала позицию, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования не переходит и не может перейти к приобретателю здания (строения, сооружения). У приобретателя недвижимости возникает обязанность переоформить указанное право на право аренды либо выкупить земельный участок. Что же касается платежей за пользование земельным участком, то коль скоро право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к приобретателю недвижимости, земельный налог должен уплачивать продавец здания, так как именно он остается субъектом права постоянного (бессрочного) пользования. Приобретатель объекта недвижимости может стать плательщиком земельного налога либо арендной платы только после соответствующего оформления прав на земельный участок. До этого момента приобретатель объекта недвижимости обязан уплачивать неосновательное обогащение за пользование земельным участком.

Аналогичная точка зрения была высказана Телюкиной М.В. (доктор юридических наук, старший научный сотрудник сектора гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Института государства и права Российской академии наук).

Согласившись с подходом, высказанным Абовой Т.Е., Большова А.К. (Председатель Арбитражного суда г.Москвы в отставке. Заслуженный юрист Российской Федерации, Председатель коллегии посредников по проведению примирительных процедур при Торгово-промышленной палате Российской Федерации) заметила, что круг лиц, которым земельный участок может принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, строго ограничен ст.20 ЗК Российской Федерации. Следовательно, иным лицам указанное право принадлежать не может, а значит, исключена возможность перехода права постоянного (бессрочного) пользования.

Принявший участие в дискуссии Маковский А.Л. (доктор юридических наук, профессор, первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации), обратил внимание присутствующих на различную природу права постоянного (бессрочного) пользования, которое закреплено в действующем ЗК Российской Федерации, субъектами которого может быть лишь ограниченный круг лиц, и на права постоянного (бессрочного) пользования, которое сегодня принадлежит большинству субъектов гражданского оборота. По мнению Маковского А.Л., это по сути своей различные права. То право постоянного (бессрочного) пользования, которое имеют юридические лица, не названные в ст.20 ЗК Российской Федерации - это всего лишь законное основание иметь земельный участок до тех пор, пока указанные субъекты не "превратят" это право в право собственности или аренду. Более того, попытка сравнивать, и тем более, отождествлять эти права ошибочна.

Подводя итоги заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации, руководитель секции Витрянский В.В. (доктор юридических наук, профессор, заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации), напомнил участникам дискуссии о том, что позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженная в постановлении от 24 марта 2005 N 11, вырабатывалась два года, является взвешенной и последовательной. Подход, в соответствии с которым право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к приобретателю объекта недвижимости также широко обсуждался в 2003-2004 годах и был отвергнут, как регрессивный и препятствующий обороту недвижимости.

Таким образом, следует признать, что сегодня право постоянного бессрочного пользования переходит к приобретателю объекта недвижимости и считается перешедшим в силу Закона с момента государственной регистрации покупателем права собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи.

По результатам проведенного заседания гражданско-правовой секцией Научно-консультативного совета при Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации выработаны следующие рекомендации:

1. В случае отчуждения здания (сооружения) к покупателю одновременно с передачей права собственности на него переходит принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже в том случае, если приобретатель не является субъектом, которому земельный участок в соответствии со статьей 20 ЗК РФ может быть предоставлен на таком праве.

2. Следует признать, что исключительно в целях налогообложения, лицо должно признаваться плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации вещного права на земельный участок. При этом с позиций гражданско-правовых отношений, переход права постоянного (бессрочного) пользования считается состоявшимся с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный объект недвижимого имущества.

3. Рекомендации не выработаны.

Руководитель
гражданско-правовой секции
Научно-консультативного совета
В.В.Витрянский

Ответственный секретарь Совета
А.В.Ёрш

Справка по отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с толкованием и применением статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации