СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ
МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

РЕШЕНИЕ

от 6 августа 2001 года


[О признании противоречащим федеральному законодательству
Закона города Москвы от 16.06.99 N 24-62 "Об особенностях приватизации
жилых помещений в квартирах коммунального заселения]

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Курциньш С.Э., с участием прокурора Гнусенко О.Г., при секретаре Полищук Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-312/2001 по заявлению Прокурора города Москвы о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.99 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения",

установила:

Прокурор г.Москвы обратился в суд с заявлением о признании противоречащим федеральному законодательству Закона города Москвы от 16.06.99 N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения".

Прокурор Гнусенко О.Г. в судебном заседании требования поддержала. Просила признать Закон города Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" противоречащим федеральному законодательству, указывая на то, что Федеральный закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не содержит особенностей приватизации квартир коммунального заселения, следовательно, установление таких особенностей в законе субъекта будет противоречить федеральному законодательству.

Представители Московской городской Думы Филиппов П.А. и Короткова Д.Э. в судебном заседании требования прокурора не признали.

Представитель Мэра Москвы Рослова О.В. с требованиями Прокурора г.Москвы не согласилась.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего удовлетворить заявление в полном объеме, судебная коллегия приходит к выводу, что заявление обосновано и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.13 ГК Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В силу ст.76 ГК Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам ведения Российской Федерации и по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В случае противоречия между федеральным законом и иными актами, изданными в Российской Федерации, действует федеральный закон.

Московской городской Думой 16 июня 1999 года принят Закон города Москвы N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", в преамбуле которого устанавливается, что закон определяет особенности приватизации жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве и предоставленных гражданам по договору социального найма в квартирах коммунального заселения, а также меры по защите прав и интересов собственников и пользователей жилых помещений в этих квартирах.

Приватизация государственного и муниципального имущества - один из способов приобретения имущества в собственность.

Так, ст.217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации установлены Законом Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Статья 1 Закона Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона РФ от 23.12.92 N 4199-1; федеральных законов от 11.08.94 N 26-ФЗ, от 28.03.98 N 50-ФЗ, от 01.05.99 N 88-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ) устанавливает, что приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Закон города Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" устанавливает особенности приватизации квартир коммунального заселения, тогда как федеральный закон таких особенностей не установил, имеется лишь общий порядок приватизации жилищного фонда Российской Федерации.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.98 N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой В.А.Мостипанова указывается, что предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Таким образом, установление Законом города Москвы особенностей приватизации квартир коммунального заселения противоречит Закону Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

То обстоятельство, что Закон города Москвы N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" содержит положения, устанавливающие особенности приватизации квартир коммунального заселения и противоречащие федеральному законодательству, подтверждается содержанием его норм, которые взаимосвязаны друг с другом.

Частью 1 п.3 ст.6 Закона города Москвы предусматривается, что сделки, в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников и/или пользователей других жилых помещений данной квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску указанных лиц.

Часть 2 ст.6 устанавливает, что сделки с жилыми помещениями в квартирах коммунального заселения, приводящие к вселению в жилое помещение граждан, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску собственников и/или пользователей других жилых помещений в данной квартире коммунального заселения.

Основания к признанию сделок недействительными содержатся в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оснований к признанию сделки недействительной ввиду значительного ухудшения условий проживания собственников и/или пользователей других жилых помещений, вселения лиц, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается, Гражданский кодекс не содержит.

В силу п."о" ст.71 Конституции Российской Федерации и п.1 ст.3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Поскольку часть 1 п.3 ст.6 и часть 2 ст.6 Закона города Москвы содержит нормы, устанавливающие основания к признанию сделки с жилым помещением недействительной, не предусмотренные действующим федеральным законодательством, то такое установление в положениях закона субъекта Российской Федерации противоречит федеральному законодательству.

Часть 2 п.1 ст.2 в перечне не подлежащих приватизации жилых помещений устанавливает, что не подлежат приватизации жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для постоянного проживания. Данное положение противоречит ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", не предусматривающей такого исключения.

С доводами представителя Московской городской Думы о том, что федеральный закон устанавливает запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, а помещения, непригодные для проживания, также являются аварийными, следовательно, московский закон не содержит противоречий по отношению к федеральному законодательству, согласиться нельзя.

Так, основания к признанию жилых помещений аварийными содержатся в Положении, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 26.08.97 N 643 "О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г.Москве", в котором устанавливается следующее:

1.2. Жилые помещения (дома) признаются аварийными в случае, если их техническое состояние определяется как состояние крайней степени непригодности для проживания (грозит обрушением и представляет угрозу жизни для проживающих граждан) и соответствует методике определения аварийности строений, утвержденной Правительством Москвы.

Проведение обследования технического состояния жилых помещений (домов), а также признание их в крайней степени непригодными (аварийными) для проживания производится в порядке, определяемом Правительством Москвы на основании федерального жилищного законодательства и иных нормативных актов Правительства Российской Федерации, а также настоящим Положением.

2.1. Основанием признания жилых помещений (домов) аварийными является техническое состояние жилых помещений (домов), определяемое проектно-изыскательскими организациями, имеющими лицензию на проведение соответствующих работ, как состояние крайней степени непригодности для дальнейшего проживания (грозит обрушением и представляет угрозу жизни для проживающих граждан).

2.2. Основанием для рассмотрения вопроса на межведомственной комиссии о признании жилых помещений (домов) аварийными является акт обследования (заключение) технического состояния жилого помещения (дома) проектно-изыскательской организации, имеющей лицензию на проведение соответствующих работ.

Основания к отнесению жилых помещений к категории непригодных для проживания установлены приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 N 529 об утверждении "Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", в котором устанавливается следующее:

2.1. Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

2.2. К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

- каменные дома с физическим износом свыше 70%;

- деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

2.3. Независимо от условий по п.2.2 к непригодным для проживания относятся жилые дома:

а) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП П-60-75;

б) расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10-20 лет.

Примечание. Строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке согласно настоящему Положению;

д) при возникновении угрозы аварии (обрушения) здания в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

е) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;

ж) в случае невозможности организации обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

2.4. К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям следует относить:

а) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, запрещенных СНиП П-Л.1-71, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

б) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;

в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства по утвержденному настоящим Положением перечню (приложение 1);

г) жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают показателям по утвержденному настоящим Положением перечню (приложение 2);

д) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

2.5. Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, следует решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.).

Таким образом, круг оснований для признания квартир непригодными для проживания значительно шире, чем основания к признанию жилых помещений аварийными, следовательно, установление в ч.2 п.1 ст.2 Закона города Москвы запрета на приватизацию более широкого круга жилых помещений - квартир, непригодных для проживания, противоречит федеральному законодательству.

Ч.3 ст.4 в части указания на необходимость получения согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок с приватизированными жилыми помещениями в квартирах коммунального заселения, если в них проживают не полностью дееспособные лица, также противоречит гражданскому законодательству.

Гражданский кодекс содержит определение дееспособности граждан (ст.21 ГК РФ), понятие дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (ст.26 ГК РФ), понятие дееспособности малолетних (ст.28 ГК РФ), недееспособных граждан (ст.29 ГК РФ) и основания к ограничению дееспособности гражданина (ст.30 ГК РФ), гражданское законодательство не содержит понятия не полностью дееспособных, не предусматривает возможности ограничения указанной категории лиц в их правах.

П.2 ст.7 устанавливается, что город вправе реализовать преимущественное право покупки с целью расселения квартиры коммунального заселения в порядке, установленном законодательством города Москвы, при отказе собственников иных жилых помещений в квартире коммунального заселения от реализации преимущественного права покупки.

Часть 1 п.1 ст.250 ГК РФ устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Из приведенного положения следует, что преимущественное право покупки возникает лишь у остальных участников долевой собственности, иные покупатели относятся к посторонним лицам, у которых право на покупку доли возникает только в случае отказа остальных участников долевой собственности от реализации своего преимущественного права.

Суд не может согласиться с доводами представителя Московской городской Думы о том, что данная норма подразумевала, что у города право преимущественной покупки возникает только в случае, если город имеет долю в квартире коммунального заселения.

П.2 ст.7 предусматривает право города на преимущественное право покупки с целью расселения квартиры коммунального заселения. В указанном положении не содержится ссылки на то, что город имеет право на преимущественное право покупки только в случае, если он является участником общей собственности.

Из буквального толкования п.2 ст.7 следует, что продавец должен предложить приобрести долю иным участникам долевой собственности, затем городу, а лишь потом вправе продать постороннему лицу. Такой вывод подтверждается и содержанием п.4 ст.7, в котором указывается, что собственник жилого помещения в квартире коммунального заселения вправе продать принадлежащее ему жилое помещение и долю в праве общей собственности на места общего пользования квартиры коммунального заселения любому лицу, если предварительно он обратился к иным собственникам жилых помещений в этой квартире, перечисленным в части 1 и 2 настоящей статьи, с письменным предложением о покупке ими у него вышеназванного имущества.