АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2014 года Дело N А52-3140/2013

резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2014 года

в полном объеме решение изготовлено 11 марта 2014 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Жупановой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбаковой А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Флагман"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова

третьи лица: Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия

Государственное предприятие Псковской области "Бюро технической инвентаризации"

о признании недействительными торгов

при участии в судебном заседании:

от истца: Певгонен В.В. - представитель по доверенности от 14.10.2013, паспорт предъявлен;

от ответчика: Николаева И.В. - представитель по доверенности N23 от 17.05.2013, предъявлено удостоверение;

от Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия: Волова Н.И. - представитель по доверенности от 21.01.2014 N1, предъявлено удостоверение;

представитель ГП ПО "БТИ": не явился;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Старт-Капитал" (ОГРН 1076027002776), правопреемником которого является общество с ограниченной ответственностью "Флагман", место нахождения: 190068, г. Санкт-Петербург, ул.Садовая, д. 65, корп. А, кв. 7-Н, ОРГН 1137847380384 (далее истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пскова, место нахождения: 180004, г. Псков, ул.Я.Фабрициуса, д. 5а, ОГРН 1026000982809 (далее ответчик, Комитет) о признании недействительными торгов от 03 октября 2013 года по продаже объекта незавершенного строительства - здание Дома творчества молодежи, расположенного по адресу: город Псков, Завеличенская наб., д. 2, площадью 2406, 2 кв.м., кадастровый номер 60:27:090304:0083:У11610-А и земельного участка, площадью 12306 кв.м., кадастровый номер 60:27:090304:131.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия (Комитет по охране объектов культурного наследия) и Государственное предприятие Псковской области "Бюро технической инвентаризации" (далее БТИ).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Комитет в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании исковые требования не признает, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель Комитет по охране культурного наследия оставил решение вопроса на усмотрение суда.

БТИ о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещено, своего представителя в суд не направило, отзыв на иск не представило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен в отсутствии третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Комитет на основании решения Псковской городской Думы от 27.12.2012 N380 (в редакции решения от 17.07.2013 N652) опубликовал в газете "Псковские новости" и разместил 09 августа 2013 года на официальном сайте сообщение о продаже муниципального имущества на аукционе, форма подачи предложений о цене - открытая.

В пункте 9 указанного сообщения содержится следующая информация о продаваемом объекте: объект незавершенного строительства - здание Дома творчества молодежи, площадью 2406, 2 кв.м., с кадастровым номером 60:27:090304:0083:У11610-А (далее объект незавершенного строительства) и земельный участок, площадью 12306 кв.м., с кадастровым номером 60:27:090304:131 (далее земельный участок), расположенные по адресу: город Псков, Завеличенская наб., д. 2. Дополнительно указаны следующие сведения об объекте продажи: фундамент - железобетонный, техническое состояние - разрушение, отсутствуют все виды коммунальных услуг, объект обременений не имеет. Цена первоначального предложения 12320000 рублей, шаг аукциона 50000 рублей. Размер задатка - 1232000 рублей. Срок приема заявок с 12.08.2013 по 12.09.2013. Дата признания претендентов участниками торгов 18.09.2013. Дата и время проведения торгов - 03 октября 2013 года в 15 час. 00 мин.

Согласно журналу регистрации участников аукциона (т. 1 л.д. 23) для участия в торгах подали заявки два участника, в том числе и Общество. Все участники были допущены к участию в торгах.

Как следует из протокола об итогах аукциона N6 от 03 октября 2013 года (т. 1 л.д. 24), победителем аукциона был признан истец с ценой продажи 12320000 рублей (с учетом НДС).

07 октября 2013 года Общество обратилось в Государственный комитет Псковской области по культуре с заявлением (т. 1 л.д. 29) с запросом о предоставлении информации о том, находится ли земельный участок площадью 12306 кв.м., кадастровый номер 60:27:090304:131 в границах каких-либо объектов культурного наследия или в зонах их охраны, а также распространяются ли на данный земельный участок какие-либо запреты, ограничения, обременения в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ответу Государственного комитета Псковской области по культуре (т. 1 л.д. 30-31) земельный участок находится вне границ территории объектов культурного наследия, в зоне ценного природного ландшафта, также указано, что высотные параметры строительства нового объекта недвижимости не должны быть выше 8 метров. Кроме того, указано, что на спорном земельном участке, согласно Проекту зон охраны, может находиться культовый памятник - "Монастырь Семеона в Печищах", и в случае его обнаружения в проекты проведения землеустроительных, земляных, строительных, хозяйственных и иных работ должны быть внесены разделы об обеспечении сохранности обнаруженного объекта до его включения в реестр в установленном порядке.

По мнению Общества, при проведении оценки объектов выставленных на торги оценщик необоснованно руководствовался техническим паспортом объекта незавершенного строительства, изготовленного 18.09.2007.

Общество считая, что при проведении торгов были нарушены требования законодательства, что привело к нарушению его законных прав и интересов, обратилось в суд с настоящим иском.

Суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Организация и порядок проведения торгов предусмотрены в статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает на то, что сообщение о продаже объекта незавершенного строительства и земельного участка содержит недостоверные сведения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 1 статьи 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В части 6 статьи 12 Федерального Закона от 21.07.1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации прав) предусмотрено, что в ЕГРП содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения об объекте заносятся в ЕГРП на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

С учетом проведенного анализа законодательства, следует признать, что объектом купли-продажи может быть только обособленный самостоятельный объект недвижимого имущества, поставленный на кадастровый учет, право собственности на который, зарегистрировано в установленном законом порядке. Законодатель придает большое значение описанию объекта недвижимости.

В данном случае, на торги были выставлены объект незавершенного строительства - здание Дома творчества молодежи, площадью 2406, 2 кв.м., кадастровый номер 60:27:090304:0083:У11610-А и земельный участок, площадью 12306 кв.м., кадастровый номер 60:27:090304:131, расположенные по адресу город Псков, Завеличенская наб., д. 2. Сведения об указанных объектах содержатся в ЕГРП. В качестве правоустанавливающих документов в свидетельствах о государственной регистрации права (т.1 л.д.47, 50) указаны договор перевода долга N1203 от 09 апреля 1996 года, акт приема-передачи от 09 мая 1996 года и дополнение к этому акту от 16 июля 1996 года (т.1 л.д.134 - 136).

В информационном сообщении о торгах указаны сведения об объекте продажи: фундамент - железобетонный, техническое состояние - разрушение, отсутствуют все виды коммунальных услуг, объект обременений не имеет.

Судом установлены дополнительные сведения об объекте продажи, не указанные в информационном сообщении о торгах.

Согласно техническому паспорту на объект недвижимости от 18 сентября 2007 года (т.1 л.д.34 - 46) здание Дома творчества молодежи, расположенное по адресу город Псков, Завеличенская наб., д. 2, кадастровый номер 60:27:090304:0083:У11610-А представляет собой незавершенный строительством объект, площадью 2406, 2 кв.м., а именно разрушенный железобетонный фундамент с износом 80%.

В материалы дела также представлен Отчет об оценке N126/2013 от 03.07.2013, в котором эксперт указал, что "после приостановления строительных работ на объекте незавершенного строительства за срок более 30 лет полностью разрушены стены, существует только фундамент разрушенного объекта незавершенного строительства", "завершение строительства объекта невозможно, объект после приостановления строительных работ на объекте незавершенного строительства не был законсервирован, работы на объекте были приостановлены более 30 лет назад", "износ объекта по техническому паспорту: 80% для фундамента", "отсутствует возможность завершения строительства объекта, целесообразна разборка разрушенного фундамента объекта незавершенного строительства".

Представитель ответчика в судебном заседании подтвердила, что выставленный на торги объект незавершенного строительства подлежит демонтажу.

Таким образом, следует признать, что объект незавершенного строительства находится в аварийном состоянии с физическим износом конструкций-80% и со значительными повреждениями и разрушениями и восстановление этого объекта невозможно.

Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект утратил свое назначение и перестал существовать как объект недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводам о том, что в отношении этого объекта, утратившего свойства объекта недвижимости, не может использоваться по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав.

В представленном в суд Государственным комитетом Псковской области по охране объектов культурного наследия пояснении от 05.03.2014 NКН-09-614 указано, что земельный участок, согласно Проекту зон охраны памятников истории и культуры города Пскова, утвержденному решением Псковского областного Собрания депутатов от 29.06.1995 "О мерах по сохранению культурного наследия города Пскова" (далее Проект зон охраны), расположен в зоне регулирования застройки с высотным регламентов строительства и реконструкции объектов капитального строительства до 8 метров и частично в зоне охраняемого природного ландшафта, в котором параметры строительства не предусмотрены. На основном чертеже Проекта зон охраны обозначено условное место нахождения культувого объекта - "Монастырь Симеона в Печищах", в связи с чем при проведении земляных и строительных работ требуется археологическое исследование территории. Также согласно чертежу Проекта зон охраны земельный участок с КН 60:27:090304:131 находится в зоне ценного природного ландшафта.

Кроме того, согласно справки ФГУ "Псковводхоз" от 12.11.2013 N01-06/560 (т. 1 л.д. 68-69) земельный участок находится в водоохраной зоне реки Великой и, частично, в пределах прибрежной защитной полосы. В границах водоохраной зоны запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

Согласно пункту 4 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать информацию о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

По части 24 этой статьи названного Кодекса результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение).

Отсутствие в информационном сообщении полных и достоверных сведений об объекте, выставленном на торги, в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ служит основанием для признания оспариваемых торгов недействительными.

Суд усматривает нарушение прав и интересов Общества при проведении торгов, поскольку сведения об объекте, указанные в информационном сообщении, существенно исказили характеристики предмета публичных торгов, и сформировали у Общества, как участника торгов, неправильное представление о продаваемом имуществе, что является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

С учетом изложенного, требования Общества о признании торгов недействительными следует удовлетворить.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать недействительными торги от 03 октября 2013 года по продаже объекта незавершенного строительства - здание Дома творчества молодежи, площадью 2 406, 2 кв.м. с кадастровым номером 60:27:090304:0083:У11610-А, и земельного участка площадью 12 306 кв.м., с кадастровым номером 60:27:090304:131, расположенные по адресу: г.Псков, Завеличенская наб., д.2.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Флагман" 4000 руб. 00 коп. - расходы по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Л.В. Жупанова

     Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка