• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 07 декабря 2010 года Дело N А56-39557/2010

Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2010 года. Полный текст решения изготовлен 07 декабря 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Васильевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евдошенко А.П. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: ИП КОЛЧЕВ Анатолий Васильевич ответчик: Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" о понуждении к заключению договора при участии

- от истца: Колчев А.В., паспорт, Высочин А.Я., доверенность от 07.07.2010

- от ответчика: Гетманская Е.К., доверенность 21.05.2010

установил:

Индивидуальный предприниматель Колчев Анатолий Васильевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" (далее - Комитет) с требованием о понуждении Комитета к заключению договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 188306, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6, на условиях представленного Предпринимателем протокола разногласий, которым п. 2.2 договора в редакции, представленной Комитетом, дополнен следующими словами: «Из указанной суммы вычитается стоимость неотделимых улучшений отчуждаемого по настоящему договору объекта недвижимости, ранее произведенных по согласованию с Продавцом за счет собственных средств Покупателя, в размере 1757100 рублей 00 копеек»; также Предприниматель просит признать незаконными отказ Комитета произвести зачет затрат на реконструкцию указанного помещения.

Заявитель требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо возражало против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между Комитетом и Предпринимателем был заключен предварительный договор от 01.05.2003, предметом которого являлось намерение сторон заключить договор аренды нежилого помещения - части подвала, 65,0 кв.м. Гатчина Генерала Кныша д. 6

21.12.2004 между Комитетом и Предпринимателем был заключен договор аренды N 294-04 части подвала площадью 183,1 кв.м. в здании по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6 на срок до 31.12.2005.

12.05.2006 между Комитетом и Предпринимателем был заключен договор аренды N 294-06 части подвала площадью 171,6 кв.м. в здании по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6 на срок до 31.05.2016.

В соответствии с заявлением Предпринимателя от 25.08.2009 письмом от 06.11.2009 (л.д. 26) Комитет предложил Предпринимателю приобрести спорное нежилое помещение за 2 897 800 руб.

Заявлением от 08.12.2009 (л.д. 27) Предприниматель согласился на выкуп помещения и просил зачесть в выкупную стоимость затраты по реконструкции помещения на сумму 1757100 руб.

Письмом от 22.01.2010 N 49 (л.д. 28) Комитет, сославшись на решение Комиссии по приватизации объектов недвижимости Муниципального образования «Город Гатчина», отказал в зачете произведенных затрат на неотделимые улучшения в счет выкупной цены, в связи с тем, что сметы не были согласованы с собственником помещения.

В порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) письмом от 12.03.2010 Комитет направил Предпринимателю копию Постановления Администрации Муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района N 246 от 04.03.2010 «О продаже индивидуальному предпринимателю Колчеву Анатолию Васильевичу объекта недвижимости - встроенного нежилого помещения магазина в подвале (лит.А1), общей площадью 171,6 кв.м, расположенного по адресу: 188306, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6» и проект договора купли-продажи.

20.03.2010 Предприниматель направил в Комитет протокол разногласий по п. 2.2. договора, дополненного истцом текстом следующего содержания: «Из указанной суммы вычитается стоимость неотделимых улучшений отчуждаемого по настоящему договору объекта недвижимости, ранее произведенных по согласованию с Продавцом за счет собственных средств Покупателя, в размере 1757100 рублей 00 копеек» (л.д. 39).

Письмом от 09.06.2010 N 786 (л.д. 40) Комитет отказал в принятии договора в редакции Предпринимателя.

Полагая данный отказ незаконным, нарушающим права Предпринимателя, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, и в связи с отклонением протокола разногласий Комитетом, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ч. 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с Законом N 159-ФЗ заключение договора купли-продажи является обязательным для Комитета.

Согласно п. 6 статьи 5 указанного закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Условием п. 3.10 договоров аренды, заключенных между Комитетом и Предпринимателем, была предусмотрена обязанность арендатора осуществлять перепланировку и переоборудование помещения с письменного согласия арендодателя на основании акта межведомственной комиссии.

Спорное помещение было обследовано межведомственной комиссией, по результатам которого был составлен акт от 29.04.2003 о технической возможности перепланировки подвального помещения.

Распоряжением Главы Муниципального образования «Город Гатчина» Ленинградской области от 22.04.2004 Предпринимателю было разрешено произвести перепланировку в арендуемом подвальном помещении с устройством изолированного входа в подвал в соответствии с проектом, выполненным и согласованным в установленном порядке и утвержденным отделом архитектуры и градостроительства.

По заказу Предпринимателя в июне 2004 года составлен проект и локальный сметный расчет реконструкции подвала.

Согласно Актам выполненных работ в период ноябрь 2004 года - март 2005 года в спорном помещении по заказу Предпринимателя были выполнены работы по реконструкции подвала и оплачены Предпринимателем.

Представленные Предпринимателем документы (акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат) позволяют оценить характер и стоимость работ, их связь с реконструкцией спорного объекта и необходимость в их выполнении.

25.07.2005 Постановлением Главы Муниципального образования «Город Гатчина» утвержден акт приемки в эксплуатацию подвальных помещений после проведения перепланировки под размещение магазина (л.д. 91).

Главой Муниципального образования «Город Гатчина» Ленинградской области 04.08.2005 принято Постановление (л.д. 77) о регистрации указанного акта приемки.

Указанные Постановления свидетельствуют о том, что выполненные работы были согласованы без возражений со стороны муниципального образования по их объему, качеству и порядку выполнения.

Стоимость выполненных по заказу и за счет Предпринимателя при проведении перепланировки работ составила согласно представленным документам 1489988 руб.

Работы на сумму 267112 руб. 20 коп. не подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку из представленного в подтверждение акта от 22.08.2005 о проведении работ по отделке, сантехнике, электроснабжению подвала на указанную сумму, не следует, что указанные работы и затраты были выполнены в рамках согласованной с Администрацией Муниципального образования «Город Гатчина» реконструкции подвального помещения, а также что эти работы привели к существенному изменению или улучшению технических характеристик арендуемого объекта, кроме того часть улучшений может быть отделена без вреда для спорного помещения.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Представленные Предпринимателем документы позволяют зачесть стоимость затрат на неотделимые улучшения в счет выкупной цены в сумме 1489988 рублей 00 копеек.

Доводы Комитета о том, что Предприниматель не воспользовался правом заявить о зачете в рамках договора аренды, отклоняется судом, так как в данном случае требования Предпринимателя основаны на положении Закона N 159-ФЗ.

В связи с указанным п. 2.2 договора подлежит принятию в редакции Предпринимателя, согласно которой из общей цены выкупа помещения вычитается стоимость неотделимых улучшений, указанная Предпринимателем, за исключением 267112 руб. 20 коп.

При рассмотрении требования о признании незаконным отказа Комитета произвести зачет затрат на реконструкцию указанного помещения, данного Письмом от 22.01.2010, суд руководствуется положениями главы 24 АПК РФ, регулирующей порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Согласно п. 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку Предприниматель обратился в арбитражный суд 09.07.2010, указанный срок следует считать пропущенным, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.

Вместе с тем наличие отказа, данного Письмом от 22.01.2010, не препятствует разрешению требования, возникшего в связи с разногласиями при заключении договора, по нормам ГК РФ о преддоговорных спорах и в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" заключить с Индивидуальным предпринимателем Колчевым Анатолием Васильевичем договор купли-продажи встроенного нежилого помещения магазина в подвале (лит. А1) общей площадью 171,6 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6 на условиях протокола разногласий, представленного Индивидуальным предпринимателем Колчевым Анатолием Васильевичем, дополнив п. 2.2 проекта договора, представленного Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" следующими словами: «Из указанной суммы вычитается стоимость неотделимых улучшений отчуждаемого по настоящему договору объекта недвижимости, ранее произведенных по согласованию с Продавцом за счет собственных средств Покупателя, в размере 1489988 рублей 00 копеек».

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" в пользу Индивидуального предпринимателя Колчева Анатолия Васильевича 4000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия.

     Судья
Васильева Н.В.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А56-39557/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Дата принятия: 07 декабря 2010

Поиск в тексте