• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 15 февраля 2012 года Дело N А51-16520/2011

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2012 года. Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2012 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Василенко О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Финэкс» (ИНН 2540047991, ОГРН 1022502286399, дата регистрации в качестве юридического лица - 27.03.2001 по адресу: 690002, г.Владивосток, пр-т красного Знамени, д.59, к.4П) к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, дата регистрации в качестве юридического лица - 21.06.2007 по адресу: 690049, г.Владивосток, ул.Бородинская, д.12), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата» по Приморскому краю, Банк ВТБ (открытое акционерное общество), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Администрация города Владивостока и Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока о внесении изменений в договор аренды земельного участка

при участии

от истца: представитель Андреева Н.Ю. доверенность от 01.09.2011, паспорт;

от ответчика: представитель Подольский А.С. доверенность от 23.12.2011 N 29/03-20-22137, удостоверение N 1123;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца: от Банк ВТБ (открытое акционерное общество): главный юрисконсульт Трушенко Ю.С. доверенность от 09.12.2011, реестровый 2 Д-395, паспорт; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: представитель Норкина А.Ю доверенность от 29.12.2011, удостоверение ТО N047477; от Федерального бюджетного учреждения «Кадастровая палата» по Приморскому краю: не явились, извещены; от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика: от Администрации города Владивостока: Талько А.А. доверенность от 26.12.2011, удостоверение N4054; от Управления градостроительства и архитектуры города Владивостока: Талько А.А. доверенность, удостоверение N4054;

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Финэкс» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 04-0012-5-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003, заменив по тексту договора сторону «Администрация г.Владивостока» на «Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края», исключив из пункта 1.1 раздела 1 договора слова «для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства» и дополнив раздел 1 пунктов 1.2., изложив его в следующей редакции: «1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома».

В судебное заседание не явилось третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» по Приморскому краю, извещено надлежащим образом о дате и месте судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем суд рассматривает дело по существу в его отсутствие по материалам, имеющимся в деле в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании судом объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ до 08.02.2012 в 16.30 в связи с непредставлением третьими лицами документов по определению судf от 18.01.2012.

Судебное заседание продолжено после перерыва 08.02.2012 в 16.30 в том же составе суда при участии тех же лиц, участвующих в деле.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, ссылаясь то, что изменение целевого назначения арендуемого истцом земельного участка, что подтверждается кадастровым паспортом от 22.06.2011, а также на представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в материалы дела документы, из которых следует, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, никогда не являлся муниципальной собственностью и был отчужден без ограничения по его использованию.

Ответчик исковые требования не признает, ссылаясь на то, что поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка. Кроме того, ответчик полагает, что изменение вида разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные жилые дома» приведет к тому, что заявитель фактически минует такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства участка как аукцион.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и Банк ВТБ (открытое акционерное общество) оставляют разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Третьи лица - Управление градостроительства и архитектуры города Владивостока и Администрация города Владивостока считают доводы истца обоснованными и против удовлетворения исковых требований не возражают.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что 08.01.2003 Администрацией г. Владивостока Приморского края, как арендодателем, и Дергуновым Д.Д., Солоневичем Т.О., Калашниковым А.А., как арендаторами, был заключен договор аренды земельного участка N 04-001205-Ю-Ф-0780 (договор от 08.01.2003), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору на срок 10 лет во временное владение и пользование земельный участок кадастровый номер 25:28:04 00 10:0089 площадью 10050 кв.м., находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Аллилуева, для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

Договор от 08.01.2003 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края, регистрационный номер 25-1/00-11/2004-101.

01.06.2004 Калашников А.А., Солоневич Т.О., Дергунов Д.Д. (Арендатор) и Общество с ограниченной ответственностью «ФИНЭКС» (Новый арендатор) заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно п.1.1 которого Арендатор уступает Новому арендатору право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 10:0089, общей площадью 10050 кв.м., на юг от ориентира, занимаемого объектом незавершенного строительства, а Новый арендатор принимает право аренды указанного земельного участка и обязуется выполнять права и обязанности, предусмотренные договором аренды земли от 08.01.2003 N04-001205-Ю-Ф-0780. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем на последней странице данного соглашения 22.07.2004, что подтверждается соответствующим штампом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

В соответствии с п.1.2 указанного соглашения все существенные условия договора аренды земли от 08.01.2003 N04-001205-Ю-Ф-0780 Новому арендатору известны и принимаются им в полном объеме.

На основании указанного соглашения 22.07.2004 ООО «ФИНЕКС» выдано свидетельство 25-АА N444197 о государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок площадью 10050,00 кв.м, занимаемый объектом незавершенного строительства.

Согласно выписке из ЕГРП от 05.10.2011 N01/209/2011-087 в отношении спорного земельного участка зарегистрирована ипотека права аренды, регистрация N25-25-01/162/2011-385 от 26.09.2011, срок с 26.09.2011 по 03.09.2013, залогодержатель: Банк ВТБ (открытое акционерное общество).

Согласно представленным в материалы дела договору купли-продажи и акту приема-передачи от 01.06.2004, Калашников А.А., Солоневич Т.О, и Дергунов Д.Д. (Продавец) передал, а ООО «ФИНЭКС» (Покупатель) принял в собственность недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (детский сад) готовностью 50 %, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Аллилуева, б/н. Указанный договор от 01.06.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края. На основании указанного договора 01.04.2008 истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (детский сад) готовностью 50%, расположенный по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Аллилуева, б/н. Согласно кадастровому плану земельного участка от 31.05.2004 N1092-02/2004 указанный объект незавершенного строительства расположен на спорном земельном участке.

Как следует из представленных в материалы настоящего дела сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, подготовленных в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:89, данный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-3 «зона застройки многоэтажными жилыми домами», установленной Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее Правила), утвержденными решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462.

В связи с изменением целевого назначения арендуемого земельного участка 22.06.2011 обществом был получен кадастровый паспорт, в котором вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:0089 был определен как «многоквартирные жилые дома», что не оспаривалось ответчиком.

28.07.2011 ООО «ФИНЕКС» обратился в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края с заявлением о подготовке и подписании дополнительного соглашения к заключенному договору аренды от 08.01.2003 N04-001205-Ю-Ф-0780 в части изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с «занимаемого объектом незавершенного строительства» на «многоквартирные жилые дома».

Указанное заявление получено ответчиком 29.07.2011, что подтверждается представленным в материалы дела письмом ЗАО «ДХЛ Интернешнл» от 01.08.2011.

В связи с тем, что в установленный срок указанное заявление не было рассмотрено ответчиком, ООО «ФИНЕКС» обратилось в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края с предложением подписания дополнительного соглашения к спорному договору аренды, что подтверждается письмом от 19.09.2011 N17, почтовой описью вложения N68 0585 8426, а также письмом ЗАО «ДХЛ Интернешнл» от 22.09.2011. Однако, на момент подачи искового заявления какого-либо ответа на указанные заявления от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края истец не получил, в связи с чем последний обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленные по настоящему делу исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Как установлено в п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 21(1) ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» с 01.02.2007 органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают, в том числе, полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.

В соответствии с п. 2.2.5 Положения о Департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, утвержденного постановлением администрации Приморского края от 25.09.2006 N 263-па, ответчик распоряжается земельными участками, находящимися в собственности Приморского края, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края (находящимися в ведении Приморского края), за исключением земельных участков, подлежащих приватизации в соответствии с Программой приватизации государственного имущества Приморского края на соответствующий год.

Из приведенных норм законодательства следует, что, поскольку в силу этих норм с 01.02.2007 к ответчику перешло право распоряжаться земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, во Владивостокском городском округе, то согласно перечисленным положениям законодательства к ответчику также перешли права и обязанности арендодателя по заключенным органами местного самоуправления г. Владивостока и арендаторами договорам аренды расположенных в г. Владивостоке указанных земельных участков, в частности, к ответчику в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договору от 08.01.2003, с учетом соглашения о перемене лиц в обязательстве от 01.06.2004.

При таких условиях сохранение в договоре от 08.01.2003 указания на то, что арендодателем является Администрация г. Владивостока противоречит п. 21(1) ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» и п. 2.2.5 Положения о Департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

Как установлено в п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации используются по целевому назначению. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ.

В соответствии с абз.7 ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно Правилам на территории Владивостокского городского округа введена система регулирования землепользования и застройки, основанная на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах Владивостокского городского округа на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон.

В силу п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 6 Правил земельные участки и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Правил зона застройки многоэтажными жилыми домами определена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны.

Из содержания п. 2 ст. 25 Правил следует, что многоэтажные жилые дома как и объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования являются основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в указанной территориальной зоне.

Из анализа приведенных норм права, обстоятельств дела следует вывод о том, что поскольку, на момент рассмотрения настоящего дела земельный участок, предоставленный истцу по договору от 08.01.2003 и соглашению о перемене лиц в обязательстве от 01.06.2004, расположен в зоне застройки многоэтажными домами, условия договора от 08.01.2003, связанные с установлением цели использования данного земельного участка для объекта незавершенного строительства, противоречат абз. 2 ст. 45 ЗК РФ, п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 19, 25 Правил.

В соответствии с примечанием к ст. 25 Правил, объекты дошкольного образования могут размещаться только на земельных участках, примыкающих к красным линиям улиц и дорог всех типов, являющихся территориями общего пользования.

В соответствии с разделом 7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача России от 25.09.2007 N74, автозаправочные станции с количеством топливозаправочных колонок не более 3, предназначенные для заправки легкового автотранспорта жидким топливом, отнесены к V классу опасности. Санитарно-защитная зона для указанных АЗС, согласно этого же пункта СанПин, составляет 50 метров.

В соответствии с п. 6.42 СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» расстояние от АЗС с подземными резервуарами для хранения жидкого топлива до границ земельных участков детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, школ-интернатов, лечебных учреждений со стационаром или до стен жилых домов и других общественных зданий и сооружений следует принимать не менее 50 м.

Согласно представленному в материалы дела письму лицензированной организации в области геодезической деятельности и кадастровых работ ООО «Дальэнергосервис» от 11.11.2011 расстояние от подземных резервуаров и топливораздаточных колонок АЗС «Экстраойл», расположенных на смежном со спорным земельном участке с кадастровым N25:28:04 00 10:0024.000 по адресу: г.Владивосток, ул.Аллилуева, д.3, площадью 843 кв.м, до границы спорного земельного участка составляет, с учетом конфигурации земельного участка, от 13 до 18 метров.

Таким образом, спорный земельный участок попадает в границы санитарно-защитной зоны автозаправочной станции, не примыкает к красным линиям, что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым паспортом спорного земельного участка, в связи с чем целевое использование данного земельного участка под размещение детского сада противоречит градостроительному регламенту.

Довод ответчика о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с «занимаемого объектом незавершенного строительства» на «многоквартирные жилые дома» приведет к тому, что истец фактически минует такую процедуру предоставления земельного участка для жилищного строительства участка как аукцион, что противоречит ч.2 ст.30.1 ЗК РФ, суд отклоняет как необоснованный в силу следующего.

Спорный земельный участок изначально предоставлялся в аренду на приоритетных условиях, вне конкурса Калашникову А.А., Солоневич Т.О. и Дергунову Д.Д. как собственникам объекта незавершенного строительства с назначением «детский сад». Вместе с тем, в силу вышеизложенных объективных обстоятельств завершить строительство объекта недвижимости (детский сад) истцу не представляется возможным, что подтверждается представленным в материалы дела заключением ООО «Дальневосточный Промстройниипроект» N97 от 07.04.2005, а также письмом ООО Проектно-конструкторского бюро «КАПИТЕЛЬ» от 18.11.2011 N2011/11/05.

Довод ответчика о том, что, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, то такое изменение договора возможно только по обоюдному согласию сторон договора, суд считает несостоятельным и отклоняет в силу следующего.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Вид разрешенного использования относится к дополнительным сведениям о земельном участке, таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка не влечет изменение предмета договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Финэкс» к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Внести изменения в договор аренды земельного участка N 04-001205-Ю-Ф-0780 от 08.01.2003, заменив по тексту договора сторону «Администрация г. Владивостока» на «Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края»; исключив из пункта 1.1. раздела 1 договора слова «для использования в целях занимаемого объектом незавершенного строительства» и дополнив раздел 1 пунктом 1.2, изложив его в следующей редакции: «1.2. Разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома».

Взыскать с Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, дата регистрации - 21.06.2007) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Финэкс» (ИНН 2540047991, ОГРН 1022502286399, дата регистрации - 27.03.2001) 4000 (четыре тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

     Судья
Левченко Е.А.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А51-16520/2011
Принявший орган: Арбитражный суд Приморского края
Дата принятия: 15 февраля 2012

Поиск в тексте