ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 05 июня 2012 года Дело N А47-44/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Весна-2000» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2012 по делу N А47-44/2012 (судья Фёдорова Г.А.).

В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Весна-2000» - Урягаева Н.И. (доверенность от 28.06.2010 N 1).

Общество с ограниченной ответственностью «Весна-2000» (далее - общество «Весна-2000», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к администрации города Орска (далее - администрация города Орска, ответчик) о признании права собственности на встроенное нежилое помещение N 1, расположенное на первом этаже в отметках в литере Е5Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13 - здание производственного корпуса цеха, общей площадью 1531,6 кв. м, в том числе: в отметке 0,00 - 1319,5 кв. м, в отметке +2,85 - 98,8 кв. м, в отметке +6,10 - 113,3 кв. м, по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Строителей, 45 (т. 1, л.д. 8-10).

Решением суда первой инстанции от 26.03.2012 (резолютивная часть объявлена 20.03.2012) в удовлетворении исковых требований обществу «Весна-2000» отказано (т. 1, л.д. 134-136).

С принятым решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество «Весна-2000» (далее также - апеллянт) просило решение суда от 26.03.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 2-4).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему. Апеллянт указывает, что не преследовал цели замены установленной законом процедуры получения разрешения на реконструкцию объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности, поскольку до начала строительных работ и в период их проведения был лишен возможности представить все необходимые для получения разрешения на реконструкцию документы и лишен такой возможности в данный момент по причине того, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости находился до начала строительных работ и находится сейчас на праве единого землепользования в пользовании трех арендаторов, один из которых является неплатежеспособным, в связи с чем не представляется возможным провести межевание единого земельного участка и получить межевой план (землеустроительное дело), а потому невозможно получить градостроительный план земельного участка, необходимый для получения разрешения на строительство. Обращает внимание суда на то, что реконструкция нежилого помещения была проведена в пределах границ, определенных технической документацией на строение, и в пределах границ арендованного земельного участка, а также указывает, что администрация г. Орска письмом от 07.12.2011 N 361912 отказала обществу «Весна-2000» в выдаче разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию встроенного нежилого помещения. Кроме того, апеллянт полагает, что согласно положениям статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 2 пункта 1 статьи 40, статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. Указанные положения закона, по мнению апеллянта, свидетельствуют о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, во временном пользовании которого на праве аренды находится земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка. Апеллянт отмечает также, что в ходе реконструкции спорного объекта недвижимости истцом были соблюдены строительные, санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы и правила, выполненные работы по реконструкции не нарушают права и интересы граждан и не создают угрозы для их жизни и здоровья.

От администрации города Орска отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Администрации города Орска явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления N 90801, ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя (вх. N 15160 от 04.06.2012).

С учетом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель общества «Весна-2000» поддрежала доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, обществу «Весна-2000» на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - встроенное нежилое помещение в одно-пятиэтажном здании производственного корпуса цеха Литер Е5Е6Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13, состоящее из комнат 11, 12, 13, 28, площадью 1383 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта 56-01/23-30/2003-254, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Строителей, дом N 45, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2003 серии 56-00 N 582099 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.03.2012 N 09/007/2012-233 (т. 1, л.д. 38, 130).

На основании распоряжения администрации города Орска Оренбургской области от 28.03.2005 N 912-р (т. 1, л.д. 68) между обществом «Весна-2000» (арендатор) и администрацией муниципального образования город Орск (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка от 05.04.2005 N 1205 (т. 1, л.д. 69-70), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды из земель поселений производственный зоны земельный участок площадью 3440,0 кв. м, расположенный в Ленинском районе г. Орска по ул. Строителей, 45, - в границах в соответствии с приложенным планом (пункт 1.1 договора). Согласно пункту 2.1. договора настоящий договор заключен сроком с 28.03.2005 по 26.03.2006.

Впоследствии на основании распоряжений администрации города Орска Оренбургской области от 06.04.2006 N 1148-р и от 24.04.2007 N 1141-р между обществом «Весна-2000» и администрацией муниципального образования город Орск подписаны договоры аренды указанного земельного участка на новый срок: от 11.04.2006 N 1624 сроком с 27.03.2006 по 25.03.2007 и от 03.05.2007 N 2067 сроком с 26.03.2007 по 24.03.2008 (т. 1, л.д. 72-82).

Письмом от 23.11.2011 N 13/05-6431 администрация города Орска сообщила обществу «Весна-2000», что на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 03.05.2007 N 2067 продлен на неопределенный срок (т. 1, л.д. 83).

В соответствии с пунктом 1.3. указанных выше договоров аренды земельного участка земельный участок предоставляется для размещения существующего производственного помещения.

Из материалов дела усматривается также, что в период с 01.08.2006 по 30.09.2006 общество «Весна-2000» за счет собственных средств с привлечением подрядной организации (общества с ограниченной ответственностью «Техстрой-56») произвело реконструкцию встроенного нежилого помещения (литер Е5), расположенного в одно-пятиэтажном здании производственного корпуса цеха (литер Е5Е6Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13), о чем свидетельствует представленный в материалы дела договор подряда от 18.07.2006 (т. 1, л.д. 84-85), локальный сметный расчет от 18.07.2006 (т. 1, л.д. 86-87), акт о приемке выполненных работ от 02.10.2006 N 1 за отчетный период с 01.08.2006 по 30.09.2006 (т. 1, л.д. 88-89), справка формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 02.10.2006 N 1 за отчетный период с 01.08.2006 по 30.09.2006 (т. 1, л.д. 90), а также платежные поручения от 06.10.2006 N 680, от 10.10.2006 N 704, от 18.10.2006 N 735 на оплату выполненных работ по договору подряда от 18.07.2006 (т. 1, л.д. 91, 92, 93).

Согласно справке от 15.12.2011 Орского филиала Государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» по данным технической инвентаризации от 22.05.2007 в спорном помещении в г. Орске по ул. Строителей, N 45, проведены строительные работы, в результате которых помещение имеет следующую техническую характеристику: встроенное нежилое помещение N 1, расположенное на первом этаже в отметках в литере Е5Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13 - здание производственного корпуса цеха, общей площадью 1531,6 кв. м, в том числе: в отметке 0,00 - 1319,5 кв. м, в отметке +2,85 - 98,8 кв. м, в отметке +6,10 - 113,3 кв. м (т. 1, л.д. 39).

Письмом от 07.12.2011 N 3619/2 (т. 1, л.д. 40) администрация города Орска отказала обществу «Весна-2000» в выдаче разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта ввиду непредставления истцом полного пакета документов, предусмотренного частью 7 статьи 51 и частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 40).

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы соответствия (не соответствия) государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам зданий, строений, сооружений от 20.12.2011 N 56.ФБУЗ.08.01-12.2011-1547 встроенное нежилое помещение (Литер Е5), расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Строителей, дом N 45, соответствует СП 2.2.2.1327-03 «Гигиенические требования к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту» и эксплуатироваться может (т. 1, л.д. 41).

Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций от 21.12.2011 N 5-2543, подготовленному муниципальным унитарным предприятием «Центр подготовки документов «Застройщик», эксплуатация производственного корпуса (литер Е5Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13) в границах встроенного нежилого помещения N 1, расположенного по ул. Строителей, 45, в г. Орске Оренбургской области, после проведенной реконструкции здания возможна (т. 1, л.д. 45-52).

Как следует из заключения о соответствии размещения объектов градостроительным нормам и правилам, регламентам, правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Орск» от 22.12.2011 N 5-2557, подготовленного муниципальным унитарным предприятием «Центр подготовки документов «Застройщик», самовольно реконструированное здание производственного корпуса (литер Е5Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13) путем возведения ограждающих конструкций встроенного нежилого помещения N 1 в производственном цехе (литер Е5) выполнено в пределах границ земельного участка, соответствует местным нормативам градостроительного проектирования муниципального образования городского округа «Город Орск» (т. 1, л.д. 53-56).

В порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации общество «Весна-2000» обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на встроенное нежилое помещение N 1, расположенное на первом этаже в отметках в литере Е5Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13 - здание производственного корпуса цеха, общей площадью 1531,6 кв. м, сославшись на то, что земельный участок, на котором находится спорный реконструированный объект, принадлежит ему на праве аренды, объект реконструирован за счет собственных средств и не нарушает строительные, санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы и правила, выполненные работы по реконструкции не нарушают права и интересы граждан и не создают угрозы для их жизни и здоровья.

Отказывая обществу «Весна-2000» в удовлетворении исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Суд квалифицировал спорный объект как объект недвижимости, обладающий признаками самовольной постройки (отсутствие разрешительной документации на реконструкцию объекта). Указал на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что общество «Весна-2000» в установленном порядке (с приложением всех необходимых документов) обращалось за получением разрешения на строительство до начала строительных работ или в период строительства, но не получило такое разрешение по независящей от него причине. В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования направлены на замену установленной законом процедуры получения разрешения на реконструкцию объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности, указав при этом, что нахождение земельного участка, на котором располагается самовольно возведенный объект недвижимости, в пользовании на правах аренды исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с положениями части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения ответчиком.

В рассматриваемом случае возможность обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку предусмотрена нормами пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В приведенных нормах пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на встроенное помещение литер Е5Е7Е8Е9Е10Е11Е12Е13 (т. 1, л.д. 62-67) спорный реконструированный объект расположен в здании, имеющем бетонный фундамент, кирпичные стены и перегородки, железобетонные чердачные перекрытия, что свидетельствует о прочной связи данного объекта с землей и позволяет отнести его к недвижимому имуществу; в результате реконструкции площадь объекта увеличилась на 148,6 кв. м. (с 1383 кв. м до 1531,6 кв. м) за счет надстройки в помещении 2-го и 3-го этажей.

Из представленного в материалы дела заключения муниципального унитарного предприятия «Центр подготовки документов «Застройщик» о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций произведенного корпуса в границах встроенного помещения N 1 (т. 1, л.д. 45-57) также усматривается, что реконструкция заключалась в устройстве отапливаемого двухэтажного строения с выходом в существующие помещения, в результате реконструкции были созданы новые помещения 2-го и 3-го этажа (коридоры, кабинеты, подсобные и складские помещения, столовая, раздевалка, туалеты, душевая).

Указанное позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что в результате реконструкции помещения был создан новый объект недвижимости (значительно большей площадью и другой этажностью).

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации по общему правилу предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство объектов капитального строительства, в том числе в случае их реконструкции, оформляемого актом органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Из материалов дела следует, что реконструкция спорного объекта недвижимости произведена на земельном участке, предоставленном истцу а аренду с разрешенным использованием: для размещения существующего производственного помещения, - без получения соответствующего разрешения на строительство.

Нормы закона, в силу которой выдачи разрешения на строительство для производства реконструкции спорного объекта не требовалось, общество «Весна-2000» не указало, судебная коллегия такой нормы не усматривает.

В судебном заседании представитель общества «Весна-2000» пояснила суду апелляционной инстанции, что для реконструкции спорного объекта действительно требовалось разрешение на реконструкцию, но за таким разрешением общество в уполномоченный орган не обращалось.

Поскольку спорный объект недвижимости реконструирован без получения разрешения на строительство, получение которого в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязательным, вывод суда первой инстанции о наличии у постройки статуса самовольного строения является правильным.

Судебная коллегия отмечает, что действующее законодательство предусматривает совокупность условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку: возведение постройки за счет собственных средств, наличие вещных прав на земельный участок, где возведена постройка, соответствие самовольной постройки установленным градостроительным и строительным нормам и правилам, кроме того, постройка не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с толкованием, приведенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

В противном случае, как правильно указал суд первой инстанции, при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта.

Между тем доказательств совершения обществом «Весна-2000» каких-либо действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления реконструкции спорного объекта до начала строительства или в период строительства, в материалах дела не имеется. Обществом «Весна-2000» также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов. Напротив, представитель истца пояснила в судебном заседании, что за разрешением на реконструкцию общество «Весна-2000» не обращалось.

Доводы, приведенные в жалобе относительно невозможности представить все необходимые для получения разрешения на строительство документы, поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости находится в пользовании трех арендаторов, один из которых является неплатежеспособным, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, кроме того, указывает на их бездоказательность.