ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2012 года Дело N А07-1920/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2012 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яхина Артура Талгатовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2012 по делу N А07-1920/2012 (судья Кручинина Н.Е.).
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Яхину Артуру Талгатовичу (далее - ИП Яхин А.Т., предприниматель, ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 41555 руб. 92 коп. за период с 04.12.2008 по 23.10.2010 и пени за период с 26.12.2008 по 15.12.2011 в размере 25525 руб. 52 коп., платы за фактическое использование в размере 43679 руб. 46 коп. за период с 24.10.2010 по 31.12.2011 и пени в размере 7757 руб. 60 коп. за период с 10.11.2010 по 15.12.2011, ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора N 1324-2000/а от 24.11.2000 аренды земельного участка.
Определением суда от 09.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечён индивидуальный предприниматель Кучаев Д.А. (л.д. 1).
Решением суда от 26.04.2012 (резолютивная часть от 26.04.2012) заявленные требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано задолженность по договору аренды N 1324-2000/а от 24.11.2000 по арендной плате за период с 08.02.2009 по 31.12.2011 в размере 80099 руб. 91 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 11.03.2009 по 23.10.2010 в размере 25513 руб. 35 коп., пени за несвоевременный возврат земельного участка за период с 10.11.2010 по 15.12.2011 в размере 7757 руб. 60 коп. (л.д. 113-124).
В апелляционной жалобе ИП Яхин А.Т. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом не принято во внимание, что исковые требования предъявлены к ИП Яхину А.Т., в то время как на момент заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 24.11.2000 Яхин А.Т. не являлся индивидуальным предпринимателем, а заключал договор как физическое лицо, более того, статус предпринимателя получен ответчиком по истечении срока действия договора аренды.
Полагает, что суд не принял во внимание, что произведённый истцом расчёт задолженности противоречит условиям договора. Так, истец необоснованно произвёл расчёт арендной платы по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам г. Уфы с применением коэффициента, предусмотренного для вида функционального использования «торгово-складская, торгово-закупочная и складская деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций», тогда как земельный участок., переданный в аренду, имеет вид разрешённого использования - для размещения открытой площадки для складирования материала. В материалы дела не представлено доказательств того, что на земельном участке имелись капительные здания и сооружения из сборных конструкций, а также сведений о ведении ответчиком торгово-закупочной деятельности. Кроме того, сторонами не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы.
В материалы дела не представлен кадастровый паспорт земельного участка, а также акт приёма-передачи, что ставит под сомнение факт передачи земельного участка от арендодателя арендатору и его использование.
В нарушение нормы ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом в мотивировочной части решения не приведены мотивы, по которым суд признал верным расчёт, представленный истцом, и не принял во внимание контррасчёт, представленный ИП Яхиным А.Т.
Также ссылается на то, что суд необоснованно указал, что ИП Яхин А.Т. не предпринял мер по подготовке документов и передачи земельного участка истцу, поскольку обязанность оформления актов приёмки-передачи земельного участка возложена на Управление Решением Совета городского округа г. Уфа N 31/17 от 15.12.2010.
Полагает, что при взыскании неустойки суд необоснованно отклонил доводы ответчика о несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствия нарушения обязательства. Суд не принял во внимание обстоятельства обращения к ответчику, не имевшему в период действия договора статуса индивидуального предпринимателя, отсутствие доказательств наступления неблагоприятных последствий нарушения обязательства, наличия в действиях истца злоупотребления правом., поскольку истец не исполнил свою обязанность по оформлению актов приёма-передачи и намеренно не принял от ИП Яхина А.Т. земельный участок по истечении срока действия договора и спустя год обратился в суд.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Определением суда от 23.07.2012 судебное заседание отложено на 13.08.2012 с целью представления стороной истца дополнительных пояснений и обоснования расчёта задолженности ответчика.
Во исполнение указанного определения истцом представлены истребуемые судом документы (рег. N 22103 от 07.08.2012).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание 13.08.2012 представители не явились, истец просит рассмотреть дело без его учас
тия.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.11.2000 между администрацией г. Уфы в лице Комитета и индивидуальным предпринимателем Кучава Дмитрием Алексеевичем подписан договора N 1324-2000/а аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:03 03 12:0048, общей площадью 854 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 66/1, для размещения открытой площадки для складирования материалов (л.д. 12-15).
В соответствии с п. 3.1 договор заключен на срок до 24.10.2010.
Размер и порядок внесения арендной платы урегулированы сторонами в разделе 4 договора, приложениях к договору «расчет годовой арендной платы».
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 18.04.2001, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 7.2 договора аренды в случае неуплаты платежей в установленный договором срок (до 10 числа следующего месяца п. 4.3) арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший период.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор обязан в десятидневный срок не позднее 04.11.2010 передать арендуемый земельный участок арендодателю.
В соответствии с п. 7.3 договора аренды в случае нарушения сроков возврата арендованного участка арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы арендной платы и возмещает убытки, причиненные несвоевременным возвратом участка сверх суммы взысканной неустойки.
17.11.2008 между Кучава Дмитрием Алексеевичем и Яхиным Артуром Талгатовичем подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1324-2000/а от 24.11.2000, по условиям которого Яхин А.Т. принял в полном объеме права и обязанности арендатора по указанному договору (л.д. 84). Договор о передаче прав и обязанностей в установленном законом порядке зарегистрирован.
27.12.2010 ИП Яхин А.Т. обратился в администрацию города с заявлением о продлении срока действия договора аренды. Письмом от N 236 Яхину А.Т. предложено направить своего представителя для определения перечня необходимых документов и формирования землеустроительного дела, указано, что по представлению полного пакета документов будет рассмотрена возможность подготовки правоустанавливающих документов на земельный участок (л.д. 86).
Ссылаясь на то, что ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы в размере 41555 руб. 92 коп. за период с 04.12.2008 по 23.10.2010 и платы за фактическое использование в размере 43679 руб. 46 коп. за период с 24.10.2010 по 31.12.2011, и земельный участок не возвращён арендодателю по окончании договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находит подтверждение задолженность ответчика за пользование арендованным земельным участком. В удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с 04.12.2008 по 07.02.2009 судом отказано, ввиду пропуска истцом срока исковой давности.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Из материалов дела следует, что ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:0048 площадью 854 кв.м. на основании договора аренды от 24.11.2000 (л.д. 12) и договора о передаче прав и обязанностей по договору от 17.11.2008 (л.д. 94).
Указанные сделки зарегистрированы, о чём свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 17).
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 4.2. договора сумма арендной платы за год составляет 3 561 руб. 18 коп.
Из п. 4.4. договора следует, что указанная сумма арендной платы определяется по формуле как произведение ставки арендной платы для экономико-планировочного района, вида функционального использования земельного участка и типа объектов, и площади земельного участка.
В силу п. 2 ст. 614 ГК РФ стороны в договоре могут согласовать как твёрдый размер арендной платы, так и механизм её определения.
Из цитированных условий договора следует, что стороны согласовали механизм расчёта арендной платы путём согласования формулы её определения, что не противоречит норме ст. 614 ГК РФ.
Пунктом 4.6. договора также предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в том числе в случае введения коэффициентов к ставкам земельного налога, о чём информирует арендатора через средства массовой информации.
Из представленного истцом расчёта (л.д. 51) следует, что сумма арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, определена согласно формуле, согласованной сторонами в п. 4.4. договора, с применением коэффициентов к ставкам арендной платы в размере:
- в 2008-2009 г.г. - 1, 2;
- в 2010 г. - 1, 1;
- в 2011 г. - 1, 059;
- в 2012 г. - 1, 057 (согласно Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7).
Кроме того, указанный расчёт основан на требования п. 3. названного нормативного акта, согласно которому к договорам, заключенным до 01.01.2008 подлежит применению решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3/8 от 15.12.2005.
Таким образом, при определении арендной платы на последующие годы арендодателем не изменена методика (формула) расчёта арендной платы, тогда как применение коэффициентов к ставкам арендной платы не противоречит п. 4.6. договора, что согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума N 1709/11 от 05.07.2011 и N 9069/11 от 06.12.2011.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерном определении истцом ставки арендной платы по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам г. Уфы путём применения коэффициента, предусмотренного для вида функционального использования «торгово-складская, торгово-закупочная и складская деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций» вместо коэффициента, соответствующего виду разрешённого использования «склады, складские базы, открытые и закрытые площадки для складирования материалов», отклоняются как не соответствующие нормативным актам, на основании которых определен размер арендной платы (решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7, решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3/8 от 15.12.2005), в которых отсутствует поименованный подателем апелляционной жалобы коэффициент.
В силу указанного, истец правомерно при определении ставки арендной платы по экономико-планировочным районам г. Уфа, исходил из ставок, утверждённых для зоны П-11 для вида разрешённого использования земельного участка «торгово-складская, торгово-закупочная и складская деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций», поскольку пунктом 1 договора аренды согласован номер экономико-планировочной зоны - П-11 и вид разрешённого использования - «для размещения открытой площадки для складирования материалов».
При этом из анализируемых нормативных актов не следует возможность применения иной ставки арендной платы по экономико-планировочным районам г. Уфы, соответствующей поименованному в договору виду разрешённого использования - для складирования, ввиду чего использованный истцом в расчёте коэффициент, предусмотренный для складирования материалов в капитальных сооружениях, наиболее соответствует целевому назначению арендуемого земельного участка - для использования в целях складирования.
При этом суд также отмечает, что ответчик, заявляя соответствующий довод, в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил контррасчёта арендной платы, не представил нормативного обоснования возможности применения ставки арендной платы по экономико-планировочным районам г. Уфы, предусмотренной для вида разрешённого использования земельного участка «для размещения открытой площадки для складирования материалов».
С учётом изложенного, расчёт задолженности по арендной плате, произведённый истцом, является верным, соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.
Также отклоняется как опровергаемый материалами дела довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств пользования ответчиком земельным участком.
Факт передачи земельного участка в пользование предыдущего правообладателя - Кучавы Д.А. - следует из решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.01.2011 по делу NА07-16218/2010 (л.д. 27). При этом ответчиком не заявлены возражения относительно ненадлежащего исполнения Кучавой Д.А. обязательств по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в том числе в части фактической передачи земельного участка.
Не заявлены соответствующие возражения ответчиком и в адрес арендодателя, что, учитывая значительный период времени, прошедший с момента заключения договора о передачи прав и обязанностей по договору, позволяет суду критически оценить утверждение ответчика об отсутствии факта пользования земельного участка.
Кроме того, ответчик обращался в адрес истца с заявлением о продлении договора аренды (л.д. 95), что с учётом вышеизложенных обстоятельств позволяет суду прийти к убеждению о доказанности факта пользования земельным участком.
Отсутствие в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка, на что ссылается податель апелляционной жалобы, не свидетельствует о фактическом неиспользовании земельного участка.
Доводы апеллянта о необоснованности взыскания арендной платы после истечения срока действия договора подлежат отклонению.
В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела не усматривается, что имущество, полученное ответчиком по договору аренды, возвращено арендодателю.
Довод апеллянта о том, что обязанность по подготовке акта возврата имущества возложена на истца, противоречит абз. 1 ст. 622 ГК РФ. Ссылки ответчика в обоснование указанного довода на решение Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 31/17 от 15.12.2010 подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку указанный акт регулирует полномочия Управления как структурного подразделения органа местного самоуправления для целей разграничения полномочий публичных органов и не регулирует вопросы гражданско-правовых обязательств.
Обоснованными также являются выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера предъявленной к взысканию неустойки.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
