ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2012 года Дело N А07-22276/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2012 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Деевой Г.А.,
судей Баканова В.В., Фотиной О.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дудиной Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жильё» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2012 по делу N А07-22276/2011 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Нерсесяна Славика Бегларовича - Семёнова Е.Н. (доверенность от 12.07.2011 N 02 АА 0678869);
общества с ограниченной ответственностью «Жильё» - Рахимов Р.Л. (доверенность от 01.08.2012 N 19).
Индивидуальный предприниматель Нерсесян Славик Бегларович (далее - Нерсесян С.Б., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жильё» (далее - общество «Жильё», ответчик) о признании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 31.08.2011 N 280 заключённым и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию договора.
Определениями арбитражного суда от 14.02.2012 и 23.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Стерлитамакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в качестве соответчика - Администрация городского округа город Стерлитамак.
В ходе рассмотрения дела истец заявлял дополнительные требования о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU0330700020005001-36 пристроенных нежилых помещений к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал «Три капитана» (II этап) от 18.01.2012, выданного Администрацией городского округа город Стерлитамак; а также о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 033070002005001-1 пристроенных нежилых помещений к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал «Три капитана» (II этап) от 19.01.2012, выданного Администрацией городского округа город Стерлитамак.
Поскольку указанные требования являлись дополнительными и первоначально истцом не заявлялись, в их принятии судом было правомерно отказано и рассмотрены два первоначально заявленных требования: о признании договора от 31.08.2011 N 280 участия в долевом строительстве жилого дома заключённым и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию договора в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.05.2012 исковые требования удовлетворены: договор участия в долевом строительстве жилого дома от 31.08.2011 N 280 признан заключённым. Общество с ограниченной ответственностью «Жильё» обязано осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома от 31.08.2011 N 280 в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Не согласившись с судебным актом, апелляционную жалобу на решение от 12.05.2012 направило общество «Жильё», просило отменить судебный акт и отказать в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба ответчика мотивирована наличием оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Ответчик не согласен с выводом суда об уклонении ответчика от регистрации договора, в связи с возложением на него соответствующей обязанности агентским договором от 28.10.2010.
В апелляционной жалобе общество указывает, что в результате исследования представленных сторонами доказательств суд обоснованно пришёл к выводу о невозможности такой регистрации, однако в резолютивной части судебного акта понуждает ответчика к совершению незаконных действий по регистрации объекта. Суд необоснованно не принял во внимание тот факт, что ввиду ввода объекта в эксплуатацию ответчиком неоднократно предлагалось заключить с истцом договор купли-продажи на те же помещения, однако от этого предложения истец отказался.
Истец направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить в силе судебный акт, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика.
ИП Нерсесян С.Б. указывает в отзыве, что все необходимые и существенные условия для договоров данного вида сторонами в договоре от 31.08.2011 N 280 согласованы. Судом установлен факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора, а также факт частичного финансирования строительства истцом в сумме 1 050 000 руб.
Истец обосновал своё обращение в суд необходимостью защиты своего права на последующее получение объекта долевого строительства в собственность. Отсутствие в законе указания на возможность предъявления иска о признании договора, подлежащего государственной регистрации, действующим и заключённым при определённых условиях не исключает такой возможности исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства.
О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы стороны и иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены, своих представителей Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Администрация городского округа город Стерлитамак для участия в судебном заседании не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных представителей третьего лица и соответчика в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали свои позиции, истец просил оставить решение от 12.05.2012 в силе, в то время как ответчик просил его отменить в соответствии с доводами апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ИП Нерсесян С.Б. (дольщик) и общество «Жильё» (застройщик) 31.08.2011 подписали договор N 280 участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является долевое участие дольщика в финансировании строительства пристроенных нежилых помещений к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал «Три капитана» в г. Стерлитамак.
По окончании строительства дольщик должен принять в собственность определённую в договоре долю (часть) построенного дома (нежилых помещений), а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства (помещение) в этом доме дольщику.
Помещение имеет следующие характеристики:
- строительный адрес: пристроенные нежилые помещения к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал «Три капитана» в г. Стерлитамак;
- проектная общая площадь помещения 379,22 кв.м, в том числе в цокольном этаже 120,43 кв.м; на первом этаже 131,62 кв.м, на мансардном этаже 127,17 кв.м. Площадь тамбура - 11,58 кв.м. Общая проектная площадь помещения с тамбуром - 390,8 кв.м. (п.1.1. договора, т.1, л.д.24-25).
Срок ввода дома в эксплуатацию - 1 квартал 2012 года (п. 1.5 договора).
Цена договора (сумма инвестирования) составляет 8 200 000 руб., в том числе 1 250 847 руб. 46 коп. - налог на добавленную стоимость (далее - НДС). Дольщик обязан осуществить финансирование строительства после государственной регистрации настоящего договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - до 30.12.2011 (п.2.1-2.2).
В соответствии с п. 6.7 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и прекращает своё действие после полного завершения договорных обязательств между сторонами.
В материалы дела также представлен ранее подписанный сторонами договор от 28.10.2010 N 280 участия в долевом строительстве жилого дома с протоколом разногласий (т.1, л.д.74-76), отличающийся по характеристикам передаваемых дольщику помещений (цокольный этаж - 121,61 кв.м, первый этаж - 151,91 кв.м, мансардный этаж - 127,28 кв.м).
Оплата по договору на участие в долевом строительстве жилого дома по платёжным поручениям от 29.11.2010 N 1580, от 20.12.2010 N 1723, от 30.12.2010 N 1826, от 22.03.2011 N 2196, всего на сумму 1 050 000 руб. (т.1, л.д.26-29) произведена истцом со ссылкой на договор от 28.10.2010.
Кроме того, в дело представлен также договор участия в долевом строительстве жилого дома от 03.11.2011 N 280, с предметом и характеристиками помещений создаваемого объекта недвижимости, аналогичным указанным в договоре от 31.08.2011 (т.1, л.д.93).
С целью исполнения принятых на себя обязательств, связанных с созданием объекта недвижимости и регистрации права собственности, стороны заключили агентский договор от 28.10.2010 N 280/1, предметом которого является совершение обществом «Жильё» (агентство) юридических и иных действий от имени и за счёт ИП Нерсесяна С.Б. (заказчика). Права и обязанности по сделкам, совершённым агентством в соответствии с настоящим договором, возникают непосредственно у заказчика (п.1.1, т.1, л.д.72).
В соответствии с агентским договором агентство принимает на себя обязанности по содействию в подготовке необходимых документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: пристроенные нежилые помещения в 9-ти этажном 4-хсекционном жилом доме N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал «Три капитана» г. Стерлитамак (строительный адрес), площадью 390,8 кв.м. (п. 1.2).
С этой целью агентство осуществляет сбор и оформление документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на помещение, обеспечивает прибытие своего представителя в регистрирующий орган при осуществлении государственной регистрации права собственности на помещение, а также предоставляет заказчику необходимые консультации (п. 2.1.1 - 2.1.3).
Для регистрации договора участия в долевом строительстве ИП Нерсесяном С.Б. была выдана доверенность от 28.09.2011 Федько Татьяне Фёдоровне, одновременно представлявшей интересы застройщика - общества «Жильё».
Документы были представлены на регистрацию 03.11.2011, однако по заявлению представителя Федько Т.Ф. регистрация договора была прекращена 22.11.2011, о чём Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в адрес истца было направлено уведомление о прекращении государственной регистрации (т.1, л.д.30). Выданная Федько Т.Ф. доверенность от 28.09.2011 отменена по заявлению истца 24.11.2011 (т.1, л.д.31).
Полагая, что действия представителя застройщика по отказу от регистрации следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора заключённым и обязании общества «Жильё» зарегистрировать договор от 31.08.2011 N 280.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа.
Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.
На основании представленных в материалы дела доказательств судом установлен факт прекращения представителем истца, действующим по агентскому договору N 280/1 от 28.10.2010 и в соответствии с выданной ему доверенностью, действий по государственной регистрации вышеуказанного договора, что является уклонением представителя ответчика от регистрации договора и привело к нарушению прав дольщика.
Суд также пришёл к выводу, что обращение истца в суд обосновано необходимостью защиты своего права на последующее получение объекта долевого строительства в собственность. Истец свободен в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права.
Учитывая, что договор от 31.08.2011 N 280 соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, факт отказа ответчика от регистрации, а также введение объекта долевого строительства в эксплуатацию, фактически привели к утрате возможности государственной регистрации спорного договора, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для признания договора участия в долевом строительстве заключённым и удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно п.1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Существенными условиями договора долевого участия, подлежащими обязательному согласованию сторонами для того, чтобы такой договор считался заключенным в соответствии с требованиями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства (п. 4 ст.4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Условие о том, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации предусмотрено также п. 6.7 договора.
Однако независимо от соглашения сторон о включении в договор такого условия он подлежит государственной регистрации в силу императивных требований закона, поскольку государственная регистрация договора влечёт последующее возникновение прав и обязанностей сторон, в том числе права собственности в силу ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о признании договора от 31.08.2011 N 280 заключённым не соответствует вышеприведённым положениям Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а следовательно, является ошибочным.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьёй 25.1 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон.
Как уже указывалось выше, в материалах дела представлено 3 договора участия в долевом строительстве жилого дома N 280, подписанных обеими сторонами: от 28.10.2010 (с протоколом разногласий), который частично исполнялся истцом путём внесения инвестиций на сумму 1 050 000 руб., от 31.08.2011 и от 03.11.2011.
Из условий агентского договора от 28.10.2010 N 280/1 непосредственно не следует обязанность агентства зарегистрировать какой-либо из перечисленных договоров.
Пунктами 1.2, 2.1 и 2.2 агентского договора предусмотрена обязанность агентства осуществить необходимые действия по регистрации права собственности на помещение. Срок исполнения обязательств - 90 рабочих дней со дня подписания акта приёма-передачи помещения (п.5.1).
Исследовав обстоятельства, связанные с подачей документов на регистрацию и последующий отказ от совершения указанных действий, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что подача представителем Федько Т.Ф. заявления об отказе от регистрации договора однозначно не свидетельствует об уклонении ответчика от регистрации договора от 31.08.2011 N 280 с целью нарушения прав другой стороны.
Соответствующее обстоятельство могло быть вызвано заключением сторонами нового договора от 03.11.2011 N 280 (т.1, л.д.93-97), прекратившим действие предыдущего, в связи с чем необходимость регистрации ранее заключённого договора отпала.
Указанные возражения ответчика истцом не опровергнуты.
Доказательства того, что после отказа представителя Федько Т.Ф. от регистрации, ИП Нерсесян С.Б. требовал от застройщика представить на регистрацию необходимые документы, однако застройщик от их представления уклонился, из материалов дела не усматриваются.
Материалами дела также установлено, что являясь застройщиком, общество «Жильё» имело разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, в установленном законом порядке ему был отведён земельный участок для строительства, строительство дома завершено и объект введён в эксплуатацию 19.01.2012 (т.1, л.д.135-136).
После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключённого договора, в связи с чем для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Тем самым подчёркивается различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.
Кроме того, как следует из представленного в дело свидетельства о государственной регистрации права от 12.04.2012 N 04 АГ 673528 после ввода дома в эксплуатацию в соответствии с разрешением N RU 033070002005001-1 от 19.01.2012 застройщиком зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.04.2012 сделана запись регистрации N 02-04-17/001/2012-546(т.2, л.д.42).
