ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 августа 2012 года Дело N А76-2867/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энергоресурс» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2012 по делу N А76-2867/2011 (судья Наконечная О.Г.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Чепур Я.Х. (доверенность от 20.07.2011),

общества с ограниченной ответственностью «Энергоресурс» - Аллазов А.Я. (доверенность от 29.02.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Энергоресурс» (далее - ООО «Энергоресурс», общество, ответчик) ежемесячных процентов по договору купли-продажи объекта приватизации от 28.09.2009 N23/ПП за период с 30.11.2009 по 27.01.2010 - 359525 руб. 61 коп., пени за несвоевременную оплату процентов за период с 30.11.2009 по 27.11.2010 - 72888 руб. 05 коп., пени за просрочку оплаты основного платежа за период с 30.11.2009 по 27.11.2010 - 385026 руб. 74 коп., неосновательного обогащения за период с 28.01.2011 по 02.05.2012 - 848111 руб. 66 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.01.2011 по 02.05.2012 - 85753 руб. 51 коп., всего 1751305 руб. 57 коп., а также об обязании передать Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, улица Каслинская, 34, общей площадью 276,1кв.м (с учетом принятого судом увеличения размера иска, т. 2 л.д.15-17).

Определением суда от 18.04.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) (т. 1 л.д. 1).

Решением суда от 17.05.2012 (резолютивная часть от 11.05.2012) заявленные требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 848111 руб. 66 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 40241 руб. 16 коп., неустойка в сумме 385026 руб. 74 коп., неустойка в сумме 72888 руб. 05 коп.; на общество «Энергоресурс» возложена обязанность передать Комитету по акту приёма-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, улица Каслинская, 34, общей площадью 276,1 кв.м. (т. 2 л.д. 48-55).

В апелляционной жалобе ООО «Энергоресурс» (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что истцом не доказан, а судом не исследован факт надлежащего прекращения договора купли-продажи от 28.09.2009. Решение суда не содержит чёткого вывода о том, с какого момента договор купли-продажи считается расторгнутым - с момента уведомления или по истечении 15-дневного срока с момента уведомления, суд фактически поддержал позицию истца, не дав оценки доводам ответчика. Однако ответчик в судебном заседании отрицал факт получения указанных уведомлений, поскольку лица, указанные в уведомлениях как получатели (Маринин, Торбин), ответчику не известны, его работниками никогда не являлись. Таким образом, суд не исследовал обстоятельство получения ответчиком уведомлений о расторжении договора.

Не согласен апеллянт с выводом суда о том, что датой прекращения договора является 28.01.2011. В судебном заседании ответчиком заявлялось ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела NА76-5329/2012 по иску общества о признании недействительным п. 4.3.3. договора о праве комитета в одностороннем порядке отказаться от договора, а также об объединении дел в одно производство. Однако суд без приведения каких-либо мотивов вынес протокольное определение об отказе в удовлетворении указанных ходатайств. Между тем разрешение спора по делу NА76-5329/2012 устранило бы основания для удовлетворения требований Комитета по настоящему иску.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель Управления Росреестра не явился.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в ней, представитель Комитета возразил по доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном мнении.

В судебном заседании 13.08.2012 объявлялся перерыв до 20.08.2012.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.01.2007 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 2-7347, по условиям которого Комитет передаёт, а общество принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу г. Челябинск, ул. Каслинская, 34 суммарной площадью 276,1кв.м. (т. 1 л.д. 97-102). Договор заключен сроком с 01.01.2007 по 31.12.2011 и зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 102 оборот).

Во исполнение решения Комитета об условиях приватизации от 02.06.2009 N40 (т. 1 л.д. 21), между истцом (продавец) и ООО «Энергоресурс» (покупатель) 28.09.2009 заключен договор купли-продажи объекта приватизации N23/ПП с приложением N 1 (график оплаты цены объекта) (т. 1 л.д. 15-20).

По условиям договора Комитет продаёт, а общество покупает муниципальное недвижимое имущество - нежилое помещение N5 Лит. А, площадью 276,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, улица Каслинская, 34.

Цена объекта - 9620000 руб. без НДС (пункт 2.1 договора).

Оплата цены объекта производится в течение пяти лет (шестьдесят периодов) равными долями ежемесячно путем перечисления суммы по графику оплаты цены объекта на соответствующий счет Комитета. Уплатой цены объекта считается поступление денежных средств на указанный счет в размере, предусмотренном графиком оплаты цены объекта (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора график оплаты цены объекта установлен приложением N 1 к договору и определяет размер сумм (цена объекта и проценты), подлежащих оплате в установленные сроки платежа.

В силу пункта 2.4 договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата начисленного процента производится ежемесячно путем перечисления суммы, указанной в графике оплаты цены объекта, на соответствующий счет Комитета (пункт 2.5 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что объект осмотрен и находится у покупателя. Состояние объекта покупателю известно, претензии к продавцу отсутствуют. Акт приема-передачи между сторонами не составляется.

На основании подпункта 4.2.3 договора покупатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения объекта, включая капитальный и текущий ремонт.

Продавец имеет право, в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором, по своему выбору обратить взыскание на объект либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (п. 3 ст. 450, п. 2, ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отказ осуществляется путем направления покупателю письменного уведомления. По истечении пятнадцати дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым (часть «б» подпункта 4.3.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договора, в случае неуплаты покупателем полностью или частично денежных средств в сроки, предусмотренные графиком оплаты цены объекта, продавец имеет право требовать уплаты пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При расторжении договора в порядке части «б» подпункта 4.3.3 договора покупатель обязан (пункт 5.2 договора):

возместить продавцу в полном объеме все убытки, причиненные расторжением договора. Возмещение убытков не освобождает покупателя от уплаты пеней и от иной ответственности за нарушение договора, основания для применения которой возникли до момента расторжения договора (подпункт 5.2.1 договора);

вернуть продавцу объект по акту приема-передачи в надлежащем состоянии (соответственно его составу и состоянию на момент заключения договора). Все изменения в составе и состоянии объекта с момента заключения договора до его возврата продавцу, повлекшие уменьшение количества или стоимости объекта, в полном объеме возмещаются покупателем. Улучшения, произведенные покупателем в период владения и пользования объектом (включая приобретение, увеличение или улучшение имущества, направление средств на выполнение конкурсных условий, погашение долгов и тому подобное) возврату или возмещению продавцом не подлежат (подпункт 5.2.2 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полной оплаты покупателем цены объекта (пункт 7.1 договора).

В соответствии с приложением N 1 к договору - график оплаты цены объекта, ежемесячный платеж по основной сумме составляет 160 333 руб. с первой даты платежа 30.10.2009 и до последней 28.09.2014 - всего 9 620 000 руб. Ежемесячный начисленный процент на сумму оставшейся основной задолженности нисходящий, всего подлежит уплате 936 468 руб. 80 коп.

21.10.2010 истцом ответчику направлено требование N 15080 «Об оплате задолженности и расторжении договора», из текста которого следует, что покупатель не исполняет условия договора купли-продажи объекта приватизации от 28.09.2009 N 23/ПП, в связи с чем Комитет предложил в пятнадцатидневный срок с момента отправки данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора и сдать помещение по акту приёма-передачи. В случае невыполнения указанных требований в указанный срок, Комитет откажется от исполнения договора в соответствии с подпунктом б) пункта 4.3.3 договора от 28.09.2009 N23/ПП (т. 1 л.д. 22).

Данное уведомление получено ответчиком 25.10.2010 (т. 1 л.д. 23).

11.01.2011 истцом ответчику направлено уведомление N 54 «Об отказе от договора», из текста которого следует, что покупатель не исполняет условия договора купли-продажи объекта приватизации от 28.09.2009 N 23/ПП, в связи с чем Комитет, руководствуясь пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом «б» пункта 4.3.3 договора отказывается от договора купли-продажи объекта приватизации от 28.09.2009 N23/ПП. По истечении пятнадцати дней с момента отправки уведомления настоящий договор считается расторгнутым (т. 1 л.д. 24).

Данное уведомление получено ответчиком 18.01.2011 (т. 1 л.д. 25).

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены принятые на себя по договору купли-продажи обязательства, а также на обстоятельство расторжения договора в одностороннем порядке, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находит подтверждение задолженность ответчика по договору купли-продажи по оплате суммы основного долга и процентов на сумму рассрочки. Учитывая факт использования ответчиком имущества после прекращения договора, суд взыскал неосновательное обогащение за его использование, исходя из размера арендной платы, которая подлежит оплате при сдаче в аренду муниципального имущества.

Требование о возврате имущества удовлетворено судом в силу того, что договор купли-продажи прекращён с 27.01.2011 Комитетом в соответствии с условиями договора, предусматривающими возможность одностороннего отказа от договора в случае неоплаты.

Отказывая в иске в части, суд руководствовался тем, что поскольку договор купли-продажи прекращён, у истца отсутствует право на взыскание процентов на сумму рассрочки после прекращения договора, поскольку указанное договорное обязательство прекратилось. Кроме того, суд признал неверным расчёт истцом процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных на всю сумму неосновательного обогащения, без учёта того, что сумма задолженности образовалась по периодам, нарастающим итогом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 28.09.2009 (т. 1 л.д. 15), предусматривающий условие о рассрочке платежа (пункт 2.2. договора).

График платежей приложен к договору и является его неотъемлемой частью (т. 1 л.д. 19).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Указанное право продавца требовать возврата неоплаченного товара по существу основано на его праве требовать расторжения договора, предусмотренном п. 3 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 названного Кодекса).

Сторонами договора купли-продажи не оспаривается, что общество не производило в установленные договором сроки платежи за проданный в рассрочку и переданный ему товар.

Поскольку должник ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате стоимости нежилого помещения, то Комитет правомерно реализовал право на расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке, возникшее в силу части «б» подпункта 4.3.3 договора, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 ГК РФ.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы относительно момента прекращения между сторонами договорных отношений, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Условиями части «б» подпункта 4.3.3 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец имеет право, в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором, по своему выбору обратить взыскание на объект либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (п. 3 ст. 450, п. 2, ст. 489 ГК РФ). Отказ осуществляется путем направления покупателю письменного уведомления. По истечении пятнадцати дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым.

Данное условие договора не противоречит приведённым положениям ГК РФ.

21.10.2010 истцом ответчику направлено требование N 15080 «Об оплате задолженности и расторжении договора», из содержания которого следует, что покупатель не исполняет условия договора купли-продажи объекта приватизации от 28.09.2009 N 23/ПП, в связи с чем Комитет предложил в пятнадцатидневный срок с момента отправки данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора и сдать помещение по акту приёма-передачи. В случае невыполнения указанных требований в указанный срок, Комитет откажется от исполнения договора в соответствии с подпунктом «б» пункта 4.3.3 договора от 28.09.2009 N23/ПП (т. 1 л.д. 22).

В материалах дела имеется копия почтового уведомления, согласно которому обществом «Энергосервис» 25.10.2010 получено данное письмо (т. 1 л.д. 23).

Доказательств того, что в связи с получением данного письма ответчиком были предприняты действия, направленные на надлежащее исполнение договора, в дело не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

11.01.2011 истцом ответчику направлено уведомление N 54 «Об отказе от договора», из которого следует, что покупатель не исполняет условия договора купли-продажи объекта приватизации от 28.09.2009г. N 23/ПП, в связи с чем Комитет, руководствуясь пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, подпунктом «б» пункта 4.3.3 договора отказывается от договора купли-продажи объекта приватизации от 28.09.2009 N23/ПП. По истечении пятнадцати дней с момента отправки уведомления настоящий договор считается расторгнутым (т. 1 л.д. 24).

Данное уведомление получено ответчиком 18.01.2011 (т. 1 л.д. 25).

При этом исходя из буквального толкования содержащихся в договоре от 28.09.2009 N23/ПП условий усматривается, что момент прекращения договорных отношений в связи с неисполнением покупателем принятых на себя обязательств определён сторонами в течение пятнадцати дней с момента направления продавцом покупателю соответствующего уведомления, а не с момента получения покупателем такового (ст. 431 ГК РФ).

При таких обстоятельствах ссылки ответчика не недоказанность факта получения указанных уведомлений, подлежат отклонению, поскольку указанное обстоятельство не имеет правового значения для прекращения договора в силу одностороннего отказа от него продавца. Указанный вывод следует из п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 489 ГК РФ, а также п.п. «б» п. 4.3.3. договора, в силу которых для прекращения договора в силу одностороннего отказа от него достаточно уведомления стороны об этом.

Кроме того, указанные уведомления были направлены истцом ответчику по юридическому адресу последнего, а также по месту нахождения спорного объекта недвижимости, между тем ответчик не организовал надлежащее получение почтовой корреспонденции по юридическому адресу и по адресу фактического нахождения, в силу чего подлежат отклонению ссылки ответчика на то, что лица, получившие уведомления Комитета об отказе от договора и соответствующие почтовые уведомления, не являются работниками ответчика.