• по
Более 59000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 сентября 2012 года Дело N А76-3639/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2012 по делу NА76-3639/2012 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Чепур Я.Х. (доверенность N 14387 от 20.07.2011);

общества с ограниченной ответственностью «управляющая компания «Ремжилзаказчик» - Фошина Н.А. (доверенность N 07/10 от 10.01.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» (далее - ООО «УК «Ремжилзаказчик», Общество, ответчик) с исковым заявлением, содержащим следующие требования:

- о взыскании задолженности по договору купли-продажи объекта приватизации от 01.04.2011 N 264/ПП по начисленным процентам на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, за период с 15.04.2011 по 08.02.2012 в размере 146949 руб. 33 коп.;

- о взыскании неустойки за просрочку оплаты цены объекта в сумме 30100 руб. 34 коп.;

- о взыскании неустойки за просрочку оплаты процентов в сумме 2364 руб. 57 коп.;

- о взыскании неосновательного обогащения за период с 08.02.2012 по 07.06.2012 в размере 469814 руб. 40 коп.;

- о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.02.2012 по 07.06.2012 в размере 12528 руб. 38 коп.;

- о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 12 - общей площадью 634,3 кв.м., а также о возложении на ответчика обязанности передать Комитету по акту приема-передачи данное помещение (с учётом неоднократных уточнений заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 4-6, 17-20, 40-42, 45-46, 48-50, 76-77, 79-80).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.06.2012 (резолютивная часть оглашена 08.06.2012) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 146949 руб. 33 коп. процентов за период с 15.04.2011 по 08.02.2012, а также 29807 руб. 69 коп. неустойки за просрочку оплаты цены объекта - всего 176757 руб. 02 коп. Кроме того, суд выселил ООО «УК «Ремжилзаказчик» из спорного нежилого помещения общей площадью 634,3 кв.м., обязал ответчика передать истцу данное помещение по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 84-93).

Ответчик с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (л.д. 97-100). ООО «УК «Ремжилзаказчик» просит решение отменить, производство по делу прекратить, приводит следующие доводы.

Вывод суда первой инстанции о том, что Комитет прекратил договорные отношения путём одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки купли-продажи, не основан на законе. Договор купли-продажи от 01.04.2011 N264/ПП не может быть расторгнут в одностороннем порядке, поскольку он был заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данным законом не предусмотрено расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке. Расторжение такого рода сделки возможно лишь в судебном порядке при доказанности факта существенного нарушения контрагентом-ответчиком условий сделки. В обоснование данного утверждения ответчик приводит норму пункта 3 части 9 статьи 4 названного закона. Предусмотренное текстом договора купли-продажи право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки (подпункт «б» пункта 4.3.3) не соответствует императивным требованиям закона (поименованной норме), условие об одностороннем отказе от договора недействительно. Таким образом, ответчик настаивает на том, что договорные отношения между сторонами спора прекращены не были.

Вывод о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения также является неверным. Во-первых, договор не был расторгнут, так как у истца нет права на односторонний отказ от исполнения сделки. Во-вторых, ответчик в течение всего заявленного в иске периода пользования спорным нежилым помещением являлся собственником данного недвижимого имущества - соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). На этом основании ответчик настаивает на неправомерности исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, судом первой инстанции неправомерно были удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика неустойки в сумме 2364 руб. 34 коп., начисленной за просрочку оплаты процентов по договору купли-продажи. Пунктом 5.1 спорной сделки предусмотрено право продавца требовать от покупателя уплаты неустойки за несвоевременную оплату цены объекта купли-продажи, составляющей 8552542 руб. 37 коп., а не процентов по договору.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая судебный акт подлежащим отмене.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился, полагая судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 01.04.2011 Комитетом (продавец) и обществом «УК «Ремжилзаказчик» (покупатель) во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N159-ФЗ) и решения Комитета от 18.02.2011 N 19 об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества был заключен договор N 264/ПП купли-продажи объекта недвижимости (л.д. 9-11, 16).

По условиям названной сделки истец обязался продать, а ответчик - купить нежилое помещение N 21 литера «А», общей площадью 634,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 12 (пункт 1.1).

Цена продаваемого нежилого помещения составила 8552542 руб. 37 коп. (пункт 2.1). Оплата цены объекта должна производиться ежемесячно в течение трёх лет (36 периодов) равными долями согласно графику оплаты (пункт 2.2).

Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи помимо цены объекта сделки покупатель обязан оплачивать проценты на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка. Начисление процентов производится исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

График оплаты цены объекта установлен приложением N 1, в нём определены суммы денежных средств (цена объекта и проценты), подлежащие оплате в установленные договором сроки (пункт 2.3; л.д. 11).

В пункте 5.1 договора купли-продажи стороны предусмотрели ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение денежных обязательств: в случае неуплаты покупателем полностью или частично денежных средств в сроки, предусмотренные графиком оплаты цены объекта, продавец в одностороннем порядке осуществляет перерасчет подлежащих уплате процентов, исходя из фактически оплаченной по настоящему договору основной суммы, и покупатель обязан заплатить продавцу пени в размере 0,01% с просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 10).

Сторонами также было согласовано следующее условие: в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ); отказ осуществляется путём направления покупателю письменного уведомления; по истечении 15 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым (подп. «б» п. 4.3.3).

Согласно графику оплаты цены объекта ежемесячный платёж по основной сумме договора составил 237571 рублей (л.д. 11).

В сентябре 2011 года истец направил ответчику письменную претензию с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП, а также подписать соглашение о досрочном расторжении поименованного договора (л.д. 12-13). Письмо ответчиком получено не было.

«23» января 2012 года истец направил ответчику уведомление об отказе от договора купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП (письмо от 23.01.2012 N589). Комитет обосновал свою позицию наличием на стороне Общества задолженности по оплате стоимости нежилого помещения в размере 1 662 997 руб. и процентов на сумму 128 977 руб. 11 коп. Письмо-уведомление истца было получено ответчиком 25.01.2012, в подтверждение чего в материалы дела была представлена копия почтового уведомления (л.д. 14-15).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение контрагентом договорных обязательств, неуплату денежных средств по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП, прекращение обязательственных отношений с 08.02.2012 (по истечении 15 календарных дней со дня направления уведомления от 23.01.2012 в адрес Общества), Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании задолженности по уплате процентов, договорной неустойки, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о выселении из нежилого помещения).

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора купли-продажи, доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, прекращения обязательственных правоотношений с 08.02.2012 в связи с реализацией истцом права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения сделки, а также наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения в период с 08.02.2012, представляющего собой сбережение ответчиком платы за пользование спорным нежилым помещением. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты цены нежилого помещения (292 руб. 65 коп.), неустойки за просрочку оплаты процентов по договору (2364 руб. 57 коп.), неосновательного обогащения (469814 руб. 40 коп.), а также процентов за пользование чужими денежными средствами (12528 руб. 38 коп.), суд признал погашенными соответствующие обязательства в связи с произведённой ответчиком в мае 2012 года оплатой на общую сумму 485000 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В рассматриваемом случае между сторонами спора имеет место гражданско-правовая сделка купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения), подлежащего отчуждению в порядке, предусмотренном специальным федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за некоторыми исключениями по отдельным из указанных лиц, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 20.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении субъектом малого или среднего предпринимательства поименованных в названной норме условий.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В качестве формы договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма сделки (ч. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

На основании статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абзац 1). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (абзац 2).

Из текста договора купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП следует, что сторонами согласован объект сделки, его стоимость, соблюдены условия решения от 18.02.2011 N 19 об условиях приватизации муниципального имущества. Основания для признания названой сделки незаключенной либо недействительной, как не соответствующей требованиям закона (ничтожная сделка), отсутствуют. Обязательной государственной регистрации такого рода договор (объектом которого является нежилое помещение) не подлежит. Соответственно, между истцом и ответчиком с 01.04.2011 возникли взаимные права и обязанности, урегулированные текстом подписанного договора, а также положениями гражданского законодательства Российской Федерации и специального закона об отчуждении государственного (муниципального) недвижимого имущества в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства (Закон N 159-ФЗ).

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что объект сделки купли-продажи от 01.04.2011 фактически передан покупателю.

В силу ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ (часть 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (часть 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Договором купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения (N 21 литера «А»), а в приложении N 1 к договору сторонами в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ был согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем-ответчиком цены объекта (всего - 8 552 542 руб. 37 коп.) и процентов по части 3 статьи 5 названного федерального закона (всего - 352 043 руб. 50 коп.).

Так, общество «УК «Ремжилзаказчик» обязалось ежемесячно (15 числа каждого месяца, начиная с 15.04.2011) в течение 36 месяцев подряд перечислять на расчётный счёт продавца 237 571 руб. в счёт погашения стоимости цены объекта сделки, а также сумму процентов по ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, которая на дату первого платежа составила 19 029 руб. 41 коп. и с каждым последующим платежом уменьшалась согласно графику оплаты вплоть по 15.03.2014.

Из представленного истцом расчёта размера договорной неустойки следует, что в 2011 году ответчик оплатил истцу лишь два платежа: 26.07.2011 на суммы 237 571 руб. (стоимость объекта), 19 029 руб. 41 коп. (проценты), а также 23.08.2011 на суммы 237 571 руб. (стоимость объекта), 18 500 руб. 81 коп. (проценты) (л.д. 17).

Доказательств перечисления в период до 01.05.2012 иных денежных средств в оплату по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП ответчик арбитражным судам не представил (ч. 2 ст. 9, ч. 1, 3 ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, на стороне ответчика действительно имеет место ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

По смыслу статьей 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Комитетом предъявлено требование о взыскании с Общества задолженности по оплате процентов по ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, всего на сумму 146 949 руб. 33 коп., начисленных за период с 15.04.2011 по 15.01.2012. В материалы дела представлен расчёт (л.д. 17).

Судом первой инстанции указанный расчёт проверен, арифметических и иных ошибок не выявлено. Ответчик расчёт истца не оспорил, контррасчёт не представил (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). Основания для отказа в удовлетворении данного требования истца отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации сторонами было согласовано следующее условие: в случае неуплаты покупателем полностью или частично денежных средств в сроки, предусмотренные графиком оплаты цены объекта, продавец в одностороннем порядке осуществляет перерасчет подлежащих уплате процентов, исходя из фактически оплаченной по настоящему договору основной суммы, и покупатель обязан заплатить продавцу пени в размере 0,01% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1; л.д. 10).

На основании данного пункта договора истец предъявил ответчику требование об оплате (взыскании) неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате стоимости объекта сделки - 30 100 руб. 34 коп., а также по оплате процентов - 2 364 руб. 57 коп. Представлен расчёт (л.д. 17).

Судом первой инстанции данное требование признано обоснованным в полном объёме. Контррасчёт размера неустойки ответчик не представил.

В апелляционной жалобе общество «УК «Ремжилзаказчик» сослалось среди прочего на неправомерность начисления неустойки на предусмотренные договором платежи по процентам.

Возражения ответчика относительно требования об уплате неустойки за несвоевременную оплату процентов апелляционным судом не принимаются.

Согласно ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в заключении договора, установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 5.1 договора купли-продажи предусмотрено право продавца требовать от покупателя оплаты неустойки за несвоевременное исполнение денежных обязательств, предусмотренных графиком оплаты цены объекта. При этом в последний (график) по обоюдному волеизъявлению Комитета и Общества были включены даты и размеры обязательств покупателя по оплате процентов по ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ (л.д. 11). Утверждение ответчика о том, что поименованным пунктом договора начисление неустойки предусмотрено только в отношении обязательств по оплате цены объекта сделки, ошибочно, не соответствует непосредственному содержанию пункта 5.1 и приложения N 1 к рассматриваемой сделке.

Проценты по части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ выступают способом компенсации материальных потерь продавца, вызванных отчуждением последним своего имущества в рассрочку. В свою очередь, неустойка по пункту 5.1 договора, прежде всего, выступает мерой гражданско-правовой ответственности, призванной побудить должника к надлежащему исполнению всех обеспеченных таким способом обязательств, а также предоставить кредитору (продавцу) защиту его имущественных интересов от ненадлежащего исполнения должником (покупателем) своих обязательств.

Разъяснение, содержащееся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 146 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров», вопреки утверждению ответчика не подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям. Приведённое в тексте названного пункта толкование норм материального права применяется для регулирования отношений в сфере действия Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Ответчик в данном случае не выступает потребителем по смыслу названного закона. Более того, приведённая ответчиком правовая позиция Президиума ВАС РФ основана на применении части 3 статьи 16 Закона о защите прав потребителей (не подлежащей применению для регулирования отношений Комитета и Общества) в кредитной сделке.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности требований истца о взыскании с ответчика неустойки по пункту 5.1 договора купли-продажи в полном объёме (30 100 руб. 34 коп. + 2 364 руб. 57 коп.).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч. 3).

Текстом договора купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП предусмотрено право продавца в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения названной сделки и потребовать возврата проданного объекта в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором. Приведена ссылка на следующие нормы: часть 3 статьи 450 и часть 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ.

Реализация продавцом названного права осуществляется путём направления покупателю письменного уведомления, по истечении 15 дней с момента отправки которого договор считается расторгнутым (подпункт «б» пункта 4.3.3 договора купли-продажи от 01.04.2011; л.д. 10).

Нормой ч. 2 ст. 489 ГК РФ регламентировано следующее: когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Каких-либо изъятий из приведённого правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Федерального закона N 159-ФЗ, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Истец реализовал своё право на прекращение договорных отношений с ответчиком путём одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки купли-продажи от 01.04.2011. В подтверждение данного обстоятельств в дело представлены копии письма-уведомления от 23.01.2012 и почтовой квитанции от 23.01.2012 об отправке заказного письма, а также почтового уведомления о получении отправления (л.д. 14-15).

Доводы ответчика о недействительности пункта 4.3.3. договора противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 5782/08 от 09.09.2008, по смыслу которой в силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и возможность включения такого условия в договор не противоречит действующему законодательству.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного частью 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ и подпунктом «б» пункта 4.3.3 договора купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП.

Довод ответчика о том, что у истца отсутствует право одностороннего отказа от дальнейшего исполнения спорного договора, во внимание не принимается, поскольку основан на ошибочном толковании норм материального права. Так, норма пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (приведена в тексте апелляционной жалобы) не содержит запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закреплённого в ч. 2 ст. 489 ГК РФ. Согласно указанному пункту Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства. Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Текст данного пункта закона не содержит императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке.

Полагая, что имеются соответствующие правовые основания, ссылаясь на прекращение обязательственных правоотношений с 08.02.2012, Комитет также предъявил к ООО «УК «Ремжилзаказчик» исковые требования об оплате (взыскании) неосновательного обогащения, процентов по статье 395 ГК РФ, а также о выселении ответчика из нежилого помещения N 21 литера «А».

Суд первой инстанции посчитал названные требования истца обоснованными в полном объёме.

Апелляционная коллегия судей не может согласиться с выводами суда первой инстанции в данной части.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Частью 2 статьи 1105 ГК РФ регламентировано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу приведённых норм истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования, а также размер неосновательного обогащения. Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчиком было представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.06.2011, подтверждающее наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрированного права собственности ответчика на спорное нежилое помещение. Доказательств прекращения вещных прав ответчика на имущество после расторжения истцом договора купли-продажи от 01.04.2011 последним в суд не представлено (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, в период с 08.06.2011 по дату рассмотрения настоящего дела арбитражным судом ответчик являлся обладателем права собственности на спорное недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При названных обстоятельствах на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение за счёт истца. Обратный вывод суда первой инстанции не соответствует требованиям федерального закона.

Сохранение за ответчиком титула обладателя вещного права на спорное нежилое помещение исключает возможность квалификации осуществлявшегося им пользования данным имуществом в качестве неосновательного.

Поскольку совокупность условий, являющихся основанием для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения не нашла подтверждения в судебном заседании, в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами следует отказать.

Доводы истца об отсутствии оснований для выселения ответчика из спорного нежилого помещения подлежат отклонению.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», продавец, не получивший оплаты по договору купли-продажи, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ; судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Требование о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 12 - по своей правовой природе является требованием о возврате переданного по сделке помещения во владение продавца.

Удовлетворение данного требования является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности ООО «УК «Ремжилзаказчик» на спорное нежилое помещение.

Основания для погашения признанных апелляционным судом обоснованными денежных требований истца путём зачёта сумм оплаты, произведённых ответчиком 11, 12 и 17 мая 2012 года (137 000 руб. + 110 000 руб. + 238 000 руб.), не имеется, поскольку в назначении платёжных документов ответчиком указано «цена объекта по договору купли-продажи объекта приватизации N 264/ПП от 01.04.2011» (л.д. 58-59, 72).

Вопросы распределения уплаченных по расторгнутому договору купли-продажи денежных средств подлежат разрешению в соответствии с правилами, установленными статьями 453, 1103 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права).

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Учитывая, что оплата денежных средств произведена ответчиком после обращения истца в суд с рассматриваемым иском с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворённых требований (абзац 2 части 1 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку истец в данном случае освобождён от уплаты государственной пошлины, с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления - 4 401 руб. 64 коп. за денежное требование истца.

В свою очередь, с Комитета в пользу ООО «УК «Ремжилзаказчик» в возмещение расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует взыскать 2 000 руб., уплаченных последним по платёжному поручению от 02.07.2012 N 3209 (л.д. 101).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2012 по делу N А76-3639/2012 изменить, изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

«Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по договору купли-продажи объекта приватизации от 01.04.2011 N 264/ПП по начисленным процентам на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, за период с 15.04.2011 по 08.02.2012 в размере 146 949 руб. 33 коп., неустойку за просрочку оплаты цены объекта в сумме 30 100 руб. 34 коп., а также неустойку за просрочку оплаты процентов в сумме 2 364 руб. 57 коп.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 12, общей площадью 634,3 кв.м. и обязать общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ремжилзаказчик», г. Челябинск, передать Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска указанное нежилое помещение по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 401 руб. 64 коп.».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

     Председательствующий
судья
Л.П.Ермолаева
Судьи
Л.В.Пивоварова
Г.Н.Богдановская

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А76-3639/2012
18АП-7472/2012
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 13 сентября 2012

Поиск в тексте