ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 сентября 2012 года Дело N А76-3639/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2012 по делу NА76-3639/2012 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Чепур Я.Х. (доверенность N 14387 от 20.07.2011);

общества с ограниченной ответственностью «управляющая компания «Ремжилзаказчик» - Фошина Н.А. (доверенность N 07/10 от 10.01.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремжилзаказчик» (далее - ООО «УК «Ремжилзаказчик», Общество, ответчик) с исковым заявлением, содержащим следующие требования:

- о взыскании задолженности по договору купли-продажи объекта приватизации от 01.04.2011 N 264/ПП по начисленным процентам на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, за период с 15.04.2011 по 08.02.2012 в размере 146949 руб. 33 коп.;

- о взыскании неустойки за просрочку оплаты цены объекта в сумме 30100 руб. 34 коп.;

- о взыскании неустойки за просрочку оплаты процентов в сумме 2364 руб. 57 коп.;

- о взыскании неосновательного обогащения за период с 08.02.2012 по 07.06.2012 в размере 469814 руб. 40 коп.;

- о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.02.2012 по 07.06.2012 в размере 12528 руб. 38 коп.;

- о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 12 - общей площадью 634,3 кв.м., а также о возложении на ответчика обязанности передать Комитету по акту приема-передачи данное помещение (с учётом неоднократных уточнений заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 4-6, 17-20, 40-42, 45-46, 48-50, 76-77, 79-80).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.06.2012 (резолютивная часть оглашена 08.06.2012) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 146949 руб. 33 коп. процентов за период с 15.04.2011 по 08.02.2012, а также 29807 руб. 69 коп. неустойки за просрочку оплаты цены объекта - всего 176757 руб. 02 коп. Кроме того, суд выселил ООО «УК «Ремжилзаказчик» из спорного нежилого помещения общей площадью 634,3 кв.м., обязал ответчика передать истцу данное помещение по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 84-93).

Ответчик с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой (л.д. 97-100). ООО «УК «Ремжилзаказчик» просит решение отменить, производство по делу прекратить, приводит следующие доводы.

Вывод суда первой инстанции о том, что Комитет прекратил договорные отношения путём одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки купли-продажи, не основан на законе. Договор купли-продажи от 01.04.2011 N264/ПП не может быть расторгнут в одностороннем порядке, поскольку он был заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данным законом не предусмотрено расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке. Расторжение такого рода сделки возможно лишь в судебном порядке при доказанности факта существенного нарушения контрагентом-ответчиком условий сделки. В обоснование данного утверждения ответчик приводит норму пункта 3 части 9 статьи 4 названного закона. Предусмотренное текстом договора купли-продажи право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки (подпункт «б» пункта 4.3.3) не соответствует императивным требованиям закона (поименованной норме), условие об одностороннем отказе от договора недействительно. Таким образом, ответчик настаивает на том, что договорные отношения между сторонами спора прекращены не были.

Вывод о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения также является неверным. Во-первых, договор не был расторгнут, так как у истца нет права на односторонний отказ от исполнения сделки. Во-вторых, ответчик в течение всего заявленного в иске периода пользования спорным нежилым помещением являлся собственником данного недвижимого имущества - соответствующее право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). На этом основании ответчик настаивает на неправомерности исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, судом первой инстанции неправомерно были удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика неустойки в сумме 2364 руб. 34 коп., начисленной за просрочку оплаты процентов по договору купли-продажи. Пунктом 5.1 спорной сделки предусмотрено право продавца требовать от покупателя уплаты неустойки за несвоевременную оплату цены объекта купли-продажи, составляющей 8552542 руб. 37 коп., а не процентов по договору.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая судебный акт подлежащим отмене.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился, полагая судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 01.04.2011 Комитетом (продавец) и обществом «УК «Ремжилзаказчик» (покупатель) во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N159-ФЗ) и решения Комитета от 18.02.2011 N 19 об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества был заключен договор N 264/ПП купли-продажи объекта недвижимости (л.д. 9-11, 16).

По условиям названной сделки истец обязался продать, а ответчик - купить нежилое помещение N 21 литера «А», общей площадью 634,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 12 (пункт 1.1).

Цена продаваемого нежилого помещения составила 8552542 руб. 37 коп. (пункт 2.1). Оплата цены объекта должна производиться ежемесячно в течение трёх лет (36 периодов) равными долями согласно графику оплаты (пункт 2.2).

Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи помимо цены объекта сделки покупатель обязан оплачивать проценты на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка. Начисление процентов производится исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

График оплаты цены объекта установлен приложением N 1, в нём определены суммы денежных средств (цена объекта и проценты), подлежащие оплате в установленные договором сроки (пункт 2.3; л.д. 11).

В пункте 5.1 договора купли-продажи стороны предусмотрели ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение денежных обязательств: в случае неуплаты покупателем полностью или частично денежных средств в сроки, предусмотренные графиком оплаты цены объекта, продавец в одностороннем порядке осуществляет перерасчет подлежащих уплате процентов, исходя из фактически оплаченной по настоящему договору основной суммы, и покупатель обязан заплатить продавцу пени в размере 0,01% с просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 10).

Сторонами также было согласовано следующее условие: в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ); отказ осуществляется путём направления покупателю письменного уведомления; по истечении 15 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым (подп. «б» п. 4.3.3).

Согласно графику оплаты цены объекта ежемесячный платёж по основной сумме договора составил 237571 рублей (л.д. 11).

В сентябре 2011 года истец направил ответчику письменную претензию с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП, а также подписать соглашение о досрочном расторжении поименованного договора (л.д. 12-13). Письмо ответчиком получено не было.

«23» января 2012 года истец направил ответчику уведомление об отказе от договора купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП (письмо от 23.01.2012 N589). Комитет обосновал свою позицию наличием на стороне Общества задолженности по оплате стоимости нежилого помещения в размере 1 662 997 руб. и процентов на сумму 128 977 руб. 11 коп. Письмо-уведомление истца было получено ответчиком 25.01.2012, в подтверждение чего в материалы дела была представлена копия почтового уведомления (л.д. 14-15).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение контрагентом договорных обязательств, неуплату денежных средств по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП, прекращение обязательственных отношений с 08.02.2012 (по истечении 15 календарных дней со дня направления уведомления от 23.01.2012 в адрес Общества), Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании задолженности по уплате процентов, договорной неустойки, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о выселении из нежилого помещения).

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора купли-продажи, доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, прекращения обязательственных правоотношений с 08.02.2012 в связи с реализацией истцом права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения сделки, а также наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения в период с 08.02.2012, представляющего собой сбережение ответчиком платы за пользование спорным нежилым помещением. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты цены нежилого помещения (292 руб. 65 коп.), неустойки за просрочку оплаты процентов по договору (2364 руб. 57 коп.), неосновательного обогащения (469814 руб. 40 коп.), а также процентов за пользование чужими денежными средствами (12528 руб. 38 коп.), суд признал погашенными соответствующие обязательства в связи с произведённой ответчиком в мае 2012 года оплатой на общую сумму 485000 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В рассматриваемом случае между сторонами спора имеет место гражданско-правовая сделка купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения), подлежащего отчуждению в порядке, предусмотренном специальным федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за некоторыми исключениями по отдельным из указанных лиц, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 20.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении субъектом малого или среднего предпринимательства поименованных в названной норме условий.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В качестве формы договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма сделки (ч. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

На основании статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абзац 1). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (абзац 2).

Из текста договора купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП следует, что сторонами согласован объект сделки, его стоимость, соблюдены условия решения от 18.02.2011 N 19 об условиях приватизации муниципального имущества. Основания для признания названой сделки незаключенной либо недействительной, как не соответствующей требованиям закона (ничтожная сделка), отсутствуют. Обязательной государственной регистрации такого рода договор (объектом которого является нежилое помещение) не подлежит. Соответственно, между истцом и ответчиком с 01.04.2011 возникли взаимные права и обязанности, урегулированные текстом подписанного договора, а также положениями гражданского законодательства Российской Федерации и специального закона об отчуждении государственного (муниципального) недвижимого имущества в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства (Закон N 159-ФЗ).

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что объект сделки купли-продажи от 01.04.2011 фактически передан покупателю.

В силу ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ (часть 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (часть 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Договором купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения (N 21 литера «А»), а в приложении N 1 к договору сторонами в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ был согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем-ответчиком цены объекта (всего - 8 552 542 руб. 37 коп.) и процентов по части 3 статьи 5 названного федерального закона (всего - 352 043 руб. 50 коп.).

Так, общество «УК «Ремжилзаказчик» обязалось ежемесячно (15 числа каждого месяца, начиная с 15.04.2011) в течение 36 месяцев подряд перечислять на расчётный счёт продавца 237 571 руб. в счёт погашения стоимости цены объекта сделки, а также сумму процентов по ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, которая на дату первого платежа составила 19 029 руб. 41 коп. и с каждым последующим платежом уменьшалась согласно графику оплаты вплоть по 15.03.2014.

Из представленного истцом расчёта размера договорной неустойки следует, что в 2011 году ответчик оплатил истцу лишь два платежа: 26.07.2011 на суммы 237 571 руб. (стоимость объекта), 19 029 руб. 41 коп. (проценты), а также 23.08.2011 на суммы 237 571 руб. (стоимость объекта), 18 500 руб. 81 коп. (проценты) (л.д. 17).

Доказательств перечисления в период до 01.05.2012 иных денежных средств в оплату по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП ответчик арбитражным судам не представил (ч. 2 ст. 9, ч. 1, 3 ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, на стороне ответчика действительно имеет место ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

По смыслу статьей 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Комитетом предъявлено требование о взыскании с Общества задолженности по оплате процентов по ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, всего на сумму 146 949 руб. 33 коп., начисленных за период с 15.04.2011 по 15.01.2012. В материалы дела представлен расчёт (л.д. 17).

Судом первой инстанции указанный расчёт проверен, арифметических и иных ошибок не выявлено. Ответчик расчёт истца не оспорил, контррасчёт не представил (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). Основания для отказа в удовлетворении данного требования истца отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. При этом неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации сторонами было согласовано следующее условие: в случае неуплаты покупателем полностью или частично денежных средств в сроки, предусмотренные графиком оплаты цены объекта, продавец в одностороннем порядке осуществляет перерасчет подлежащих уплате процентов, исходя из фактически оплаченной по настоящему договору основной суммы, и покупатель обязан заплатить продавцу пени в размере 0,01% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1; л.д. 10).

На основании данного пункта договора истец предъявил ответчику требование об оплате (взыскании) неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по оплате стоимости объекта сделки - 30 100 руб. 34 коп., а также по оплате процентов - 2 364 руб. 57 коп. Представлен расчёт (л.д. 17).

Судом первой инстанции данное требование признано обоснованным в полном объёме. Контррасчёт размера неустойки ответчик не представил.

В апелляционной жалобе общество «УК «Ремжилзаказчик» сослалось среди прочего на неправомерность начисления неустойки на предусмотренные договором платежи по процентам.

Возражения ответчика относительно требования об уплате неустойки за несвоевременную оплату процентов апелляционным судом не принимаются.