ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 04 октября 2012 года Дело N А34-2279/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Волна» на решение Арбитражного суда Курганской области от 12.07.2012 по делу N А34-2279/2012 (судья Тюрина И.Г.).

Департамент развития городского хозяйства Администрации города Кургана (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Волна» (далее - ООО УО «Волна», общество, ответчик) об обязании освободить муниципальные нежилые помещения по адресу: г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. А), административное здание, общей площадью 465,9 кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещения в административном здании (1 этаж N1-16,20, 2 этаж N1-28, 3 этаж N1-8) общей площадью 729,1 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. В) склад, общей площадью 180,4 кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27А, (Лит. Д.) склад, общей площадью 59,4 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. Б6) помещение гаража N17, общей площадью 19,1 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещение гаража N 18, общей площадью 42,6 кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещение гаража N 19, общей площадью 33,3 кв.м.

Решением суда от 12.07.2012 (резолютивная часть от 10.07.2012) заявленные требования удовлетворены в полном объёме (л.д. 129-133).

В апелляционной жалобе ООО УО «Волна» (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, а также допущенное судом нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению апеллянта, необоснованным является вывод суда о прекращении договора в силу правомерного отказа от договора арендодателя. Оснований для прекращения договора не имеется, так как договор аренды был заключен в соответствии с Положением о порядке предоставления имущества муниципальной казны в аренду, субаренду и безвозмездное пользование (утв. Решением Курганской городской Думы от 28.01.2009 N 8) на торгах, ввиду чего передача его в пользование другому лицу должна производиться с соблюдением Федерального закона «О защите конкуренции». По этому же основанию использование муниципального имущества для размещения муниципальной структуры не может являться основанием для досрочного прекращения договора, поскольку прекращение арендодателем договора в одностороннем порядке нарушает преимущественное право ответчика как арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Ссылается также на то, что судом не рассматривался вопрос о необходимости предоставления муниципальному предприятию «Надёжное управление» помещений, тогда как последнее использует помещения для ведения уставной деятельности по другому адресу.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, истец просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.10.2009 между Департаментом экономического развития и управления муниципальным имуществом Администрации города Кургана и обществом «Волна» заключен договор N8/142-09 аренды нежилых помещений муниципальной казны с учетом дополнительных соглашений от 20.04.2010, от 11.02.2011 (л.д. 6-20).

По условиям договора аренды и дополнительных соглашений к нему истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает во временное арендное пользование за плату нежилые помещения согласно перечню (приложение N1), расположенные пол адресу: г. Курган, ул. Красина, 27 А: - административное здание (Лит. А); производственное здание (Лит.Б-Б2); здание склада (Лит. В) склад; здание склада (Лит. Г2); здание гаража (лит Б6); здание гаража (Лит.Б4-Б5); по адресу: г.Курган, б.Солнечный, 5: нежилые помещения на первом этаже 9-ти этажного здания общежития; нежилые помещения на первом этаже 9-ти этажного жилого здания.

Дополнительным соглашением от 20.04.2010 внесены изменения в договор аренды на основании выданных кадастровых паспортов, в перечень, указанный в приложении N1 и N2 к договору.

Дополнительным соглашением от 11.02.2011 внесены изменения в договор аренды на основании выданных свидетельств о государственной регистрации права, в перечень, указанный в приложении N1 и N2 к договору. Изложен в следующей редакции: г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. А), административное здание, общей площадью 465,9 кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещения в административном здании (1 этаж N1-16,20, 2 этаж N1-28, 3 этаж N1-8) общей площадью 729,1 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. В) склад, общей площадью 180,4 кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27А, (Лит. Д.) склад, общей площадью 59,4 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. Б6) помещение гаража N17, общей площадью 19,1 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещение гаража N 18, общей площадью 42,6кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещение гаража N 19, общей площадью 33,3 кв.м., г.Курган, б.Солнечный, 5, нежилое помещение на первом этаже 9-ти этажного здания общежития (N1-10), общей площадью 84,4 кв.м.; г.Курган, б.Солнечный, 5, нежилое помещение на первом этаже 9-ти этажного жилого здания (N1-3), общей площадью 20.3 кв.м.

Согласно пункту 8.3.2 договора аренды N8/142-09 от 14.10.2009 допускается досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, если объект необходим для размещения муниципальной структуры. О предстоящем расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за один месяц. В случае невыполнения арендатором требований арендодателя в указанные в уведомлении сроки договор считается расторгнутым, о чем оформляется соответствующий правовой акт Департамента.

Срок действия договора аренды N8/142-09 от 14.10.2009 установлен с 14.10.2009 по 13.10.2012 (пункт 2.3 договора).

Произведена государственная регистрация договора аренды N8/142-09 от 14.10.2009 с вышеназванными дополнительными соглашениями 20.04.2011, о чем свидетельствует надпись в виде штампа на договоре.

Указанные объекты переданы истцом ответчику по акту приема-передачи от 14.10.2009 (л.д. 14).

07.03.2012 в Департамент обратилось муниципальное унитарное предприятие «Надежное управление» с просьбой предоставить в хозяйственное ведение предприятия имущественный комплекс, расположенный по адресу: г.Курган, ул.Красина, 27А, общей площадью 1529,8 кв.м. (л.д. 24).

Письмом от 07.03.2012 N906-и истец сообщил ответчику об изъятии из арендного пользования ООО УО «Волна» объектов муниципальной казны согласно приложению к данному уведомлению, а именно: г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. А), административное здание, общей площадью 465,9 кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещения в административном здании (1 этаж N1-16,20, 2 этаж N1-28, 3 этаж N1-8) общей площадью 729,1 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. В) склад, общей площадью 180,4 кв.м.; г. Курган. Ул. Красина, 27А, (Лит. Д.) склад, общей площадью 59,4 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, (Лит. Б6) помещение гаража N17, общей площадью 19,1 кв.м., г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещение гаража N 18, общей площадью 42,6кв.м.; г. Курган, ул. Красина, 27 А, помещение гаража N 19, общей площадью 33,3 кв.м., в связи с необходимостью размещения муниципальной структуры, направив соглашение к договору аренды, а также предложил согласно пункта 8.3.2 договора аренды N8/142-09 от 14.10.2009 в срок до 15.04.2012 подписать данное соглашение, направить его в адрес Департамента, освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи.

Приказом Департамента от 26.04.2012 N290 оформлено расторжение в одностороннем порядке договора N8\142-09 от 14.10.2009 на основании пункта 8.3.2 (для размещения муниципальной структуры) (л.д. 25).

Ссылаясь на то, что договор аренды прекратился ввиду одностороннего отказа от договора арендодателя ввиду необходимости использования помещения для размещения муниципальной структуры, Департамент обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды прекращён ввиду предусмотренного договором аренды одностороннего отказа арендодателя в силу необходимости использования имущества для размещения муниципальной структуры.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из обстоятельств дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор N8/142-09 аренды нежилых помещений муниципальной казны от 14.12.2009 (л.д. 6-20), действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как следует из пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Условиями пункта 8.3.2 договора аренды N8/142-09 от 14.10.2009 допускается досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, если объект необходим для размещения муниципальной структуры. О предстоящем расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за один месяц. В случае невыполнения арендатором требований арендодателя в указанные в уведомлении сроки договор считается расторгнутым, о чем оформляется соответствующий правовой акт Департамента.

Письмом от 07.03.2012 N906-и истец сообщил ответчику об изъятии из арендного пользования ответчика спорных помещения, в связи с необходимостью размещения в них муниципальной структуры. Данным письмом истец направил ответчику соглашение к договору аренды и предложил подписать данное соглашение, направить его в адрес Департамента, освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи (л.д. 22).

Оценив указанное письмо по правилам ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что из его содержания усматривается намерение и воля истца на расторжение договора аренды. О получении данного уведомления арендатором свидетельствует имеющаяся на тексте уведомления отметка о его получении с входящим номером.

С учётом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения между истцом и ответчиком прекратились по истечении месяца с момента получения арендатором указанного уведомления по основаниям, предусмотренным условиями договора.

Довод апелляционной жалобы о противоречии указанного основания прекращения договора нормам Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» подлежит отклонению как противоречащий нормам материального права.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По смыслу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласованное сторонами в п. 8.3.2 договора аренды N8/142-09 от 14.10.2009 право арендодателя на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, если объект необходим для размещения муниципальной структуры, согласовано сторонами на основании их взаимной воли, и не противоречит положениям действующего законодательства.

Нормы Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», на которые ссылается апеллянт, к рассматриваемым отношениям неприменимы.

Из материалов дела следует, что спорные помещения необходимы для предоставления в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию «Надёжное управление» на основании обращения последнего к собственнику (л.д. 24).

Однако в силу нормы ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров могут быть заключены договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, договоры доверительного управления имуществом, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Таким образом, на отношения, связанные с передачей имущества в хозяйственное ведение, нормы названного закона не распространяются.

В силу указанного нельзя признать обоснованным утверждение апеллянта о том, что передача в хозяйственное ведение имущества другому лицу без торгов нарушает его преимущественное право как арендатора, поскольку нормой ст. 621 ГК РФ арендатору предоставляются гарантии и соответствующие способы защиты нарушенных прав в случае передачи имущества другому лицу в аренду. При этом названная норма не предусматривает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором на новый срок.

Необоснованным является довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о необходимости предоставления муниципальному предприятию «Надёжное управление» помещений, поскольку последнее использует помещения для ведения уставной деятельности по другому адресу.

Приведённый довод жалобы являлся предметом оценки суда первой инстанции. Как верно указано Арбитражным судом Курганской области с учётом установленного нормой ч. 1 ст. 65 АПК РФ порядка распределения бремени доказывания, ответчиком в обоснование данного довода соответствующих доказательств не представлено.

В силу изложенного, договор аренды прекратился, оснований для использования помещений ответчиком не имеется.

В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 ст. 655 Кодекса).

Условиями пункта 5.2.14 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в день окончания срока действия договора или указанный арендодателем день его досрочного расторжения сдать объект вместе с неотделимыми улучшениями арендодателю по акту приёма-передачи в исправном состоянии с учётом нормального износа.

Доказательств возврата ответчиком помещений после прекращения договора аренды не представлено, ввиду чего суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца об обязании ответчика возвратить объекты аренды.

С учётом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 12.07.2012 по делу N А34-2279/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Волна» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка