• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 04 октября 2012 года Дело N А76-5252/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Ярмарка Станичная» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2012 по делу N А76-5252/2012 (судья Гусев А.Г.).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Ярмарка Станичная» (далее - ЗАО «Ярмарка Станичная», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земли N 3744 от 20.08.2004 за период с 01.10.2007 по 31.12.2011 в размере 105 483 руб. 27 коп., по договору аренды земли N 4573 от 14.03.2007 за период с 01.05.2009 по 28.04.2010 в размере 262 331 руб. 85 коп., по договору аренды земли N 2719 от 17.01.2003 за период с 01.01.2006 по 01.02.2006 в размере 207 002 руб. 43 коп. (с учётом уточнения заявленных требований, т. 2 л.д. 30).

Определением суда от 26.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Универбыт» (т. 2 л.д. 3-4).

Решением суда от 26.07.2012 (резолютивная часть от 19.07.2012) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 367 815 руб. 12 коп. (т. 2 л.д. 87-92).

В апелляционной жалобе ЗАО «Ярмарка Станичная» (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт просит решение суда отменить в части удовлетворённых исковых требований и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность взыскания арендной платы по договору аренды N 4573 от 14.03.2007 за период с 11.01.2006, так как сам по себе факт согласования сторонами условия договора о его распространении на ранее возникшие отношения не может свидетельствовать о том, что такие отношения между истцом и ответчиком возникли, таковых доказательств истцом в материалах дела не представлено.

Считает, что истец необоснованно зачёл денежные средства, поступившие в счёт оплаты арендной платы по договору без указания назначения платежа в счёт более ранней задолженности, чем истец нарушил принцип разумности и добросовестности и злоупотребил своим правом, так как срок исковой давности по взысканию данных платежей истек.

Полагает, что оснований для взыскания задолженности по договорам аренды от 20.08.2004 N 3744 и от 14.03.2007 N 4573 не имеется, поскольку общая сумма задолженности в сумме 105 483 рубля 27 копеек и в сумме 262 331 рубля 85 копеек соответственно образовалась согласно взаимному акту сверки как разница начисленных и поступивших платежей за периоды: с 2004 г. (4 месяца) по 2011 г. и с 2006 (11 месяцев) по 2010 г. соответственно.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также истец в отзыве пояснил, что исковые требования в части взыскания арендной платы по договору N 4573 от 14.03.2007 удовлетворены правомерно, поскольку условиями договора стороны согласовали распространение его условий на ранее возникшие отношения (с 11.01.2006). Полагает, что администрация обоснованно зачислила поступающие от ответчика платежи в счёт ранее возникшей задолженности, поскольку исковая давность может быть применена только по заявлению стороны в споре, Администрация при определении суммы задолженности не вправе применять исковую давность.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Проверив законность судебного акта в обжалуемой части в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим отмене в части в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.01.2003 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Ярмарка Станичная» (арендатор) подписан договор аренды земли УЗ N 2719 (т. 1 л.д. 58).

Согласно п. 1.1, 1.2 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование и на условиях настоящего договора аренды земельный участок площадью 1701,9 кв.м., расположенный по адресу по ул. Завенягина, для проектирования первой очереди торгово - развлекательного комплекса «Каскад».

Настоящий договор заключен на срок до 13.01.2004 (п. 2.1 договора).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа текущего квартала (п. 2.4 договора).

11.01.2006 Администрацией вынесено распоряжение N 47-П о расторжении договора аренды N 2917 от 17.01.2003 (т. 1 л.д. 63).

20.08.2004 на основании распоряжения Главы города Магнитогорска N 4803-р от 19.08.2004 между Администрацией и ЗАО «Ярмарка Станичная» подписан договор аренды земельного участка N 3744 (т. 1 л.д. 13-18).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки:

- с кадастровым номером 74:33:0225002:0038, общей площадью 45 кв.м. по адресу Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Завенягина, для размещения торгово - остановочного комплекса киоска;

- с кадастровым номером 74:33:0225002:0039, общей площадью 45 кв.м. по адресу Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Завенягина, для размещения торгово - остановочного комплекса киоска;

- с кадастровым номером 74:33:0225002:0040, общей площадью 198 кв.м. по адресу Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Завенягина, для размещения торгово - остановочного комплекса - открытого павильона ожидания транспорта.

Настоящий договор заключен сроком до 19.08.2007 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора). Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (п. 3.3 договора).

Договор аренды земельного участка N 3744 от 20.08.2004 прошел государственную регистрацию 30.12.2004, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 36, 72-73).

В соответствии с дополнительным соглашением от 08.12.2008 к договору аренды земли N 3744 от 20.08.2004 договор аренды продлен сроком до 19.08.2009 (т. 1 л.д. 29).

В соответствии с дополнительным соглашением от 23.12.2009 к договору аренды земли N 3744 от 20.08.2004 договор аренды продлен сроком до 19.08.2014 (т. 1 л.д. 18).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 15.02.2012 исх. ОДП 54/0645 о наличии задолженности по договору аренды земли от 20.08.2004 N 3744 в размере 105 483 руб. 27 коп. (т.1 л.д. 77).

14.03.2007 на основании распоряжения Главы города Магнитогорска от 11.01.2006 N 48-Р между Администрацией и ЗАО «Ярмарка Станичная» подписан договор аренды земельного участка N 4573 (т. 1 л.д. 41).

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N 74:33:0225002:0196, общей площадью 2064,61 кв.м., находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Завенягина, для размещения временной ночной платной автостоянки индивидуального легкового транспорта (п. 1.1 договора).

Настоящий договор заключен сроком до 11.01.2009 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.3 договора). Арендная плата считается оплаченной с момента поступления денежных средств арендатора на расчетный счет арендодателя (п. 3.4 договора). В соответствии с п. 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату.

Договор аренды земельного участка N 4573 от 14.03.2007 прошел государственную регистрацию 09.07.2007, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 55).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 06.09.2011 исх. ОДП 54/6299 о наличии задолженности по договору аренды земли от 14.03.2007 N 4573 (т. 1 л.д. 76).

Ссылаясь на то, что за ответчиком числится задолженность по арендным платежам по договору аренды земли N 3744 от 20.08.2004 за период с 01.10.2007 по 31.12.2011 в размере 105 483 руб. 27 коп., по договору аренды земли N 4573 от 14.03.2007 за период с 01.05.2009 по 28.04.2010 в размере 262 331 руб. 85 коп., по договору аренды земли N 2719 от 17.01.2003 за период с 01.01.2006 по 01.02.2006 в размере 207 002 руб. 43 коп. истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по договорам аренды от 20.08.2004 N 3744 и от 14.03.2007 N 4573, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается обстоятельство неисполнения ответчиком договорной обязанности по оплате арендной платы. При этом суд отклонил в данной части доводы ответчика об истечении срока исковой давности, поскольку судом установлены обстоятельства перерыва исковой давности ввиду осуществления ответчиком платежей со ссылками на исполнение договоров аренды.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы по договору от 17.01.2003 N 2719, суд первой инстанции пришёл к выводу об истечении исковой давности при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о её перерыве.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о взыскании арендной платы по договору от 17.01.2003 N 2719 апелляционным судом не проверяются ввиду того, что в данной части решение суда ответчиком не обжалуется, истцом соответствующих возражений не заявлено.

Оценивая правомерность заявленных исковых требований о взыскании арендной платы по договорам аренды от 20.08.2004 N 3744 и от 14.03.2007 N 4573, апелляционный суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из искового заявления (с учётом уточнений, т. 1 л.д. 133, т. 2 л.д. 30), истцом заявлены исковые требования о взыскании задолженности:

- по договору аренды от 20.08.2004 N 3744 за период с 01.10.2007 по 31.12.2007 в сумме 105 483 рубля 27 копеек;

- по договору аренды от 14.03.2007 N 4573 за период с 01.05.2009 по 28.04.2010 в сумме 262 331 рубль 85 копеек.

Вместе с тем, как следует из акта сверки, представленного истцом в обоснование заявленных требований (т. 1 л.д. 75), указанная задолженность фактически образовалась как разница начисленных и поступивших платежей за периоды:

- по договору аренды от 20.08.2004 N 3744 - с 2004 г. (4 месяца) по 2011 г.;

- по договору аренды от 14.03.2007 N 4573 - с 2006 (11 месяцев) по 2010 соответственно.

В указанной части доводы апелляционной жалобы признаются обоснованными.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая, что задолженность ответчика по указанным договорам образовалась в том числе, начиная с 2004 и 2006 г. соответственно, требования в указанной части заявлены за пределами исковой давности.

Однако, в силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, может относиться частичная уплата должником.

Из материалов дела следует, что ответчиком производилась оплата (т. 2 л.д. 45-68):

- по договору аренды от 20.08.2004 N 3744: платёжными поручениями N 168 от 25.09.2009 и N 980 от 06.08.2007 (со ссылкой на договор, без указания периода платежа);

- по договору аренды от 14.03.2007 N 4573: платёжными поручениями N 602 от 06.08.2008, N 160 от 25.09.2009, N 174 от 30.09.2009, N 308 от 23.05.2008, N 452 от 03.067.2008, N 13 от 15.07.2008 (со ссылкой на договор, без указания периода платежа), N 76 от 20.03.2007, N 95 от 08.06.2007, N 965 от 26.07.2007, N 10 от 13.09.2007, N 983 от 09.08.2007 (с указанием периода в течение 2007 года).

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о признании ответчиком долга.

Ссылки ответчика на то, что указанные платежи необоснованно зачтены истцом в счёт более ранней задолженности, подлежат отклонению, поскольку в назначении платежа в указанных платёжных документах отсутствует указание на конкретный период, за который производится оплата, что с учётом требований ст. 311, 319 ГК РФ позволяет отнести названные платежи в счёт погашения достаточной суммы ранее возникшего долга.

Указанное также позволяет отклонить доводы ответчика о злоупотреблении истцом своими правами в силу того, что зачёт произведённой оплаты в счёт ранее возникшей задолженности произведён истцом за пределами исковой давности, поскольку действия истца соответствуют указанным выше нормам о порядке погашения денежного обязательства, и кроме того, признаются обоснованными доводы Администрации о том, что исковая давность может быть применена только при судебной защите права, ввиду чего оснований учитывать исковую давность при определении задолженности ответчика во внесудебном порядке в истца не имелось.

Более того, суд отмечает, что обратная правовая позиция ответчика, в силу которой уплаченные без указания назначения платежа денежные средства не могут быть зачтены в счёт более ранней задолженности ввиду истечения исковой давности, означает по существу извлечение лицом, осуществляющим пользование имуществом, преимуществ из своего незаконного положения, поскольку позволяет таким образом осуществлять безвозмездное пользование имуществом, при том, что обращение арендодателя за судебной защитой в случае наличия задолженности по договору аренды не является его обязанностью.

Вместе с тем суд соглашается с доводом апелляционной жалобы о необоснованности взыскания задолженности по арендной плате по договору N 4573 от 14.03.2007, начиная с 11.01.2006.

Из условий указанного договора (пункт 2.1.) следует, что стороны договорились распространить условия договора на отношения, возникшие с 11.01.2006.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации (статья 433 ГК РФ).

Договор аренды N 4573 от 14.03.2007 прошёл государственную регистрацию 20.05.2011 (т. 1 л.д. 42 оборот), ввиду чего считается заключенным с указанной даты.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По смыслу правовой позиции, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» согласование сторонами договора аренды условия о его распространение на ранее возникшие отношения означает оформление фактически возникших отношений сторон.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ договором аренды оформляются отношения сторон по возмездному владению и пользованию либо пользованию имуществом.

Таким образом, в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ в судебном разбирательстве подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о возникновении между истцом и ответчиком отношений по владению и пользованию спорным земельным участком ранее государственной регистрации договора аренды.

В абз. 2 п. 8.1. договора сторонами согласовано, что арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта.

Толкование указанного условия договора по правилам ст. 431 ГК РФ позволяет суду прийти к выводу о том, что земельный участок передан арендатору не ранее даты подписания договора.

Ссылки Администрации в отзыве на неправомерность указанного толкования названного условия договора, поскольку в п. 8.1. факт передачи земельного участка не связан с датой подписания договора, подлежит отклонению.

Согласно абз. 2 ст. 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:02250002:0196, являющийся предметом анализируемого договора, поставлен на кадастровый учёт 01.02.2007, в силу чего на 01.01.2006 указанный земельный участок не являлся индивидуально-определённой вещью (ст.ст. 5, 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), и не мог быть передан во владение ответчика.

Совокупность указанных доказательств опровергает обстоятельство возникновения между истцом и ответчиком фактических отношений по пользованию земельным участком по договору от 14.03.2007 N 4573 ранее даты его подписания (с учётом п. 8.1. договора).

При таких обстоятельствах оснований для взыскания арендной платы за период с 01.01.2006 по 14.03.2007 не имеется, ввиду чего в данной части требований надлежит отказать, решение суда в данной части подлежит отмене.

Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды N 4573 от 14.03.2007 подлежат удовлетворению за период с 14.03.2007 (с учётом перерыва исковой давности) по 27.04.2010 (до даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за ООО «Универбыт»).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2012 по делу N А76-5252/2012 отменить в части.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Администрации города Магнитогорска удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Ярмарка Станичная» в пользу Администрации города Магнитогорска всего 147 298 рублей 08 копеек, в том числе: задолженность по договору аренды земли N 3744 от 20.08.2004 в сумме 105 483 рубля 27 копеек, и задолженность по договору аренды земли N4573 от 14.03.2011 в сумме 41 814 рублей 81 копейка.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Ярмарка Станичная» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 14 496 рублей 30 копеек».

Взыскать с Администрации города Магнитогорска в пользу закрытого акционерного общества «Ярмарка Станичная» судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанци

     Председательствующий
судья
Г.Н.Богдановская
Судьи
И.Ю.Соколова
Л.В.Пивоварова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А76-5252/2012
18АП-9501/2012
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 04 октября 2012

Поиск в тексте