ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 октября 2012 года Дело N А47-9514/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2012 по делу N А47-9514/2012 (судья Сиваракша В.И.).

Закрытое акционерное общество «КорБи» (далее - ЗАО «КорБи», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - КУИ, Комитет, заинтересованное лицо) о признании за обществом преимущественного права на приобретение (выкуп) в собственность помещения N 4 общей площадью 126,9 кв.м., расположенного на первом (комнаты N 1, 2, 4, 5) и втором (комната N 1) этажах одно-двухэтажного дома с подвалом (литер АВЕЕ3В1В2) по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ Пролетарская, 29/44.

Решением суда от 06.08.2012 (резолютивная часть от 02.08.2012) отказ Комитета обществу «КорБи» в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения N 4 общей площадью 126,9 кв.м., расположенного на первом (комнаты N 1, 2, 4, 5) и втором (комната N 1) этажах одно-двухэтажного дома с подвалом (литер АВЕЕ3В1В2) по адресу: г. Оренбург, ул.Советская/Пролетарская, 29/44, изложенный в письме от 06.03.2012 года N 1-28/938 признан незаконным.

На Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «КорБи» посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 года N 149-ФЗ, от 02.07.2010 года N 250-ФЗ) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 2 л.д. 62-68).

В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

По мнению апеллянта, суд пришёл к неправомерному выводу о нахождении имущества во владении общества более двух лет до даты вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ на основании договора аренды, необоснованно принял во внимание обстоятельства, установленные решением суда по делу N А47-4126/2011. Указанным судебным актом установлено, что переход прав и обязанностей состоялся с момента фактической передачи помещения по акту от 16.06.2006, и сделан вывод о том, что Комитет был поставлен в известность о намерении прежнего правообладателя передать права по договору. Однако, документы, подтверждающие согласование с Комитетом передачи права по договору, в материалы дела не представлены, и на момент составления акта от 16.06.2006 согласования с Комитетом не производилось, что нарушает ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды от 22.05.2006. Суд также не учёл, что Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 13.12.2010 по делу N А47-3419/2010 установил мнимость договора аренды от 22.05.2006, заключенного между обществом «Уралтрейд» и Комитетом и соглашения о перенайме ввиду ликвидации общества «Уралтрейд» и соответственно отсутствие правопреемства между обществом «Уралтрейд» и обществом «КорБи».

Также полагает, что суд необоснованно принял во внимание решение суда по делу N А47-4126/2011, так как по указанному делу судом установлен юридический факт в противоречие со ст. 219 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии по существу спора о праве.

ЗАО «КорБи» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения суда ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильным применением судом норм процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Уралтрейд» (далее - ООО «Уралтрейд») и КУИ был заключен договор аренды муниципального нежилого фонда N1-1057в-7622 от 22.05.2006, во исполнение которого по акту приема-передачи ООО «Уралтрейд» приняло в аренду муниципальное помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ Советская, 29/44, площадью 135,2 кв.м. (т. 1 л.д. 82-89).

В материалах дела имеется подписанное ООО «Уралтрейд» и ЗАО «КорБИ» и согласованное Комитетом Соглашение от 29.09.2006 об уступке прав и обязанностей (перенайма) к договору аренды N 1-1057в-7622 от 22.05.2006, согласно которому ООО «Уралтрейд» уступает ЗАО «КорБи» права и обязанности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1-1057в-7622 от 22.05.2006. Объектом выступает нежилое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Пролетарская/ Советская, 29/44, площадью 135,2 кв.м. Права и обязанности по договору переходят с 01.10.2006 (т. 1 л.д. 150).

Распоряжением Комитета от 12.10.2006 N 1830 с 01.11.2006 внесены изменения в преамбулу и п. 8.3 договора аренды N 1-1057в-7622 от 22.05.2006. ООО «Уралтрейд» заменено на ЗАО «КорБи» (т. 1 л.д. 94).

24.10.2006 между Комитетом и обществом «КорБи» подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 1-1057в-7622 от 22.05.2006, согласно которому с 01.11.2006 в преамбуле договора ООО «Уралтрейд» заменено на ЗАО «КорБи» (т. 1 л.д. 93).

14.08.2007 между заявителем и заинтересованным лицом был заключен договор аренды N1-1057г-8536, по условиям которого арендатор принял в аренду встроенное помещение N4 общей площадью 135,2 кв.м., расположенное на первом (литер АВЕЕ3) и втором этажах по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ Пролетарская, 29/44, для использования под магазин и склад сроком с 01.07.2007 до 29.06.2008 (т. 1 л.д. 71-78).

25.07.2008 между сторонами заключен аналогичный договор N 1-1057д-9226 сроком с 01.07.2008 по 29.06.2009 (т. 1 л.д. 58-65).

01.07.2009 между КУИ и ЗАО «КорБи» заключен договор аренды N 1-1057е-9748 по условиям которого арендатор принял в аренду встроенное помещение N 4 общей площадью 126,9 кв.м., расположенное на первом (комнаты N 1, 2, 4, 5) и втором (комната N 1) этажах одно-двухэтажного дома с подвалом (литер АВЕЕ3В1В2) по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ Пролетарская, 29/44, для использования под магазин и склад сроком с 30.06.2009 до 27.06.2010 (т. 1 л.д. 47-54).

Аналогичные договора аренды были заключены между сторонами в 2010 и 2011 гг. (т. 1 л.д. 120, 121).

Заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением N 3 от 07.02.2012 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, в силу положений пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 06.03.2012 N 1-28/938 заинтересованное лицо указало на то, что у общества не возникло преимущественное право на выкуп арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ Пролетарская, 29/44 (т. 1 л.д. 98).

Ссылаясь на незаконность данного отказа, ЗАО «КорБи» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель имеет преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения, так как соответствует требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Судом приняты во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные решением суда по делу N А47-4126/2011, признавшим факт непрерывного владения имуществом более двух лет до даты вступления в силу названного закона.

Между тем судом не учтено следующее.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Указанное право реализуется субъектами малого и среднего предпринимательства при его соответствии совокупности условий, указанных в названной норме, в том числе если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Из материалов дела следует, что общество «КорБи» заключило договор аренды спорных помещений с Комитетом 14.08.2007 (т. 1 л.д. 71), сроком действия с 01.07.2007.

Учитывая изложенное, следует признать, что общество «КорБи» не соответствует требованиям абз. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку не владело имуществом на праве аренды более двух лет до даты вступления в силу Федерального

закона N 159-ФЗ.

В обоснование соответствия заявителя названному требованию закона общество «КорБи» ссылается на то, что оно является правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Уралтрейд» в части права аренды спорного имущества на основании соглашения об уступке от 29.09.2006 (т. 1 л.д. 150), а общество «Уралтрейд» являлось арендатором помещений на основании заключенного с Комитетом договора аренды от 22.05.2006 (т. 1 л.д. 82), а также обстоятельство фактического владения указанным имуществом с 16.06.2006.

Как разъяснено в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение.

При рассмотрении дела NА47-3419/2010 (т. 1 л.д. 11, 117) судом первой инстанции дана оценка договору аренды от 22.05.2006, заключенному между обществом «Уралтрейд» и Комитетом как мнимому, а соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 29.09.2006 - как ничтожному ввиду того, что на момент подписания соглашения о перенайме общество «Уралтрейд» было ликвидировано, ввиду чего судом установлено отсутствие между обществом «Уралтрейд» и обществом «КорБи» правопреемства по договору аренды от 22.05.2006.

Указанные обстоятельства являются преюдициально установленными (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), а выводы судов об оценке названных сделок являются обязательными в силу ст. 16 АПК РФ.

Учитывая оценку договора аренды от 22.05.2006 в рамках дела NА47-3419/2010 как мнимой сделки, последующее подписание Комитетом и обществом «КорБи» дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1 л.д. 93), а также принятие Комитетом постановления N 1830 от 12.10.2006 (т. 1 л.д. 94), которыми внесены изменения в преамбулу договора аренды от 22.05.2006 в части замены наименования арендатора на общество «КорБи» следует признать не имеющими юридической силы на основании п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду чего данные документы не влекут возникновение у общества законного права владения имуществом.

Апелляционная коллегия, кроме того, отмечает, что в рамках дела NА47-3419/2010 также рассматривался спор о признании за обществом «КорБи» права на преимущественный выкуп арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, и судами сделан вывод об отсутствии у общества «КорБи» такого права ввиду того, что имущество не находилось во владении общества на дату вступления в силу названного закона более двух лет.

Из материалов настоящего дела следует, что общество повторно обращалось в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации арендуемых помещений, на что получило отказ в реализации обществом преимущественного права на выкуп, оформленный письмом Комитета в адрес заявителя от 06.03.2012 (т. 1 л.д. 98).

Действующим законодательством не предусмотрено ограничений по количеству обращений заинтересованного лица в уполномоченный орган власти с заявлениями о реализации преимущественного права и сам по себе факт предыдущего отказа заявителю в выкупе арендуемого имущества не может являться основанием для такого отказа при его повторном обращении.

Между тем из названного отказа органа местного самоуправления (т. 1 л.д. 98) следует, что обществу отказано по тому же основанию, что и при его первоначальном обращении - отсутствие арендуемого имущества во владении общества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.

При рассмотрении дела NА47-3419/2010 судами сделан вывод о несоответствии общества «КорБи» указанному условию, поименованному в абз. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Учитывая, что факт владения имуществом на основании договора аренды носит объективный характер, апелляционный суд полагает, что обстоятельство отсутствия заключенного не позднее, чем за два года до вступления в силу названного закона договора аренды на период первичного обращения арендатора в уполномоченный орган не может измениться к моменту вторичного обращения арендатора.

Принимая во внимание, что судами по делу NА47-3419/2010 обществу отказано в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в силу несоблюдения обществом требования о законном владении имуществом, оснований полагать, что такой правовой титул появился у общества при его повторном обращении в орган местного самоуправления у суда не имеется.

Дополнительных доказательств, свидетельствующих о наличии у общества «КорБи» основанного на договоре аренды права владения данным имуществом более двух лет до даты вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, заявителем не представлено.

Таким образом, оснований для иной оценки обстоятельств, установленных судами в рамках дела NА47-3419/2010, у суда первой инстанции не имелось, ввиду чего судом при вынесении обжалуемого судебного акта нарушены нормы ст. 16, 69 АПК РФ.

Доводы заявителя, а также соответствующие выводы суда первой инстанции о том, что факт владения обществом «КорБи» на праве аренды нежилыми помещениями с 16.06.2006 установлен решением суда по делу NА47-4126/2011, принятом позднее судебных актов по делу NА47-3419/2010, следует признать противоречащими норма процессуального права.

Как следует из материалов дела, в рамках дела NА47-4126/2010 (т. 2 л.д. 3) общество «КорБи» обращалось с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение.

Рассмотрение дел в порядке особого производства регулируется главой 27 АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 218 АПК РФ арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установление фактов как самостоятельный вид производства предполагает отсутствие спора о праве, что следует из содержания ч. 3 ст. 217 АПК РФ, и направлено исключительно на подтверждение судом объективно существующих событий действительности.

Таким образом, признание судом в рамках анализируемого дела факта непрерывного владения обществом «КорБи» означает лишь констатацию того обстоятельства, что спорное имущество находилось в фактическом владении общества с 16.06.2006.

Между тем, учитывая полномочия суда при рассмотрении дел особого производства, признание судом факта владения не означает признание судом наличия у общества «КорБи» правовых оснований для такого владения, поскольку нормы главы 27 АПК РФ не предусматривают возможности разрешения спора о праве на имущество.

Таким образом, судом в рамках названного дела не установлен и не мог быть установлен факт наличия у общества «КорБи» правового титула арендатора имущества.

Между тем фактическое владение имуществом не имеет правового значения для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку указанное владение заявителя не являлось законным ввиду отсутствия договора аренды как основания возникновения договорных отношений (п. 1 ст. 425, ст. 606 ГК РФ). Тогда как по смыслу положений Федерального закона N 159-ФЗ беститульное владение имуществом не влечёт возникновение преимущественного права на приватизацию, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку обществом «КорБи» при рассмотрении настоящего дела не представлено дополнительных оснований приобретения им права владения имуществом не позднее двух лет до даты принятия Федерального закона N 159-ФЗ, апелляционный суд приходит к выводу о несоответствии общества требованиям Федерального закона N 159-ФЗ в части абз. 2 ст. 3 Закона, что исключает право общества на приватизацию арендуемого имущества в порядке, предусмотренном названным законом.

С учётом изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать, решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.08.2012 по делу N А47-9514/2012 отменить.

В удовлетворении требований закрытого акционерного общества «КорБи» отказать в полном объёме.

Возвратить закрытому акционерному обществу «КорБи» из федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка