ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 года Дело N А76-16245/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Ермолаевой Л.П., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наймушиной Анны Николаевны и общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2012 по делу N А76-16245/2010 (судья Мулинцева Е.М.).
В заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Наймушиной Анны Николаевны - Королев П.С. (доверенность от 09.04.2013);
общества с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» -Королев П.С. (доверенность от 10.01.2013); Фальковский В.В. (доверенность от 09.01.2013);
Администрации г. Челябинска - Шеянов А.А. (доверенность от 31.07.2012 N 05-1155);
Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Катайцева Э.В. (доверенность от 21.01.2013 N 1/11);
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Соколов М.Н. (доверенность от 30.12.2011N 25906);
Тартаковской Екатерины Николаевны - Королев П.С. (доверенность от 14.06.2012);
Кутиковой Нины Николаевны - Королев П.С. (доверенность от 02.11.2011).
индивидуальный предприниматель Наймушина Анна Николаевна (далее - ИП Наймушина А.Н., истец 1, податель апелляционной жалобы) и общество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» (далее - ООО «Промжилстрой», истец 2, податель апелляционной жалобы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, ответчик 1) и Администрации города Челябинска (далее - Администрация города, ответчик 2) о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по прекращению действия договора аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, выраженной в уведомлении ответчиков от 14.05.2010 N 1/5101 (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменения основания исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Газпром-Межрегионгаз», Эфрос Валерий Владимирович, областное государственной учреждение культуры «Музей искусств», открытое акционерное общество «Газпромбанк», государственное учреждение Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Челябинской области, Тартаковская Екатерина Николаевна, Кутикова Нина Николаевна.
Решением суда первой инстанции от 26.11.2012 в удовлетворении исковых требований ИП Наймушиной А.Н. и ООО «Промжилстрой» отказано (т.8, л.д. 103-111).
С вынесенным судебным актом не согласились истцы и обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции от 26.11.2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП Наймушина А.Н. и ООО «Промжилстрой» ссылаются на нарушение судом норм материального и процессуального права, что в силу части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Податели жалобы указывают, что в основание иска ими были положены обстоятельства несоответствия оспариваемой односторонней сделки по прекращению договора аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98 требованиям действующего законодательства, а именно: последнему абзацу пункта 1 статьи 1, подпункту 5 пункта 1 статьи 1, подпункту 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем суд первой инстанции фактически не рассмотрел заявленные истцами требования в части вышеперечисленных оснований, что привело к принятию неправильного по существу решения.
Кроме того, истцы полагают, что суд первой инстанции применил норму, не подлежащую применению, а именно: пункт 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неправильно применил пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к необоснованному выводу о том, что ИП Наймушина А.Н. и ООО «Промжилстрой» являются солидарными должниками по договору аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98. По мнению истцов, суд первой инстанции не учел, что положения пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации касаются прав кредитора требовать исполнения обязательства от солидарных должников и не регулируют вопросы прекращения обязательства.
Вместе с тем податели жалобы считают, что суд первой инстанции, сделав вывод о недоказанности истцами злоупотребления правом со стороны ответчиков, вышел за пределы исковых требований, поскольку в основание иска не были положены обстоятельства злоупотребления правом ответчиками, что в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недопустимым.
При таких обстоятельствах, по мнению подателей апелляционной жалобы, решение является, незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 25.02.2013.
Определением от 25.02.2013 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 18.03.2013 по причине отсутствия сведений о надлежащем извещении третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о месте и времени судебного заседания.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, распоряжением руководства суда от 01.03.2013 произведена замена в судебном составе председательствующего судьи Суспициной Л.А. судьёй Румянцевым А.А., в связи с нахождением судьи Суспициной Л.А. в очередном отпуске.
Определением от 18.03.2013 рассмотрение дела отложено на 16.04.2013 на 10 час. 30 мин., в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств по делу.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, распоряжением руководства суда от 01.03.2013 произведена замена в судебном составе судьи Пивоваровой Л.В. на судью Баканова В.В., в связи с нахождением судьи Пивоваровой Л.В. в очередном отпуске.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общества с ограниченной ответственностью «Газпром Межрегионгаз», Эфроса Валерия Владимировича, ОГУК «Музей искусств», открытого акционерного общества «Газпромбанк», Государственного учреждения отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Челябинской области, Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области не явились.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, а также в соответствие со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель истцов доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Во исполнение определения суда от 18.03.2013 по ходатайству представителя истцов к материалам дела приобщены копии выписок из ЕГРП от 15.03.2013 N 01/008/2013-474 и от 15.03.2013 N 01/008/2013-475, содержащие актуальные сведения о собственниках объектов незавершенного строительства.
Судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя истцов, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, к материалам дела приобщены письменные пояснения.
Представители ответчиков возражали против доводов апелляционной жалобы, высказали позицию о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что постановлением Главы администрации города Челябинска от 19.07.1993 N 873 областному управлению культуры отведен в постоянное пользование для эксплуатации территории картинной галереи по пр. Ленина, 44 земельный участок площадью 17015 кв.м.
Постановлением Главы города Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И.Ленина и ул.Свободы в Центральном районе для товарищества с ограниченной ответственностью предприятия «Жилтехстрой»», указанному товариществу был предоставлен земельный участок площадью 18267 кв.м. в краткосрочную аренду, сроком на пять лет для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе.
13.11.1998 между администрацией города Челябинска (арендодателем) и ТОО «Предприятие «Жилтехстрой» (арендатором) заключен договор N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры города Челябинска на земельный участок площадью 18 267 кв.м. кадастровый номер 74:36:051105:01 (т.1, л.д. 11-16).
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:051105:01 поставлен на государственный кадастровый учет 02.11.1998. В качестве разрешенного использования/назначения данного земельного участка указано: «для проектирования и строительства торгово-культурного центра».
Впоследствии кадастровый номер 74:36:051105:01 был изменен на кадастровый номер 74:36:051105:11.
02.07.2003 между администрацией города Челябинска (арендодателем) и ООО «Предприятие «Жилтехстрой» (арендатором) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры города Челябинска, согласно которому пункты 2.6, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.3 договора N 2161-К-98 были исключены, пункт 3.3 договора N 2161-К-98, содержащий редакцию «Арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке, на момент заключения настоящего договора, строений капитального и некапитального характера», был дополнен предложением следующего содержания: «Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики администрации города Челябинска, а в случае спора - Государственной вневедомственной экспертизой» (т.5, л.д.82).
03.11.2005 между ООО «Предприятие «Жилтехстрой» (арендатором) и Кутиковым Ю.И. (новым арендатором) заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры (т.1, л.д. 17-18); 05.12.2005 произведена государственная регистрация данного договора.
28.12.2006 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области на земельный участок площадью 17 015 кв.м. (земли поселений), с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0009, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пр. Ленина, д. 44 (т.1, л.д. 23).
Основанием для государственной регистрации, согласно свидетельству о государственной регистрации права, послужило разграничение государственной собственности на землю в соответствии с пунктом 1 статьи 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому земельные участки, занятые зданиями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, предоставленные государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, относятся к собственности субъектов Российской Федерации.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009 установлены обстоятельства совпадения земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:05 11 005:0009 и 74:36:051105:11.
При рассмотрении дела N А76-4580/2011 судами установлено, что администрация города Челябинска в лице председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области до окончания срока действия договора аренды N 2161-К-98 официально не возразили по поводу его продления. Таким образом, договор аренды N 2161-К-98 возобновлен на неопределенный срок, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что установлено Постановлением (т.7, л.д. 136).
19.04.2006 возведенные ООО «Предприятие «Жилтехстрой» на предоставленном земельном участке объекты незавершенного строительства (торгово-культурный центр) площадью застройки по наружному обмеру 831,1 кв.м. (вторая очередь) и 2747 кв.м. (третья очередь), расположенные по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, были проданы ООО «Арендное предприятие «Капитал».
На основании договоров купли-продажи ИП Наймушина А.Н. 05.05.2006 приобрела у ООО «Арендное предприятие «Капитал» принадлежащие ему на праве собственности вышеуказанные незавершенные строительством объекты, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.06.2006 сделаны записи о государственной регистрации N 74-74-01/319/2006-180 и N 74-74-01/319/2006-179 и выданы свидетельства о государственной регистрации права 74 АБ N 431707, 74 АБ N 431708 (т.1, л.д. 21, 22 ).
16.06.2006 между Кутиковым Ю.И. (арендатором) и Наймушиной А.Н. (новым арендатором) заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры. 21.07.2006 произведена государственная регистрация данного договора (т.1, л.д. 19-20).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды Наймушиной А.Н. на земельный участок с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011 площадью 18 267 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, на пересечении проспекта Ленина и улицы Свободы, с отражением информации о дате регистрации - 21.07.2006, сроке действия: с 21.07.2006 по 25.07.2008.
03.08.2009 на основании акта приема-передачи неденежного вклада в уставный капитал ООО «Промжилстрой» Наймушина А.Н. передала 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенный строительством (вторая очередь), площадью застройки 7543,7 (торгово-культурный центр) под литерой А1, назначение: нежилое, степень готовности 16%, расположенный по адресу: город Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы; 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (третья очередь), площадью застройки 3154,8 (торгово-культурный центр) под литерой А2, назначение: нежилое, степень готовности: 15%, инвентарный номер: 500001, расположенный по адресу: город Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы, о чем 24.08.2009 выданы свидетельства о государственной регистрации права 74 АВ 341633 и 74 АВ 341632.
Решением Центрального районного суда города Челябинска от 30.05.2007, вступившим в законную силу, администрации города Челябинска отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Предприятие «Жилтехстрой», Кутикову Ю.И., Наймушиной А.Н. о признании недействительными сделок: договора аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98 с дополнительным соглашением от 02.07.2003; договора от 03.11.2005 переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды; договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009, вступившим в законную силу, Министерству промышленности и природных ресурсов по Челябинской области отказано в удовлетворении исковых требований к администрации города Челябинска, ООО «Предприятие «Жилтехстрой», Наймушиной А.Н., Кутикову Ю.И. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земли от 13.11.1998 N 2161-К-98; признании недействительным (ничтожным) договора от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей, заключенного между ООО «Жилтехстрой» и Кутиковым Ю.И.; признании недействительным (ничтожным) договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей, заключенного между Кутиковым Ю.И. и Наймушиной А.Н; признании недействительным зарегистрированного права аренды Наймушиной А.Н. на недвижимое имущество - земельный участок площадью 18267 кв.м., с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011, расположенный по адресу: город Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы (запись регистрации в ЕГРП N 74-74-01/458/2006-179).
Администрация города Челябинска направила в адрес Наймушиной А.Н. уведомление арендодателя от 14.05.2010 N1/5101, в котором арендатору (Наймушиной А.Н.) сообщается, что срок действия договора аренды земельного участка N 2160-К-98 площадью 18 267 кв.м. истек, в связи с чем Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области и администрация города Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска отказываются от указанного договора (т1, л.д. 24-25.).
Наимушиной А.Н. указанное уведомление получено 27.05.2010 (т.1, л.д. 24-25).
Считая данную одностороннюю сделку недействительной, индивидуальный предприниматель Наймушина Анна Николаевна и общество с ограниченной ответственностью «Промжилстрой» обратились в Арбитражный суд Челябинской области с требованием о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по прекращению действия договора аренды земли и инфраструктуры города Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, выраженной в уведомлении ответчиков от 14.05.2010 N 1/5101.
Суд первой инстанции, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 323, пункта 3 статьи 450 и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что арендодатель действовал законно, не нарушая права истцов как сторон по договору. Также судом первой инстанции отклонены доводы истца о злоупотреблении правом, при этом сделав вывод о том, что истцы не представили доказательств того, что арендодатель использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред истцам, а представленные в суд доказательства, в том числе судебные акты по другим делам, не относятся к категории тех обстоятельств (поведение лица исключительно во вред другому лицу), при установлении которых однозначно следовал бы вывод суда о злоупотреблении правом со стороны ответчиков.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.
