ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 сентября 2008 года  Дело N А51-1802/2008

Резолютивная часть постановления оглашена «27» августа  2008 г.

Полный текст изготовлен «28» августа 2008 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судей:  С.В. Шевченко, И.С. Чижикова

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Т.В. Сапега

при участии:

от истца: Сергеева О.Е., удостоверение № 1320, доверенность от 13.02.2008

от ответчика: Ширинин В.А., паспорт 0503 945158, доверенность № 1 от 09.01.2008

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Щербаковой Е.В.

на решение  от 27 июня 2008 года по делу  № А51-1802/2008 42-106

Арбитражного суда Приморского края судьи А.К. Калягина

по иску индивидуального предпринимателя Щербаковой Е.В.

к Обществу с ограниченной ответственностью «Экоцентр»

о взыскании 72 489 рублей и выселении

установил:

Индивидуальный предприниматель Щербакова Елена Викторовна (далее – ИП Щербакова) обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Экоцентр» (далее – ООО «Экоцентр») о взыскании 72 489 рублей, в том числе 43 935 рублей задолженности по арендной плате, 28 554 рублей пени за несвоевременную оплату платежей, о выселении ответчика из нежилых помещений, общей площадью 200 кв.м. на первом этаже в здании (номера  на поэтажном плане: 1-14), расположенных по адресу г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Лермонтова, 12 (далее – спорные помещения).

В порядке статьи  49 АПК РФ истец  увеличил размер исковых требований и просил выселить ответчика из спорных помещений, взыскать с него 654 733 рубля задолженности по арендной плате, 628 849 рублей пени за просрочку платежей, 70 000 рублей расходов на оплату услуг представителя по настоящему делу.

Решением от  27.06.2008 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил исковые требования частично, взыскал с ООО «Экоцентр» 75 796 рублей 13 копеек, в том числе 62 737 рублей 61 копейку основного долга, 9 138  рублей 52 копейки пени, 3 920 рублей судебных издержек. В остальной части иска отказал.

Обжалуя указанное решение, заявитель просит его отменить как принятое с нарушением норм материального права, по неполно исследованным материалам дела.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что судом первой инстанции неверно истолкована статья 621 ГК РФ, при расчете взыскиваемых сумм допущена ошибка, необоснованно отклонены требования о выселении.

В судебном заседании представитель  заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы,  предоставил суду расчет пени, составленный на 28.07.2008 и на 27.08.2008.

Представитель ответчика доводы  жалобы опроверг, предоставил суду письменный отзыв на жалобу, в котором просит решение оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к мнению, что решение подлежит изменению в части размера взыскиваемой суммы.

Как следует из материалов дела, 10.10.2003 между Управлением муниципальной собственностью г. Владивостока (арендодатель)  и ответчиком (арендатор) заключен договор № 05-05787-001-Н-АР-2721-00 аренды недвижимого имущества, в силу которого арендодатель передал ответчику на срок с 15.09.2003 по 31.12.2004 в аренду нежилые помещения, общей площадью 200 кв.м.. (номера на поэтажном плане 1-14) на первом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Лермонтова, 12.

Соглашением  от 14.07.2004 срок действия договора  установлен с 15.09.2003 по 31.12.2007.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

В силу п. 3.1 договора арендная плата установлена в размере 5 858 рублей 03 копейки в месяц, без учета НДС, подлежит внесению ежемесячно до первого числа следующего за текущим месяцем.

Согласно п. 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

При неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,65 процентов от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга (п. 4.1 договора).

В п. 5.1 договора от 10.10.2003 согласовано условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора аренды на новый срок производится исключительно по соглашению сторон.

21.03.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю зарегистрирован переход к ИП Щербаковой Е.В. права собственности на спорные помещения, о чем выдано  свидетельство от 21.03.2006 серии 25-АА № 698088 о государственной регистрации права.

16.04.2007 истец направил ответчику уведомление об увеличении в одностороннем порядке в силу п. 6.3 договора размера арендной платы по договору до 61 000 рублей в месяц.

Телеграммой от 28.01.2008 истец предложил ответчику в срок до 31.01.2008 освободить спорные помещения,  в связи с истечением срока действия договора аренды.

Принимая во внимание, что ответчик отказался освободить спорные помещения, о чем уведомил истца телеграммой от 29.01.2008, учитывая, задолженность ответчика по арендным платежам, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Согласно условиям договора аренды, срок его действия истекал 31.12.2007. Из представленных в материалы дела документов, следует, что на момент окончания срока договора ответчик продолжал использовать спорные помещения, а истец не возражал против этого.

Из содержания телефонограммы истца от 28.01.2008 не следует конкретного, однозначного и безусловного намерения истца на отказ от договора аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды от 15.09.2003  считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с 01.01.2008

В статье 621 ГК установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях.

Определение срока в договоре аренды не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан  предупредить об окончании срока аренды и заблаговременно потребовать возврата предмета аренды.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции не принимает, как  противоречащие действующему законодательству, доводы заявителя о том, что возражения арендодателя в силу статьи 621 ГК РФ должны быть направлены после истечения срока действия договора.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Истец не представил в материалы дела доказательств того, что им был соблюден досудебный порядок расторжения договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о выселении ответчика, указав, что на момент рассмотрения настоящего дела ответчик владеет и пользуется спорными помещениями на законных основаниях в соответствии с возобновленным на неопределенный срок договором аренды от 10.10.2003.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата по договору от 10.10.2003 была установлена сторонами в размере 5 858,03 рублей.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованный вывод суда первой инстанции о непринятии арендной платы в размере 61 000 рублей, установленный истцом в одностороннем порядке, поскольку истец не представил доказательств того, что ответчик выражал свое согласие на увеличение размера арендной платы, тогда как в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон.

В пункте 6.3. договора предусмотрено право арендодателя на изменение арендной платы, однако из этого не следует, что установленный законом порядок внесения изменений в договор не должен соблюдаться.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допустим.

Поскольку ответчик не представил суду доказательств надлежащего исполнения им принятых на себя обязательств в части своевременной уплаты арендных платежей в период с 01.07.2007 по 22.05.2008, суд обоснованно удовлетворил требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования в данной части, суд первой инстанции неправильно рассчитал сумму основанного долга и пени.

Согласно условиям договора размер арендной платы в месяц составил 5 858, 03 рублей. Период задолженности составляет 10 месяцев 22 дня.

При таких обстоятельствах сумма задолженности составляет  62 876 рублей 19 копеек, а пени - 60 161 рублей 92 копейки за период с 01.08.2007 по 22.05.2008  из расчета 0,65 %  от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Руководствуясь данной нормой, суд апелляционной инстанции уменьшает размер взыскиваемой пени до  12 032 рублей 38 копеек.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи,  с чем расходы истца на оплату услуг адвоката уменьшаются судом  пропорционально удовлетворенных требований до 7000 рублей.

В остальной части решение суда не подлежит изменению, нармы материального  и процессуального права применены судом правильно,  обстоятельства дела  изучены полно и всесторонне.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27 июня 2008 года по делу № А51-1802/2008 42-106 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экоцентр» в пользу  индивидуального предпринимателя Щербаковой Елены Викторовны (23.09.1975 года рождения,  паспорт 0501 330347, выдан  Трудовским ОМ Советского РУВД г. Владивостока, зарегистрированная  по адресу:  г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Лермонтова, 77, кв. 68, проживающая по адресу:  г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Лермонтова, 60, кв. 14,  ИНН 253900359148)  85 655 (восемьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 83 (восемьдесят три) копейки, в том числе  62 876 (шестьдесят две тысячи восемьсот семьдесят шесть) рублей 19 (девятнадцать) копеек задолженности по арендной плате,  12 032 (двенадцать тысяч тридцать два) рубля 38 (тридцать восемь) копеек пени за просрочку платежей, 7000 (семь тысяч) за оплату услуг адвоката, 2747 (две тысячи семьсот сорок семь) рублей 26 (двадцать шесть) копеек  расходы по государственной пошлине за подачу иска, 1000 (одна тысяча) рублей расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобе.

Выдать исполнительный лист.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Щербаковой Елены Викторовны (23.09.1975 года рождения,  паспорт 0501 330347, выдан  Трудовским ОМ Советского РУВД г. Владивостока, зарегистрированная  по адресу: г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Лермонтова, 77, кв. 68, проживающая по адресу:  г. Владивосток, п. Трудовое, ул. Лермонтова, 60, кв. 14,  ИНН 253900359148) в доход федерального бюджете  13 242 (тринадцать тысяч двести сорок два) рубля  91 (девяносто одну) копейку государственной пошлины за подачу иска.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка