АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 03 ноября 2010 года Дело N А40-46857/2010
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего Скачковой Ю.А. (единолично)
при ведении протокола секретарем судебного заседания Фатеевой Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
ГОУ высшего профессионального образования "Московский государственный университет геодезии и картографии"
к ответчику ООО "ДАМАН"
третьи лица: 1. Управление Федерального казначейства по г. Москве, 2. Министерство финансов РФ, 3. ТУ Росимущества по г. Москве. 4. Министерство образования и науки Российской Федерации.
о всыскании 14 174 138 руб. 44 коп.
с участием:
от истца: Иутина И.Г., паспорт 4510 744324 от 13.05.2010, дов. № УФС-011-10 от 19.07.2010; Денисов П.Л., паспорт 4500 043021, выдан 31.08.2000, дов. б/н от 19.10.2010
от ответчика: не явился, извещен
от третьего лица:1. Колобкова М.А., удостов. 77 № 0274 от 01.12.2008, дов. № 2 от 11.01.2010
2. не явился, извещен.
3. Дзарданов А.Ю., удостов. №346 от 27.05.2010, дов. № 22-02/152 от 13.01.2010
4. Васина К.А., паспорт 4605 653686, выдан 02.07.2004, дов. № АФ-360/17 от 21.09.2010
УСТАНОВИЛ:
ГОУ высшего профессионального образования "Московский государственный университет геодезии и картографии" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ДАМАН" о взыскании задолженности в сумме 14 174 138 руб. 44 коп., о расторжении договора № 1 и №2 на аренду недвижимости и об обязании ответчика освободить помещение – в редакции уточненного иска (том.1, л.д. 120-124) и уточнения от 03.09.2010 года (том 2, л.д. 55).
Протокольным определением судом в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о частичном отказе от исковых требований, согласно которому истец отказался от иска в части взыскания с ответчика 2 115 766 руб. 71 коп.
В порядке ст. 150 АПК РФ производство в указанной части иска подлежит прекращению.
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в части взыскания долга в размере 11 976 410,48 руб., ссылаясь на то, что ответчиком в нарушение условий договоров аренды № 1 и №2 от 16.05.2007 года ненадлежащим образом исполнялись обязательства в части внесения арендной платы, что привело к образованию задолженности. Кроме того, истец указал, что неисполнение ответчиком обязательств по погашению задолженности является основанием для расторжения договоров аренды в судебном порядке и возврата арендованных помещений.
Ответчик и третье лицо 2 надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явились, отзыв на иск не представили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица-2 в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.
Третьи лица 1 и 4 в судебном заседании поддержали позицию истца.
Третье лицо 3 в судебном заседании против иска возражало, указало, что договоры аренды №1 и №2 от 16.05.2007 года являются ничтожными сделками, так как на заключение указанных договоров истцу необходимо было получить согласие собственника. Однако такого согласия истцом при заключении договоров получено не было.
Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 16 мая 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) были заключены договоры аренды нежилого помещения № 1 и №2 (далее – договора аренды).
В соответствии с условиями заключенных договоров аренды истец (арендодатель) принял на себя обязательства передать во временное владение и пользование (аренду) ответчика (арендатор) за плату по договору №1: нежилое помещение I на этаже 1 (комнаты 1-13 (площадью 147,8 кв.м.); помещение II на первом этаже комнаты 1-6 (площадью 69,9 кв.м.); помещение III на первом этаже комнаты 1, 8-12 площадью 74,3 кв.м.); помещение I на втором этаже комнаты 1-28 (площадью 382,9 кв.м.); помещение I в подвале комнаты 1-18; помещение I на мансарде комнаты 1-21 (площадью 384,8 кв.м.); лестничной клетки А (площадью 14,3 кв.м.) на первом этаже; лестничной клетки А (площадью 14,3 кв.м.) на втором этаже; лестничной клетки А (площадью 14,3 кв.м.) на мансарде расположенные по адресу: г. Москва, Гороховский пер., д. 4/2, корп. 6, стр. 2-3, общей площадью 1 301,1 кв.м.; по договору №2 - нежилое помещение III на первом этаже (комнаты 2-7 (площадью 88,0 кв.м.); помещение IV на первом этаже комнаты 1-36 (площадью 659,0 кв.м.); помещение II на втором этаже комнаты 1-38 (площадью 651,0 кв.м.); помещение II (площадью 56,1 кв.м.) в подвале комнаты 1-3; помещение II на мансарде комнаты 1-50 (площадью 670,3 кв.м.); лестничной клетки Б, В, Г (площадью 14,6 кв.м.; 26,7 кв.м.; 15,8 кв.м.) на первом этаже; лестничной клетки Б, В, Г (площадью 14,6 кв.м.; 26,7 кв.м.; 15,8 кв.м.) на втором этаже; лестничной клетки Б и Г (площадью 14,6 и 15,8 кв.м.) на мансарде; лестничные клетки Г (площадью 15,8 кв.м.) в подвале, расположенные по адресу: г. Москва, Гороховский пер., д. 4/2, корп. 6, стр. 2-3, общей площадью 2 278,9 кв.м.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Принадлежность, переданных по договорам аренды нежилых помещений на праве оперативного управления истцу подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2005 года бланк серии 77 АВ № 635891, о чем в ЕГРП 12.07.2002 года внесена запись регистрации № 77-01/31-069/2002-2297.
Доводы третьего лица 3 об отсутствии у истца прав на сдачу спорных помещений в аренду отклоняются судом, так как на момент заключения договоров аренды и в период их действия спорные объекты аренды принадлежали истцу на праве оперативного управления, зарегистрированного в ЕГРП на основании распоряжения № 154 от 27.02.2002 года Министерства образования Российской Федерации.
Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право оперативного управления и основание его возникновения не оспорены в установленном законом порядке.
Ссылки Росимущества (третье лицо 3) на отсутствие полномочий по проведению конкурса у Роснауки (третье лицо 4) и наличие таких полномочий у ФАУГИ по состоянию на 2007 год, мотивированные нарушением порядка сдачи в аренду федерального имущества, установленного постановлением Правительства Российской Федерации № 685 от 30.06.1998 года и распоряжением Мингосимущества от 28.07.1998 года № 774-Р не суд считает необоснованными, так как сделка, заключенная по конкурсу в силу ст. 448 ГК РФ является оспоримой сделкой. Доказательств оспаривания сделки в судебном порядке суду не представлено. Результаты конкурса, оформленные Протоколом от 17.05.2007 года (л.д. 15-21, том. 2), также не оспорены в установленном законом порядке.
Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ третье лицо 3 не указало нормативный акт, который определял полномочия ФАУГИ на момент заключения спорных договоров аренды.
Согласно п.5.5.1 Постановления Правительства РФ от 15.05.2010г. № 337 "О Министерстве образования и науки Российской Федерации" (вместе с п .1 Положения о Министерстве образования и науки Российской Федерации) Министерство образования и науки Российской Федерации осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной пунктом 1 настоящего Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям и казенным предприятиям, подведомственным Министерству.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 24.01.2005г. № 64-р «Об утверждении перечней федеральных государственных учреждений и федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Рособразованию, и утверждении перечня федеральных государственных учреждений, подлежащих передаче в ведение Рособразования», п. 2 Положения о Министерстве образования и науки Российской Федерации (в ред. от 25.04.2006г.) истец является подведомственным Министерству федеральным государственным учреждением.
Таким образом, Министерство осуществляет полномочия собственника в отношении федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за истцом.
На момент заключения договоров аренды от 16 мая 2007 года действовало Положение о Министерстве образования и науки Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июня 2004 года № 280. В соответствии с п.2 указанного Положения Федеральное агентство по образованию находилось в ведении Министерства.
Согласно пункту 5.2 Положения о Федеральном агентстве по образованию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июня 2004 года №288, Федеральное агентство по образованию осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям и казенным предприятиям, подведомственным Агентству.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «Вопросы Министерства образования и науки Российской Федерации» от 04 марта 2010 г. №271 Федеральное агентство по образованию было упразднено, его функции были переданы Министерству образования и науки Российской Федерации.
Объекты аренды по договорам от 16 мая 2007 года принадлежат арендодателю (истцу) на праве оперативного управления, что подтверждается указанным выше свидетельством о государственной регистрации права.
Согласно п.1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.
Передача помещений в аренду осуществлена истцом с разрешения собственника имущества в лице Министерства образования и науки Российской Федерации (на момент заключения договоров аренды Федерального агентства по образованию). Согласие собственника на сдачу спорных объектов недвижимости истцом в аренду ответчику выражено в согласовании экспертных оценок в отношении сдачи в аренду помещений площадью 1 301,0 кв.м. и 2 279,0 кв.м. (л.д. 71-72 том 2).
Согласно ст. 655 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Факт передачи арендованных помещений ответчику подтверждается актами приема-передачи от 26.08.2007 года.
В свою очередь ответчик принял на себя обязательства за временное владение и пользование арендованными помещениями своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договоров аренды.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п.п. 6.1 договоров аренды арендатор обязался оплачивать аренду авансовым платежом фактическим перечислением средств ежемесячно в доход федерального бюджета на счет управлений федерального казначейства Министерства финансов РФ до 15 числа текущего месяца.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В нарушение условий договоров аренды, ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ ответчик свои обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у ответчика образовалась задолженность в размере 11 976 410 руб. 84 коп.
Факт наличия и размер задолженности в указанном размере подтвержден материалами дела (акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.04.2010 года), ответчиком не оспорен.
Истцом в целях досудебного урегулирования спора неоднократно в адрес ответчика направлялись претензии и письма с требованиями о погашении образовавшейся задолженности (№ 77-15/65 от 01.07.2009 года, № 77-01-140/4 от 09.03.2010 года, № 77-01-391/4 от 01.12.2009 года, № 77-01-269/4 от 08.12.2008 года, № 77-01-179/4 от 06.04.2010 года, № 77-01-321/4 от 05.10.2009 года). Однако ответчик в добровольном порядке требования истца не исполнил. Ответчиком также не исполнено обязательство по погашению задолженности, гарантированное в письме от 03.07.2009 года.
Поскольку доказательств погашения долга в размере 11 976 410 руб. 84 коп. ответчиком в материалы дела не представлено, то задолженность в заявленном размере подлежит принудительному взысканию с ответчика в пользу истца, так как односторонний отказ от исполнения обязательства, в данном случае денежного обязательства, противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
В соответствии с п. 9.1 договоров аренды изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон.
В п. 9.2 договоров аренды предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, в случае неисполнения сторонами принятых на себя обязательств, в установленном законом порядке.
Истолковав слова и выражения, содержащиеся в условиях спорных договоров аренды с учетом положений ст. ст. 431, 450 ГК РФ, суд оценивает их как основания для расторжения, но не предоставляющее при этом, истцу право на такое расторжение в одностороннем, внесудебном порядке, в связи с чем, спорные договора аренды могут быть расторгнуты только в судебном порядке с соблюдением требований ст. 450-452 ГК РФ.
Истец обратился в суд с требованием о расторжении договоров аренды по основаниям предусмотренным п. 3 ст. 619 ГК РФ, поскольку ответчик (арендатор) допустил просрочку, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договорами срока платежа.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истцом представлены доказательства соблюдения претензионного порядка по требованию о расторжении договоров в соответствии со ст. 452 ГК РФ. Письмами от 01.12.2009 года № 77-01-391/4, № 77-01-10/4 от 19.01.2010 года, № 77-01-179/4 от 06.04.2010 года истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договоров аренды в связи с неуплатой арендной платы более двух периодов подряд, а также о погашении задолженности по арендной плате и возврате арендованного имущества.
Однако, ответчик на претензию № 77-01-179/4 от 06.04.2010 года не ответил, арендованное имущество истцу не вернул до настоящего времени.
При указанных обстоятельствах, суд считает требование истца о расторжении договоров аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушения прав истца и погашения задолженности.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Фактическое владение и пользование ответчиком арендованными помещениями подтверждается актами проверки помещений №6 от 21.07.2010 года, № 7 от 05.10.2010 года.
Таким образом, суд считает правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца об обязании возвратить арендованное имущество, поскольку суду не представлено доказательств освобождения ответчиком занимаемых помещений.
В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В части заявленной суммы требований, от которых истец отказался, госпошлина возвращается истцу.
На основании вышеизложенного, ст.ст. 11, 12, 209, 296, 307, 309, 310, 314, 421, 450-453, 606, 608, 614, 619, 622, 665 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 69, 102, 110, 123, 150, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд
