ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2011 года Дело N А41-16624/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2011г.
Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2011г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей :Русаковой О.И., Тихоновой В.К.
от истца(заявителя),Минимущество Московской области –Черняховская Л.В. дов. от 29.12.2010г.
от ответчика, ООО»СБМ-Инвест»-Анисимов К.А. дов. от 15.12.2009г.
от третьего лица, Администрация городского округа г. Химки-не явилось, извещено
рассмотрев 9 июня 2011г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест»
на решение от 6 декабря 2010г.
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Уваровым А.О.
на постановление от 25 марта 2011г..
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Гагариной В.Г., Мищенко Е.А.
по иску Министерства имущественных отношений Московской области
о взыскании 5 621 308,72 руб..-задолженности по арендной плате
к Обществу с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест»
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест»
о взыскании 1 715 737, 43 руб.-арендных платежей
к Министерству имущественных отношений Московской области
УСТАНОВИЛ:
Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест» о взыскании 5 621 308,72 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.04.2005 № 35012 -Z за период с 01.01.2008 по 30.09.2009.
Определением арбитражного суда Московской области от 03.08.2010 г в соответствии со ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к производству встречный иск общества с ограниченной ответственностью «СБМ-Инвест» к Министерству имущественных отношений Московской области о взыскании 1 715 737, 43 руб. арендных платежей, ошибочно оплаченных в период с 15.08.2008 по 31.12.2009 (л.д. 92).
Определением cуда от 15.09.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Химки (л.д. 98).
Решением Арбитражного суда Московской области от 6 декабря 2010г. исковые требования Министерства имущественных отношений Московской области. удовлетворены. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2011г. решение арбитражного суда г. Москвы от 6 декабря 2010г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО»СБМ-Инвест»-без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО»СБМ-Инвест» подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 6 декабря 2010г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2011г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Московской области отказать, встречный иск удовлетворить, взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области в пользу ООО»СБМ-Инвест» 1 715 737, 43 руб. излишне уплаченные арендные платежи.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что согласно вывода суда первой и апелляционной инстанции, задолженность ООО»СБМ-Инвест» по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.043.2005г. №35012-Z образовалась в связи с применением повышенных коэффициентов, обусловленных видом разрешенного использования земельного участка на основании постановления Главы городского округа Химки от 30.05.2008г. №463 с вида разрешенного использования» для строительства профилактория круглогодичного действия на 100 мест» на строительство малоэтажного жилого комплекса».
В обоснование выводов суды сослались на п.3.5 договора аренды земельного участка, согласно которому стороны договора считают размер арендной платы измененным с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории(вида разрешенного использования) участка, указав, что данное условие не противоречит ст. 614 ГК РФ, ст. 14 Закона Московской области от 29.05.1996г. №9\92.
Однако, в соответствии с п.3.5 договора аренды земельного участка, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор путем направления соответствующего уведомления арендатору, из чего следует, что до момента получения указанного уведомления размер арендной платы не изменяется и обязанности арендатора по оплате арендной платы в ином, чем установлено договором, размере, не возникает ,поскольку срок для направления уведомления договором не установлен.
Пунктом 3.6 договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Указанные условия согласованы сторонами и не противоречат п.1 ст. 452 ГК РФ, согласно которой изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор аренды.
Судами не принято во внимание, что условия п.3.5 договора, в части установления обязанности арендодателя направления уведомления арендатору предполагают, что изменение арендной платы не происходит »автоматически», а только в случае реализации арендодателем предоставленного ему права на односторонне изменение арендной платы при определенных установленных договором условиях(изменения вида разрешенного использования) при соблюдении установленного договором механизма уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы.
Как следует из буквального значения условий и смысла договора, обязанность сторон в части уплаты арендной платы считается измененной с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя , что соответствует согласованным сторонами условиям п. 3.5, 3.6 договора.
Судами не дана оценка тому обстоятельству, что уведомление об изменении размера арендной платы было направлено истцом спустя 1,5 года с момента издания постановления Главы городского округа г. Химки от 30.05.2008г. №463 об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Письменное уведомление об изменении размера арендной платы было направлено ответчику 27.11.2009г., следовательно, размер арендной платы следует считать измененным с момента получения уведомления. К правоотношениям сторон, в части определения размера арендной платы, порядка, условий ее внесения, в том числе в связи с изменением вида разрешенного использования, подлежит применению Закон Московской области от 7.06.1996г. №23\96-ОЗ»О регулировании земельных отношений в Московской области» в редакции Закона Московской области от 17.07.2009г. №96\2009-ОЗ,действовавший в период направления уведомления.
Согласно п.8 ст. 14 указанного Закона определение размера арендной платы, в том числе для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев, установленных частью 7 данной статьи, и установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
ООО»СБМ-Инвест» ошибочно в период с 15.08.2009г. по 31.12.2009г. производилась оплата с применение коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности в размере 3% используемого для земельных участков, предоставленных юридическому лицу для малоэтажного строительства, сумма переплаты составила 1 715 737,43 руб., которую ответчик просит взыскать с истца.
В судебном заседании ООО»СБМ-Инвест» поддержало доводы кассационной жалобы.
Истец, Министерство имущественных отношений Московской области в судебное заседание явилось, с доводами кассационной жалобы не согласно, судебные акты находит законными и обоснованными, судами правильно применены нормы материального и процессуального права, в удовлетворении жалобы просит отказать.
Третье лицо, Администрация городского округа Химки в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на д жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч.3ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 13 апреля 2005г.между Министерством имущественных отношений Московской области(арендодатель) и Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования Российская международная Академия туризма (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:06 02:0055, общей площадью 44 000 кв.м. от 13.04.2005 № 35012-Z сроком на 49 лет с 01.01.2005 по 31.12.2053 (л.д. 5 – 10т1).
Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставляется для строительства профилактория круглогодичного действия на 100 мест.
Порядок определения размера арендной платы установлен в приложении № к договору аренды.
Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базовой ставки арендной платы(ставки земельного налога), если иное не установлено законодательством.
Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения(введения) базовой ставки арендной платы(ставок земельного налога), коэффициентов к ставкам( в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации Московской области, а также в случаях, указанных в п. 3.6 , без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения новой базовой ставки арендной платы(ставки земельного налога) а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории (разрешенного вида использования) участка.
Согласно пункту 3.6. договора размер арендной платы пересматривается также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
9 июня 2006г. между Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования-Российская международная Академия туризма(арендатор) и ООО »СБМ-Инвест»(новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка №35012-Z от 13 апреля 2005г., согласно которому арендатор в связи с продажей объектов недвижимости, находящемся на земельном участке по адресу :Московская область, г .Химки, микрорайон Сходня, ул. Микояна, вл.10 передал с согласия Министерства имущественных отношений Московской области, а ООО2СБМ-Инвест, являющейся покупателем объектов недвижимости , принял все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13 апреля 2005г. №35012-Z/(л.д.23-26т.2)
27 ноября 2009г. между Министерством имущественных отношений Московской области, Администрацией городского округа Химки и ООО»СБМ-Инвест» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.04.2005г. №35012-Z, по которому Министерство имущественных отношений Московской области в соответствии со ст. 382 Гражданского Кодекса Российской Федерации и п.10 ст.3 Федерального Закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ» О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» передало, а Администрация городского округа Химки приняло на себя права и обязанности арендодателя в полном объеме по указанному договору аренды земельного участка(л.д.25-28т.1)
В п.2 указанного дополнительного соглашения указано, что в соответствии постановлением Главы городского округа Химки от 30.05.2008 № 643»Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Московская область, мкр .Сходня, ул. Микояна, вл.10,кадастровый номер 50:10:06 02 02:0055» в пункте 1.2 договора изменен вид разрешенного использования земельного участка вместо «для строительства профилактория круглогодичного действия на 100 мест» на «строительство малоэтажного жилого комплекса» (л.д. 43т1).
Пунктом 4 указанного соглашения стороны согласовали, что право требования уплаты возникшей до даты государственной регистрации соглашения задолженности по арендной плате и пени в установленных договором порядке и размерах сохраняется за Министерством имущественных отношений Московской области. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 02.03.2010 (л.д. 28).
В результате перерасчета арендной платы за 2008 - 2009 г.г. (уведомление № ИС-15792 от 27.11.2009 г) в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства профилактория круглогодичного действия на 100 мест» на «строительство малоэтажного жилого комплекса» на основании постановления Главы городского округа Химки от 30.05.2008 № 643, Министерством имущественных отношений Московской области установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по уплате арендных платежей у общества образовалась задолженность в размере 5 621 308,72 руб. за период с 01.01.2008 по 30.09.2009.
Суд первой и апелляционной инстанции сделал правильный вывод о наличии у общества задолженности в размере 5 621 308,72 руб. за период с 01.01.2008 по 30.09.2009 в связи, с чем исковые требования Министерства имущественных отношений Московской области подлежат удовлетворению. В удовлетворении встречных исковых требований правомерно отказано.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно п. 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В пункте 3.5 договора аренды земельного участка от 13.04.2005г. №35012-Z стороны согласовали, что размер арендной платы считается измененным с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории (разрешенного вида использования) участка.
Постановлением Главы городского округа Химки от 30.05.2008 № 643 изменен вид разрешенного использования земельного участка по адрес6:Московская область, г. Химки, мкр. Сходня ,ул. Микояна,вл.10, кадастровый номер 50:10:06 02 02:0055 площадью 44000кв.м., принадлежащего ООО»СБМ-Инвест» на праве аренды с «для строительства профилактория круглогодичного действия на 100 мест» на «строительство малоэтажного жилого комплекса».(л.д.43т.1)
В силу абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что поскольку спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, к правоотношениям сторон разбирательства применим Закон Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.
Согласно пункту 30 приложения к Закону Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» от 07.06.1996 № 23/96 -ОЗ на земельный участок, предоставленный юридическому лицу для малоэтажного строительства (до 4 этажей включительно) и индивидуального жилищного строительства, в том числе на весь период строительства, коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) равен 3.
В соответствии с п. 26 Решения Совета депутатов Химкинского муниципального района от 26.11.2004 № 55/5 «Об установлении повышающего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду гражданам и юридическим лицам на территории Химкинского района» на земельный участок, предоставленный юридическому лицу для индивидуального жилищного строительства, включая строительство коттеджей и таунхаусов, в том числе на весь период строительства, повышающий коэффициент (Пкд) равен 2.
Согласно расчету суммы иска по арендной плате и пени по договору № 35012-Z от 13.04.2005 размер арендной платы с учетом Кд = 3, Пкд = 2 обоснованно применен с 31.05.2008, на следующий день после вынесения распорядительного акта, что соответствует пункту 3.5 договора аренды.
