ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 мая 2011 года  Дело N А41-31817/2009

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании: от ООО «Топаз» - Мамаева В.В., генеральный директор, протокол от 25.07.95 г. №1, от ответчика - Администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области – представитель не явился, надлежаще извещено, от третьего лица – КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево– представитель не явился, надлежаще извещено,

рассмотрев 03 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Топаз» (истец)

(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)

на решение от 06 июля 2010 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Смысловой А.В.

и постановление от 16 ноября 2010 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Гагариной  В.Г., Виткаловой Е.Н., Мордкиной Л.М.

по делу № А41-31817/09

по заявлению ООО «Топаз»

(наименование истца)

к Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области

(наименование ответчика)

о признании незаконным решения Администрации г/о Орехово-Зуево об отказе в продлении договора аренды и обязании заключить соглашение о продлении договора аренды

(предмет спора)

третье лицо – КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Топаз» (далее – ООО «Топаз») обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее – Администрация г/о Орехово-Зуево) с заявлением о признании незаконными действий Администрации г/о Орехово-Зуево, направленных на изъятие у ООО «Топаз» земельного участка площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина (под строительство торгового павильона), признании незаконным протокола  №1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в г/о Орехово-Зуево от 15.05.2009 г. в части отказа ООО «Топаз» в продлении договора аренды №А-141ю от 23.09.2005 г. и обязании  Администрации г/о Орехово-Зуево устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Топаз» и продлить договор аренды №А-141ю от 23.09.2005 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2010 года было удовлетворено ходатайство заявителя об изменении заявленных требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому общество просит признать незаконным решение Администрации г/о Орехово-Зуево, изложенное в письме № 03-01, за вх. №1604-36 от 14.08.2009 г. об отказе в продлении договора аренды № А-141ю  от 23.09.2005 г. со ссылкой на протокол № 1 межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям от 15.05.2009  и обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя полностью, заключив с ООО «Топаз» соглашение о продлении договора аренды № А-141ю  от 23.09.2005 г. на новый срок.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2010 года прекращено производство по делу, в части требований заявителя о признании действий Администрации г/о Орехово-Зуево, направленных на изъятие у общества земельного участка площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина (под строительство торгового павильона), незаконным и об истребовании протокола Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям от 15.05.2009 г. № 1, в связи с отказом от заявленных требований.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее – КУИ Администрации г/о Орехово-Зуево).

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что отказ Администрации г/о Орехово-Зуево в продлении договора аренды №А-141ю от 23 сентября 2005 года является незаконным, так как ООО «Топаз» после истечения срока указанного договора аренды продолжает пользоваться арендованным земельным участком и вносить арендные платежи, следовательно, договор считается продленным на неопределенный срок.

Решением от 06 июля 2010 года Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка № А-141ю от 23 сентября 2005 года является недействительным в силу закона и не порождает взаимных прав и обязанностей по аренде земельного участка, поскольку  не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, а, следовательно, решение Администрации г/о Орехово-Зуево, изложенное в письме № 03-01 за вх.№1604-36 от 14.08.2009 г. об отказе ООО «Топаз» в продлении указанного договора аренды, со ссылкой на протокол № 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево от 15.05.2009 г., является законным и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО «Топаз», которое считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, отказ в продлении договора аренды является незаконным, поскольку заявитель в течение всего срока действия договора регулярно вносил арендную плату. Помимо этого, ООО «Топаз» продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, никаких возражений со стороны Администрации г/о Орехово-Зуево не поступало, а, следовательно, в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По мнению заявителя жалобы, продление договора аренды либо заключение нового договора является обязательным для Администрации г/о Орехово-Зуево, поскольку земельный участок был предоставлен в качестве компенсации за утраченное имущество и взамен ранее предоставленного в аренду земельного участка, освобожденного по требованию  ответчика, в связи с реконструкцией Привокзальной площади.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, принять новый об удовлетворении заявленных требований.

Кассационным судом направлены по адресам Администрации г/о Орехово-Зуево и КУИ Администрации г/о Орехово-Зуево копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению Администрации г/о Орехово-Зуево и КУИ Администрации г/о Орехово-Зуево суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 23 сентября 2005 года Главой города Орехово-Зуево Московской области было издано постановление № 1356 о предоставлении ООО «Топаз» в аренду сроком на 3 года земельного участка, кадастровый номер:50:47:004 14 04:0030, площадью 700 кв.м – из земель города, под строительство торгового павильона по адресу: г.Орехово-Зуево, ул. Ленина, разрешенное использование: общественно-деловая зона, категория земель: земли поселений.

На основании указанного постановления, 23 сентября 2005 года между Администрацией г/о Орехово-Зуево (Арендодатель) и ООО «Топаз» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №А-141ю.

По условиям данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение за плату земельный участок с кадастровым номером 50:47:004 14 04:0030 общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, категория – земли поселений, разрешенное использование общественно-деловая зона, под строительство торгового павильона, на срок три года с 23 сентября 2005 года по 23 сентября 2008 года (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды).

12 августа 2008 года ООО «Топаз» обратилось в Администрацию г/о Орехово-Зуево с заявлением о продлении договора аренды земельного участка № А-141ю  от 23.09.2005г. на новый срок.

На указанное обращение Администрация г/о Орехово-Зуево 02 июня 2009 года направило в адрес  ООО «Топаз» письмо № 34пр, в котором сообщило о принятом 15.05.2009 года решении Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области об отказе в продлении указанного договора аренды, в связи с невыполнением ООО «Топаз» обязательства по регистрации договора аренды, а также отсутствием утвержденной проектной документации и нецелесообразностью строительства торгового павильона.

Считая отказ неправомерным, ООО «Топаз» 14 июля 2009 года обратилось в Администрацию г/о Орехово-Зуево с претензией, в которой указало, что продление договора аренды земельного участка № А-141ю  от 23.09.2005 либо заключение нового договора аренды на арендуемый земельный участок является обязательным для Администрации г/о Орехово-Зуево.

Однако, Администрация г/о Орехово-Зуево, письмом № 03-01вх-1604-36 от 14.08.2009 года уведомило  заявителя о том, что вопрос о продлении договора аренды на земельный участок был рассмотрен Межведомственной комиссией по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево и согласно Протоколу № 1 от 15.05.2009 принято решение об отказе в продлении договора аренды, в связи с невыполнением обязательств ООО «Топаз». Также было указано, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в течение одного месяца в ГУФРС МО, то считается незаключенным. Отсутствует утвержденная проектная документация. Комиссия считает нецелесообразным строительство торгового павильона, так как на данной территории удовлетворен спрос на объекты торговли из-за большого их количества.

Полагая, что вышеназванный отказ Администрации г/о Орехово-Зуево является незаконным, ООО «Топаз» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Между тем, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Как следует из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, к которому в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2.3. договора аренды земельного участка №А-141ю от 23.09.2005 г. также предусмотрено, что договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Между тем, как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, в том числе протоколом № 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области от 15 мая 2009 года, договор аренды земельного участка №А-141ю от 23.09.2005 г. в установленном порядке не прошел государственную регистрацию.

Следовательно, в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка №А-141ю от 23.09.2005 г. является незаключенным.

Ошибочное указание судами обеих инстанций на недействительность договора №А-141ю от 23.09.2005 г. ввиду отсутствия его государственной регистрации не влияет на окончательный правильный вывод судов о том, что этот договор не порождает у сторон каких-либо прав и обязанностей.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для признания незаконным отказа Администрации г/о Орехово-Зуево, со ссылкой на протокол № 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области от 15 мая 2009 года, в продлении срока действия незаключенного договора аренды №А-141ю от 23.09.2005 г.

Доводы кассационной жалобы о том, что заявитель регулярно вносил арендную плату и продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, а, следовательно, в силу п.2 ст.621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, подлежат отклонению, эти доводы заявлялись в суде апелляционной инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях.

Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях.

Между тем, в данном случае положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не могут быть применены, поскольку незаключенный договор аренды №А-141ю от 23.09.2005 г. не мог породить для сторон правовых последствий, взаимных прав и обязанностей и, следовательно, возможность их сохранения.

При этом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, факт внесения заявителем арендных платежей не свидетельствует о заключении договора аренды, при несоблюдении требования закона о его государственной регистрации как обязательного условия для надлежащего оформления арендных отношений.

Довод кассационной жалобы о том, что продление указанного договора аренды либо заключение нового договора на арендуемый земельный участок является обязательным для Администрации г/о Орехово-Зуево, поскольку данный земельный участок был предоставлен в качестве компенсации за утраченное имущество также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к его заключению не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Как следует из материалов дела, в данной ситуации какой либо обязанности продлить договор аренды, который фактически не был заключен, или заключить с ООО «Топаз» новый договор аренды у Администрации в силу закона не имеется.

Кроме того, из условий договора аренды земельного участка №А-141ю от 23.09.2005 г. не следует, что земельный участок был предоставлен ООО «Топаз» в качестве компенсации за утраченное заявителем имущество.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 июля 2010 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 года по делу № А41-31817/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Топаз» - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка