ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июня 2011 года  Дело N А41-37447/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2011г.

Полный текст постановления изготовлен  23 июня 2011г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Комаровой О.И., Русаковой О.И.

от  истца(заявителя),Комитет  имущественных и земельных отношений  г .Подольск- не явился, извещен

от  ответчика ,ООО» Стройэнергохолдинг»-Митусова Н.А. дов. от 3.03.2011г.

рассмотрев  16 июня 2011г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Стройэнергохолдинг»

на решение от  28 декабря 2010г.

Арбитражного суда  Московской  области

принятое судьей  Плотниковой Н.В.

на постановление  от 15 апреля  2011г.

Десятого арбитражного  апелляционного суда

принятое судьями Мищенко Е.А., Бархатовым В.Ю., Гагариной Е.А.

по иску Комитета имущественных  и земельных отношений  Администрации г. Подольск

о  взыскании 20 747 444  руб.52 коп.--задолженность по арендным платежам, 887 073 руб.  89 коп.-пени

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройэнергохолдинг»

УСТАНОВИЛ:

Комитет  имущественных и земельных отношений  Администрации г. Подольск обратился  с иском к  Обществу с ограниченной  ответственностью «Стройэнергохолдинг» о взыскании задолженности  по арендной плате в размере 20 747  руб. 52 коп., пени в размере 887 073 руб.89 коп.

Решением арбитражного суда  Московской области  от 28 декабря 2010г.  исковые требования удовлетворены частично, с ООО »Стройэнергогхолдинг» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Подольск  взысканы арендные платежи в размерен 20 747 44 руб. 52 коп., пени в размере 100 000 руб. При взыскании пени в указанном размере суд применил ст. 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2011г. решение арбитражного суда Московской области от  28 декабря 2010г. оставлено без изменения, , апелляционная жалоба ООО »Стройэнергохолдинг»-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО »Стройэнергохолдинг» подана  кассационная жалоба, в которой  ответчик просит отменить решение арбитражного суда  Московской области  от 28 декабря 2010г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  15 апреля 2011г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права. принять новый судебный акт, в удовлетворении  исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что судами неверно  определен момент заключения договора аренды земельного участка, что привело  к вынесению  незаконного судебного акта о взыскании  арендных платежей по незаключенному договору.

Между истцом  и ответчиком 22.01.2010г. был подписан договор аренды  №40 земельного участка с кадастровым номером №50:55:002031416 общей площадью 180 000,0 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Подольск, микрорайон «Кутузово» в границах улиц: Сосновая ,Циолковского и граница  города сроком на  семь лет. Земельный участок предоставлен для комплексного  освоения  в целях жилищного строительства.

Договор заключен  на основании постановления  Главы г. Подольска от 17.12.2009г. №2201-П»О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка  для комплексного освоения  в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: г .Подольск, в границах улиц :Сосновая, Циолковского и граница города» и протокола открытого аукциона №1 от 19.01.2010г.

Договор аренды  №40 зарегистрирован в отделе по г. Подольск Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области  лишь 3.09.2010г.

Согласно ч.3 ст.433 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с  момента  государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст. 26 Земельного Кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный  сроком более чем на один год, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды  лишь с момента государственной  регистрации считается заключенным и с указанного  периода порождает  права и обязанности для сторон, в том числе  обязанности  по внесению арендных платежей.(пункт 7 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 16.02.2001г. №59»Обзор практики  разрешения споров, связанных с применением  Закона о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».)

Основания для взыскания  арендных платежей  по незаключенному  договору аренды  и применения договорной ответственности  в спорный период отсутствовали. Условия  о размере арендной платы, сроках и порядке ее внесения  не могут быть приняты во внимание при  рассмотрении настоящего спора, в связи с чем  требования  о взыскании с ответчика задолженности  по арендной плате  и пени за просрочку ее уплаты  не подлежали удовлетворению.

Cудом апелляционной инстанции неправильно, по мнению ответчика. применена ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой  стороны вправе установить, что условия  заключенного  им договора  применяются  к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В материалах дела отсутствуют  доказательства, подтверждающие возникновение  фактических арендных отношений, а именно, владение и пользование ответчиком  спорным земельным участком в период с момента  подписания договора аренды  до его государственной регистрации.

Земельный участок  предоставлялся  для целей жилищного строительства, следовательно, до получения  разрешения на строительство ответчик  не мог и не осуществлял пользование земельным участком в соответствии с его целевым назначением, что  подтверждается истцом, который  пояснил суду, что  не использовал спорный земельный участок до  регистрации договора аренды.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о распространении условий договора на отношения сторон с 22.01.2010г.  являются  необоснованными.

В связи  с неправильным применением ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации судами  принят за основу ошибочный расчет неустойки за период с момента подписания договора  по 15.09.2010г. , представленный истцом.

Согласно  Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66»Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» соглашение сторон о том, что условия аренды применяются  к их фактически сложившемся до его заключения  отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды  возникла  ранее заключения договора. В связи с этим у суда первой инстанции не было оснований  удовлетворять  требование о взыскании пени за период, предшествовавший заключению договора.

Суды, установив  отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка ,заключенного  на срок более года  в спорный период должны были признать договор незаключенным и исследовать обстоятельства фактического пользования  земельным участком, поскольку незаключенность  договора аренды не исключает  обязанности ответчика  возместить неосновательное обогащение  по правилам ст. ст. 1102,1105 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании  представитель ООО »Стройэнергохолдинг» поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Комитет  имущественных отношений  и земельных  отношений Администрации г .Подольск в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, представил письменный отзыв на кассационную жалобу, жалобу поддерживает, указав, что  между истцом и ответчиком 22.01.2010г. был подписан договор аренды №40 земельного участка для комплексного освоения  в целях жилищного строительства ,зарегистрирован в установленном законом порядке 03.09.2010г.

Договор заключен на основании постановления Главы г. Подольска от 17.12.2009г. №2201-П» О проведении аукциона по продаже  права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения  в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: г. Подольск, в границах улиц: Сосновая ,Циолковского и граница города» и протокола открытого аукциона №1 от 19.01.2010г.

Ответчик в спорный период разрешения  на строительство на указанный  участок не получал, работ, связанных со строительством не производил. Фактическое пользование  участком не осуществлял, в связи с чем, по мнению ответчика, оснований ля начисления  арендной платы  за период с 22.01.2010г. по 16.09.2010г. не имелось.

Дело рассматривается в отсутствие ответчика  в соответствии с ч3ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения  истца, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит доводы жалобы обоснованными  и приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда  Московской  области  от 28 декабря 2010г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2011г. подлежат отмене с направлением дела  на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и  из материалов дела следует, что  Постановлением г. Подольск  от 17 декабря 2009г №2201-п Комитету по строительству и архитектуре г .Подольска поручено провести аукцион по продаже права  на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020314:16 площадью 18000  кв. м. для комплексного освоения  в целях жилищного строительства по адресу: Московская  область, г .Подольск, микрорайон »Кутузово» в границах улиц: Сосновая, Циолковского и границы города.(л.д.20-22т.1)

Установлена начальная  цена предмета аукциона-продажи права на заключение  договора аренды земельного участка в  размере 7 320 000 руб.

Установлен размер задатка в сумме 1 464 000 руб. 00 коп. Шаг аукциона определен в размере  7 686 000 руб.

Платежным поручением №27 от 24.12.2009г. ООО »Стройэнергохолдинг» уплачен задаток в размере 1 464 000 руб. для участия в аукционе  по продаже права на заключение договора  аренды земельного участка по адресу :г. Подольск, микрорайон «Кутузово», в границах  улиц Сосновая , Циалковского (л.д.47т.1)

Победителем аукциона, согласно протоколу №1  от 19.января 2010г. признано ООО »Стройэнергохолдинг»( предложение  по цене продажи права на заключение договора аренды-  7 686 000 руб .)(л.д.23-25т.1)

Платежным поручением №4 от 20.01.2010г.  ООО »Стройэнергохолдинг» оплатило 6 222 000 руб.-право на заключение договора аренды согласно  протокола открытого аукциона №1 от 19.01.2010г.(л.д.48т.1)

22 января 2010г. между Комитетом имущественных отношений  Администрации г. Подольска (арендодатель) и ООО »Стройэнергохолдинг»(арендатор) заключен договор аренды земельного участка  с кадастровым номером 50:55:0020314:16  площадью  180 000,0 кв. м., относящейся к землям населенных пунктов по адресу::г. Подольск, микрорайон «Кутузово»  , в границах улиц :Сосновая, Циолковского  и граница города.

Земельный участок  передан арендатору  для следующих видов деятельности: комплексное освоение  в целях жилищного строительства.

Договор заключен  на срок 7 лет, вступает в силу с момента его государственной регистрации.(п.п.2.1,2.2 договора)

Согласно п.2.3 договора  условия договора  распространяются на отношения, возникшие между сторонами  с 22 января 2010г.

В соответствии с п.3.1  договора общая  сумма ежегодной  платы за арендованный земельный участок составляет 29 914 920 руб. 00 коп., сумма ежеквартальной арендной платы определена в размере  7 478 730 руб. 00 коп.

Арендные платежи  исчисляются  с даты подписания  сторонами акта приема-передачи и вносятся арендатором  равными долями ежеквартально не позднее 15 числа последнего  месяца текущего квартала(п.3.4 договора)

Земельный  участок  передан арендатору  по акту приема-передачи  от 22.01.2010г. №40-1(л.д.28т1)

Договор аренды земельного участка  от 22.01.2010г. №40 зарегистрирован Управлением Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 03.09.2010г., номер регистрации 50-50\046\2010-1167(л.д.121 оборот  )

16 августа 2010г. Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г. Подольска направил в адрес ООО »Стройэнергохолдинг»  претензию об уплате  в срок  до 20 августа 2010г.задолженность  по арендной плате в  размере  13 268 714 руб. 52 коп., пени в размере 402 403 руб. 92 коп.(л.д.35т.1)

Невнесение ответчиком в установленный срок арендных платежей  послужило основанием  для  обращения в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате ,пени.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался  положениями ст. ст. 309,310,609, 614, п.3 ст.433,п.2 ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации. и пришел к выводу о  наличии  у ответчика задолженности по арендным платежам в размере 20 747 444 руб. 52 коп. за период с 20.01.2010 по 15.09.2010г.

В соответствии с  п. 2 ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного  ими договора  применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Признав обоснованными требования  Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Подольск о взыскании с ответчика арендной платы за указанный период, суд первой и апелляционной инстанции руководствовался также  п.п.2.3,3.4  договора, которыми установлено, что условия договора  распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 22 января 20 10г.

Однако, судами  не проверены доводы сторон о том, что ответчик в спорный период не использовал земельный участок , не получал разрешение на строительство.

Согласно п.6 Информационного письма  ВАС РФ  от 11 января 2002г. №66»Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендной» соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически  сложившимся  до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий  договора возникла ранее заключения договора.

Согласно п.3 ст.433 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии  с п.2 ст. 609  Гражданского Кодекса  Российской Федерации договор аренды  недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно  п.1ст. 26 Земельного Кодекса Российской Федерации права на земельные  участки, предусмотренные  главами IIII  и IY настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным Законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Установив, что договор аренды земельного участка  №40 от 22 января 2010г.  зарегистрирован в установленном порядке только 3 сентября 2010г, суды не исследовали обстоятельства фактического пользования земельным участком  с момента подписания акта приема-передачи и до государственной регистрации договора, учитывая, что  незаключенность  договора аренды не исключает  обязанности ответчика  возместить неосновательное обогащение по правилам ст. ст. 1102,1105 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах  не  имелось  также оснований удовлетворять иск  о взыскании договорной неустойки за период, предшествующий  регистрации договора.

При новом рассмотрении  суду следует  учесть изложенное ,.исследовать все обстоятельства, имеющие значение для дела, в частности, фактическое использование ответчиком земельного участка  с момента подписания договора аренды до его государственной регистрации, дать им  надлежащую оценку, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст. ст. 176,284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда  Московской области  от 28 декабря 2010г. по делу №А41-37447\10, постановление Десятого арбитражного  апелляционного суда от 15 апреля 2011г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка