ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2011 года Дело N А40-59289/2008
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Тихоновой В.К., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании: от истца – ДИГМ – Аверьянова Т.Е., доверенность от 16.02.2010 г., от ответчика – ФГУП «Почта России» - Бондарев А.В., доверенность от 20.07.10 г. номер в реестре 1с-1974 (в порядке передоверия от Попова В.И., действующего на основании доверенности от 08.06.10 г. номер в реестре 4-4817), Марченко А.И., доверенность от 27.01.11 г. номер в реестре 5с-117 (в порядке преддверия от Попова В.И., действующего на основании доверенности от 28.12.10 г. номер в реестре 7-2992),
рассмотрев 11 апреля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ФГУП «Почта России» (ответчик)
(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)
на решение от 13 сентября 2010 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Давыдовой О.В.
(фамилии, инициалы судей, принявших решение, определение, постановление)
и постановление от 17 декабря 2010 года №09АП-29460/2010-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Красновой С.В., Кораблевой М.С., Савенковым О.В.
по делу № А40-59289/08-11-244
по иску Департамента имущества города Москвы
(наименование истца)
к ФГУП «Почта России»
(наименование ответчика)
об изменении условий договора аренды,
(предмет спора)
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущества города Москвы (далее – ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы к федеральному государственному унитарному предприятию «Почта России» (далее – ФГУП «Почта России») с иском об изменении условий договора аренды и просило установить ставку арендной платы по договору аренды №02-00222/03 от 17.04.2003 г. нежилого помещения, площадью 233 кв.м., расположенного по адресу: 123007, г. Москва, Хорошевское ш., д. 11 с 01.01.2008 г. в размере 19416 руб. 67 коп. без учета НДС в месяц, что составляет 23300 руб. 04 коп. без учета НДС в год, подлежащую оплате ФГУП «Почта России» ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы п. 2 ст. 450, ст. ст. 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчик не подписал направленное истцом дополнительное соглашение от 05.06.2008 г. об изменении размера арендной платы, связанным с принятием Правительством Москвы постановлений от 19.07.2005 г. №520-ПП, 21.11.2006 г. №926-ПП.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июня 2009 года в удовлетворении требования отказано.
Суд первой инстанции счел расчет арендной платы истца необоснованным, не соответствующим нормативным актам Правительства Москвы, поскольку в нем не учтены льготы ответчика и не применен соответствующий корректирующий коэффициент ставки арендной платы.
В апелляционном порядке дело не пересматривалось.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2010 года №КГ-А40/12159-09 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кассационная инстанция указала на то, что выводы суда первой инстанции являются немотивированными, не имеют конкретного характера, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, то есть спор по существу судом не был разрешен.
Так, суд первой инстанции не указал, какие именно ответчик имеет льготы, которые необходимо было учесть истцу при расчете арендной платы, на основании каких нормативных документов и доказательств суд сделал вывод о наличии у ответчика льгот, какие соответствующие корректирующие коэффициенты ставки арендной платы должны быть применены и соответственно на основании чего суд сделал вывод о необоснованности расчета истца.
В связи с этим, суду первой инстанции были даны указания при новом рассмотрении дела исследовать условия договора аренды от 17.04.2003 г. №02-00222/03 относительно порядка изменения условия о размере арендной платы, дать оценку доводам истца и ответчика со ссылкой на конкретные нормативные документы.
При новом рассмотрении дела, истец уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ заявленные требования и просил внести в приложение к договору №02-00222/03 от 17.04.2003 г. «Расчет годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения)», который является неотъемлемой частью договора аренды следующие изменения: Размер арендной платы за помещение (помесячная оплата) – с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г.: 233 000 руб. 04 коп. (без учета НДС) в год, 19 416 руб. 67 коп. (без учета НДС) в месяц.
Истец при этом просил установить ответчику минимальную ставку арендной платы в размере 1000 руб. за 1 кв.м. в год.
Решением от 13 сентября 2010 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.
Суд первой инстанции счел требования истца законными, поскольку в договоре №02-00222/03 от 17.04.2003 г. (п. 5.5) стороны предусмотрели, что перерасчет ставки арендной платы возможен, в том числе при изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета. Между тем, постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 г. №520-ПП была изменена методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, которая должна применяться к действующим договорам аренды.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2010 года №09АП-29460/2010-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ФГУП «Почта России», которое считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в суде первой инстанции истцом были одновременно изменены и основания и предмет иска, поскольку в качестве основания истец указал постановление Правительства Москвы №520-ПП, которым установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы в размере 1000 руб. за 1 кв.м. в год. Как полагает заявитель, истец указал различные основания изменения ставки арендной платы, от изменения методики расчета он перешел к изменению минимальной ставки арендной платы.
Кроме того, заявитель полагает, что суду необходимо было установить, по какой ставке ответчик производил оплату арендной платы до момента получения им извещения от истца об изменении ставки арендной платы и какие коэффициенты к ней следовало применить. Между тем, определение минимальной ставки в постановлении Правительства Москвы №520-пп от 19.07.2005 г. дано для применения к ней коэффициентов, при определении размера арендной платы в особом порядке.
Помимо этого, в силу ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ, новый размер арендных платежей считается установленным в данном случае с даты решения суда, вступившего в законную силу.
Более того, истец, заключая спорный договор, знал об установленной в договоре размере арендной платы – 1 руб. за 1 кв.м. в год, не отражающей рыночную стоимость аренды, однако структура договорных отношений между сторонами выбрана истцом добровольно, нормативными актами собственника не установлено право истца изменять ставку арендной платы, установленной для ответчика, на иную ставку, не применяя коэффициент ограничения размера роста ставки арендной платы.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.
Представитель ДИГМ в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 17 апреля 2003 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ФГУП «Управление федеральной почтовой связи г. Москвы «Московский почтамт» (арендатор), правопреемником которого является ФГУП «Почта России», заключен договор аренды №02-00222/03, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 233 кв.м., расположенные в здании по адресу: г.Москва, Хорошевское шоссе, д.11, а арендатор - принять их и вносить арендную плату в установленные договором сроки.
Названный договор аренды прошел процедуру государственной регистрации 24.09.2003 г.
Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2003 г. по 01.01.2008 г.
После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, поэтому в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Реализуя право, предоставленное п.5.5. договора аренды от 17.04.2003 г. №02-00222/03, истец письмом исх. №08/02-2063 от 18.06.2008 с приложением проекта дополнительного соглашения, полученным арендатором 09.07.2008 (л.д. 21 т.1), уведомил последнего о повышении с 01.01.2008 ставки арендной платы до 1000 руб. без учета НДС за 1 кв.м. в год в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 г. №520-ПП.
Однако, поскольку данное соглашение ответчиком подписано не было, ДИГМ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев заявленные истцом требования, суды обеих инстанций на основании правильного применения норм материального права и всестороннего исследования обстоятельств дела сделали обоснованный вывод об их правомерности.
Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 5.5 договора аренды от 17.04.2003 г. №№02-00222/03 арендная плата подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой ставки стоимости 1 кв.м. строительства, изменении минимальной ставки арендной платы или методики расчета, также по другим причинам на основании решения органа исполнительной власти.
Пунктом 4.2.10 названного договора предусмотрена обязанность арендатора в течение месяца с момента поступления письменного уведомления об изменении порядка предоставления помещений в аренду, новой редакции договора или изменения величины и порядка начисления арендной платы обратиться в Северное территориальное агентство Департамента имущества города Москвы за внесением изменений в договор аренды (перерасчета арендной платы) при условии, что указанные изменения не ухудшают положения арендатора, за исключением вопросов, связанных с величиной арендной платы, с методикой расчета арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей.
При этом перерасчет и начисление арендной платы производится с даты принятия решения органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв.м. строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции и т.п.).
Таким образом, договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа в предусмотренных условиями договора случаях.
Следовательно, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Уровень цен за аренду муниципальной недвижимости и соответствующий порядок расчета арендной платы на территории города Москвы определяются актами, издаваемыми Правительством города Москвы. Они определяют единый порядок расчета аренды для всех арендаторов муниципального имущества и условия договора аренды, заключаемого от имени муниципального образования, и должны соответствовать установленным этими актами правилам.
Постановлением Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 г. были внесены изменения в действующую методику расчета арендной платы на 2006, 2007, 2008 годы.
При этом в п. 18.2 постановления Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 г. указано, что при перерасчете ставок арендной платы 2008 года по действующим договорам аренды необходимо применять параметры расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся собственности города Москвы, согласно п. 3 приложения 5 к постановлению.
В силу п. 3 приложения 5 к постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005 г. N 520-ПП и приложению 2 к постановлению Правительства Москвы от 18.09.2007 г. N 810-ПП при перерасчете ставок арендной платы за нежилые помещения в 2006 - 2008 годах по действующим договорам аренды ставка арендной платы в размере 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м в год установлена в качестве минимальной ставки арендной платы на 2008 год.
Согласно поручению Мэра Москвы по нежилым помещениям, переданным для размещения отделений почтовой связи после 1991 года, на 2008 г. минимальная ставка арендной платы установлена в размере 1000 руб. за 1 кв. м в год, которая утверждена постановлением Правительства Москвы от 18.09. 2007 г. N 810-ПП, при условии исключения субаренды.
С учетом приведенных положений установление на основании приведенных постановлений Правительства Москвы ставки арендной платы в размере 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м. в год в качестве минимальной ставки арендной платы на 2008 год по существу представляет собой корректировку (изменение) арендной платы на основании Постановлений Правительства г. Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.
Следовательно, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что повышение ставки арендной платы до 1000 руб. соответствует требованиям п. п. 4.2.10, 5.5. договора аренды от 17.04.2003 г. г. N 02-00222/03, наделяющего Департамент имущества г. Москвы как арендодателя правом ежегодно производить корректировку арендной платы на основании постановления Правительства г. Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.
Довод кассационной жалобы о том, что в связи с уточнением истцом исковых требований им одновременно были изменены предмет и основания иска, отклоняется как несостоятельный, поскольку, как правильно указал апелляционный суд на аналогичный довод ответчика, данным заявлением истец лишь уточнил размер изначально заявленных требований о внесении изменений в договор аренды.
Довод кассационной жалобы о том, что новый размер арендных платежей считается установленным с даты решения суда, вступившего в законную силу, также подлежит отклонению.
Соглашение о внесении изменений в договор аренды действует с момента вступления в законную силу судебного акта, однако само право на изменение арендной платы возникло у истца на основании условий договора, согласованных сторонами, поэтому вносимые изменения могут касаться отношений, возникших до принятия судебного акта. При этом, согласно пункту 4.2.10 договора аренды, перерасчет и начисление арендной платы производится с даты принятия решения органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв.м. строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции и т.п.).
Довод кассационной жалобы со ссылкой на пункт 18.2 постановления Правительства Москвы от 19.07.2005 г. N 520-ПП о том, что установленная договором аренды плата за пользование объектом аренды могла быть изменена лишь на установленный коэффициент ограничения роста ставок арендной платы, равный 1,2 является несостоятельным.
В пункте 18.2 постановления Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 г. указано, что при перерасчете ставок арендной платы 2008 года по действующим договорам аренды необходимо применять параметры расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся собственности города Москвы, согласно п. 3 приложения 5 к постановлению, то есть ограничивать рост ставки арендной платы не более чем в 1.2 раза к ставке предыдущего 2007 года.
При этом, применение повышающего коэффициента 1,2, предусмотренного постановлением Правительства Москвы N 520-ПП от 19.07.2005 г., осуществляется применительно к ранее установленным нормативными актами Правительства Москвы "минимальным ставкам арендной платы", к каковым первоначально установленная по договору аренды от 17.04.2003 г. N 02-00222/03 ставка арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м в год не относится, поскольку представляет собой "ставку арендной платы за нежилые помещения в особом порядке" (согласно терминологии Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 г. N 861-ПП с последующими изменениями, из п. 2.2. и 3 которой следует, что "минимальная ставка арендной платы" устанавливается в размере, покрывающем затраты города на оформление объекта недвижимости в аренду, при "нулевой" доходности города за пользование нежилыми помещениями; при этом Правительство Москвы вправе в адресном порядке устанавливать ставки арендной платы ниже "минимальной", так называемой "ставки арендной платы за нежилые помещения в особом порядке").
