ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 апреля 2011 года  Дело N А40-90038/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.

судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца – Кубай Ю.Ф., по доверенности от 17.12.2010 г. №Д-2176;

от ответчика - Кокоева А.Г., по доверенности от 01.11.2010 г. №10/2010,

рассмотрев 25 апреля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Учреждения Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН

на постановление от 24 января 2011 года № 09АП-32638/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е. Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,

по иску Учреждения Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН

к Обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие с ограниченной ответственностью «Бюро-Квантум»

о взыскании арендных платежей, компенсации эксплуатационных расходов, неустойки за просрочку оплаты платежей

УСТАНОВИЛ:

Учреждение Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН  (далее - ИФТТ РАН)  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие с ограниченной ответственностью "Бюро-Квантум" (далее - ООО НПП ОО "Бюро-Квантум") о взыскании суммы 777 630 руб. 08 коп., составляющей 374 984 руб. 32 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. за сентябрь, ноябрь 2009 г. и январь - февраль 2010 г., 264 119 руб. 40 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. за период с марта по май 2010 г., 95 512 руб. 51 коп. - задолженность за содержание помещений по соглашению о компенсации эксплуатационных расходов от 03.10.2008 г., 43 013 руб. 85 коп. - неустойка за просрочку уплаты платежей.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ООО НПП ОО "Бюро-Квантум" обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г., по договору аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2010 г. по делу NА40-90038/10-105-797 исковые требования  Учреждения Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН удовлетворены в полном объеме, а именно с ООО НПП ОО "Бюро-Квантум"  в пользу Учреждения Российской академии наук Института физики твердого тела РАН взыскана задолженность по договору №30/08АР в размере 374 984 руб. 32 коп., задолженность по договору №01/10АР в размере 264 119 руб. 40 коп., задолженность по соглашению о компенсации эксплуатационных расходов от 03.10.2008 года  в размере 95 512 руб. 51 коп., пени в размере 43 013 руб. 85 коп., всего 777 630 руб. 08 коп.

Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г., по договору аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г., просрочка уплаты арендных платежей в заявленный в иске период имеется, при том, что ответчик не представил доказательства уплаты долга.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24 января 2011 года № 09АП-32638/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2010 г. по делу N А40-90038/10-105-797 отменил и в удовлетворении исковых требований отказал.

Арбитражный апелляционный суд, оставляя исковые требования в полном объеме без удовлетворения, исходил из того, что договор аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и договор аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. являются незаключенными, поскольку не прошли в установленном порядке государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходя из требований п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что спорные договоры аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и N 10/10 АР от 01.03.2010 г. как заключенные на срок более одного года подлежали государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в установленном порядке последнюю не прошли, и, соответственно в силу положений п. 3 ст. 433 ГК РФ являются незаключенными, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с арендатора суммы основного долга по арендной плате, пени, исходя из того, что незаключенные договоры аренды не порождают для их сторон каких-либо гражданских прав и обязанностей. Правовым последствием незаключенности договоров аренды является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по данным договорам.

Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о необоснованности исковых требований в части взыскания с ответчика  суммы 95 512 руб. 51 коп., составляющей задолженность за содержание помещений по соглашению о компенсации эксплуатационных расходов от 03.10.2008 г., ввиду документального неподтверждения материалами дела.

Законность и обоснованность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции  проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Учреждения Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН, которое полагает, что арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта были нарушены нормы материального права, а также, что выводы суда нижестоящей инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенное по делу постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование  доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что, Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора необходимо его зарегистрировать, в связи с чем договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока. В соответствии ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Пользование арендованным федеральным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г., требующего такой регистрации, влечет на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение ответчика в размере невнесенных арендных платежей, на основании Отчета об оценке № 08/08-75К от 11.08.08 г., выполненного ООО «Центральное бюро оценки», федеральная лицензия № 012408 от 29.07.05.

Заявитель указывает, что до настоящего времени ответчик не уплатил истцу арендную плату за сентябрь, ноябрь 2009 г. и январь-февраль 2010г. на общую сумму 374984,32 рубля.

Кроме того, как утверждает заявитель жалобы, пользование арендованным федеральным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г., требующего такой регистрации, влечет на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение ответчика в размере невнесенных арендных платежей, на основании Отчета об оценке № Н-169-1/10 от 18.02.2010 г.,  выполненного ООО «Инвестиционная оценка».

Заявитель указывает, что до настоящего времени ответчик не уплатил истцу арендную плату за период с марта по май 2010 г. на общую сумму 264 119 руб. 40 коп.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.

Представитель ООО НПП ОО "Бюро-Квантум" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемом судебном акте и представленном в материалы дела отзыве на кассационную жалобу, просил суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятое при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу Учреждения Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя жалобы и ООО НПП ОО "Бюро-Квантум", изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что 03.10.2008 г. между ИФТТ РАН (арендодатель) и ООО НПП ОО "Бюро Квантум" (арендатор) был подписан договор аренды от 03.10.2008 г. N 30/08 АР недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование имущество (нежилые помещения) общей площадью 82,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, 64а, 2 этаж, комн. 16, 17, 18, 19 и 20, для использования под офис.

Установлено, что нежилые помещения, являющиеся объектом аренды по договору аренды от 03.10.2008 г. N 30/08 АР, принадлежат ИФТТ РАН на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77 АД 143524 от 14.02.2007 г.

Вышеназванный договор аренды от 03.10.2008 г. N 30/08 АР в установленном законом порядке согласован истцом с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по управлению имуществом Российской академии наук и вице-президентом Российской Академии наук.

Срок действия договора аренды от 03.10.2008 г. N 30/08 АР составляет с 03.10.2008 г. по 02.10.2009 г., а дополнительным соглашением к договору от 03.10.2009 г. стороны продлили срок аренды на неопределенный срок.

В разделе 5 договора предусмотрена ставка арендной платы за арендуемый кв. метр площади, а также установлен порядок и срок ее оплаты.

Как следует из материалов дела, помещения истцом переданы ответчику по акту приема-передачи от 03.10.2008 г., а 01.03.2010 г. ответчик по акту приема-передачи возвратил указанные выше помещения истцу.

Из материалов дела также усматривается, что 03.10.2010 г. между ИФТТ РАН (арендодатель) и ООО НПП ОО "Бюро Квантум" (арендатор) также был подписан договор аренды от 03.10.2010 г. N 01/10 АР недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с условиями которого арендодатель вновь обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование имущество (нежилые помещения) общей площадью 82,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинский пр-т, 64а, 2 этаж, комн. 16, 17, 18, 19 и 20, для использования под офис.

Срок действия данного договора аренды предусмотрен сторонами в п. 2.1 и составляет с 01.03.2010 г. по 28.02.2013 г.

Ставка арендной платы за арендуемый кв. метр площади, а также порядок и срок ее оплаты предусмотрены сторонами в разделе 5 договора.

Как видно из материалов дела, нежилые помещения, выступающие объектом аренды по договору аренды от 03.10.2010 г. N 01/10 АР, переданы истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2010 г.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что обязательства по внесению арендных платежей по упомянутым выше договорам аренды ответчиком надлежащим образом не исполнены, его задолженность по договору аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. за сентябрь, ноябрь 2009 г. и январь - февраль 2010 г. составляет 374 984 руб. 32 коп., по договору аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. за период с марта по май 2010 г. задолженность составляет 264 119 руб. 40 коп., и настаивает на взыскании долга, а также неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, предусмотренной п. 6.1 договора N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и договора N 10/10 АР от 01.03.2010 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный апелляционный суд исходил из того, что договор аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и договор аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. являются незаключенными, поскольку не прошли в установленном порядке государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходя из требований п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия находит данные выводы суда апелляционной инстанции правильными и документально подтвержденными материалами дела.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Закона).

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, считается равным году.

Исходя из смысла данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации рекомендаций срок действия договора аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г., заключенного сторонами на период с 03.10.2008 г. по 02.10.2009 г., считается равным году.

Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53), арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что спорный договор аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. подлежал в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным в силу положений ст. ст. 609, 651 ГК РФ с момента такой регистрации.

Однако, как видно из материалов дела и не оспорено истцом, государственная регистрация данного договора в установленном законом порядке не была осуществлена.

Материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном порядке государственной регистрации спорного договора аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. нежилых помещений.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит правильным вывод арбитражного апелляционного суда о том, что договор аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г.  недвижимого имущества, подписанный между ИФТТ РАН и ООО НПП ОО "Бюро Квантум", является незаключенным.

Из договора аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. следует, что срок действия данного договора аренды предусмотрен сторонами в п. 2.1 и составляет с 01.03.2010 г. по 28.02.2013 г.

В этой связи, верно установив факт того, что срок действия договора аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. был установлен сторонами с 01.03.2010 г. по 28.02.2013 г., и, следовательно, учитывая, что спорный договор аренды нежилых помещений как заключенный на срок более одного года подлежал государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в установленном порядке последнюю не прошел, арбитражный суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о незаключенности договора аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. недвижимого имущества между ИФТТ РАН и ООО НПП ОО "Бюро Квантум".

В этой связи, в любом случае исходя из положений п. 2 ст. 609 ГК РФ спорные договоры аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и N 10/10 АР от 01.03.2010 г. в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.2009 г. N 122-ФЗ порядке подлежали государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, как установлено судом апелляционной инстанции инстанции, отметка регистрирующего органа на данных договорах аренды отсутствует.

Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.

При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции полагает правомерным и соответствующим положениям действующего закона вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых и документальных оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ООО НПП ОО "Бюро Квантум" основного долга по арендной плате в размере 374 984 руб. 32 коп. по договору аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г., задолженности по арендной плате в сумме 264 119 руб. 40 коп. по договору аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г., пени по п. 6.1 названных договоров аренды в размере 43 013 руб. 85 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договорам аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и N 10/10 АР от 01.03.2010 г. со ссылкой на то, что пользование арендованным федеральным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договоров аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и N 10/10 АР от 01.03.2010 г., требующих такой регистрации, влечет на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение ответчика в размере невнесенных арендных платежей, не принимаются судом кассационной инстанции в качестве оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционной инстанции об отказе истцу в удовлетворении требований, поскольку исковые требования были предъявлены Учреждением Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН  со ссылкой на положения статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По основанию ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации Учреждение Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН заявленные в рамках рассматриваемого дела исковые требования не предъявляло.