ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 августа 2011 года  Дело N А40-103330/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи  Кобылянского В. В.,

судей Стрельникова А. И. и Кузнецова В. В.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) - Шмаков А.А. по дов. от 20.08.2010,

от ответчика - Алехин С.И. по дов. от 14.03.2011,

от третьих лиц: Правительства Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ОАО «Москапстрой», АОЗТ «ТУКС - 7 ЮВ», Управления Росреестра по Москве, Префектуры Юго - Восточного округа г. Москвы - неявка, извещены,

рассмотрев 17 августа 2011  года в судебном заседании кассационную жалобу

третьего лица - Управления Росреестра по Москве

на решение от 24 января 2011 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Ким Е.А.,

и на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 6 апреля 2011 года,

принятое судьями Овчинниковой С.Н., Стешаном Б.В., Веденовой В.А.,

по иску ООО «Арт - Проект» к ЗАО «Строительное управление № 155» о признании права собственности,

третьи лица: Правительство Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ОАО «Москапстрой», АОЗТ «ТУКС - 7 ЮВ», Управление Росреестра по Москве, Префектура Юго - Восточного округа г. Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арт - Проект» (далее - ООО «Арт - Проект», истец), с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» (далее - ЗАО «СУ - 155», ответчик) о признании права собственности на 52 квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Юных Ленинцев, дом 57, корп. 2 (строительный адрес: г. Москва, Н. Кузьминки, квартал 114, корп. 32Б), перечень которых указан в исковом заявлении.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Правительство Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ОАО «Москапстрой», АОЗТ «ТУКС - 7 ЮВ», Управление Росреестра по Москве и Префектура Юго - Восточного округа г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 января 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2011 года, иск удовлетворен.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из правомерности и обоснованности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, третье лицо - Управление Росреестра по Москве обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя при принятии обжалуемых судебных актов судами нарушены и неправильно применены нормы материального права.

Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, в суд не поступали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика, каждый в отдельности, возражали против доводов кассационной жалобы.

Третьи лица, в том числе заявитель кассационной жалобы, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили.

Обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика,  изучив материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При этом кассационная коллегия исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «СУ - 155» (Инвестор)  и ООО «Арт - Проект» (Соинвестор)  заключен договор инвестирования б/н от 12 января 2010.

Названный договор был заключен на основании постановления Правительства Москвы от 08.10.1996 № 844 «О ходе реализации Программы комплексной реконструкции объектов массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения на период до 2000 года, постановления Правительства Москвы от 20.05.1997 № 366 «О градостроительной концепции реконструкции жилого района «Кузьминки», Генерального договора о совместной деятельности по комплексной реконструкции кварталов 114,117 жилого района «Кузьминки» (Юго - Восточный административный округ г. Москвы) от 21.02.1997 № 44/97 - И, заключенного между Префектурой ЮВАО г. Москвы и ЗАО «СУ - 155»,  и инвестиционного контракта от 11.08.1997 № 34/97 - И, заключенного между Префектурой Юго - Восточного административного округа, ОАО «Москапстрой», АОЗТ «ТУКС - 7 ЮВ» и ЗАО «СУ - 155».

Предметом договора соинвестирования, заключенного между истцом и ответчиком, являлось участие истца в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Москва, Н.Кузьминки, квартал 114, корп. 32Б, в результате которого истец приобретает право требования на получение в собственность части квартир, расположенных в указанном жилом доме.

Размер инвестиционного взноса соинвестора согласно п. 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.01.2010 г. составил 245 619 000 руб.

В приложении к договору инвестирования утвержден перечень квартир, передаваемых ООО «Арт - Проект» по результатам инвестиционной деятельности, а именно, квартиры, расположенные в жилом доме по строительному адресу г. Москва, Н.Кузьминки, квартал 114, корп. 32Б.

Обязательства по внесению инвестиционного взноса истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается подписанным сторонами соглашением о зачете встречных однородных требований от 10.08.2010 № 897/ОВР.

Строительство жилых домов осуществлено на земельном участке, отведенном ответчику на законных основаниях для использования участка в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.05.1997 № 366, что подтверждается договором краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве №М - 04 - 510292 от 03.06.2010.

В соответствии с п. 6.2.2. договора ЗАО «СУ - 155» приняло на себя обязательства подтвердить участие ООО «Арт - Проект» в реализации инвестиционного проекта путем включения ООО «Арт - Проект» (привлеченных им третьих лиц) в документ, закрепляющий распределение общей жилой площади в инвестиционном объекте, при условии внесения ООО «Арт - Проект» инвестиционного взноса своевременно и в полном объеме.

В соответствии с п. 6.2.5. стороны обязались подписать Акт о результатах реализации договора при условии внесения ООО «Арт - Проект» инвестиционного взноса своевременно и в полном объеме.

Спорные квартиры согласно перечню (Приложение №1) к договору инвестирования б/н от 12 января 2010 подлежат передаче истцу.

Инвестиционный контракт от 34/97 - И от 11.08.1997 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 03.09.1999 в отношении жилой площади устанавливает распределение 70% жилой площади ответчику.

Кроме того, согласно утвержденному предварительному протоколу поквартирного распределения общей жилой площади по проектным данным на инвестиционном объекте по адресу: Н. Кузьминки, кв. 114, 32Б спорные квартиры вошли в перечень из 84 квартир, подлежащих передаче ответчику (инвестору) по инвестиционному контракту от 11.08.1997 № 34/97 - И.

Условия п. п. 6.2.2, 6.2.5 договора соинвестирования ответчиком не выполнены, что явилось препятствием для регистрации в ЕГРП прав истца на объекты недвижимого имущества.

Жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.08.2010 № RU77144000 - 002972, выданным  Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы. Построенному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Москва, ул. Юных Ленинцев, дом 57, корп. 2.

Иск заявлен в связи с невыполнением ответчиком п.п. 6.2.2, 6.2.5 договора, которыми предусмотрена обязанность ответчика обеспечить после осуществления инвестиционного проекта и ввода дома в эксплуатацию оформление в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другие вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании норм Гражданского законодательства (статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом положений пункта 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судами обеих инстанции указано, что в предмет доказывания по иску о признании права собственности на вновь созданную вещь входят обстоятельства наличия законных оснований для возникновения у истца права собственности на индивидуально - определенные объекты недвижимого имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции указали, что отсутствие подписанного между истцом и ЗАО «СУ - 155» Акта о результатах реализации договора инвестирования  при отсутствии спора между этими лицами по поводу раздела построенного дома, является формальным препятствием для регистрации за истцом причитающихся ему квартир, поэтому защита его прав, с учетом указанных обстоятельств, может быть осуществлена путем разрешения спора о праве.

Вместе с тем, судами обеих инстанций при рассмотрении настоящего иска не установлен круг лиц имеющих или могущих иметь правопритязания в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

Вопрос о привлечении к участию в деле в качестве ответчиков всех лиц, являющихся участниками инвестиционной деятельности по строительству жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Юных Ленинцев, дом 57, корп. 2 и имеющих права на долю в объекте инвестиционной деятельности, судами обеих инстанций со сторонами по делу не обсуждался.

Возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально - определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций. При этом обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Вместе с тем, судами обеих инстанций не установлено, имеется ли между участниками инвестиционной деятельности спор о надлежащем исполнении ими своих обязательств, в том числе о разделе объекта инвестиционной деятельности, ввиду отсутствия подписанного Акта о реализации инвестиционного контракта.

Не проверено, передано ли фактически истцу недвижимое имущество и является ли истец в настоящее время фактическим владельцем объектов недвижимого имущества, составляющих причитающуюся ему долю предмета инвестиционной деятельности.

Судами также не установлено, имеет ли место спор между участниками инвестиционной деятельности по поводу раздела вновь созданных объектов недвижимого имущества, в число которых входят квартиры и помещения, о правах на которые предъявлен настоящий иск, а также, связано ли не подписание Акта реализации инвестиционного контракта с наличием такого спора, либо вызвано иными причинами.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не была учтена правовая позиция, указанная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011 № 13534/10 (размещено на сайте ВАС РФ 24.03.2011), в котором определен следующий подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности к правоотношениям, вытекающим из инвестиционной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В связи с этим суды не установили, является ли надлежащим, избранный истцом способ защиты права, возникшего из договора участия в долевом строительстве.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, и в зависимости от установленных фактических обстоятельств, избранного истцом способа защиты права, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при правильном применении норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 января 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2011 года по делу № А40 - 103330/10 - 37 - 834 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка