В связи с обстоятельством, предусмотренным ст. 18 АПК РФ (отсутствие судьи Волкова С.В. ввиду болезни) дело было передано на рассмотрение составу суда председательствующий
 Хомяков Э.Г., судьи Тихонова В.К., Комарова О.И.

     В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО «Комплекс» поддержали кассационную жалобу, просили ее удовлетворить.

     Представитель Комитета имущественным и земельных  отношений Администрации г. Подольска возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятое по делу решение законным и обоснованным.

     Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, жалоба рассмотрена в его отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

     Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в решении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой инстанции,  и имеющимся в деле доказательствам, неправильным применением норм материального и процессуального права, в силу следующего.

     Как следует из материалов дела постановлением главы города Подольска от

     21.08.1998 № 1379 «О передаче в аренду ТОО «Комплекс» земельного участка под жилое строительство МЖК «Силикатная
2»» ТОО «Комплекс» предоставлен земельный участок площадью 111 162 кв. м в аренду на 25 лет под строительство многоэтажных жилых домов.

     В соответствии с указанным постановлением главы города Подольска между ТОО «Комплекс» (правопредшественником ООО «Комплекс») и Комитетом по управлению имуществом г. Подольска (правопредшественником Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Подольска) заключен договор аренды от 01.09.1998 .№243 земельного участка площадью 111 162 кв.м, расположенного по адресу Московская область, г. Подольск, район Силикатная сроком с 01.09.1998 по 01.09.2003.

     Договор аренды от 01.09.1998 №243 зарегистрирован в установленном порядке Московской областной регистрационной палатой 18 октября 1999 года.

     Постановлением главы города Подольска от 18.06.2001 №948
п «Об изъятии земельных участков у ООО «Комплекс» из земель МЖК «Силикатная
2» по ул. Подольской» из земель ООО «Комплекс», предоставленных обществу в аренду, изъят земельный участок площадью 11 448 кв.м.

     В соответствии с названным Постановлением между ООО «Комплекс» и Комитетом имущественных отношений администрации г. Подольска заключено дополнительное соглашение от 19.08.2003 к договору аренды от 01.09.1998 № 243, в соответствии с которым предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 505500102920014 из земель городского поселения муниципального образования «Город Подольск Московской области», площадью 100 164 кв.м. расположенный по адресу г. Подольск, ул. Подольская.

     Срок договора установлен с 01.09.1998 по 21.08.2023.

     Дополнительное соглашение от 19.08.2003 зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой 22.12.2003.

     С 4 квартала 2007 года арендатор перестал производить оплату арендных платежей, ссылаясь на то, что часть арендованных площадей расположена под многоэтажными домами, переданными в муниципальную собственность города Подольска, а расположенные в них квартиры возводились за счет средств граждан  
 участников долевого строительства.

     Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2009 по делу № А41
22169/08 расторгнут договор аренды от 01.09.1998 № 243 и с ООО «Комплекс» в пользу Комитета имущественным и земельных  отношений Администрации г. Подольска взыскана задолженность по арендной плате и пени за период с 4 квартала 2007 по 15.09.2008.

     В связи с тем, что с 4 квартала 2008 года по 21.08.2009 арендная плата ООО «Комплекс» не уплачивалась, Комитет имущественным и земельных  отношений Администрации г. Подольска обратился в суд с данным иском.

     Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО «Комплекс» не представило доказательств прекращения пользования земельным участком площадью 100 164 кв.м с кадастровым номером 505500102920014, а также доказательств государственной регистрации земельных участков площадью 2 436 кв.м. с условным кадастровым номером 5055001 02 9214/ ЗУ1 и площадью 3 183 кв.м. с условным кадастровым номером 5055001 02 9214/ЗУ13 как объектов права.

     Кроме того, ООО «Комплекс» не были представлены сведения о собственниках квартир в многоэтажных жилых домах, расположенных на арендованном земельном участке.

     Между тем, с такими выводами судов согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права в связи со следующим.

     В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

     Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

     В силу п.п. 1, 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

     В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

     В соответствии c п.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе

     земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

     Согласно толкованию указанных норм, приведенному в п. 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

     Поэтому, применив в порядке ст. 6 ГК РФ по аналогии положения ст. ст. 271, 552 ГК РФ и статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что в случае передачи ООО «Комплекс» объектов недвижимости (квартир) участникам долевого строительства (физическим лицам), для которых и за счет которых жилые дома были созданы, к участникам долевого строительства (физическим лицам) так же переходят и права на соответствующие земельные участки, занятые переданной недвижимостью.

     Такие выводы суда кассационной инстанции согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 05.07.2010 № 1721/11.

     Как усматривается из материалов дела, Постановлением Главы города Подольска от 26.03.2010 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка площадью 100 164 кв.м с кадастровым номером 5055001 02 9214, расположенного по адресу Московская область, г. Подольск, ул. Подольская» (т. 1 л.д. 52
56) под объекты муниципальной собственности выделены следующие участки

     земельный участок с условным кадастровым номером 5055001 02 9214/ ЗУ1 площадью 2 436 кв.м  
 для эксплуатации многоэтажного жилого дома,

     земельный участок с условным кадастровым номером 5055001 02 9214/ ЗУ13 площадью 3 183 кв.м.  
 для строительства с последующей эксплуатацией объекта инженерной инфраструктуры.

     Во встречном иске ООО «Комплекс» указывает, что в течение спорного периода он не пользовался указанными земельными участками площадью 2 436 кв.м и 3 183 кв.м с условными кадастровыми номерами 5055001 02 9214/ ЗУ1 и 5055001 02 9214/ ЗУ13, так как на этих земельных участках были построены два жилых дома и тепловой пункт которые переданы в муниципальную собственность города Подольска и приняты на баланс муниципального унитарного предприятия.

     В материалах дела имеется акт от 29.12.2001г. государственной комиссии по приемке в эксплуатацию жилого дома (т. 1 л.д. 72
73), которым принят в эксплуатацию законченный строительством жилой дом по адресу Московская область, г. Подольск, ул. Подольская, д. 20/23 корп. 1, 2.

     ООО «Комплекс» также в материалы дела были представлены акты приемочной комиссии по приемке законченных строительством объектов недвижимости расположенных по адресу Московская область, г. Подольск, ул. Подольская, д. 18 и д. 20, акты приема
передачи наружных сетей электроснабжения № 55 от 23.03.2001, акты приема
передачи жилых домов № 18 корп. 1 и № 20 по ул. Подольской от ООО «Комплекс» на баланс Муниципального жилищно
ремонтного предприятия № 8, а так же постановления Главы города Подольска от 16.01.2001 № 80
п, от 03.02.2001 № 545
п и от 21.05.2004 № 1027
п о приеме от ООО «Комплекс» в муниципальную собственность г. Подольска двух жилых домов расположенных по адресу Московская область, г. Подольск, ул. Подольская, д. 18 корп. 1 и д. 20,  объектов электроснабжения к указанным жилым домам и здания центрального теплового пункта (т. 1 л.д. 57
74).

     Общество ссылалось на перечисленные документы в обоснование довода о передаче в муниципальную собственность г. Подольска двух жилых домов и здания обслуживающего их центрального теплового пункта, а так же отсутствия фактического использования земельных участков, на которых они расположены.

     Кроме того, в материалах дела имеются выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2009 и 26.03.2010 (т. 2 л.д. 8
22), согласно которым зарегистрированы права участников (физических лиц) долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве указанных жилых домов.

     Исходя из вышеизложенной правовой позиции, в предмет доказывания по данному делу входит установление обстоятельств оформления права собственности заинтересованных лиц на возведенные объекты недвижимости, находящиеся на спорных земельных участках.

     Однако, данным доказательствам судом первой инстанции не давалось никакой правовой оценки.

     Помимо этого, при рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции сослался так же на преюдициальное значение вступившего в законную силу постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2009 по делу № А41
22169/08.

     Между тем, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.06.2004 № 2045/04, норма части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Тем более не могут признаваться доказанными иные обстоятельства, которые не исследовались и которым не давалась правовая оценка в ранее рассмотренных делах.

     Кроме того, определением суда первой инстанции от 26.10.2010 (т. 1 л.д. 140) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора была привлечена Администрация Подольского района Московской области, однако в решении суда от 14.12.2010 ничего не указано о привлечении данного лица к участию в деле, а так же о его участии в судебном заседании 07.12.2010 при рассмотрении дела по существу; сведения о его извещении, его позиции по делу так же не отражены в обжалуемом судебном акте.

     Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

     При новом рассмотрении, суду следует установить обстоятельства возведения, ввода в эксплуатацию и последующей передачи в муниципальную собственность жилых домов и теплового пункта на спорных земельных участках, выяснить имело ли общество возможность использовать земельные участки и осуществлялось ли им их фактическое использование, были ли зарегистрированы чьи
либо права собственности на возведенные объекты недвижимости, находящиеся на спорных земельных участках в спорный период и с учетом всего вышеизложенного полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон, изложенным в первоначальном и встречном исках и правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

     Руководствуясь ст. ст. 176, 284
289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

     ПОСТАНОВИЛ

     Решение Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2010г. по делу № А41
12766/10 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

     Председательствующий
  Э.Г. Хомяков

     Судьи
  В.К. Тихонова

     О.И. Комарова