ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2011 года Дело N А41-41983/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Тихоновой В. К.,
судей Волкова С. В. , Хомякова Э. Г.,
при участии в заседании:
от истца - Черкашенин В.А. по доверенности от 02.03.2011 г. N 02/03 - 2011Д; Скопина М.В. по доверенности от 02.03.2011 г. N 01/10 - 2010Д; Фатулов О.К. по доверенности N 24/01 - 2011Д от 02.03.2011 г.
от ответчиков - от ЗАО "СП Евразия М4" - не явился, извещен; от ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" - Антропцева И.О., по доверенности от 15.08.2011 года,
рассмотрев 22 августа 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Империя Катеринг"
на решение от 10 февраля 2011 года Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Горожановой О.Л.,
на постановление от 19 мая 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Демидовой К.И., Боровиковой С.В., Ханашевичем С.К.,
по иску ООО "Империя Катеринг"
к ЗАО "СП Евразия М4", ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент"
о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Империя Катеринг" (далее - ООО "Империя Катеринг") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к Закрытому акционерному обществу "СП Евразия М4" (далее ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4») и Закрытому акционерному обществу "Ай Кью Проперти Менеджмент" (далее - ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент") о признании договора субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23, подписанного между ООО "Империя Катеринг" и Закрытым акционерным обществом "Ай Кью Проперти Менеджмент", с 01.10.2010 незаключенным, а также о взыскании с ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» суммы неосновательного обогащения в размере 9 595 060 руб., 65 000 рублей расходов по составлению отчета "Об оценке рыночной стоимости материалов и работ, необходимых для проведения ремонтных работ" и 75 300 рублей 30 копеек расходов по оплате государственной пошлины.
Исковые требования предъявлены на основании ст.ст. 209, 425, 433, 608, 609, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что подписанный сроком на 7 лет между ООО "Империя Катеринг" (субарендатор) и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" (арендатор) договор субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 года N 000/200/23 в нарушение пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 615 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и поэтому является незаключенным, а произведенные ООО "Империя Катеринг" улучшения помещений неотделимы без вреда для имущества, выступающего объектом субаренды, в связи с чем понесенные истцом расходы подлежат возвращению на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации как неосновательное обогащение.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2011 года по делу № А41 - 41983/10 исковые требования удовлетворены в части признания договора субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 между ООО "Империя Катеринг" и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" незаключенным. В остальной части иска отказано.
Частично удовлетворяя исковые требования в части признания договора субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 между ООО "Империя Катеринг" и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что договор субаренды на срок более одного года не зарегистрирован в установленном законом порядке и поэтому является незаключенным.
Оставляя исковые требования в части взыскания с ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» суммы неосновательного обогащения в размере 9 595 060 руб. без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и улучшения помещений, выступающих объектом субаренды по договору субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 произведены истцом без согласования с их собственником, при этом расходы на сумму 2 479 050 рублей истцом не понесены, поскольку не были уплачены истцом исполнителю монтажных и строительных работ.
Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Империя Катеринг", которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции отменить вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части оставления без удовлетворения иска о взыскании с ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» суммы неосновательного обогащения в размере 9 595 060 руб., 65 000 рублей расходов по составлению отчета "Об оценке рыночной стоимости материалов и работ, необходимых для проведения ремонтных работ", 75 300 рублей 30 копеек расходов по оплате государственной пошлины и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что выводы арбитражных судов нижестоящих инстанций о документальной неподтвержденности материалами дела согласования с собственником помещений факта перепланировки арендуемых помещений, объема, стоимости работ, выбора подрядных организаций истцом не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Заявитель ссылается на то, что в материалы дела истцом представлялись копии постановлений руководителя Администрации городского округа Домодедово от05.06.2009 № 1743 и от 28.09.2009 № 3200 из которых следует, что разрешения на проведение разработку проектной документации на перепланировку и оборудование части нежилых помещений по адресу: г. Домодедово, микрорайон Северный, ул. Логистическая, д. 1/10 и обустройство эвакуационного выхода по тому же адресу были даны, в том числе на основании согласий ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4», на что имеется ссылка в вышеуказанных постановлениях.
Заявитель кассационной жалобы утверждает, что нижестоящие арбитражные суды, отказывая во взыскании с ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» затрат на сумму 2 479 050 рублей, в нарушение пункта 3 части 2 статьи 288 АПК РФ неправильно истолковали положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также суды неправильно истолковали положения ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указывает заявитель жалобы, договор, заключенный на срок не менее года без соблюдения требований гражданского законодательства о государственной регистрации, не имеет юридической силы и не влечет правовых последствий для сторон со дня его заключения. В этой связи, ООО "Империя Катеринг" со ссылкой на норму ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации считает, что у ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» как собственника помещений, возникло неосновательное обогащение в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных истцом в связи с производством работ по внутренней перепланировке, переустройству и отделке помещений.
Кроме того, ООО "Империя Катеринг" ссылается на неуказание нижестоящими судами норм права, на основании которых им отказано во взыскании неосновательного обогащения.
В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя кассационной жалобы поддержали доводы жалобы и дали по ним соответствующие пояснения.
Представитель ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.
В судебное заседание кассационной инстанции ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» своих представителей не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
От ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" и ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 20.05.2009 года между ООО "Империя Катеринг" (субарендатор) и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" (арендатор) был подписан договор субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23 общей площадью 798,8 кв. м в здании по адресу: Московская область, г. Домодедово, микрорайон Северный, ул. Логистическая, д. 1/10 корпус N 11 Производственно - логистического комплекса "Северное Домодедово", помещение N 19 сроком на 7 лет.
Выступающие объектом субаренды по договору субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23 нежилые помещения находились в пользовании ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" как арендатора на основании договора аренды, заключенного с собственником помещений - ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4».
Стороны договора субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23 согласовали условие о том, что все неотделимые улучшения, производимые субарендатором и не подлежащие устранению субарендатором по окончании действия договора, переходят в собственность арендатора без возмещения стоимости (пункт 2.4.1 договора субаренды).
В силу пункта 12.1 договора субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23 субарендатор за свой счет выполняет работы по внутренней отделке помещений, монтажу инженерных систем и иного оборудования помещений, осуществление которого необходимо для использования помещений по назначению. Все неотделимые улучшения, производимые субарендатором и не подлежащие устранению субарендатором по окончании действия договора, переходят в собственность арендатора без возмещения стоимости (п. 2.4.1).
Пунктом 9.6.1 договора субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23 предусмотрен запрет на установление субарендатором оборудования без предварительного получения согласия собственника помещений.
Как усматривается из материалов дела, для приведения нежилых помещений, выступающих объектом субаренды по договору субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23, в состояние, пригодное для использования в качестве кафетерия, ООО "Империя Катеринг" как субарендатор понесло затраты на работы по их переоборудованию и перепланировке, на строительно - монтажные и отделочные работы, а также на приобретение строительных материалов и оборудования, в подтверждение чего истцом в материалы дела представлены соответствующие доказательства.
Так установлено, что истец оплатил работы по договору на разработку проектной документации в размере 475 000 рублей; работы по договору на монтаж инженерных коммуникаций на сумму 4 618 333 рубля 98 копеек; заключил договор на проведение строительно - монтажных и отделочных работ на сумму 2 479 050 рублей для исполнения которого дополнительно приобрел строительные материалы на общую сумму 1 436 916 рублей 31 копейку.
Истец произвел оплату работ по договору на устройство и монтаж лестницы стоимостью 484 067 рублей 80 копеек, для выполнения которых приобрел строительные материалы на общую сумму 763 599 рублей 76 копеек; для устройства лифта приобрел грузовой подъемник по цене 393 110 рублей и оплатил работы по договору на монтажные и пусконаладочные работы грузовой подъемника стоимостью 112 600 рублей.
Кроме того, истец оплатил работы по договору на монтаж наружных сетей канализации и изготовление дверного приема лифта в размере 150 000 рублей для выполнения которых приобрел строительные материалы и оборудование на сумму 163 556 рублей; а также работы по технической инвентаризации помещении и изготовлению технических и кадастровых паспортов стоимостью 71 862 рубля.
Стоимость арендных платежей, оплаченных истцом за период с 05.06.2009 по 30.09.2010, составила 4 627 520 рублей 03 копейки.
Из представленного в материалы дела отчета ООО "Империя Катеринг" о размере рыночной стоимости материалов и работ, использованных для проведения ремонта в нежилых помещениях, выступающих объектом субаренды по договору субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23 следует, что по состоянию на 02.09.2010 года рыночная стоимость материалов и работ, использованных для проведения ремонта в арендованном помещении, составила 9 595 060 рублей.
Установлено, что 01.10.2010 года спорные помещения возвращены ООО "Империя Катеринг" арендатору (ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент") в измененном виде с произведенными истцом за свой счет неотделимыми улучшениями, о чем свидетельствует акт возврата ключей от 01.10.2010 года и акт о возврате нежилых помещений от 01.10.2010 года.
Удовлетворяя исковые требования в части признания договора субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 между ООО "Империя Катеринг" и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" незаключенным, нижестоящие суды исходили из того, что договор субаренды на срок более одного года не прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и поэтому является незаключенным, исходя из требований п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия находит данные выводы судов первой и апелляционной инстанции правомерными и подтвержденными материалами дела.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений ст. ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Закона).
В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Учитывая, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53), установив, что договор субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 между ООО "Империя Катеринг" и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" на срок 7 лет, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали на то, что спорный договор субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 подлежал в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122 - ФЗ порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным в силу положений ст. ст. 609, 651 ГК РФ с момента такой регистрации.
Однако, как видно из материалов дела и не оспорено сторонами, государственная регистрация данного договора в установленном законом порядке не была осуществлена.
Материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном порядке государственной регистрации спорного договора субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит правильным выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции о наличии правовых и документальных оснований для удовлетворения исковых требований в части признания договора субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 между ООО "Империя Катеринг" и ЗАО "Ай Кью Проперти Менеджмент" незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для его сторон каких - либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
Оставляя исковые требования в части взыскания с ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4» суммы неосновательного обогащения в размере 9 595 060 руб., суды обеих инстанций исходили из того, что перепланировка и улучшения помещений, выступающих объектом субаренды по договору субаренды нежилых помещений от 20.05.2009 N 000/200/23 произведены истцом без согласования с их собственником, при этом расходы на сумму 2 479 050 рублей истцом не понесены, поскольку не были уплачены истцом исполнителю монтажных и строительных работ.
Судебная коллегия также соглашается с указанными выводами нижестоящих судов в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 2.4.1 договора субаренды договора субаренды нежилых помещений (офисного назначения) от 20.05.2009 года N 000/200/23 установлено, что все неотделимые улучшения, производимые субарендатором и не подлежащие устранению субарендатором по окончании действия договора, переходят в собственность арендатора без возмещения стоимости.
Как правильно установили нижестоящие суды, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Империя Катеринг" документально не подтвердило, что перепланировка и улучшения арендованных помещений произведены последним с согласия их собственника - ЗАО «Совместное предприятие «Евразия М4», в том числе, в отношении объемов, стоимости, а также выбора подрядных организаций.
