ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2011 года Дело N А51-8704/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 27 сентября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой
судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко
при участии
от истца: адвокат Чибриков О.П., удостоверение адвоката № 972 от 10.12.2002, доверенность от 07.09.2010 со специальными полномочиями, адвокат Дубовик С.В., удостоверение адвоката № 1120 от 22.10.2003, доверенность от 07.09.2010 (до перерыва), от ответчика: главный специалист отдела юридической экспертизы, ведению реестра муниципальных правовых актов правового департамента Администрации Приморского края Бутенко Е.А., удостоверение № 210, доверенность № 29/03 - 20 - 22135 от 23.12.2010 со специальными полномочиями,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Дудина Олега Владимировича
апелляционное производство № 05АП - 5731/2011
на решение от 04.08.2011
судьи А.А. Лошаковой
по делу № А51 - 8704/2011 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Дудина Олега Владимировича
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
об урегулировании разногласий по договору купли - продажи
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Дудин Олег Владимирович обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - Департамент) о принятии пункта 2.1 проекта договора № 2872 купли - продажи земельного участка площадью 522+/ - 8 кв.м с кадастровым номером 25:28:020007:145, местоположение установлено относительно ориентира административное здание (лит. А), расположенного в границах участка, адрес: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 75, в следующей редакции: «п. 2.1. Цена выкупаемого земельного участка составляет 197792 руб. 39 коп. (сто девяносто семь тысяч семьсот девяносто два рубля 36 копеек).»
Решением от 04.08.2011 Арбитражный суд Приморского края пункт 2.1 проекта договора № 2872 купли - продажи земельного участка площадью 522+/ - 8кв.м с кадастровым номером 25:28:020007:145, местоположение установлено относительно ориентира административное здание (лит. А), расположенного за границами участка, участок находится примерно в 0,01 м от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 75, изложил в следующей редакции: «Цена выкупаемого земельного участка составляет 2017482 руб. 11 коп. (два миллиона семнадцать тысяч четыреста восемьдесят два рубля 11 копеек).»
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, пункт 2.1. проекта договора № 2872 купли - продажи земельного участка площадью 522+/ - 8 кв.м с кадастровым номером 25:28:020007:145, местоположение установлено относительно ориентира административное здание (лит. А), расположенного за границами участка, участок находится примерно в 0,01 м от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 75, изложить в следующей редакции: «Цена выкупаемого земельного участка составляет 681773 рубля 88 копеек (шестьсот восемьдесят один рубль семьсот семьдесят три рубля 88 копеек).»
Полагает, что выкупную цену земельного участка следует исчислять по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении в собственность земельного участка, обращает внимание на уклонение ответчика от заключения договора купли - продажи, что подтверждается вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51 - 16836/2010.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ссылаясь на ст. ст. 445, 446 ГК РФ, полагает, что условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действовавшему на момент рассмотрения спора, соответственно, выкупная стоимость спорного земельного участка должна составлять 2017482,11 руб.
В письменных пояснениях к апелляционной жалобе истец ссылается на то, что решением Арбитражного суда Приморского края от 09.02.2011 по делу № А51 - 16836/2010 установлено, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации здания истца, в связи с чем может быть им приватизирован в порядке ст. 36 ЗК РФ. Полагает, что при определении цены спорного земельного участка необходимо руководствоваться п. 1 ст. 2 Закона № 137 - ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 16 часов 00 минут 27.09.2011. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.06 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит административное здание лит. А, расположенное по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 75.
18.03.2011 ответчик издал распоряжение № 670 о предоставлении истцу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 25:28:020007:145, площадью 522+/ - 8 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира административное здание (лит. А), расположенное за границами участка, участок находится примерно в 0,01 м от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 75.
19.04.2011 ответчик направил истцу проект договора № 2872 купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:020007:145. Согласно п. 2.1. проекта договора № 2872 цена договора устанавливается в размере 2017482 руб. 11 коп.
Истец 22.04.2011 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору № 2872, в котором выкупная цена участка указана в сумме 197792 руб. 36 коп., что составляет 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.
Департамент письмом от 16.06.2011 № 29/02/02 - 13/10358 сообщил о том, что п. 2.1. договора № 2872 изменению не подлежит в связи с тем, что административное здание лит. А, собственником которого является предприниматель, приобретено им в статусе гражданина Российской Федерации после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылаясь на необоснованное установление цены спорного земельного участка в размере 2017482,11 руб., истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском об урегулировании рассматриваемых разногласий при заключении договора купли - продажи.
Отказывая в установлении цены договора в размере, предложенном истцом, суд первой инстанции исходил из того, что выкупная стоимость земельного участка должна определяться на день вынесения решения, кроме того, суд первой инстанции посчитал, что цена спорного земельного участка должна определяться в соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку здание, принадлежащее истцу, непосредственно на спорном земельном участке не расположено.
Однако суд первой инстанции не учел следующего.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Согласно п. 1 Постановления Администрации Приморского края № 162 - па от 24.07.2008 до 1 января 2012 года выкупная стоимость земельных участков устанавливается в размере двух с половиной процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Из содержания нормы п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.
Следовательно, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли - продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также имеют право выкупить указанные земельные участки по льготной цене.
Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточно установить факт отчуждения государственного или муниципального недвижимого имущества в процессе его приватизации.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 N 14649/08 по делу N А82 - 251/2008 - 14.
Из материалов дела следует, что истцом на основании договоров купли - продажи с гражданами приобретены все квартиры в здании по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 75, лит. А, при этом из имеющихся в материалах дела договоров следует, что в свою очередь данные квартиры ранее были приобретены гражданами из муниципальной собственности (п. 2 договоров) (л.д. 24 - 33).
Постановлением Главы Администрации муниципального образования город Владивосток от 17.06.2004 № 1435 указанное здание исключено из реестра муниципальной собственности, снято с баланса муниципального образования город Владивосток и передано в собственность истца.
Актом приема - передачи основных средств в бюджетных учреждениях № 291/1 от 21.07.2004 подтверждается факт передачи данного здания из муниципальной собственности Дудину О.В.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что здание лит. А, адрес: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 75, собственником которого является предприниматель, приобретено из муниципальной собственности, следовательно, истец имеет право на приобретение соответствующего земельного участка по цене, установленной п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что к спорным отношениям подлежат применению положения п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в связи с тем, что здание непосредственно на спорном земельном участке не расположено, в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, а также федеральными законами (ч. 2 ст. 36 ЗК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительное право на приватизацию земельных участков согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Исходя из системного толкования указанных норм права следует, что собственники зданий, строений, сооружений, то есть объектов недвижимости, являющихся таковыми в силу их прочной связи с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, не только непосредственно занятых такими объектами, но и необходимых для их использования.
Таким образом, права на земельный участок могут быть приобретены собственником здания также в пределах прилегающей к зданию территории и необходимой для обслуживания такого здания.
Распоряжением № 1276 от 30.04.2010 Управления Градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 75 для дальнейшей эксплуатации административного здания (лит. А), в том числе площадью 177 кв.м., 552 кв.м. и 100 кв.м. ИП Дудину О.В.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 09.02.2011 по делу № А51 - 16836/2010 установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:020007:145 и 25:28:020007:146 прилегают к административному зданию по адресу г. Владивосток, Океанский пр. 75 и необходимы для его эксплуатации.
При таких обстоятельствах, спорный земельный участок по смыслу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является земельным участком, на котором расположен объект недвижимости истца. При этом не имеет правового значения то, что земельный участок, на котором расположено здание, и необходимый для его использования, путем проведения кадастровых работ фактически разделен на три земельных участка с отдельными кадастровыми номерами.
Доказательств того, что общая площадь земельных участков под зданием и необходимых для его использования, с кадастровыми номерами 25:28:020007:144, 25:28:020007:145 и 25:28:020007:146 превышает нормы предоставления земельных участков для эксплуатации зданий в соответствии с видом разрешенного использования, ответчиком в материалы дела не представлено.
На основании вышеизложенного, при определении выкупной стоимости спорного земельного участка необходимо руководствоваться п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии со ст. ст. 421, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
