• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 ноября 2011 года  Дело N А51-11538/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 07 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой

судей Т.А. Солохиной, Е.Л. Сидорович

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Ивановой

при участии

от администрации Дальнегорского городского округа Приморского края:

Круглов А.А., доверенность от 12.01.2011 № 3, сроком действия до 31.12.2011, удостоверение № 02-10;

от ИП Теребилова Максима Александровича:

Каленская С.Д., доверенность от 13.07.2010, сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката № 323;

ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» не явилось, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

апелляционное производство № 05АП-6828/2011

на решение от 08.08.2011

судьи А.А. Фокиной

по делу № А51-11538/2010 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ИП Теребилова Максима Александровича

к администрации Дальнегорского городского округа Приморского края, ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон»

об оспаривании постановления,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Теребилов М.А. (далее - заявитель, ИП Теребилов М.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительными пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 постановления администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (далее - администрация, ответчик) от 28.05.2010 № 424-па об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м., 350, 3 кв.м. соответственно в суммах 1 703390 руб., 1 161 017 руб., 1 127 119 руб., 2 822 034 руб., а также о признании недействительным отчета общества с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» от 21.04.2010 № 026 в части определения рыночной стоимости данных объектов.

Решением от 30.11.2010, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011, производство по делу в отношении требования к ООО «Эталон» о признании недействительным отчета от 21.04.2010 № 026 в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Требование о признании недействительным постановления администрации от 28.05.2010 № 424-па в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости удовлетворено.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2011 решение от 30.11.2010, постановление арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что требование заявителя о признании недействительным отчета независимого оценщика ООО «Эталон» от 21.04.2010 № 026 в части определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости подведомственно арбитражному суду. В связи с чем также посчитал, что результаты рассмотрения данного требования будут иметь решающее значение для оценки законности постановления администрации от 28.05.2010 в части установления рыночной стоимости отчуждаемых объектов.

По результатам нового рассмотрения дела решением от 08.08.2011 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд пришел к выводу, что отчет № 026 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости, в связи с чем признал его недействительным в оспариваемой заявителем части. Постановление администрации от 28.05.2010 № 424-па как основанное на величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенных отчетом № 026, также признано судом недействительным в части спорных объектов недвижимости.

Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 08.08.2011, администрация Дальнегорского городского округа Приморского края просит его отменить как незаконное и необоснованное, в обоснование заявленных требований указала следующее: С целью установления истинного состояния нежилых помещений, арендуемых заявителем по заказу Управления муниципального имущества администрации ДГО ФГУП «Ростеинвентаризация» провело техническую экспертизу арендуемых предпринимателем помещений и изготовило новый технический паспорт. При проведении инвентаризации выяснилось, что предпринимателем самостоятельно произведена реконструкция здания, дополнительно пристроены нежилые помещения. В связи с этим предмет оценки не совпадает с фактическим состоянием нежилых помещений в настоящее время. При этом считает, что ИП Теребилов М.А., подавая заявки на реализацию преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, намеренно ввел администрацию в заблуждение относительно фактического состояния арендуемого имущества. В результате таких недостоверных сведений был заключен муниципальный контракт № 3/2010 от 21.04.2010, на основании которого выполнен спорный отчет оценки. В связи с этим постановлением администрации ДГО от 04.02.2011 № 72-па постановление от 28.05.2010 № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» отменено, о чем предприниматель уведомлен письмом от 04.02.2011 № 165. Таким образом, заявитель апелляционной жалобы считает, что предмет спора отсутствует, поскольку истец утратил право на выкуп арендуемого имущества, а производство по делу подлежит прекращению в соответствии со ст. 150 АПК РФ. Также администрация полагает, что определение достоверности величины рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком, возможно только на основании экспертизы, назначаемой судом в порядке ст. ст. 82,83 АПК РФ.

ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явилось. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие общества.

Администрация Дальнегорского городского округа Приморского края в судебном заседании поддержала доводы жалобы.

Представитель ИП Теребилова М.А. в судебном заседании и в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласен, указывает на то, что площади арендуемых помещений в их совокупности после ремонта (сноса некапитальных перегородок) не превысили установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества. Кроме того, заявитель считает, что оспариваемый им ненормативный акт органа местного самоуправления подлежал проверки на дату его принятия, независимо от последующей отмены администрацией.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее:

20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом администрации Дальнегорского городского округа и предпринимателем заключены договоры №124/2, № 124/3, № 124, № 124/1 аренды недвижимого имущества - 4-х объектов недвижимости в здании кафе по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 68, инвентарный номер 05:407:0002:000008840:

1) общей площадью 185,4 кв.м. (нежилые помещения №№ 1, 3, 4, 6-19 на первом этаже здания) для использования под торговый центр № 1;

2) площадью 125,6 кв.м. (нежилые помещения №№ 20-29 на первом этаже здания) для использования под торговый центр № 2;

3) площадью 150,6 кв.м. (нежилые помещения №№ 30, 31, 32, 34, 35-40) для использования под производственный цех;

4) площадью 350,3 кв.м. (нежилые помещения №№ 1-4, 6-20 на втором этаже здания кафе) для использования под кафе (по тексту - «спорные объекты недвижимости»).

Названные договоры заключены сроком на 10 лет и прошли государственную регистрацию - 11.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-247, 10.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-246, 10.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-248 и 11.10.2006 за № 25-25-09/014/2006-245 соответственно.

Для целей реализации принадлежащего субъектам малого предпринимательства, в том числе и заявителю, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ права преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества, администрацией с ООО «ОКК «Эталон» заключен муниципальный контракт на оказание услуг по оценке рыночной стоимости 17 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, от 21.04.2010, во исполнение которого ООО «ОКК «Эталон» представлен администрации отчет об оценке рыночной стоимости 14 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа, № 026.

Названным отчетом рыночная стоимость (без НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м. и 350,3 кв.м. определена оценщиком в размере 1703 390,0 руб., 1161 017,0 руб., 1127 119,0 руб. и 2822 034,0 руб. соответственно.

28.05.2010 администрацией издано постановление № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества», пунктами 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 которого выкупная рыночная стоимость (без НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м. и 350,3 кв.м. установлена в размере 1703 390,0 руб., 1161 017,0 руб., 1.127.119,0 руб. и 2.822.034,0 руб. соответственно, после чего заявителю направлены договоры купли-продажи недвижимого имущества № 56-пр, № 57-пр, № 58-пр, № 59-пр по спорным объектам, которые подписаны обществом с актом разногласий от 14.07.2010.

Вместе с текстом разногласий заявитель представил копию отчета № 2386 от 06.07.2010 ООО «Индустрия-Сервис», которым рыночная стоимость (с учетом НДС) спорных объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м. и 350,3 кв.м. определена в размере 835 000 руб., 572 000 руб., 600 000 руб. и 1477 000 руб. соответственно.

Рассмотрев акт разногласий к договорам, администрация отклонила его, сославшись на необходимость дополнительного исчисления НДС от суммы сделки в казну, на отчет № 026 и нарушение интересов Дальнегорского городского округа.

Не согласившись с постановлением администрации от 28.05.2010 № 424-па и отчетом ООО «ОКК «Эталон» № 026 в части оценки и установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Исходя из буквального смысла данной нормы права, величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждения имущества, которая не может быть установлена в ином размере по сравнению с рыночной стоимостью этого имущества, определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Что согласуется и с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Согласно пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Приватизация имущества в порядке преимущественного права по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ осуществляется по рыночной стоимости объекта, по которой в соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности. Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 и от 20.07.2007 № 265 утверждены Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как:

- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке (пункт 16 ФСО № 1).

Сбор и анализ информации состоит в изучении количественных и качественных характеристик объекта оценки, сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО № 1).

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ отчет ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» № 026 от 21.04.2010 об оценке рыночной стоимости 14 объектов недвижимости, расположенных на территории Дальнегорского городского округа Приморского края, в части оценки рыночной стоимости четырех объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м. и 350,3 кв.м., коллегия приходит к выводу, что он не соответствует требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости в силу следюущего:

В подпункте 3 раздела 4.1 отчета № 026 от 21.04.2010 указано, что в процессе подготовки отчета оценщики исходили из того, что копии представленных документов соответствуют оригиналам, в разделе 5.1 назван технический паспорт на здание кафе по адресу: г. Дальнегорск, пр-т 50 лет Октября, 68. Из анализа технического паспорта на спорное здание по состоянию на 15.08.2005, представленному администрацией для целей проведения оценки, и использованному оценщиком, и техническому паспорту по состоянию на 28.02.2006, представленному заявителем, следует, что арендуемые предпринимателем нежилые помещения претерпели перепланировку. После проведенной перепланировки в результате устройства и сноса перегородок изменилась не только площадь, но и конфигурация (периметр) и нумерация помещений, появились новые помещения (№ 40 площадью 29,3 кв.м., которое отсутствует в техническом паспорте, представленном к оценке). При этом договор от 20.03.2006 № 124 аренды предпринимателем помещений заключен на объект площадью 150,6 кв.м., состоящий из нежилых помещений №№ 30, 31, 32, 34, 35-40, что соответствует данным технического паспорта по состоянию на 28.02.2006.

Из технического паспорта по состоянию на 13.11.2010 следует, что общая площадь нежилых помещений №№ 30-32, 34, 35-38 составляет 75,3 кв.м., помещения №№ 39, 40 на поэтажном плане отсутствуют. Объект недвижимости общей площадью 185,4 кв.м. (нежилые помещения №№ 1, 3, 4, 6-19 на первом этаже здания) и объект недвижимости площадью 125,6 кв.м. (нежилые помещения №№ 20-29 на первом этаже здания) в связи с изменением нумерации помещений на техническом паспорте 2005 года имеют не только иную конфигурацию (периметр) по сравнению с той, которая отражена в техпаспорте 2006 года и техпаспорте по состоянию на 13.11.2010, но и значительное расхождение площади (ныне площадь помещений с такой нумерацией составляет 247,9 кв.м. и 169,8 кв.м. соответственно); изменилась и площадь помещения по договору аренды № 124/1 от 20.03.2006: ранее площадь помещений №№ 1-4, 6-20 составляла 350,3 кв.м., ныне - 302,7 кв.м.

При описании объектов в разделе 5.2 отчета № 026 также имеется ссылка, что в оцениваемых помещениях произведена перепланировка, не отраженная в техническом паспорте.

При этом из текста отчета об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости от 21.04.2010 № 026 следует, что оценка производилась на основании представленной документации, интервью с представителями Заказчика и инспекции объекта оценки.

Однако из отчета оценки № 026 достоверно не ясно, что именно оценивалось (какие помещения и какой общей площади) оценщиком, учитывая устаревшие данные по объектам оценки и фактические изменения в состоянии объектов недвижимости.

Также, устанавливая рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м. и 350,3 кв.м. в размере 1703 390,0 руб., 1161 017,0 руб., 1127 119,0 руб. и 2822 034,0 руб. соответственно, оценщик в отчете № 026 не указал и из текста отчета не следует, по каким критериям (основаниям выбора) оценщик выбирал объекты-аналоги для оценки рыночной стоимости, учитывая при этом установленную выше неясность в том, что фактически обозревалось и исследовалось оценщиком для целей получения результатов оценки.

Описание объектов-аналогов, указанных в таблицах 12, 13, 14, 20 отчета № 026), не приведено. Из содержания отчета не представляется возможным установить, чем руководствовался оценщик, квалифицируя физическое состояние оцениваемых объектов и объектов-аналогов как «удовлетворительное», «хорошее», «отличное», а также что именно вошло в понятие «физическое состояние» (наличие капитального ремонта и состояние здания в целом, его несущих конструкций либо наличие ремонта в отдельных помещениях здания).

При этом оценщик не воспользовался своим правом требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки.

На основании вышеизложенного, коллегия считает, что отчет ООО «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» от 21.04.2010 № 026 в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м., 350, 3 кв.м. соответственно в суммах 1 703390 руб., 1 161 017 руб., 1 127 119 руб., 2 822 034 руб. является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Соответственно является незаконным и постановление администрации от 28.05.2010 № 424-па в части пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125,6 кв.м., 150,6 кв.м., 350, 3 кв.м. соответственно в суммах 1 703390 руб., 1 161 017 руб., 1 127 119 руб., 2 822 034 руб., как принятое на основании незаконных результатов оценки рыночной стоимости объектов.

Доводы администрации о незаконной перепланировке предпринимателем арендуемых помещений относятся к порядку реализации заявителем преимущественного права в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ и не влияют на оценку обстоятельств настоящего спора, предметом которого является оценка соблюдении процедуры определения рыночной стоимости имущества согласно отчету оценки № 026.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что постановлением администрации ДГО от 04.02.2011 № 72-па постановление от 28.05.2010 № 424-па «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» отменено в связи с самовольно произведенной предпринимателем перепланировкой и реконструкцией арендуемых нежилых помещений, в связи с чем, по мнению администрации, в настоящее время отсутствует предмет спора, и производство по делу подлежит прекращению в соответствии со ст. 150 АПК РФ, коллегией не принимается, поскольку законность ненормативного правового акта проверяется судом на момент его издания.

Указание администрации в апелляционной жалобе на то, что оценка судом достоверности величины рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком, возможна только на основании экспертизы, назначенной судом в порядке ст. ст. 82,83 АПК РФ, коллегией также не принимается как несостоятельный. Ответчик не обосновал какие именно специальные познания необходимы были суду, требующие привлечения специалиста, для принятия решения по существу, какие вопросы должны быть поставлены перед экспертом для разрешения настоящего дела.

На основании вышеизложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 по делу №А51-11538/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

     Председательствующий

     О.Ю. Еремеева

     Судьи

     Т.А.   Солохина

     Е.Л.   Сидорович

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А51-11538/2010
Принявший орган: Пятый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 14 ноября 2011

Поиск в тексте