ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2011 года Дело N А41-26599/2010
Резолютивная часть объявлена 16 ноября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Тихоновой В.К. и Чучуновой Н.С.
при участии в заседании: от истца - КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево - Миронова Е.М., доверенность от 13.01.11 г. №1-Д, от ответчика - ОАО «Моснефтепродукт» - Титаренко А.Е., доверенность от 26.07.11 г. №3-1/47-1/11, рассмотрев 16 ноября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО «Моснефтепродукт» (ответчик)
(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)
на постановление от 03 августа 2011 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Бархатовым В.Ю., Кручининой Н.А.
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (ИНН 5034082515, ОГРН 1035007001270)
(наименование истца)
к ОАО «Моснефтепродукт» (ИНН 7710058400, ОГРН 1027739111267)
(наименование ответчика)
о взыскании задолженности по арендной плате
(предмет спора)
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу «Моснефтепродукт» (далее - ОАО «Моснефтепродукт») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 31.03.2010 г. в сумме 589 313 руб. 34 коп. по договору аренды земельного участка № 155 от 01.03.1996 г. и пени в сумме 136 507 руб. 39 коп.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 614, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчик нарушал свои договорные обязательства по перечислению арендной платы в бюджет города, уплачивая арендные платежи в меньшем размере, чем установлено законом.
Решением от 13 апреля 2011 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении исковых требований отказал.
Суд первой инстанции исходил из того, что поскольку изменения в долгосрочный договор аренды земельного участка относительно порядка, размера и условий внесения арендной платы не зарегистрированы в ЕГРП, отсутствуют основания на получение с ответчика арендной платы и пени, с учетом иного установленного законом размера.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2011 года решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью.
Суд апелляционный инстанции установил, что арендуемый земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Вместе с тем, при вынесении постановления суд руководствовался тем, что поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
При этом, в соответствии со ст. 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» №23/96-03 от 07.06.1996г. определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Помимо этого, апелляционный суд также сослался на то, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области «О бюджете Московской области» и Законов Московской области «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области», изменяющих размер базовой ставки на очередной период - не является изменением условий договора о размере арендной платы.
Таким образом, произведя расчет арендной платы и установив, что за спорный период со стороны ответчика имеет место задолженность по арендным платежам, апелляционный суд удовлетворил иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени, исходя из предусмотренного пунктом 4.2. договора аренды размера 0,1%.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО «Моснефтепродукт», которое просит постановление апелляционного суда отменить, и не передовая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, стороны в изменении №2 к договору аренды согласовали размер арендной платы за земельный участок, исходя из размера ставки земельного налога за кв.м. В пункте 5.1 договора было установлено, что в случае изменения действующего законодательства арендодатель вправе вносить в договор необходимые изменения и уточнения только по согласованию с арендатором, при этом, никаких изменений и дополнений в данный договор не вносились. В соответствии с п.1.1. Положения о порядке определения размера арендной платы за землю на территории г. Орехово-Зуево Московской области, утвержденного решением Совета Депутатов города Орехово-Зуево Московской области от 06.02.2003 г. №473/44 , за базовые размеры арендной платы принимаются ставки земельного налога, установленного решением Совета депутатов города Орехово-Зуево Московской области для данного вида использования земель и категории землепользователей.
В связи с этим, по мнению заявителя кассационной жалобы, истец не имеет права в одностороннем порядке менять порядок расчета арендной платы, в том числе заменять базовую ставку земельного налога базовым размером арендной платы.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы считает, что истец неправомерно в обоснование своих требований ссылается на Закон Московской области №23/96-03 от 07.06.1996 г., поскольку изменение №2 в договор аренды, устанавливающее расчет размер арендной платы исходя из ставки земельного налога, было подписано по инициативе истца в 2002 году - то есть по истечении 6 лет действия Закона Московской области №23/96-03 от 07.06.1996 г.
Также заявитель кассационной жалобы, ссылается на то, что поскольку в договоре определены сроки уплаты арендной платы - 2 раза в год, то расчет пеней - ежеквартальный, является нарушением положений договора.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, просил постановление отменить.
Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 01 марта 1996 года между Администрацией г. Орехово-Зуево Московской области (арендодателем) и ОАО «Моснефтепродукт» (арендатором) заключен договор аренды №155, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 1320 кв.м. с кадастровым номером 50:47:008 10 11:0001, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Зеленая, предоставленного арендатору для размещения АЗС-396 сроком на 15 лет с даты его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Впоследствии, между сторонами были подписаны изменения №1 от 06.01.2000 г. и №2 от 15.12.2002 г. к указанному договору аренды.
Согласно изменению № 1 от 06.01.2000 г. в аренду обществу предоставлен дополнительный земельный участок площадью 1081 кв.м., в результате предметом договора аренды стал земельный участок площадью 2401 кв.м. На арендатора возложена обязанность произвести государственную регистрацию права аренды в ЕГРП.
Согласно изменению № 2 от 15 декабря 2002 года внесены изменения относительно арендодателя, которым стал Комитет по управлению имуществом г. Орехово - Зуево. Кроме того, пункт 1.1 договора дополнен словами следующего содержания: «Кадастровый номер земельного участка 50:47:008 10 11:0001. Категория земель - земли поселений». Текст пункта 1.2 указанного договора был изложен в новой редакции: « Настоящий договор заключен сроком до 01.03.2011 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации». Пункт 3.1. договора дополнен словами: «Установить сумму арендной платы за земельный участок на 2002 год в размере 79348 (семьдесят девять тысяч триста сорок восемь) руб. 25 коп.» Пункт 3.2 договора изложен в новой редакции: «Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором равными долями 15 сентября и 15 ноября текущего года на счет Федерального казначейства ПО Г, Орехово-Зуево путем перечисления указанной в пункте 3.1. суммы на счет № 4010181101403100.110001 ИНН 5034083477 БИК 044552323 код 2010202, кор. Счет 30101810900000000323 Среднерусский банк СБ РФ г. Москва». Пункт 4.2 указанного договора дополнен словами: «За несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня за каждый день просрочки, определяемая в процентах в размере 1/300 действующей в настоящее время ставки рефинансирования ЦБ РФ, но не менее 0,1% суммы недоимки за каждый день просрочки».
Договор аренды от 01.03.1996 г. и изменения №1 от 06.01.2000 г, №2 от 15.12.2002 г. к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке 06 марта 2003 года.
Вместе с тем, 11.05.2010 г. между КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области и ОАО «Моснефтепродукт» был заключен договор купли - продажи вышеназванного земельного участка, на основании которого было выдано свидетельство о праве собственности.
Ссылаясь на то, что ООО «Моснефтепродукт» вносил арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 589 313 руб. 34 коп. за период с 01 января 2007 года по 31 марта 2010 года и пени в сумме 136 507 руб. 39 коп. за период с 16 марта 2007 года по 29 марта 2010 года.
Между тем, апелляционный суд полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права и принял обоснованный судебный акт в связи со следующим.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. № 12404/09 и применяется в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Вместе с тем, как установлено апелляционным судом, спорный земельный участок находится в государственной собственности, не разграниченной на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 указанного Федерального закона.
Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
В пункте 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно части 8 статьи 14 Закона Московской области №23/96-03 от 07.06.1996 г. «О регулировании земельных отношений в Московской области», определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Пункт 4.8. Решения Совета депутатов городского округа Орехово -Зуево Московской области «О принятии положения о порядке предоставления в аренду, собственность, постоянное (бессрочное) пользования, безвозмездное срочное пользование на территории городского округа Орехово-Зуево Московской области земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, строения, сооружения» №89/6 от 30.07.2009г., так же устанавливает, что порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается законодательством Московской области.
Таким образом, пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области «О бюджете Московской области» и Законов Московской области «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области», изменяющих размер базовой ставки на очередной период - не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В постановлении от 26.01.2010г. №11487/09 Президиум ВАС РФ указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
В силу статьи 15 Закона Московской области №23/96-03 от 07.06.1996г. «О регулировании земельных отношений в Московской области», порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка, и что в случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения. В случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка, изменение размера арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Между тем, апелляционный суд по настоящему делу на основании порядка определения арендной платы, предусмотренных статьей 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", а также, руководствуясь размером установленной базовой ставки на каждый год и применяя порядок расчета арендной платы с учетом определенного коэффициента вида деятельности (АЗС), установленным в размере 6, обоснованно начислил арендную плату за спорный период.
При этом, судом апелляционной инстанции было установлено, что в адрес руководителя филиала ответчика, которым осуществлялось использование арендуемого земельного участка, ежегодно комитетом направлялись уведомления о новом порядке расчета арендной платы на очередной год с указанием коэффициента и базовой ставки, а также порядка и срока ее уплаты, установленного законодательством - до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Таким образом, ОАО «Моснефтепродукт», как арендатор, обязано перечислять арендные платежи за пользование земельным участком исходя из размера и порядка ее исчисления, установленных законодательством Московской области.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ОАО «Моснефтепродукт» задолженность по арендной плате ответчика за период с 01.01.2007 г. по 30.03.2010 года в сумме 589 313 руб.
Согласно изменению № 2 от 15 декабря 2002 года к договору аренды № 155 от 01.03.1996 г., за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня за каждый день просрочки, определяемая в процентах в размере 1/300 действующей в настоящее время ставки рефинансирования ЦБ РФ, но не менее 0,1% суммы недоимки за каждый день просрочки».
Апелляционный суд с учетом размера арендой платы, подлежащей уплате в спорный период до 15 числа месяца каждого последнего квартала, а также с учетом произведенной ответчиком оплаты в спорный период, сделал правильный вывод о взыскании с ООО «Моснефтепродукт» неустойки в сумме 136 507 руб. 39 коп. за период с 01.01.2007 года по 29.03.2010 года.
