ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 05 декабря 2011 года Дело N А29-5577/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2011.
Постановление в полном объеме изготовлено 05.12.2011.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.
при участии представителя
от истца: Остроумова П.Е. по доверенности от 24.11.2011
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Комитета по управлению муниципальным имуществом
администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.04.2011,
принятое судьей Изъюровой Т.Ф., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011,
принятое судьями Губиной Л.В., Великоредчаниным О.Б., Поляковой С.Г.,
по делу № А29-5577/2010
по иску открытого акционерного общества «Карт-Центр Мета»
(ИНН: 1101301398, ОГРН: 1101101012033)
к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»,
индивидуальному предпринимателю Морозову Виктору Витальевичу
(ИНН: 110114455787, ОГРНИП: 306110112600057),
Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации
муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 1101482360)
о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения и
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене,
определенной в ходе рассмотрения дела,
и у с т а н о в и л :
открытое акционерное общество «Карт-Центр Мета» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Морозову Виктору Витальевичу (далее - Морозов В.В.) и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - Комитет) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения площадью 46,3 квадратного метра (номера на поэтажном плане 52, 52а, 52б, 59, 60, 61, 61а), расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, д. 88, определенной в сумме 2 796 300 рублей в отчете оценщика Морозова В.В., и об обязании заключить договор купли-продажи указанного помещения в собственность истца по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.
Требования основаны на статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) и нормах Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что истец согласился приобрести арендуемое им помещение, но возражал против предложенной ответчиком выкупной цены, поскольку в стоимость имущества не включен налог на добавленную стоимость.
Сославшись на статьи 12, 13 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ и нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суд решением от 29.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.07.2011, частично удовлетворил исковые требования, обязал Комитет заключить договор купли-продажи испрашиваемых помещений по цене, определенной в ходе рассмотрения спора - 2 295 000 рублей (с учетом НДС) или 1 945 000 (без учета НДС), и на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратил производство в остальной части иска.
Не согласившись с судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Комитет не согласен с выводом суда о том, что между сторонами возник преддоговорной спор. По мнению заявителя, Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в связи с истечением установленного законом срока для подписания договора. Комитет полагает, что проведенная в рамках настоящего дела дополнительная экспертиза не соответствует требованиям действующего законодательства. Заявитель ссылается на то, что суд незаконно прекратил производству по требованию о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в отчете оценщика Морозова В.В.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Общества сослался на законность и обоснованность судебных актов и просил оставить жалобу без удовлетворения.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ответчики не обеспечили явку представителей в третью инстанцию. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как усматривается из документов и установил суд, Общество с 15.01.1998 является арендатором муниципального нежилого помещения площадью 46,3 квадратного метра (номера на поэтажном плане 52, 52а, 52б, 59, 60, 61, 61а), расположенного по адресу: г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, д. 88.
На основании ходатайства Общества Администрацией вынесено постановление от 21.05.2010 № 5/2367 «Об условиях приватизации нежилого помещения по улице Коммунистическая, 88», согласно которому истцу предоставлено преимущественное право на приобретение указанного имущества.
Цена продажи имущества определена на основании заключения независимого оценщика и установлена в размере 2 796 300 рублей без учета НДС.
Комитет направил Обществу уведомление от 27.05.2010 № 01-06/849, к которому приложил указанное постановление и неподписанный проект договора купли-продажи имущества с рассрочкой платежа. В уведомлении Обществу предлагалось в месячный срок со дня получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи помещения и разъяснялось право отказа от подписания данного договора.
В неподписанном проекте договора купли-продажи имущества с рассрочкой платежа, направленном Комитетом, продажная цена имущества без учета НДС определена в размере 2 796 300 рублей.
Общество в письме от 15.06.2010 № 63 дало свое согласие на использование преимущественного права на приобретение нежилого помещения и на заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа на 36 месяцев по выкупной цене 2 796 300 рублей, но с учетом НДС.
Комитет в письме от 17.07.2010 № 01-06/972 сообщил Обществу об отсутствии правовых оснований для изменения каких-либо условий приватизации и просил истца до 28.06.2010 подтвердить свое намерение заключить договор купли-продажи арендуемого имущества на предложенных условиях.
В последующей переписке Общество просило представить отчет и заключение независимого оценщика для ознакомления, Комитет указывал об отсутствии у себя такой обязанности и предлагал рассмотреть предложение о заключении направленного проекта договора.
По итогам ознакомления с отчетом независимого оценщика Морозова В.В. Общество сочло величину рыночной стоимости завышенной и поручило подготовить отчет о рыночной стоимости имущества обществу с ограниченной ответственностью «Уран». Согласно отчету указанного оценщика рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 980 464 рубля (без учета НДС) или 2 336 947 рублей (с учетом НДС).
Администрация в связи с незаключением договора купли-продажи помещения в установленный срок вынесла постановление от 02.07.2010 № 7/2990 «Об отмене постановление от 21.05.2010 № 5/2367 «Об условиях приватизации нежилого помещения по улице Коммунистическая, 88».
Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.
В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что неподписанный продавцом проект договора купли-продажи имущества получен Обществом 28.05.2010, в письме от 15.06.2010 № 63 истец дал согласие на использование преимущественного права на приобретение нежилого помещения и на заключение договора купли-продажи, при этом неподписанный и нескрепленный печатью продавца договор купли-продажи исключил возможность предоставления Обществом протокола разногласий, истец в установленный Комитетом срок (28.06.2010) направил в адрес последнего исковое заявление, данные обстоятельства свидетельствует о согласии истца на приобретение муниципального имущества в льготном порядке до истечения установленного законом срока на подписание оферты (28.06.2010). Вместе с тем в письме от 15.06.2010 № 63 к Комитету покупатель выразил свое несогласие с ценой реализации спорного имущества, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о наличии между сторонами преддоговорного спора.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ввиду разногласий истца и ответчиков относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству Общества назначил экспертизу по установлению обоснованности величины рыночной стоимости имущества в размере 2 796 300 рублей и при выявлении ее необоснованности установлению рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на период проведения оценки (26.03.2010).
По первому вопросу экспертом дан ответ о том, что итоговая величина объекта оценки не может быть признана обоснованной и достоверной; отчет об оценке выполнен на недостаточном профессиональном уровне, не соответствует законодательству, регулирующему оценочную деятельность, допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение и не может служить в качестве доказательства в суде и ориентиром к совершению каких-либо сделок.
По второму вопросу эксперты указали, что стоимость нежилого помещения по состоянию на период проведения оценки (26.03.2010) составляет округленно 2 295 000 рублей (с учетом НДС) или округленно 1 945 000 рублей (без учета НДС).
В связи с поступившими от ответчиков замечаниями и имевшимися у суда первой инстанции вопросами была назначена дополнительная экспертиза на предмет уточнения, повлияли ли выявленные в ходе проверки обоснованности отчета оценщика недостатки и нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность, на итоговую рыночную стоимость, которая была получена в результате расчетов и насколько существенно; указания конкретных аналогов, использованных экспертами при приведении расчетов; насколько актуальной, обоснованной и рекомендуемой для совершения сделки на момент проведения дополнительной экспертизы является величина рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанной при ответе на второй вопрос ранее назначенной экспертизы, и в течение какого периода времени данная стоимость может быть применена для совершения сделки.
Согласно заключению по дополнительной экспертизе недостатки и нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность, выявленные в ходе проверки обоснованности отчета оценщика Морозова В.В., повлияли на итоговую рыночную стоимость, в связи с чем разница составляет 30 процентов. Экспертами приведены использованные ими при определении рыночной стоимости имущества аналоги и источники их получения, даны пояснения по выполненным расчетам и примененным параметрам расчетов. На вопрос об актуальности установленной ранее рыночной стоимости нежилого помещения эксперты указали, что данная цена признается ими актуальной, обоснованной и рекомендуемой для совершения сделки на момент проведения дополнительной экспертизы и данный срок должен составлять не более шести месяцев с даты составления экспертного заключения по дополнительной экспертизе.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертизу, проведенную в рамках настоящего дела, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд правомерно признал заключения экспертов некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» надлежащими доказательствами и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 2 295 000 рублей (с учетом НДС) или 1 945 000 рублей (без учета НДС).
Ошибочное прекращение производства по требованию о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, определенной в отчете оценщика Морозова В.В., не повлияло на правомерность принятых судебных актов в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи указанного помещения по цене, правомерно определенной судом на основании проведенной судебной экспертизы. Истец, Администрация и Морозов В.В. в упомянутой части состоявшиеся судебные акты не оспаривали и против прекращения производства по делу не возражали. Арбитражный суд Республики Коми произвел возврат государственной пошлины ввиду прекращения производства по делу в упомянутой части.
