АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2010 года Дело N А09-11487/2009
Арбитражный суд в составе судьи Саворинко И.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шпачковой Н.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Казориной Галины Викторовны, г.Брянск
к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ко-Инвест Брянск», г.Брянск
о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки и об урегулировании разногласия по п.п.1.3., 2.1. договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 74,9кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18
при участии в заседании:
от истца: Потапова Л.Ж. – представитель по доверенности от 03.12.2009г.
Казорина Г.В. – предприниматель
от ответчика: Талюко В.А. – представитель по доверенности от 11.01.2010г. № 29/04-06
от третьего лица: Любомиров К.Н. – директор (выписка из протокола от 27.11.2009г. № 02/09)
у с т а н о в и л:
Индивидуальный предприниматель Казорина Галина Викторовна (далее – ИП Казорина Г.В.), г.Брянск, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, о признании недостоверной величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009г. № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск» и равную 2 024 100 руб., обязании ответчика совершить сделку купли-продажи нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, на условиях проекта договора купли-продажи, направленного истцу 27.10.2009г. письмом № 29/10-1405 по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
До принятия судом окончательного судебного акта истец уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, определенной на основании новой редакции отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009г. № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск», и равную 1 562 766 руб., урегулировать разногласия по п.п.1.3, 2.1. договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 74,9кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, изложив их в следующей редакции:
п.1.3. «Оценочная стоимость Объекта составляет 1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей».
п.2.1. «Продавец» продал, «Покупатель» купил Объект за 1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей». Уточнение истца судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, истцом заявлено требование о возмещении судебных расходов в размере 56 000 руб. 00 коп., в том числе 4 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. 00 коп. расходов по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом рассмотрения настоящего спора (отчет ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-Инвест» от 10.11.2009г. № 174.1109-1Н5), 12 000 руб. 00 коп. стоимости расходов по оплате работ за проведение экспертизы Брянской Торгово-промышленной палатой, 25 000 руб. 00 коп. расходов по оплате услуг представителя.
Дело рассмотрено в рамках уточненных исковых требований.
К участию в рассмотрении материалов дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ко-Инвест Брянск» (далее – ООО «Ко-Инвест Брянск»), г.Брянск.
Истец и его представитель в судебном заседании 12.11.2010г. исковые требования в уточненном варианте поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании 12.11.2010г. иск отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Представитель третьего лица в судебном заседании 12.11.2010г. поддержал правовую позицию ответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил также следующее.
ИП Казорина Г.В. является арендатором муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, в котором находится магазин «Маячок», осуществляющий торговлю промышленными товарами первой необходимости.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) истец обратился с заявлением о выкупе арендуемого помещения.
Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09.09.2009г. № 124 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2009 год» указанный выше объект недвижимости был включен в план приватизации.
Постановлением Брянской городской администрации от 27.10.2009 г. № 1964-П были утверждены условия приватизации вышеназванного арендуемого помещения.
Одним из таких условий явилась продажная цена данного объекта недвижимости, составляющая 2 029 766 руб., включая 5666 руб. затрат на проведение рыночной оценки объекта, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009 г. № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск».
На основании указанного постановления 27 октября 2009 г. письмом № 29/10-1405 ответчик в адрес истца направил предложение заключить в течение 30 дней со дня его получения договор купли-продажи арендуемого помещения на условиях, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи, по цене 2 029 766 руб., включая 5666 руб. затрат на проведение рыночной оценки объекта, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009г. № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск» (п.1.3 проекта договора).
Поскольку арендуемое истцом помещение расположено на окраине Володарского района г. Брянска (район «Чичеринка») у ИП Казориной Г.В. возникли основания усомниться в объективности столь значительной выкупной цены. В связи с этим ИП Казорина Г.В. заключила договор на оказание услуг по оценке с ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-инвест». Независимым оценщиком был составлен отчет об оценке № 174.1109-1Н5 от 10.11.2009г., согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом помещения равна 1 340 000 руб.
24.11.2009 г. в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации истец направил протокол разногласий и предложил сообщить о принятом решении в 30-дневный срок.
Письмом от 11.12.2009 г. ответчик, рассмотрев названное обращение по вопросу подписания протокола разногласий, отклонил предложенную редакцию и в свою очередь предложил ИП Казориной Г.В. заключить договор в новой редакции, где цена выкупаемого имущества составит 1 562 766 руб.
Изменение предлагаемой выкупной цены вызвано представлением в администрацию г. Брянска ООО «Ко-Инвест Брянск» новой редакции отчета, в которой в связи с выявленной технической ошибкой стоимость предлагаемого к выкупу имущества уменьшена до 1 562 766 руб.
Не согласившись с оценкой, выполненной ООО «Ко-Инвест Брянск», истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском о признании недостоверной величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м. расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, определенной на основании новой редакции отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009г. № 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО «Ко-Инвест Брянск», и равную 1 562 766 руб., урегулировать разногласия по п.п.1.3, 2.1. договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 74,9кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, изложив их в следующей редакции:
п.1.3. «Оценочная стоимость Объекта составляет 1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей».
п.2.1. «Продавец» продал, «Покупатель» купил Объект за 1 250 000 (Один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей».
Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ)
Согласно ст. 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.1 Информационного письма от 30.05.2005г. № 92 также указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими и отчуждаемого из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ закреплено в ст.3 Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.
Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена ст.8 Закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ.
Таким образом, в рассматриваемом случае наличие у истца первоочередного права приобретения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, порождает обязанность ответчика продать это имущество по данной цене, в связи с чем возникший спор подлежит рассмотрению в порядке арбитражного судопроизводства.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец сослался на те обстоятельства, что арендуемое им нежилое помещение общей площадью 74,9 кв.м. расположено на окраине Володарского района г. Брянска (район «Чичеринка»), что дает основания усомниться в объективности определенной ООО «Ко-Инвест Брянск» величины рыночной стоимости объекта оценки. Истец полагает, что цена продаваемого объекта недвижимого имущества значительно завышена. В подтверждение своей правовой позиции истец представил отчет ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-инвест» от 10.11.2009г. № 174.1109-1Н5 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – встроенного помещения магазина общей площадью 74,9кв.м., расположенного на первом этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, 18, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 340 000 руб. против 2 029 766 руб. (согласно первоначальной редакции отчета ООО «Ко-Инвест Брянск» об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009г. № 32-22335729-09-277-11)
Возражая против данного довода истца, ответчик, в свою очередь, представил новую редакцию отчета ООО «Ко-Инвест Брянск» от 05.10.2009г. № 32-22335729-09-277-11 об оценке стоимости названного выше объекта недвижимого имущества, где стоимость объекта составила 1 562 766 руб. вместо 2 029 766 руб..
Как пояснил представитель ООО «Ко-Инвест Брянск» в судебном заседании 12.11.2010г., внесение изменения в отчет об оценке стоимости спорного объекта недвижимости в части продажной цены, которая составила 1 562 766 руб. вместо 2 029 766 руб., связано с технической ошибкой, выявленной независимым оценщиком. В первоначальной редакции отчета ООО «Ко-Инвест Брянск» был применен коэффициент зонирования равный 1,3, тогда как следовало применить 1,0, поскольку спорный объект недвижимости территориально расположен в зоне коэффициента 1,0.
Согласно ч.5 ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Учитывая, что представленные сторонами доказательства получены как истцом, так и ответчиком, во внесудебном порядке, а также, принимая во внимание их взаимоисключающий (противоречивый) характер, приведенные выше доказательства в качестве надлежащих доказательств, свидетельствующих о реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом во внимание не принимаются.
В соответствии с п.1 ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества судом по ходатайству истца (т.2 л.д.111-112) была назначена оценочная экспертиза.
Перед экспертами Брянской Торгово-промышленной платы Суворовой Татьяной Федоровной и Шпидько Ириной Владимировной был поставлен один вопрос:
- какова рыночная стоимость муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, 18, арендуемого индивидуальным предпринимателем Казориной Г.В., по состоянию на 05.10.2009г?
Дополнительным определением суда от 04.06.2010г. в определение о назначении оценочной экспертизы от 19.04.2010г. внесено изменение в части даты оценки спорного объекта недвижимости, указав по состоянию на 28.09.2009г.
По результатам проведения экспертизы в Арбитражный суд Брянской области поступил отчет Брянской Торгово-промышленной палаты от 31.07.2010г. № 2331 об оценке рыночной стоимости муниципального нежилого помещения, общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18.
Согласно заключению экспертов Брянской Торгово-промышленной палаты итоговая рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет с учетом НДС 1 250 000 руб.
Принимая за основу стоимость объекта оценки, определенную в отчете Брянской Торгово-промышленной палаты от 31.07.2010г. № 2331, суд в рассматриваемой правовой ситуации исходил из следующего. При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщики наибольшее предпочтение отдали сравнительному подходу, следствием которого является реальное отражение спроса и предложения на указанный объект недвижимости. В качестве объектов-аналогов в отчете оценщиков Брянской Торгово-промышленной палаты принимались объекты муниципальной собственности г.Брянска, проданные в соответствии с Законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ. Перечень проданных объектов с указанием их стоимости размещен на сайте администрации г.Брянска (www.bry.anskО32.ru) «Отчет о выполнении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества г.Брянска в 2009году»), что исключает погрешности в расчетах и минимизирует влияние на результаты расчетов экспертного мнения оценщика при проведении оценки.
Таким образом, рыночная цена спорного объекта недвижимого имущества, определенная в отчете Брянской Торгово-промышленной платы, наиболее полно соответствует ситуации, сложившейся на рынке продаж аналогичных объектов.
Кроме того, оценка стоимости муниципального нежилого помещения, общей площадью 74,9кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, дана в рамках рассмотрения настоящего дела, что соответствует требованиям арбитражного процессуального законодательства.
Обоснованных доводов, ставящих под сомнение выводы экспертов Брянской Торгово-промышленной палаты, ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.
В соответствии со ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях возникновения разногласий по условиям договора, заключение которого в силу закона обязательно для одной из сторон, либо уклонения этой стороны от заключения такого договора другая сторона (контрагент обязанной стороны) вправе обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий или понуждении заключить договор.
В силу ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При указанных выше обстоятельствах суд находит возможным удовлетворить исковое требование об урегулировании разногласия по п.п.1.3, 2.1. договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 74,9кв.м. (1 этаж), расположенного по адресу: г.Брянск, Володарский район, ул.Афанасьева, д.18, в редакции, предложенной истцом.
Истцом по иску уплачено 4 000 руб. 00 коп. государственной пошлины, в том числе 2000 руб. 00 коп. платежной квитанцией СБ8605/0132 от 17.11.2009г. (т.1 л.д.25) и 2 000 руб. 00 коп. платежной квитанцией СБ8605/0133 от 16.02.2010г. (т.1 л.д.57).
В силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком – лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подп.1 п.3 ст.44 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.
Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
