АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 03 марта 2010 года Дело N А09-11555/2009
Арбитражный суд в составе: председательствующего ДАНИЛИНОЙ О.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Данилиной О.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Бирюкова Евгения Георгиевича, г. Брянск
к 1)открытому акционерному обществу «Автоколонна – 1679 – Брянск», г. Брянск
2) Управлению имущественных отношений Брянской области, г. Брянск
третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области, г.Брянск
о признании недействительным зарегистрированного права аренды на земельный участок
при участии в заседании:
от истца: Бирюков Е.Г.
от ответчиков:
1) Изотов В.А., адвокат, доверенность от 06.05.2008 г.
2) не явился, извещен
от третьего лица: не явился, извещен
установил:
Решение принято 25.02.2010 г. по окончании перерыва, объявленного в судебном заседании 16.02.2010 г. в соответствии со ст. 163 АПК РФ. Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 25.02.2010 г. Изготовление решения в полном объёме откладывалось до 03.03.2010 г. в порядке п.2 ст.176 АПК РФ. Дата изготовления решения в полном объёме считается датой принятия решения.
Индивидуальный предприниматель Бирюков Евгений Георгиевич (далее – ИП Бирюков Е.Г.), г. Брянск, обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Автоколонна – 1679 – Брянск» (далее – ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск»), г. Брянск, и Управлению имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, о признании недействительным зарегистрированного за ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» права аренды на земельный участок под кадастровым номером 32:22:04 16 01:0030 площадью 43474 кв.м. с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, участок ч.1, путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи о регистрации № 32-32-28/018/2005-672 от 01.06.2005 года.
До принятия окончательного судебного акта по делу истец в порядке ст. 49 АПК РФ неоднократно уточнял предмет исковых требований. Согласно последнему ходатайству истец просил суд признать недействительной государственную регистрацию за ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» аренды указанного выше земельного участка на основании договора аренды, заключенного Управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск, подтверждённую записью в Государственном реестре. Ходатайство удовлетворено судом, дело рассмотрено в рамках уточненных исковых требований.
В судебном заседании истец поддержал уточнённые требования в полном объёме и пояснил, что, несмотря на уточнение формулировки требований, фактически им оспаривается зарегистрированное за ОАО «Автоколонна -1679-Брянск» право аренды спорного земельного участка.
Представитель ответчика - ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» - требования истца отклонил, ссылаясь на те обстоятельства, что законом не предусмотрена возможность оспаривания права аренды и его государственной регистрации, и заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Ответчик - Управление имущественных отношений Брянской области – в отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований, в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом согласно ст.123 АПК РФ надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил суд рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Третье лицо явку представителя в судебное заседание также не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено судом согласно ст.123 АПК РФ надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. В письменном отзыве на исковое заявление требования истца отклонило, ссылаясь на те обстоятельства, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама государственная регистрация или документ, удостоверяющий проведение такой регистрации. Кроме того, полагая, что фактически истец обратился в суд с требованиями о признании незаконными действий регистрирующих органов, заявил о пропуске трехмесячного срока на обжалование таких действий.
Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей ответчика – Управления имущественных отношений Брянской области и третьего лица в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 09.03.1999 года между администрацией г.Брянска в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодателем) и ОАО "Автоколонна 1679" (арендатором) был заключен договор N 9065 в отношении земельного участка площадью 90801 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, пер. Московский, 3-А, для эксплуатации производственной базы.
В связи с учреждением открытым акционерным обществом "Автоколонна 1679" открытого акционерного общества «Автоколонна – 1679 – Брянск» в уставный капитал последнего по акту N1 от 19.12.2000 г. акционерным обществом "Автоколонна 1679" было передано движимое и недвижимое имущество, составляющее производственную базу, в том числе производственный модуль, административно-бытовой корпус, магазин, материальный склад, вспомогательный корпус ОГМ, АЗС (в том числе здание, резервуары, заправочные островки, заправочная площадка, технологический трубопровод, ТРК нара), проходная .
Постановлением Брянской городской администрации от 25.06.2004 N 2114-П земельный участок площадью 50822 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, был изъят у ОАО "Автоколонна 1679" и предоставлен ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск», в том числе: 43474 кв. м для использования производственной базы и 7348 кв. м для использования автозаправочной станции.
Во исполнение указанного постановления между Брянской городской администрацией (арендодателем) в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации и ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 29.07.2004 г. № 30063.
По условиям заключенного договора арендодатель предоставил, а арендатор - принял земельный участок из категории земель поселений (другие застроенные территории) под кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030 площадью 43474 кв.м. с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, участок ч.1, для использования под производственную базу. Земельный участок был принят арендатором по акту приема – передачи от 01.07.2004 года.
Срок действия настоящего договора был определен сторонами в п. 2.1 договора в период времени с 01.07.2004 г. по 01.07.2046 г. и составил 42 года.
Согласно имеющимся в материалах дела документам договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 29.07.2004 г. № 30063 прошел государственную регистрацию 01.06.2005 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за № 32-32-28/018/2005-672.
23.11.2004 года и 30.11.2004 года между ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» и Пахоменковым С.В. были заключены договоры купли-продажи части объектов недвижимости, составляющих производственную базу ОАО «Автоколонна - 1679-Брянск».
Впоследствии Пахоменков С.В. передал по договорам купли-продажи недвижимого имущества указанные объекты другим лицам, в том числе Бирюкову Е.Г. Переход права собственности на объекты производственной базы прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
01 июня 2005 года за ОАО «Автоколонна – 1679 - Брянск» была осуществлена регистрация права аренды за № 32-32-28/018/2005-672 на земельный участок из категории земель населенных пунктов под кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030 площадью 43474 кв.м. с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, северо – восточная промзона, участок 3-А. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2009 г. земельный участок был передан в аренду третьим лицам на срок с 01.07.2004 года по 01.07.2046 года.
Полагая, что ОАО «Автоколонна – 1679 - Брянск» в силу п.п.1,3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ утратило право аренды на указанный выше земельный участок в связи с продажей принадлежащего обществу недвижимого имущества, расположенного на этом участке, и регистрация права аренды (запись за № 32-32-28/018/2005-672) ущемляет права и законные интересы истца, как собственника расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, ИП Бирюков Е.Г. обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Статьей 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.
Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
Заявляя о защите нарушенного права, истец должен был выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку в ГК РФ, в Законе о регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, суд полагает, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
Кроме того, в силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 4 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также устанавливает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского Кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с п.1 ст. 26 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.
Из системного толкования указанных выше норм права следует, что в установленных законом случаях государственной регистрации подлежат вещные права (ограничения этих прав) на недвижимое имущество. Положения Гражданского Кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Государственная регистрация права аренды либо аренды как обременения законом не предусмотрена.
Доказательства, свидетельствующие о признании в установленном законом порядке недействительным самого договора аренды земельного участка, как основания регистрации права аренды, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, при указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется.
Отказывая в иске, суд также принимает во внимание следующие обстоятельства:
В силу ч.1 ст.4 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Следовательно, лицо, обращающееся в суд с требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
В силу ст. 65 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В ходе рассмотрения дела истец не мог пояснить суду, каким образом в рассматриваемой ситуации зарегистрированное за ОАО «Автоколонна -1679-Брянск» право аренды нарушает права и законные интересы истца, и каким образом эти права и интересы могут быть восстановлены в результате рассмотрения настоящего иска.
Доказательств того, что зарегистрированное за ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» право аренды на земельный участок под кадастровым номером 32:22:04 16 01:0030 площадью 43474 кв.м. с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, участок ч.1, каким – либо образом ограничивает права истца, как собственника расположенных на земельном участке объектов недвижимости и законного владельца земельного участка, необходимого для использования этих объектов, в материалы дела не представлено.
Кроме того, как следует из материалов дела, между ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» (сторона 1), Поляковым А.Г., Корытько А.В. (сторона 2) и Бирюковым Е.Г., Симчук Л.П. (сторона 3) было подписано Соглашение о порядке размежеваниям земельного участка от 01.09.2005 г.
По условиям заключенного Соглашения в связи с продажей ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» принадлежащего ему недвижимого имущества, расположенного на земельном участке площадью 43474 кв.м. с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, стороне 2 и стороне 3, стороны договорились согласовать границы землепользования земельных участков, необходимых для эксплуатации недвижимого имущества. При подписании указанного соглашения истец каких – либо возражений по поводу наличия права аренды на часть земельного участка у ОАО «Автоколонна -1679-Брянск» не высказал.
Таким образом, ИП Бирюков Е.Г. в нарушение ч.1 ст.4 и ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие оснований, необходимых для защиты охраняемых законом права или интереса.
Рассмотрев и оценив в соответствии с требованиями, установленными ст. 71 АПК РФ, все имеющиеся в совокупности доказательства, суд полагает, что доводы истца, приведенные в обоснование заявленных требований, противоречат не только фактическим обстоятельствам дела, но и нормам материального права и не подтверждены соответствующими доказательствами, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Довод третьего лица о пропуске установленного законом срока на обжалование действий регистрирующего органа по настоящему спору признан судом несостоятельным, поскольку, как следует из материалов дела, и это подтверждено истцом, фактически иск заявлен об оспаривании зарегистрированного за ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» права аренды на спорный участок, а не о признании незаконными действий государственных органов.
Довод ответчика ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию также отклонён судом в связи со следующим.
В соответствии со статьей 196 Гражданского Кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Вместе с тем, в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304). В соответствии со ст.305 ГК РФ права, предусмотренные ст.304 ГК РФ, принадлежат также лицу, не являющемуся собственником имущества, но владеющему им по любому основанию, предусмотренному законом или договором.
Названное законоположение направлено на защиту права собственности, гарантированного статьей 35 Конституции Российской Федерации, подчеркивая тем самым абсолютный характер вещных прав, и введено в интересах надежности имущественного оборота и устойчивости совершаемых сделок, прежде всего договоров.
Поскольку истец при обращении в суд сослался на нарушение своих прав владельца расположенной на спорном земельном участке недвижимости и соарендатора этого участка, в рассматриваемом случае суд, руководствуясь положением абзаца пятого статьи 208 Гражданского Кодекса Российской Федерации, исходил из того, что на заявленные истцом требования исковая давность не распространяется.
