АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 17 февраля 2010 года Дело N А09-12024/2009
Арбитражный суд в составе судьи Степченко Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Степченко Г.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску СПК "Калининский", д. Пеклино Дубровского района Брянской области,
к УФРС по Брянской области, г. Брянск,
о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,
при участии в заседании:
от истца: Воробьева Е.С., доверенность б/н от 20.11.2009 г.,
от ответчика: Бичерова А.А., вед. специалист-эксперт, доверенность № 5 от 30.12.09 г.,
установил:
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Калининский", д. Пеклино Дубровского района Брянской области, (далее – СПК "Калининский"), обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее - УФРС по Брянской области), г. Брянск о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: здание столовой 1969 года постройки, литер А, общей площадью 316,7 кв. м.; здание конторы 1973 года постройки, литер А, общей площадью 445,8 кв.м.; здание молочного блока 1984 года постройки, литер А, общей площадью 457,3 кв.м., расположенные по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино.
До принятия решения по делу истец уточнил исковые требования и просил обязать УФРС по Брянской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к СПК "Калининский" на здание столовой 1969 года постройки, литер А, общей площадью 316,7 кв. м., расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 47; здание конторы 1973 года постройки, литер А, общей площадью 445,8 кв.м., расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 30; здание молочного блока 1984 года постройки, литер А, общей площадью 457,3 кв.м., расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 43.
Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
Истец поддержал уточненные исковые требования.
Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.04.2005 г. между СПК им. Калинина (продавцом) и СПК «Калининский» (покупателем) заключен договор купли-продажи зданий столовой, конторы, молочного блока, находящиеся по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино (л.д. 8-9).
По акту приема-передачи от 01.04.2005 г. объекты недвижимости были переданы покупателю (л.д. 10).
Договор был заключен при отсутствии документов из органов технической инвентаризации, характеристики объектов в нем были обозначены также, как и в Отчетах об оценке № 59 от 31.03.2005 г. и № 62 от 31.03.2005 г., выполненных ООО «ЛЕГИТ». Данные отчеты выполнялись по заявке продавца с целью определения продажной цены объектов недвижимости.
В 2007 году была проведена техническая инвентаризация зданий и определена их характеристика.
Как установлено из материалов дела объекты были построены колхозом им. Калинина хозяйственным способом (здание столовой – в 1969 г.; здание конторы – в 1973 г.; здание молочного блока – в 1984 г.) и находились на балансе последнего. В 1992 г. колхоз им. Калинина был преобразован в ТОО им. Калинина. Из Устава ТОО им. Калинина следует, что оно создано на основании имущества преобразуемого колхоза им. Калинина и является правопреемником последнего. В списке неделимых производственных фондов по ТОО им. Калинина указаны вышеперечисленные здания. В 1997 г. ТОО им. Калинина было преобразовано в СПК им. Калинина, который в соответствии с Уставом и протоколом собрания № 2 от 13.06.1997 г., является правопреемником ТОО им. Калинина.
Таким образом, спорное имущество принадлежало на момент заключения договора купли-продажи от 01.04.2005 г. СПК им. Калинина на праве собственности как правопреемнику ТОО им. Калинина.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 13.12.2006г. по делу №А09-4564/2006-28 завершено конкурсное производство в отношении СПК им. Калинина (л.д. 64-65).
22.12.2006 г. СПК им. Калинина было ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства и исключении предприятия-должника из ЕГРЮЛ.
Полагая, что в связи с ликвидацией СПК им. Калинина у СПК «Калининский» отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи от 01.04.2005 г., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Как следует из материалов дела, СПК им. Калинина 22.12.2006 года прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 13.12.2006 г.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
Поэтому в том случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда.
Как видно из материалов дела, спорные объекты были построены колхозом им. Калинина хозяйственным способом (здание столовой – в 1969 г.; здание конторы – в 1973 г.; здание молочного блока – в 1984 г.) и находились на балансе последнего. Впоследствии в 1992 г. колхоз им. Калинина был преобразован в ТОО им. Калинина. Из Устава ТОО им. Калинина следует, что оно создано на основании имущества преобразуемого колхоза им. Калинина и является правопреемником последнего. В списке неделимых производственных фондов по ТОО им. Калинина указаны вышеперечисленные здания. В 1997 г. ТОО им. Калинина было преобразовано в СПК им. Калинина, который в соответствии с Уставом и протоколом собрания № 2 от 13.06.1997 г., является правопреемником ТОО им. Калинина.
Решением арбитражного суда Брянской области от 04.07.2006 г. СПК им. Калинина признано несостоятельным должником (банкротом), в отношении него открыто конкурсного производство.
Договор купли-продажи от 01.04.2005 г. заключен между СПК им. Калинина (продавцом) и СПК «Калининский» (покупателем) в соответствии с требованиями действующего законодательства, условия договора исполнены, объекты переданы покупателю по акту приема-передачи от 01.04.2005 г. В связи с чем принятые сторонами по договору купли-продажи обязательства исполнены в полном объеме.
Поскольку продавец СПК им. Калинина ликвидирован, представить от него заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости не представляется возможным.
При таких обстоятельствах, отсутствие государственной регистрации права на спорный объект недвижимости нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению, приобретенным имуществом, а обращение в суд является единственным способом защиты нарушенного права.
Сведений о наличии спора о праве в отношении заявленного на регистрацию объекта либо о правопритязаниях иных лиц на это имущество ответчиком не представлено.
Учитывая, что истец в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорного имущества не имеет иной возможности зарегистрировать свое право на объект недвижимости, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.
Возражения УФРС по Брянской области о том, что оно не может являться ненадлежащим ответчиком по делу в связи с отсутствием между сторонами спорного материального правоотношения, подлежат отклонению по следующим основаниям.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Данный вывод согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 г. № 1069/03.
В указанном Постановлении ВАС РФ определена правовая позиция, согласно которой суд вправе, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе и в связи с ликвидацией продавца. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.
Участником материальных правоотношений является сторона по сделке, к которой невозможно предъявить требование о понуждении к государственной регистрации ввиду ликвидации юридического лица. Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Поскольку законодательством не указано, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец избрал исковой порядок защиты нарушенного права.
Суд исходит из приоритета защиты прав участников гражданского оборота, несмотря на отсутствие материальных правоотношений между истцом и УФРС по Брянской области.
В связи с прекращением деятельности прежнего владельца недвижимости - СПК им. Калинина, ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности является УФРС по Брянской области как орган, на который возложена обязанность совершения государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В своих возражениях по существу исковых требований УФРС по Брянской области указывает также на то, что площадь объектов недвижимости в договоре купли-продажи от 01.04.2005 г.определена не точно.
Данный довод так же подлежит отклонению, т.к. после проведения инвентаризации, согласно выпискам из технических паспортов, была установлена точная площадь объектов. Информацию, подтверждающую наличие иных объектов с указанными адресами, аналогичными характеристиками, но имеющими другую площадь материалы дела не содержат.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующим в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. Истцом при подаче искового заявления по платежным поручениям № 244 от 30.11.2009 г. и № 22 от 08.02.2010 г. перечислено в доход бюджета РФ 6 000 руб. госпошлины. Расходы по уплате госпошлины относятся на истца согласно заявления последнего.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Иск удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Калининский", д. Пеклино Дубровского района Брянской области, здания столовой 1969 года подстройки, литер А, общей площадью 316,7 кв. м., расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 47, здание конторы 1973 года постройки, литер А, общей площадью 445,8 кв.м., расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 30; здание молочного блока 1984 года постройки, литер А, общей площадью 457,3 кв.м., расположенное по адресу: Брянская область, Дубровский район, д. Пеклино, ул. Калинина, д. 43.
На решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле.
Судья Г.В. Степченко
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
