АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 02 марта 2011 года Дело N А43-29067/2010
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Камановой Марии Николаевны,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скляниной Т.М.,
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску: Индивидуального предпринимателя Шибаева Евгения Михайловича (ИНН 525901993818, ОГРН 309525934400042), г. Нижний Новгород,
к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью «Эко Стандарт» (ИНН 5257090693, ОГРН 1075257004635), г. Нижний Новгород,
о взыскании 593 123 руб. 44 коп. долга и пени по договору аренды
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Нухтарова О.И. – доверенность от 21 января 2010 года.
Шибаевой Ю.А. – доверенность от 21 февраля 2011 года;
от ответчика: не явились,
установил: Индивидуальный предприниматель Шибаев Евгений Михайлович, г. Нижний Новгород, обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Эко Стандарт», г. Нижний Новгород, о взыскании 592530 рублей 91 копейки долга по арендным платежам по договору аренды №1 от 27 февраля 2010года, 592 рублей 53 копеек процентов за несвоевременную оплату, а также обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение №13 общей площадью 462,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Народная, д.22, на основании статей 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. В представленном 14 февраля 2011 года ходатайстве просил отложить рассмотрение дела для подготовки в рамках настоящего спора встречного искового заявления.
Для уточнения размера исковых требований, а также обеспечения явки ответчика в судебном заседании 15 февраля 2011 года по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 22 февраля 2011года, сведения о котором были размещены на официальном сайте суда.
После перерыва от истца поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований. В частности, истец просит взыскать с ответчика 584 280 рублей основного долга и 47 952 рубля процентов за несвоевременную оплату. Требование в части освобождения занимаемого нежилого помещения истец поддержал.
Уточнение размера исковых требований судом принято на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Об указанных уточнениях ответчик уведомлен, о чем свидетельствует подпись его представителя на заявлении.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание после перерыва не обеспечил, отзыва на иск по существу заявленных требований не представил.
Согласно части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
При изложенных обстоятельствах по правилам пунктов 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие представителя ответчика.
Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2011года.
На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось на 02 марта 2011года.
Как следует из представленных в дело материалов, 27 февраля 2010 года между Индивидуальным предпринимателем Шибаевым Евгением Михайловичем (арендодатель) и ООО «ЭкоСтандарт» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №1, в соответствии с которым арендатор принял во временное пользование нежилое помещение общей площадью 462,8 кв.м., в том числе 359,8 кв.м., (полезная площадь) и 103 кв.м. (вспомогательная и иная площадь), находящееся на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Народная, д.22, этажность 2, помещение П-13, с кадастровым номером 52:18:0020036:0:2/25, для использования под офис для размещения сотрудников и оргтехники.
Договор заключен на неопределенный срок (пункт 6.1).
В соответствии с пунктом 3.2 договора фиксированная часть арендной платы в месяц составляет:
- 350 рублей за один квадратный метр полезной площади;
- 100 рублей за один квадратный метр вспомогательной и иной полезной площади. Стоимость услуг по отоплению входит в фиксированную часть арендной платы. Фиксированная арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25-го числа предшествующего месяца, на основании счета арендодателя.
По условиям пункта 3.4 договора арендатор также уплачивает изменяющуюся часть арендной платы, которая определяется исходя из фактически потребленной арендатором в отчетном месяце электроэнергии, воды. Указанная часть платы оплачивается также арендодателю для расчетов с энергоснабжающими организациями.
Изменяющаяся часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно в течение 7 рабочих дней после отчетного месяца на основании полученного счета.
Согласно пункту 3.7 договора стороны договорились, что арендная плата возникает с 01 апреля 2010 года.
Поскольку арендную плату и прочие услуги арендатор оплачивал ненадлежащим образом, истец вынужден был отказаться от договора аренды, направив арендатору соответствующее уведомление 13 октября 2010 года.
Так как задолженность в добровольном порядке погашена не была, арендованное помещение арендодателю не возвращено, последний обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности, процентов за ненадлежащее исполнение обязательств, а также о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца, суд установил следующее.
Представленными на обозрение суда свидетельствами о государственной регистрации права от 24 июня 2009года, подтверждается, что предмет договора аренды принадлежит на праве общей долевой собственности Шибаеву М.Е., Шибаеву Е.М. и Ходовой Ю.М.
При этом Шибаеву Е.М. на основании нотариально удостоверенных доверенностей других собственников предоставлено право сдавать в аренду помещение № 13 в доме № 22 по ул. Народная, г. Нижнего Новгорода.
Из материалов дела следует, что ежемесячная фиксированная арендная плата составляла 136230 руб. (350 руб.х359,8 кв.м. + 100 руб. х103 кв.м.).
Общая сумма арендных платежей, подлежащая внесению арендатором за период с апреля 2010года по 14 февраля 2011года, составляет 1 423 823 рубля.
По правилам пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Заявленная ко взысканию сумма состоит из фиксированной арендной платы, а также стоимости предоставленных услуг по электроснабжению арендованного помещения с марта по ноябрь 2010 года.
Оплата указанных услуг предусмотрена договором от 27 февраля 2010 года.
По условиям заключенного сторонами договора арендная плата вносится на основании выставленного счета. Такие счета в материалы дела представлены на общую сумму 79966 руб. 59 коп.
В период действия договора ответчиком произведены платежи в счет оплаты фиксированной части арендной платы на сумму 839542 руб., в счет оплаты электроэнергии на сумму 79967 руб. 59 коп.
По расчету истца сумма долга ответчика на момент рассмотрения спора составляет 584 280 рублей.
Между тем, проверяя расчет начисленных арендных платежей, а также оплату ответчиком, судом установлены нарушения, касающиеся отнесения истцом перечисленных ответчиком платежей на оплату неустойки до погашения основного долга. Такого условия заключенный между сторонами договор не содержит.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Порядок погашения санкций за неисполнение или просрочку в исполнении денежного обязательства данная норма не регулирует. Санкции за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства в порядке, предусмотренном указанной статьей, погашению не подлежат.
Нормами статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень денежных обязательств, очередность погашения которых может быть изменена по соглашению сторон, а неустойка как средство обеспечения исполнения основного обязательства в этот перечень законодателем не включена.
Взыскание в первую очередь неустойки затрудняет исполнение основного обязательства и искусственно увеличивает задолженность, что противоречит обеспечительной природе неустойки.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что зачет произведенных платежей на сумму 40869 руб. в счет первоочередного погашения неустойки за несвоевременную уплату арендных платежей противоречит статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправомерен.
При перечислении указанной денежной суммы истец в назначении платежа ссылался на выставленные арендодателем счета по арендной плате. В указанные счета была включена, в том числе, и неустойка за нарушение сроков оплаты, но перечисленных денежных сумм было недостаточно для погашения основного долга.
При изложенных обстоятельствах сумма долга ответчика подлежит уменьшению на указанную сумму и составит 543411 руб. (584280 руб. – 40869 руб.).
Лишь сумму 1362 руб. суд согласно прямому распоряжению плательщика принимает в качестве погашения неустойки, поскольку платежными поручениями № 80 от 08 апреля 2010 года, № 85 от 09 апреля 2010 года, № 86 от 13 апреля 2010 года, № 96 от 15 апреля 2010 года была произведена оплата по счету № 1 от 05 апреля 2010 года на общую сумму 137592 руб., куда входила, в том числе, и неустойка.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с пунктом 4.6 договора для разрешения споров, стороны установили обязательный претензионный порядок. Претензии в связи с ненадлежащим исполнением стороной своих обязательств должны быть заявлены другой стороной в письменной форме и рассмотрены в течение 20 дней с момента получения.
До начала судебного разбирательства истец просил оплатить ответчика задолженность в сумме 592 530 рублей 91 копейки в добровольном порядке. Указанная претензия была получена ответчиком, о чем представлено почтовое уведомление.
Исковое заявление также направлено ответчику задолго до возбуждения производства по настоящему делу, а именно 01 ноября 2010 года.
Поскольку ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, требования не оспорил, расчет задолженности произведен в соответствии с условиями договора, требование о взыскании 543411 рублей долга по арендной плате предъявлено обоснованно, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению на основании статей 309, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за несвоевременную оплату арендных платежей в размере 47 952 рублей.
Заявленное требование истец основывает на пункте 4.2 договора, согласно которому на сумму неоплаченной арендной платы подлежат начислению проценты в размере 0,1% за каждый день просрочки.
В части взыскания процентов за несвоевременную оплату требование истца суд оставляет без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направленная ответчику претензия не содержит требования об уплате в добровольном порядке штрафных санкций, а также их расчета, в связи с чем в отношении указанного требования претензионный порядок урегулирования спора не может считаться соблюденным.
Истцом также заявлено об освобождении ответчиком занимаемого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Представленным почтовым уведомлением подтверждается получение ответчиком от истца уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок 27 октября 2010года (л.д. 14).
По условиям пункта 6.4 договора стороны вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц до расторжения. По истечении месячного срока со дня получения другой стороной уведомления договор считается расторгнутым.
При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения №1 от 27.02.2010года прекратил свое действие с 27 ноября 2010 года в связи с отказом арендодателя от продолжения договорных отношений на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, по истечении одного месяца ответчик не освободил нежилое помещение. Актом обследования помещения от 11 февраля 2011года установлено, что ключи от арендуемого помещения находятся у арендатора, само помещение на момент проверки было закрыто. Между тем, в витражах видна мебель, рекламные вывески и информационные плакаты содержит наименование ООО «Приволжская Экологическая Аудиторская Компания».
Факт нахождения ответчика на момент рассмотрения настоящего спора в арендуемом помещении подтверждается также получением им определения суда по адресу арендуемого помещения.
Поскольку договор аренды между сторонами прекращен, а доказательства наличия иных правовых оснований для использования помещения или его добровольного освобождения ответчиком в материалы дела не представлено, требование истца об освобождении арендованного имущества в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Кроме того, пунктом 2.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока аренды, а также при досрочном прекращении договора вернуть помещение арендодателю в течение пяти рабочих дней по акту приема-передачи.
