А43-26895/2009 от 06 ноября 2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 06 ноября 2009 года Дело N А43-26895/2009

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Кабакиной Елены Евгеньевны

при ведении протокола судьей Кабакиной Е.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску закрытого акционерного общества «Реал-эстейт», г. Н. Новгород

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью « Орион», г. Н. Новгород

о взыскании 538 098 рублей 78 копеек

при участии представителей сторон:

от истца: Жигалов А.Ф. – по доверенности от 19.10.2009,

от ответчика: Черных М.С. - по доверенности от 15.09.2009, Крюкова И.В. – директор, приказ от 13.12.2007 № 1, паспорт 22 04 069712 выдан УВД Автозаводского района г. Н. Новгорода

установил:

закрытое акционерное общество «Реал-эстейт», г. Н. Новгород (далее – ЗАО «Реал-эстейт», истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Орион», г. Н. Новгород (далее – ООО «Орион», ответчик) о взыскании 538 098 рублей 78 копеек, в том числе 531 405 рублей 86 копеек долга по арендным платежам по договорам аренды от 01.07.2008 № 2 и от 01.05.2009 № 2/1, 6 692 рублей 92 копеек - процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представители ответчика возразили против удовлетворения иска в части взыскания с него арендной платы за последний полный месяц арендного периода со ссылкой на пункт 5.5 договоров аренды; указывают, что истцом нарушено преимущественное право ответчика на заключение договоров аренды на новый срок, считают, что им надлежащим образом исполнялись обязанности по оплате арендных платежей по указанным договорам аренды.

Рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

После отложения истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и просит взыскать с ответчика проценты в размере 13 076 рублей 34 копейки согласно прилагаемому расчету.

Уточнение судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме (с учетом уточнения).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает на неправомерность требований истца о взыскании с него 387 941 рубля 17 копеек. ООО «Орион» считает, что имеет право на компенсацию в виде неначисления арендной платы за один последний полный месяц арендного периода, предусмотренную в пункте 5.5 договоров аренды от 01.07.2008 № 2 и от 01.05.2009 № 2/1, так как истцом нарушено его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок после истечения срока действия договора аренды от 01.05.2009№ 2/1, а также в связи с односторонним отказом истца от договора аренды, возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок после истечения срока договора аренды № 2 от 01.07.2008.

Представитель истца в опровержение отзыва указал, что договоры аренды являются срочными, возобновления договоров на неопределенный срок не было, преимущественное право ответчика истцом не нарушено.

Исследовав представленные в дело документы, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

ЗАО «Реал-эстейт» (арендодатель) и ООО «Орион» (арендатор) 01.07.2008 заключили договор аренды № 2 нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование: здание гаража на 20 автомашин, в том числе мастерской этажность 2, лит. А, А1, А2, А3, А.4, А5, А6 (приложение № 1 к договору), здание проходной этажность: 1, лит. Б (приложение № 2 к договору), здание кузнечного и сварочного цеха этажность 1, лит. В (приложение № 3 к договору), здание склада и цеха этажность 1 лит. Г (приложение № 4 к договору), находящиеся по адресу: г. Н.Новгород, ул. Республиканская, д. 41/34.

Согласно пункту 1.3 договора срок его действия определен с 01.07.2008 по 31.05.2009.

В пункте 3.1 договора стороны установили, что за переданное в аренду имущество арендатор ежемесячно вносит арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. При этом постоянная часть составляет 175 рублей (в том числе НДС) за 1 квадратный метр занимаемой площади наземных помещений и 100 рублей (с учетом НДС) за 1 квадратный метр занимаемой площади подвальных помещений в месяц. В переменную часть включаются платежи за электроэнергию согласно показаниям счетчика и акта съема показаний согласно тарифам энергоснабжающей организации и услуги телефонной связи и интернета согласно тарифам операторов связи по каждой телефонной точке.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим, перечисляет арендодателю 100 процентов постоянной части месячной арендной платы и в течение 5 (пяти) банковских дней со дня выставления 100 процентов переменной части.

В пункте 5.5 договора стороны предусмотрели, что арендодатель в качестве компенсации не начисляет арендную плату арендатору за один последний полный месяц арендного периода установленного настоящим договором, в случае нарушения преимущественного права арендатора на продление договора аренды, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору (в том числе при не предоставлении арендатору указанных помещений и при одностороннем досрочном прекращении настоящего договора аренды).

Во исполнение договора аренды истец по актам приема-передачи от 01.07.2009, 08.07.2008, 11.07.2009, 30.07.2008, от 01.08.2009, от 21.10.2008, от 23.10.2008, от 01.02.2009, 01.03.2009, 01.05.2009 передал ответчику во временное пользование помещения в объектах недвижимости, указанных в договоре аренды.

Часть помещений в период действия договора аренды от 01.07.2008 № 2 была возвращена арендодателю (акты от 06.08.2008, 31.08.2008, 15.09.2008, 31.12.2008, 15.03.2009, 31.03.2009, 10.04.2009, 30.04.2009).

В период действия договора аренды сторонами был заключен ряд дополнительных соглашений к этому договору.

В дополнительном соглашении от 01.01.2009 № 12 стороны уточнили помещения, передаваемые в аренду, с указанием общей площади предоставляемых помещений, изменили размер арендной платы и порядок уплаты арендных платежей.

Согласно пункту 3 данного дополнительного соглашения оплата постоянной части арендной платы за месяц аренды производится в следующем порядке: авансовый платеж в размере 50% производится не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца, оставшиеся 50 % перечисляются арендатором не позднее 5 (пятого) числа месяца, следующего за отчетным. Переменная составляющая арендной платы определяется счетами, выставленными арендодателем на основании счетов ресурсопоставляющих организаций и производится не позднее 25 числа месяца следующего за расчетным.

Дополнительным соглашением от 01.05.2009 № 17 стороны в очередной раз уточнили предмет аренды и определили общую площадь предоставленных в аренду помещений, которая составила 1300,6 кв.м. В пункте 2 дополнительного соглашения стороны установили, что постоянная часть арендной платы составляет 306 941 рубль 60 копеек с учетом НДС) из расчета 1300,6 кв.м по 236 рублей (в том числе НДС) за 1 кв.м. занимаемой площади.

31.05.2009 стороны заключили дополнительное соглашение № 18, в котором продлили срок действия договора аренды до 29.06.2009.

01.05.2009 ЗАО «Реал-эстейт» (арендодатель) и ООО «Орион» (арендатор) 01.07.2008 заключили договор аренды № 2/1 нежилых помещений, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование помещение № 17а, этаж 1 площадью 24,6 кв.м; помещение № 17 этаж 1 площадью 44,1 кв.м и места общего пользования, находящиеся в пределах указанных помещение в здании гаража на 20 автомашин, в том числе мастерской этажность 2, лит. А, А1, А2, А3, А.4, А5, А6, арендуемая площадь 68,7 кв.м (приложение № 1 к договору аренды № 2 от 01.07.2008), расположенное по адресу: г. Н.Новгород, ул. Республиканская, д. 41/34.

Договор заключен на срок с 01.05.2009 по 29.06.2009 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендатор ежемесячно вносит арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 330 рублей 40 копеек (в том числе НДС) за 1 квадратный метр занимаемой площади помещений в месяц, что составляет 22 698 рублей 48 копеек. В переменную часть включаются платежи за электроэнергию согласно показаниям счетчика и акта съема показаний согласно тарифам энергоснабжающей организации и услуги телефонной связи и интернета согласно тарифам операторов связи по каждой телефонной точке.

Оплата основной части арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным. Оплата переменной части арендной платы производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов с приложением копий документов ресурсоснабжающих организаций, подтверждающих сумму произведенных арендатором расходов, не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента выставления счета (пункты 3.2, 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 5.5 договора арендодатель обязуется в качестве компенсации не начислять арендную плату арендатору за 1 (один) последний полный месяц арендного периода установленного настоящим договором, в случае нарушения преимущественного права арендатора на продление договора аренды, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору (в том числе при не предоставлении арендатору указанных помещений и при одностороннем досрочном прекращении настоящего договора аренды).

Помещения, обозначенные в пункте 1.1 договора аренды от 01.05.2009 № 2/1, переданы арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 01.05.2009.

В связи с тем, что ответчик не в полном объеме уплатил арендные платежи за май и июнь 2009 года по указанным договорам аренды (задолженность по арендной плате составила 531 405 рублей 86 копеек), а также несвоевременно вносил арендные платежи в течение периода действия договоров аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в дело доказательства, доводы представителей сторон, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требование истца подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату.

Как следует из материалов дела, задолженность ООО «Орион» по арендной плате за май и июнь 2009 года по договорам аренды от 01.07.2008 № 2 и от 01.05.2009 № 2/1 составляет 531 405 рублей 86 копеек.

Данный факт ответчик не отрицает, однако полагает, что с учетом положений пункта 5.5 указанных договоров аренды имеет право на компенсацию в виде неначисления арендной платы за один последний полный месяц арендного периода, установленного договором. В связи с этим ответчик считает, что требование о взыскании с него арендной платы в сумме 387 941 рубля 17 копеек предъявлено истцом неправомерно (расчет суммы приведен в отзыве на исковое заявление).

В пункте 5.5 договоров аренды от 01.07.2008 № 2 и от 01.05.2009 № 2/1 установлено, что арендодатель обязуется в качестве компенсации не начислять арендную плату арендатору за 1 (один) последний полный месяц арендного периода установленного настоящим договором, в случае нарушения преимущественного права арендатора на продление договора аренды, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору (в том числе при не предоставлении арендатору указанных помещений и при одностороннем досрочном прекращении настоящего договора аренды).

Порядок и условия осуществления преимущественного права аренды определены в статье 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1 данной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из приведенной нормы следует, что необходимыми условиями для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок являются надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды; уведомление арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, либо в разумный срок до окончания действия договора о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами при прочих равных условиях.

Из материалов дела видно, что в период действия договоров аренды от 01.07.2008 № 2 и от 01.05.2009 № 2/1 ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей.

Доводы представителей ООО «Орион», приведенные в судебном заседании в подтверждение надлежащего исполнения обязанностей по договору аренды от 01.07.2009 № 2, о том, что дополнительные соглашения от 01.01.2009 № 12 и от 01.05.2009 № 17 к названному договору подписаны с его стороны только 14.07.2009 и до этого момента оно не располагало информацией об изменении срока уплаты и размера арендных платежей, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Действительно названные дополнительные соглашения подписаны ответчиком 14.07.2009. Однако, если не принимать во внимание данные дополнительные соглашения в части установления нового срока уплаты арендных платежей, ответчик должен был вносить арендные платежи в срок, установленный в пункте 3.2 договора аренды, согласно которому арендатор перечисляет арендодателю 100 процентов постоянной части месячной арендной платы не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим.

Представленные в дело платежные поручения свидетельствуют о том, оплата за декабрь 2008 года произведена 20.01.2009 (платежное поручение от 20.01.2009 № 000002), за январь 2009 года – 11.02.2009, 26.02.2009 (платежные поручения от 11.02.2009 000019, от 26.02.2009 № 000022), за февраль 2009 года – 12.03.2009, 23.03.2009, 06.04.2009 (платежные поручения от 12.03.2009 № 000041, от 23.03.2009 № 000045, от 06.04.2009 № 000051), за апрель2009 года – 03.06.2009, 08.06.2009, 09.06.2009, 17.06.2009 (платежные поручения от 03.06.2009 № 000086, от 08.06.2009 № 000088, от 09.06.2009 № 000089, от 17.06.2009 № 000090), то есть с нарушением установленного в договоре аренды срока (листы дела 131-149).

Доводы о том, что у ответчика отсутствовала информация о размере арендной платы, также признаны судом необоснованными.

Несмотря на подписание ответчиком дополнительных соглашений 14.07.2009, сторонами составлялись акты оказания услуг, в которых указаны площадь арендуемых ответчиком помещений и размер подлежащей внесению арендной платы. Данные акты за период с января по апрель 2009 года подписаны ответчиком без возражений и замечаний и не содержат даты их подписания (листы дела 157-163). Доказательств того, что указанные акты составлены и подписаны значительно позже расчетных периодов либо после подписания дополнительных соглашений, ответчик в суд не представил. При этом суд принимает во внимание тот факт, что акт от 31.05.2009 № 00000009 за май 2009 года, содержащий размер постоянной части арендной платы, подписан ответчиком 29.06.2009, то есть до подписания ответчиком дополнительного соглашения от 01.05.2009 № 17 (14.07.2009).

По договору аренды от 01.05.2009 № 2/1 ответчик также несвоевременно вносил арендные платежи.

Согласно пункту 3.2 этого договора оплата основной части арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным.

Ответчик произвел уплату арендного платежа за май 2009 года платежным поручением 06.07.2009. Тот факт, что акт оказания услуг от 31.05.2009 № 00000010 за май 2009 года подписан ответчиком 29.06.2007, не свидетельствует о невозможности надлежащим образом исполнить обязанность по внесению арендных платежей, поскольку размер арендной платы и срок её уплаты определены сторонами в договоре аренды от 01.05.2009 № 2/1 и, соответственно, ответчик располагал необходимый информацией для исполнения своих обязанностей надлежащим образом. Дополнительных соглашений к данному договору стороны не заключали.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что у ответчика не возникло преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок по истечении сроков договор аренды от 01.07.2008 № 2 и от 01.05.2009 № 2/1, установленное в пункте 1 статьи 621 ГК РФ.

Ссылка ООО «Орион» на письмо истца от 28.11.2008, в котором ответчику гарантировалось преимущественное право на перезаключение договора аренды на новый срок, судом отклоняется, так как данное письмо было направлено в адрес ответчика до наступления приведенных выше обстоятельств.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны истца нарушения преимущественного права ответчика на заключение договоров аренды на новый срок.

Кроме того, как следует из материалов дела, несмотря на указанные обстоятельства, ЗАО «Реал-эстейт» до окончания срока договора аренды предлагало ответчику заключить договор аренды нежилых помещений на новый срок на предложенных истцом условиях (листы дела 110, 111).

Представители ответчика в судебном заседании данный факт не отрицали и указали, что ответчик не согласился с предложенными условиями договора.

Из письма ООО «Орион» от 30.06.2009 также следует, что ответчик имеет намерение перезаключить договор аренды от 01.07.20098 № 2 на новый срок в прежней редакции и на прежних условиях (лист дела 91).

Вместе с тем, как свидетельствуют письма ЗАО «Реал-эстейт» от 29.06.2009, истец был согласен заключить договор аренды нежилых помещений только на предложенных им условиях.

Обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок на прежних условиях пунктом 1 статьи 621 ГК РФ не предусмотрена.

Таким образом, отсутствие соглашения сторон по условиям договора, отказ ООО «Орион» заключить договор аренды на предложенных истцом условиях также свидетельствует об отсутствии со стороны истца нарушения прав ответчика.

С учетом изложенного ссылка ответчика на договор аренды, заключенный 30.06.2008 истцом с индивидуальным предпринимателем Патиным Д.А., судом отклоняется.

Кроме того, как пояснил представитель истца в судебном заседании, данный договор заключен на условиях, которые были предложены ответчику. Представители ответчика данные доводы истца не опровергли.

Доводы ответчика о том, что договор аренды от 01.07.2009 № 2 был возобновлен на неопределенный срок, так как ответчик продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны истца, признаются судом несостоятельными.