АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2008 года Дело N А43-636/2008
в составе судьи Пословой Галины Валентиновны,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Нижегородское управление «Монтажавтоматика»
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие «Промстрой-4»
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора – открытого акционерного общества «Банк «Уралсиб»
о государственной регистрации перехода права собственности
При участии в заседании представителей:
От истца: Горячкина О.С., Гаврилова Л.М. – представители по доверенности
От ответчика: Краснова В.А., Киселева Л.Н. – представители по доверенности
От третьего лица: не явились (извещен)
Установил: Иск заявлен о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «СМП «Промстрой-4» к ОАО «НУ «Монтажавтоматика» на нежилое помещение общей площадью 30,4 кв.м., расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г.Н.Новгород, ул.Красных зорь, д.1 А, литер Б, состоящее из одной комнаты в здании.
В обоснование иска истец указал, что между сторонами 11.04.2007г. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым Продавец (ООО «СМП «Промстрой-4») обязался передать в собственность, а Покупатель (ОАО «НУ «Монтажавтоматика») обязался принять и оплатить нежилое помещение общей площадью 30,4 кв.м., расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г.Н.Новгород, ул.Красных Зорь, д.1 А литер Б, состоящее из одной комнаты в здании. Передача объекта осуществлена по акту приема – передачи, подписанному сторонами 12.04.2007г. Цена объекта согласована и составила 76 000 руб.
25.12.2007г. истец направил в адрес ответчика требование №3 об исполнении обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, но ответа на него не получил.
Считая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, истец, руководствуясь ст.ст.549 – 556 Гражданского кодекса РФ, а также ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г., обратился с иском в суд.
Определением суда от 30.04.2008г. по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечено ОАО «Банк «Уралсиб» (л.д.89 – 91).
Представители истца в судебном заседании иск поддержали с учетом уточнения исковых требований заявлением от 30.04.2008г. (л.д.85 – 86), принятых судом определением от 30.04.2008г.
Истец просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «СМП «Промстрой-4» к ОАО НУ «Монтажавтоматика» на 304/1652 доли в праве собственности на здание склада общей площадью 165,2 кв.м., расположенное по адресу: г.Н.Новгород, ул.Красных зорь, д.1 А.
При этом представители истца указали, что предметом договора купли-продажи, на котором основано заявленное требование, является доля в праве равная 304/1652 (30,4 кв.м. от общей площади здания равной 165,2 кв.м.), что фактически является нежилым помещением площадью 30,4 кв.м., состоящим из одной комнаты в здании.
Поэтому опровергая доводы ответчика о незаключенности договора, истец считает, что при заключении договора купли – продажи стороны достигли соглашения по всем существенным его условиям. Ответчик, являясь собственником здания, в силу ст.209 Гражданского кодекса РФ вправе продать как все здание, так и его часть либо долю в праве. Согласованная сторонами доля в праве собственности на здание передана по акту приема – передачи, поэтому договор в этой части фактически исполнен.
Ответчик отзывом на исковое заявление (л.д.71 – 72, 80 – 81) и его представители в судебном заседании иск не признали, указав, что:
1. Договор купли-продажи, на котором основано требование истца, следует в силу ст.432 Гражданского кодекса РФ считать незаключенным. Сторонами не согласован предмет сделки, относящийся к существенным условиям договора, поскольку ООО «СМП «Промстрой-К» является собственником здания площадью 165,2 кв.м., состоящего из помещений литер Б площадью 124,3 кв.м. и литер Б1 площадью 40,9 кв.м.
В договоре купли – продажи приведены технические характеристики объекта (предмета, сделки) в виде нежилого помещения площадью 30,4 кв.м., расположенного в здании литер Б, в виде одной комнаты. Выкупаемая доля в общей долевой собственности составляет 304/1652.
2. 22.10.2007г. Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области на основании договора об ипотеке от 16.10.2007г., заключенного между ООО «СМП «Промстрой-4» и ОАО «Банк «Уралсиб», произведена государственная регистрация ипотеки на все здание.
Договор об ипотеке не признан недействительным, поэтому при наличии данного обременения регистрация перехода права собственности не представляется возможной.
3. Ответчик считает, что стороны договорились о купле – продаже помещения, а не доли. А поскольку право собственности у продавца на помещение не зарегистрировано, он не имел права его продавать, а потому договор является недействительным (ничтожным), как несоответствующий ст.209 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.1, 18 Закона о регистрации.
Третье лицо – ОАО «Банк «Уралсиб» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
Отзывом на исковое заявление ОАО «Банк «Уралсиб» в лице его филиала в г.Н.Новгороде указало, что между ООО «СМП «Промстрой-4» и ОАО «Уралсиб» с целью обеспечения договора о предоставлении возобновляемой кредитной линии №1607-031/00263 от 03.08.2007г. 16 октября 2007г. заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания площадью 165,2 кв.м., литер ББ1, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ул.Красных зорь, д.1 А.
Согласие на отчуждение заложенного объекта недвижимого имущества банк не выразил.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Установлено, что 11 апреля 2007г. между ООО «СМП «Промстрой-4» (продавец) и ОАО «НУ «Монтажавтоматика» (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить объект: нежилое помещение площадью 30,4 кв.м., расположенное в здании, находящемся по адресу: г.Н.Новгород, ул.Красных зорь, домовладение 1 А литер Б, состоящее из одной комнаты в одноэтажном здании. Выкупаемая доля в общей долевой собственности составляет 304/1652.
Одноэтажное здание склада площадью 165,2 кв.м., литер Б, Б1, расположенное по указанному адресу, принадлежит ООО «СМП «Промстрой-4» на праве собственности, о чем свидетельствует запись регистрации в Едином государственном реестре прав от 14.06.2006г. №52-52-01/278/2006-180 (л.д.44).
Из экспликации к поэтажному плану домовладения №1 А следует, что часть здания литер Б имеет площадь 124,3 кв.м., в том числе склад площадью 30,4 кв.м., другая часть здания литер Б1 составляет 40,9 кв.м.
Во исполнение договора купли-продажи по акту приема-передачи от 12.04.2007г. покупатель принял в собственность нежилое помещение общей площадью 30,4 кв.м., расположенное в здании, находящемся по адресу: г.Н.Новгород, ул.Красных зорь, домовладение №1 А литер Б, состоящее из одной комнаты в здании.
Из акта следует, что выкупаемая доля в общей долевой собственности составляет 304/1652.
Согласно пункту 3.1 договора цена объекта установлена в размере 76000 руб., которую покупатель обязался оплатить в течение двух банковских дней с момента получения покупателем свидетельства о праве собственности на объект (пункт 4.1 договора).
Право собственности на объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7.3 договора).
Обязательство продавца передать объект считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (пункт 5.3 договора).
Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что истцу передана в здании комната №4 площадью 30,4 кв.м.
16.10.2007г. спустя шесть месяцев после заключения договора купли-продажи, ООО «СМП «Промстрой-4» заключило с ОАО «Банк «Уралсиб» договор об ипотеке (залоге недвижимости) в целях обеспечения исполнения обязательств по договору №1607-031/00263 о предоставлении возобновляемой кредитной линии от 03.08.2007г., на срок по 03.08.2010г. (л.д.63).
Согласно разделу 2 данного договора предметом ипотеки является нежилое здание площадью 165,2 кв.м., литер ББ1, расположенное по адресу: г.Н.Новгород, ул.Красных зорь, д.1 А.
В пункте 3.1 договора стороны обусловили, что предмет ипотеки, оставшийся во владении Залогодателя, последний не вправе отчуждать его или каким-либо образом передавать другим лицам без письменного разрешения Залогодержателя. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав записью регистрации от 22.10.2007г.
Истец, намереваясь осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенный по договору купли-продажи от 11.04.2007г. объект недвижимости, 25 декабря 2007г. направил продавцу (ответчику) требование №3, содержащее предложение исполнить обязательство по договору, а именно: представить в регистрирующий орган необходимые документы.
Однако, доказательства о том, что истец, как сторона по сделке, уже обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, суду не представлены.
Требование ответчик получил, что не оспаривается последним.
Не получив ответа на предложение и считая, что ответчик тем самым уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект, истец обратился с иском в суд.
Из материалов дела следует, что собственником здания на момент заключения договора об ипотеке оставалось ООО «СМП «Промстрой-4», поскольку государственная регистрация перехода права собственности на объект не осуществлена. Договор об ипотеке действует до 2010 года и не признан недействительным в установленном порядке.
Согласно пункту 1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 ст.8 Гражданского кодекса РФ возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него.
В соответствии с пунктом 1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательство существования зарегистрированного права.
В силу ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.
Следовательно, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права. До осуществления такой регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
А поскольку регистрация перехода права собственности в течение шести месяцев с момента подписания договора не осуществлена, собственник имущества, руководствуясь ст.209 Гражданского кодекса РФ, распорядился им, передав его в залог в целях обеспечения кредитного обязательства.
Наличие залогового обременения в отношении здания, в котором расположен спорный объект, препятствует в настоящее время государственной регистрации перехода права собственности на него.
А передача ООО «СМП «Промстрой-4» (продавцом) в залог недвижимого имущества, которое ранее передано по договору купли-продажи истцу, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца.
Доводы истца и ответчика, приведенные в обоснование требований и возражений в отношении предмета договора купли-продажи, судом не рассматриваются, поскольку не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего дела по существу.
С учетом изложенного суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Поэтому в иске истцу следует отказать.
Расходы по государственной пошлине в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.
Руководствуясь ст.ст.167 – 170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать открытому акционерному обществу «Нижегородское управление «Монтажавтоматика», г.Н.Новгород в удовлетворении иска.
Расходы по государственной пошлине отнести на истца.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд г.Владимира в установленном порядке.
Судья Г.В. Послова
Воронкова, 439-06-83
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
