АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 27 января 2010 года Дело N А40-148039/2009
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего: судьи Корогодова И.В.,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)
ЗАО "ЮИТ Московия"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и
картографии по Москве,
Департаменту земельных ресурсов г.Москвы
при участии:
от истца (заявителя) – Взнуздаева О.В., дов. от 02.04.2009 г. № 12
от 1-го ответчика – Киселева Н.В., дов. от 24.11.2009 г. № 29031/09
от 2-го ответчика – Жигалов В.Е., дов. от 25.12.2009 г. № 33-и-3027/9
УСТАНОВИЛ:
ЗАО «ЮИТ Московия» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве 02.10.2009 г. № 22/021/2009-402 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. № М-07-506606/04 о расторжении договора № М-07-506606 аренды земельного участка
14.01.2010 г. в судебном заседании в порядке ч. 1 ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 20.01.2010 г., что отражено в протоколе судебного заседания.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал полностью. В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что отказывая в погашении записи об аренде земельного участка, ответчик смешивает два понятия - субъективное право сторон по договору, установленное ст. 421 ГК РФ (принцип свободы договора) и п. 8 ст. 13 214-ФЗ (момент прекращения права залога), и регламент действий Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве после того, как стороны заявили о намерении прекратить договорные отношения по аренде земельного участка.
Ответчики требования заявителя не признали по доводам, изложенным в отзывах.
Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве сослалось на то, что не вправе произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения о расторжении договора аренды до момента проведения регистрирующим органом государственной регистрации прав на жилые помещения всех участников долевого строительства и погашения регистрационных записей об ипотеке (ограничении (обременении) права аренды на соответствующий земельный участок).
Депаратмент земельных ресурсов подтвердил заключение дополнительного соглашения с ЗАО «ЮИТ Московия» о прекращении договора на основании акта приемки объекта капитального строительства, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приемки благоустройства и озеленения территории оъекта.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом проверено и установлено, что срок установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.
Как следует из материалов дела, 03.12.2003 г. между Правительством г. Москвы и ООО «КомСтрин» был заключен инвестиционный контракт №ДЖП .ОЗ.ЗАО.00555, предметом которого являлось строительство жилого дома по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6.
В развитие этого инвестиционного контракта 27.01.2004 г. между Московским земельным комитетом (в настоящее Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с одной стороны и ООО «КомСтрин» - с другой, был подписан договор №М-07-506606 аренды земельного участка пл. 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6.
В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 10 октября 2005 года права и обязанности по инвестиционному контракту перешли к ЗАО «ЮИТ Московия».
10 марта 2009 г. между ЗАО «ЮИТ Московия» и Департаментом земельных ресурсов было заключено дополнительное соглашение за №М-07-506606/04. В соответствии с условиями этого дополнительного соглашения (п.1) стороны расторгли договор аренды земельного участка от 27 января 2004 года. Соглашение о расторжении договора с прилагаемыми документами было представлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
Письмом от 02.10.2009 г. за №22/021/2009-402 за подписью государственного регистратора Сажиной Е.Д. было отказано в регистрации расторжения договора аренды и погашении записи в ЕГРП. В обоснование принятого решения ответчик ссылается на п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82, запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Считая свои права нарушенными, ЗАО «ЮИТ Московия» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованиями о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра картографии по г. Москве от 02.10.2009 года за №22/021/2009-402 в регистрации дополнительного соглашения от 10.03.2009 г. за №М-07-506606/04 о расторжении договора №М-07-506606 аренды земельного участка пл. 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве зарегистрировать дополнительное соглашение от 10.03. 2009 года за №М-07-506606/04 о расторжении договора №М-07-506606 аренды земельного участка пл. 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл..6, погасив запись в ЕГРП об аренде указанного участка
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКП407-728 признано, что пункт 21 названной Инструкции не противоречит действующему законодательству.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в решении от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 по гражданскому делу по заявлению о признании недействительным п. 21 Инструкции, названный пункт не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, включена в Инструкцию, изданную на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 7 ст. 16, п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию; погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.
Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства и государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на основании данных документов при условии положительного заключения правовой экспертизы.
В силу изложенного Верховный Суд Российской Федерации признал, что пункт 21 Инструкции, определяющий условия совершения регистрационного действия в отношении записи об ипотеке и не затрагивающий вопроса о времени прекращения права залога, основан на нормах федерального закона, регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и не противоречит им.
Статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1), основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его застройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объектов долевого строительства.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что погашение регистрационной записи о залоге в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения заявления о совершении соответствующих регистрационных действий с представлением передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, является правильным.
В материалах дела имеются сведения о том, что при подаче заявления Обществом представлялись в Управление передаточные акты.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый акт не соответствует ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 7 ст. 16, п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нарушает права и законные интересы заявителя по распоряжению имуществом
В связи с чем, требования заявителя подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.
Допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя должно быть устранено ответчиком путем осуществления регистрации дополнительного соглашения от 10 марта 2009 г. № М-07-506606/04 о расторжении договора № М-07-506606 аренды земельного участка пл. 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6, погасив запись в ЕГРП об аренде указанного участка (п.3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
На основании изложенного, ст. 13 ГК РФ, ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и руководствуясь ст.ст. 29, ч. 2 ст. 69, 75, ч. 1 ст. ст. 81, 110, 167-170, 176, 198, 200-201 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве от 2 октября 2009 г. №22/021/2009-402 в регистрации дополнительного соглашения от 10 марта 2009 г. №М-07-506606/04 о расторжении договора №М-07-506606 аренды земельного участка пл. 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве зарегистрировать дополнительное соглашение от 10 марта 2009 г. № М-07-506606/04 о расторжении договора № М-07-506606 аренды земельного участка пл. 6400 кв.м. (кадастровый номер 77:07:04007:086), расположенного по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6, погасив запись в ЕГРП об аренде указанного участка (проверено на соответствие 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Возвратить ЗАО "ЮИТ Московия" из федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья И.В. Корогодов
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
