АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 20 января 2011 года Дело N А40-83924/2010
в составе: судьи Шудашовой Я.Е.
при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.К.
протокол ведется с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ГУП «Московское имущество»
к ответчику: ООО «Истерн Риэлти»
о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 17-00153/06 от 26.12.2006г. в размере 270580,49 руб., расторжении договора аренды и выселении,
В судебное заседание явились:
от истца – Овчинникова С.А. доверенность от 28.05.2010г. № 125;
от ответчика – Попов И.В. доверенность от 11.01.2011г.;
УСТАНОВИЛ:
ГУП «Московское имущество» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Истерн Риэлти» о расторжении договора аренды № 17-00153/06 от 26.12.2006 г., заключенного между ГУП «Московское имущество» и ООО «Истерн Риэлти», взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008г. по 01.07.2010г. в размере 253 942, 19 руб., пени за период с 06.05.2008г. по 01.07.2010г. в размере 16 638, 30 руб., а также о выселении ООО «Истерн Риэлти» из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Воробьевское шоссе, д. 2а, строение 1, общей площадью 77, 8 кв.м. (1 этаж, пом. I, ком. 1-5; пом. II, ком. 1-2) и в освобожденном виде передать его истцу.
Иск заявлен на основании ст. ст. 425, 309, 450, 614, 619, 655 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору №17-00153/06 от 26.12.2006 г. в части оплаты арендной платы.
Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему, считает договор аренды ничтожной сделкой, поскольку не соответствует ст. 652 ГК РФ, участок не может быть использован под склад, так как противоречит природо – охранному законодательству. В части выселения требование признал.
Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Как следует из материалов дела, ГУП «Московское имущество» на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Воробьевское шоссе д. 2а общей площадью 77,8 кв.м., что подтверждается контрактом на право хозяйственного ведения № 0-546 от 26.04.2005г., свидетельством на право хозяйственного ведения № 77 АГ 777268 от 18.09.06.
Между ГУП «Московское имущество» (арендодатель) и ООО «Истерн Риэлти» (арендатор) с согласия собственника помещений - Департамента имущества города Москвы заключен договор аренды помещений: 1 эт., пом. I, ком. 1-5; пом. II, 1-2, общей площадью 77, 8 кв.м. № 17-00153/06 от 26.12.2006. Срок действия договора установлен с 01 сентября 2006г. по 30 августа 2011 г.
Помещение передано ответчику по акту приемки-передачи от 03.10.2006 г.
В свою очередь ответчик по условиям договора аренды принял на себя обязательства по оплате арендной платы в порядке и сроки, предусмотренные в договоре аренды.
В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.
Согласно п. 6.1 договора аренды арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной п. 6.1, и 6.3 договора, в бюджет города Москвы.
В п. 6.1 договора аренды предусмотрено, что ставка арендной платы определяется в соответствии с расчетом размера годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.
В дополнительными соглашениями к договору аренды стороны установили размер арендной платы на период с 01.01.2008 г. по 30.11.2008 г. в размере 12 697, 11 руб. в месяц с учетом НДС (л.д. 15-19).
В нарушение условий договора аренды, ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, ответчик обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом.
В результате ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность в размере 253 942, 19 руб. за период с 01.11.2008г. по 01.07.2010г.
Суд не принимает довод ответчика о невозможности хозяйственного использования арендованного имущества, в обосновании которого он ссылается на письмо Государственного природоохранного учреждения «Природный заказник «Долина р. Сетунь» от 15.04.2008 г. № 340, а также на письмо Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы от 15.04.2010 г. в адрес ТУ ДЗР в ЗАО города Москвы.
Из письма Государственного природоохранного учреждения «Природный заказник «Долина р. Сетунь» не усматривается, что в отношении ответчика были введены какие-либо ограничения в части возможности использования арендованного имущества. Письмом заказник уведомил ответчика о необходимости предоставить документы для последующего оформления охранного обязательства на земельный участок.
Письмо Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы от 15.04.2010 г. также не могло ограничить использование арендованного имущества, поскольку не было адресовано ответчику.
Суд также учитывает то обстоятельство, что ответчик занимал арендованное помещение с 05.09.2005 г., договор аренды был перезаключен по его инициативе, имущество принято им по акту без каких-либо замечаний. При этом в силу длительности арендных отношений арендатор не мог не знать о статусе земельного участка, на котором расположено арендованное имущество, учитывая, что статус заказника установлен нормативными актами Правительства Москвы, опубликованными в установленном порядке.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что в спорный период ответчик продолжал использовать арендованное имущество, которое устраивало его по своим качествам.
Суд исходит из того, что права арендатора, обнаружившего недостатки арендованного имущества после заключения договора аренды, определены специальными нормами ст. 612 ГК РФ. В силу указанной статьи при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
-потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, при обнаружении недостатков полученного в аренду имущества закон наделяет арендатора определенными правами, перечень которых предусмотрен в ст. 612 ГК РФ. Иных прав арендатора, в том числе права приостановить выплату арендной платы, законом не предусмотрено. При этом реализация этих прав возможна только после уведомления арендатора о выявленных недостатках.
Однако, никаких уведомлений о выявленных недостатках объекта, о невозможности использовать его по целевому назначению, требований об изменении целевого назначения объекта или расторжении договора, от ответчика в адрес истца не поступало. Обратного в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.
Поскольку материалами дела подтвержден факт передачи ответчику имущества по договору аренды, а доказательства обращения ответчика к истцу с требованиями в порядке ст. 612 ГК РФ не представлены, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика оснований для отказа от оплаты арендной платы в соответствии со ст. 328 ГК РФ.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы в спорный период суду не представлено.
Из условий договора аренды следует, что стороны согласовали основания наступления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы в виде неустойки. Так, в силу п. 7договора аренды при неуплате арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с нарушением ответчиком сроков оплаты арендной платы истец на основании п. 7 договора начислил на сумму задолженности неустойку в сумме 16 638, 30 руб. за период с 06.05.2008г. по 01.07.2010г. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.
Учитывая, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика заявленной суммы долга и неустойки в полном объеме.
Согласно п. 2 чт. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с ч.3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направил ответчику уведомления № 1346/10-01 от 13.04.2010г., № 1346/10-02 от 13.04.2010г. с требованием о погашении задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества.
Учитывая, что материалами дела подтвержден факт невнесения арендодателем арендной платы более двух раз подряд, суд считает требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При указанных обстоятельствах суд считает правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о выселении ООО «Истерн Риэлти» из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Воробьевское шоссе, д. 2а, строение 1, общей площадью 77, 8 кв.м. (1 этаж, пом. I, ком. 1-5; пом. II, ком. 1-2) и в освобожденном виде передать его истцу.
В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.
С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 333, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Расторгнуть договор аренды здания № 17-00153/06 от 26.12.2006г.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Истерн Риэлти» в пользу Государственного унитарного предприятия города Москвы «Московское имущество» задолженность по арендным платежам в размере 253.942 (Двести пятьдесят три тысячи девятьсот сорок два) руб. 19 коп., пени в размере 16.638 (Шестнадцать тысяч шестьсот тридцать восемь) руб. 30 коп. – на общую сумму 270.600 (Двести семьдесят тысяч шестьсот) руб. 38 коп., расходы на оплату госпошлины в размере 8.411 (Восемь тысяч четыреста одиннадцать) руб. 61 коп.
Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Истерн Риэлти» из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Воробьевское шоссе, д. 2а, строение 1 общей площадью 77,8 кв.м. (1 эт., пом. I, ком. 1-5; пом. II, ком. 1-2) и в освобожденном виде передать его Государственному унитарному предприятию города Москвы «Московское имущество».
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Истерн Риэлти» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 8.000 (Восемь тысяч) руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья: Я.Е. Шудашова
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
