• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
 

РЕШЕНИЕ
 

от 29 ноября 2010 года  Дело N А40-83926/2010
 

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: Ким Е.А.

судей: единолично

с ведением протокола судебного заседания секретарем Алешкиной Н.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ГУП «Московское имущество»

к ООО «Истерн Риэлти»

о расторжении договора, взыскании, выселении

при участии:

от истца: Овчинникова С.А., паспорт 45 06 246498, дов. № 125 от 28.05.2010

от ответчика: Попов И.В., паспорт 45 08 848528, дов. б/н от 20.09.2010

УСТАНОВИЛ:

В судебном заседании объявлялся перерыв с 19.11.2010 г. по 22.11.2010 г.

ГУП «Московское имущество» обратилось с иском к ООО «Истерн Риэлти» о расторжении договора аренды № 17-00152/06 от 26.12.2006 г., заключенного между ГУП «Московское имущество» и ООО «Истерн Риэлти», взыскании 1593592 руб. 82 коп., в том числе 1498369 руб. 18 коп. – долг по арендной плате за период с 01.10.2008 г. по 01.07.2010 г., 95223 – неустойка за период с 06.05.2008 г. по 01.07.2010 г., а также об обязании ООО «Истерн Риэлти» передать истцу в освобожденном виде помещение, расположенное по адресу г. Москва, Воробъевское ш., д. 2А, общей площадью 440, 9 кв.м. по акту приема-передачи.

Иск заявлен на основании ст. ст. 307, 309, 314, 425, 450, 614, 619 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору № 17-00152/06 от 26.12.2006 г. в части оплаты арендной платы.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, указал, что с октября 2008 г. фактически не использует арендованное имущество, поскольку арендодатель предоставил ему имущество не пригодное для использования в целях, указанных в договоре аренды. Ответчик сослался на п.1.3, 5.4.4, 8.3 договора аренды, и указал, что в силу условий договора обязан использовать нежилые помещения только как склад. Истец не уведомил ответчика при заключении договора аренды о том, что арендованные нежилые помещения расположены на территории особо охраняемой природной территории – природного заказника «Долина р. Сетунь», в связи с чем использование земельного участка под гаражи и складские цели противоречит природоохранному законодательству. Ответчик со ссылкой на ст. 328 ГК РФ указал, что внесение арендной платы обусловлено встречным исполнением арендодателя, поскольку истец не исполнил свои обязательства по предоставлению ответчику нежилого помещения, соответствующего условиям договора аренды, ответчик отказался от оплаты арендных платежей.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ГУП «Московское имущество» на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Воробьевское шоссе д. 2а общей площадью 440,9 кв.м., что подтверждается контрактом на право хозяйственного ведения № 0-545 от 26.04.2005г., свидетельством на право хозяйственного ведения № 77 АГ 777269 от 18.09.06.

Между ГУП «Московское имущество» (арендодатель) и ООО «Истерн Риэлти» (арендатор) с согласия собственника помещений - Департамента имущества города Москвы заключен договор аренды помещений:1 эт., пом. I, ком. 1; пом. II, ком.1, пом. Ш, ком. 1; пом. IY, ком. 1; пом. Y, ком. 1, пом. YI, ком. 1; пом. YII, ком. 1; пом. YIII, ком. 1-4; 2 эт., пом. IX, ком. 1, общей площадью 440,9 кв.м. № 17-00152/06 от 26.12.2006. Срок действия договора установлен с 01 сентября 2006г. по 30 августа 2011 г.

Ранее между истцом и ответчиком был заключен договор аренды на тот же объект недвижимости от 05.09.2005 г. № 08-411/05.

Помещение передано ответчику по акту приемки-передачи от 03.10. 2005 г. на основании ранее действовавшего договора аренды № 08-411/05.

В свою очередь ответчик по условиям договора аренды принял на себя обязательства по оплате арендной платы в порядке и сроки, предусмотренные в договоре аренды.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно п. 6.1 договора аренды арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной п. 6.1, и 6.3 договора, в бюджет города Москвы.

В п. 6.1 договора аренды предусмотрено, что ставка арендной платы определяется в соответствии с расчетом размера годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

В дополнительными соглашениями к договору аренды стороны установили размер арендной платы на период с 01.01.2008 г. по 31.12.2010 г. в размере 72668 руб. 46 коп. в месяц с учетом НДС (л.д. 16-20) .

В нарушение условий договора аренды, ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, ответчик обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом.

В результате ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность в размере 1498369 руб. 18 коп. за период с 01.10.2008 г. по 01.07.2010 года.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что истец предоставил ему имущество не пригодное для использования в целях установленных договором, что истец фактически не использует имущество и у него имеются основания для отказа от оплаты арендных платежей.

Довод ответчика о том, что с октября 2008 года он фактически не пользуется объектом аренды, противоречит материалам дела.

Из представленных в материалы дела Заключений о выполнении условий договора аренды от 11.02.2010 г.,04.05.2010 г., 29.09.2010 г., составленных в присутствии представителя арендатора, который от подписи заключения отказался, усматривается, что в период действия договора ответчик пользовался помещением и осуществил его переоборудование. Так в здании по адресу г.Москва, ш.Воробьевское, д. 2А произведено переустройство объекта без оформления соответствующих разрешительных документов: к помещению №1 пристроены два помещения из ж/б блоков с металлическими воротами, общей площадью примерно 100 м.кв. Над помещением №111 надстроен дополнительный этаж их ж/б плит, общей площадью примерно 16 кв.м.

Кроме того факт использования ответчиком арендованных помещений подтверждается расходованием на объекте электроэнергии.

Для обеспечения арендованных помещений электроэнергией ГУП «Московское имущество» как арендодателем заключены договоры энергоснабжения № 21117866 от 28.04.2009, № 21158666 от 29.10.2009г., № 21186866 от 17.05.2010г. с ОАО «Мосэнергосбыт».

Указанные договоры заключены для обеспечения электроэнергией объектов по адресу: г.Москва, Воробьевское шоссе, д. 2А; д. 2А стр. 1; д. 2А стр. 2.

Все три объекта находятся в хозяйственном ведении ГУП «Московское имущество». объекты по адресу: г.Москва, Воробьевское шоссе, д. 2А; д. 2А стр. 1 переданы в аренду ответчику. Объект по адресу: г.Москва, Воробьевское шоссе, д. 2А стр. 2 в аренду не передан, истцом не используется, а также не снабжен коммуникациями. Изложенные обстоятельства исключают возможность потребления электроэнергии какими-либо иными лицами помимо ответчика. Иное ответчиком не доказано.

На объекте по адресу: г.Москва, Воробьевское шоссе, д. 2А установлен прибор учета электроэнергии, по которому производится учет электроэнергии только для арендатора - ООО «Истерн Риэлти».

Согласно показаниям прибора учета, подписанным между истцом и ОАО «Мосэнергосбыт» актам приема-передачи электрической энергии, в период с мая 2009г. по август 2010 на объекте потреблено электроэнергии на сумму 142 746,93 руб. (в 2009 г. - на сумму 52 613,38 руб.; в 2010г. - на сумму 90 133,55 руб.).

В обоснование невозможности хозяйственного использования арендованного имущества истец ссылается на письмо Государственного природоохранного учреждения «Природный заказник «Долина р. Сетунь» от 15.04.2008 г. № 340, а также на письмо Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы от 15.04.2010 г. в адрес ТУ ДЗР в ЗАО города Москвы.

Однако из письма Государственного природоохранного учреждения «Природный заказник «Долина р. Сетунь» не усматривается, что в отношении ответчика были введены какие-либо ограничения в части возможности использования арендованного имущества. Письмом заказник уведомил ответчика о необходимости предоставить документы для последующего оформления охранного обязательства на земельный участок.

Письмо Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы от 15.04.2010 г. также не могло ограничить использование арендованного имущества, поскольку не было адресовано ответчику.

Суд учитывает также то обстоятельство, что ответчик занимал арендованное помещение с 05.09.2005 г., договор аренды был перезаключен по его инициативе, имущество принято им по акту без каких-либо замечаний. При этом в силу длительности арендных отношений арендатор не мог не знать о статусе земельного участка, на котором расположено арендованное имущество, учитывая, что статус заказника установлен нормативными актами Правительства Москвы, опубликованными в установленном порядке.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в спорный период ответчик продолжал использовать арендованное имущество, которое устраивало его по своим качествам.

Суд исходит из того, что права арендатора, обнаружившего недостатки арендованного имущества после заключения договора аренды, определены специальными нормами ст. 612 ГК РФ. В силу указанной статьи при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, при обнаружении недостатков полученного в аренду имущества закон наделяет арендатора определенными правами, перечень которых предусмотрен в ст. 612 ГК РФ. Иных прав арендатора, в том числе права приостановить выплату арендной платы, законом не предусмотрено. При этом реализация этих прав возможна только после уведомления арендатора о выявленных недостатках.

Однако, никаких уведомлений о выявленных недостатках объекта, о невозможности использовать его по целевому назначению, требований об изменении целевого назначения объекта или расторжении договора, от ответчика в адрес истца не поступало.

Поскольку материалами дела подтвержден факт передачи ответчику имущества по договору аренды, а доказательства обращения ответчика к истцу с требованиями в порядке ст. 612 ГК РФ не представлены, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика оснований для отказа от оплаты арендной платы в соответствии со ст. 328 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы в спорный период суду не представлено.

Из условий договора аренды следует, что стороны согласовали основания наступления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы в виде неустойки. Так, в силу п. 7договора аренды при неуплате арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком сроков оплаты арендной платы истец на основании п. 7 договора начислил на сумму задолженности неустойку в сумме 95223 руб. 64 коп. за период с 06.05.2008 г. по 01.07.2010 г. Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Учитывая, что доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика заявленной суммы долга и неустойки в полном объеме.

Согласно п. 2 чт. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с ч.3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец направил ответчику уведомления № 1346/10-01, № 1346/10-02 от 13.04.2010 г. с требованием о погашении задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества.

Учитывая, что материалами дела подтвержден факт невнесения арендодателем арендной платы более двух раз подряд, суд считает требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При указанных обстоятельствах суд считает правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца об обязании ответчика передать истцу в освобожденном виде помещение, расположенное по адресу г. Москва, Воробъевское ш., д. 2А, общей площадью 440, 9 кв.м.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 333, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 17-00152/06 от 26.12.2006 г., заключенный между ГУП «Московское имущество» и ООО «Истерн Риэлти».

Взыскать с ООО «Истерн Риэлти» в пользу ГУП «Московское имущество» 1593592 (один миллион пятьсот девяносто три тысячи пятьсот девяносто два) руб. 82 коп., в том числе 1498369 (один миллион четыреста девяносто восемь тысяч триста шестьдесят девять) руб. 18 коп. – долг, 95223 (девяносто пять тысяч двести двадцать три) руб. – неустойка, а также в возмещение судебных расходов 28935 (двадцать восемь тысяч девятьсот тридцать пять) руб. 93 коп. госпошлины.

Обязать ООО «Истерн Риэлти» передать ГУП «Московское имущество» в освобожденном виде помещение, расположенное по адресу г. Москва, Воробъевское ш., д. 2А, общей площадью 440, 9 кв.м. по акту приема-передачи.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.А. Ким




Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А40-83926/2010
Принявший орган: Арбитражный суд города Москвы
Дата принятия: 29 ноября 2010

Поиск в тексте