• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
 

РЕШЕНИЕ
 

от 01 ноября 2010 года  Дело N А40-85342/2010
 

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего Сафроновой Л.А.

единолично

при ведении протокола судьей

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы

к ответчику ООО «Патэрсон-Инвест»

о взыскании права аренды

в заседании приняли участие:

от Департамента земельных ресурсов г. Москвы – Карпова В.С. дов. от 28.12.2009 г. № 33-и-3050/9, удост. 882

от ответчика – Лобаев О.Н. дов. от 21.10.2010 г., адв.удост. № 8408, Ткаченко И.Б. дов. от 28.05.2010 г., Иванов Н.В. дов. от 31.08.2010 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Патерсон-Инвест» (правильное наименование – ООО «Патэрсон-Инвест», т. 2, л.д. 39) о взыскании задолженности по выкупу права аренды по договору аренды от 31.07.2002 г. № М-05-504867 в размере 17111000 руб.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, представил письменные пояснения. В обоснование иска сослался на п. 4.4 договора аренды от 31.07.2002 г. и отчет № 2656-059-10/581 об оценке рыночной стоимости.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, в том числе, указал, что договор аренды является ничтожным в части условия «о выкупе права аренды». Распорядительный документ, на основании которого заключен договор аренды, отменен в 2008 г. Ответчиком при строительстве не превышена общая площадь объекта. Кроме того, ответчик просил применить условие п. 2 ст. 199 ГК РФ о пропуске срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.01.2004 г. между Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы (продавец) и ООО «Патэрсон-Инвест» (покупатель) заключен договор НСД-1653 купли-продажи объекта приватизации, в соответствии с которым продавец обязался продать в собственность, а покупатель оплатить, достроить и ввести в эксплуатацию приобретенный им по конкурсу объект приватизации – помещение свободного назначения, в том числе и под торговые цели, расположенный по адресу: г. Москва, Загорье, мкр. 4 В, корп. 15, ул. Бирюлевская, ЮАО, находящийся в собственности субъекта Федерации (т.2, л.д. 10).

Пунктом 2.3 договора определен состав - отдельно стоящее 3-х этажное здание по индивидуальному проекту; общая площадь объекта - 11067, 7 кв.м.

Во исполнение пункта 2.5 договора купли-продажи, предусматривающего обязанность покупателя по оформлению земельных отношений с уполномоченным органом г. Москвы и на основании распоряжения префекта ЮАО от 19.11.2001 № 01-41-1218 между Московским земельным комитетом (в настоящее время - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) и ООО «Патэрсон-Инвест» 31.07.2002 г. заключен договор № М-05-504867, предметом которого является земельный участок площадью 10 585 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г.Москва, Загорье, мкр. 4 В, корп. 15, ул. Бирюлевская, предоставляемый в пользование на условиях аренды для завершения строительства здания супермаркета и пекарни, сроком на 2 года (л.д. 10).

На основании п. 4.1.1 договора купли-продажи покупателю выдано свидетельство от 19.11.2004 г. (реестр № 16579) на объект приватизации площадью 14065, 3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Бирюлевская, д. 51, корп. 1, ЮАО (т. 2, л.д. 19).

Актом приемки законченного строительством объекта, утвержденным распоряжением префекта ЮАО г. Москвы от 29.11.2004 г. № 01-41-3077, подтверждается принятие в эксплуатацию здания по адресу: г. Москва, ул. Бирюлевская, вл. 51, корп. 1, площадью 16071 кв.м. Выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «Патэрсон-Инвест», запись регистрации № 77-77/12/012/2005-848 от 08.09.2005 г. на помещения общей площадью 14065, 3 кв.м. по указанному выше адресу (т. 2, л.д. 38).

Дополнительным соглашением от 25.05.2005 г. к договору купли-продажи изменено местонахождение объекта приватизации на - г. Москва, ул. Бирюлевская, д. 51, корп. 1, ЮАО, а также уточнен пункт 2.3 в части общей площади объекта, которая составляет 14065, 3 кв.м. (т. 2, л.д. 17).

В обоснование исковых требований истец ссылается на п. 4.4 договора аренды от 31.07.2002 г., согласно которому арендатор обязался в случае превышения при строительстве общей площади объекта (11067, 70 кв.м.) оплатить стоимость права аренды земельного участка (выкуп права), рассчитанную в установленном законодательстве порядке.

Закон г. Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», действовавший на момент заключения договора аренды, определяет выкуп права аренды земельного участка как сделку купли-продажи между Правительством Москвы (продавец) и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, или иным покупателем в случаях, предусмотренных настоящим законом. Покупатель, полностью уплативший определенную на торгах сумму, кроме права на заключение договора аренды, имеет с момента регистрации договора право на совершение сделок с арендными правами на земельный участок, если условиями торгов не установлено иное.

Соответственно, лицо, признанное победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, и выполнившее обязательства по оплате в установленном порядке определенной на торгах суммы, имеет право на заключение договора аренды земельного участка.

Таким образом, при наличии в договоре № М-05-504867 от 31.07.2002 г. пункта 4.4 - в случае превышения покупателем при строительстве общей площади объекта (11067, 70 кв.м.), следовало применять положения Закона г. Москвы от 16.07.1997 г. № 34.

Кроме того, согласно ст. 447 ГК РФ и ст. 38 ЗК РФ плата за право заключения договора, в частности, договора аренды земельного участка, может взиматься лишь в случаях проведения торгов на право заключения договора.

Однако, доказательств того, что при заключении договора аренды № М-05-504867 от 31.07.2002 г. либо после строительства объекта и выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Патэрсон-Инвест» проводились торги и сторонами был выполнен пункт 4.4. договора аренды земельного участка № М-05-504867 от 31.07.2002 г. с учетом положений Закона г. Москвы от 16.07.1997 г. № 34 - в материалах дела не имеется.

Письмами от 28.08.2009 г., 29.03.2010 г., направленными в адрес Департамента земельных ресурсов г. Москвы, ООО «Патэрсон-Инвест» отказалось от договора аренды № М-05-504867 от 31.07.2002 г. (т.2, л.д. 7-9).

Истец в письменных пояснениях указывает, что поскольку обязательства по договору № М-05-504867 от 31.07.2002 г. арендатором не исполнены, действие договора в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ не прекращено.

Суд считает, что отказ ответчика от договора аренды является правом стороны по договору, в связи с чем, соответствует п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Суд принимает во внимание положения ст. 425 ГК РФ и учитывает следующие фактические обстоятельства по делу.

Распоряжением префекта от 25.07.2008 г. № 01-41-863 ответчику предоставлен земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Бирюлевская, д. 51, корп. 1, площадью 1 0584 га, на условиях долгосрочной аренды со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет (т. 2, л.д. 33). Пунктом 3 распоряжения ООО «Патэрсон-Инвест» освобождено от оплаты права выкупа права аренды земельного участка на основании Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в г. Москве» и ст. 271 ГК РФ (т. 2 л.д. 33).

Пунктом 8 указанного распоряжения признано утратившим силу решение окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству ЮАО (п. 2.2 протокола № 30) от 17.10.2001 г., утвержденное распоряжением префекта ЮАО от 19.11.2001 № 01-41-1218.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле не следует тот факт, что распоряжение префекта от 25.07.2008 г. № 01-41-863 было оспорено кем-либо в установленном законом порядке на дату рассмотрения данного спора и было признано судом недействительным. Следовательно, названное распоряжение является действующим и в соответствии со ст. 72 Конституции РФ, ст. ст. 11, 29 ЗК РФ представляет собой решение исполнительного органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления соответствующего земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, распоряжение которыми осуществляют органы исполнительной власти г. Москвы, могут быть предоставлены в аренду юридическим лицам в соответствии с федеральным законодательством, Законом г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» и иными правовыми актами г. Москвы.

Согласно п. 3 ст. 8 Закона г. Москвы № 48 от 19.12.2007 г. земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) собственникам расположенных на них объектов капитального строительства.

Распоряжение префекта от 25.07.2008 г. № 01-41-863 соответствует пп. 1 п. 3 ст. 19 Закона г. Москвы № 48, согласно которому плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается при передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Доводы истца о том, что распоряжением префекта от 25.07.2008 г. № 01-41-863 было признано утратившим силу решение окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству ЮАО (п.2.2 протокола № 30), а не п. 4.4 договора № М-05-504867 от 31.07.2002 г., в связи с чем, обязанность ответчика по оплате выкупа права аренды не отменена, судом рассмотрены.

Исходя из предмета заявленных требований, арбитражный суд не может не учитывать распоряжение префекта от 25.07.2008 г. № 01-41-863, поскольку решение окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству ЮАО (п.2.2 протокола № 30), утвержденное распоряжением префекта ЮАО от 19.11.2001 г. № 01-41-1218, послужило основанием для заключения договора аренды № М-05-504867 от 31.07.2002 г.

Кроме того, положениями ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что по договору купли продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, ООО «Патэрсон-Инвест» имеет основанное на законе исключительное право на предоставление спорного земельного участка в аренду и указанными правовыми нормами федерального законодательства на собственника недвижимости не возложена обязанность по оплате стоимости права аренды земельного участка, на котором находится недвижимое имущество.

На основании изложенного, суд считает, что доводы истца об увеличении площади объекта не имеют правового значения, при том, что обязательства ООО «Патэрсон-Инвест», принятые по договору купли-продажи - достроить и ввести в эксплуатацию объект – выполнены надлежащим образом, что подтверждается актом приемки законченного строительством объектаи и свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО «Патэрсон-Инвест» от 08.09.2005 г.

В обоснование суммы, заявленной ко взысканию, Департамент земельных ресурсов г. Москвы представил Отчет № 2656-059-10/581 от 25.05.2010 г., составленный ЗАО «МКПЦН», об оценке рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка площадью 10585 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бирюлевская, вл. 51, корп. 1 (т. 1, л.д. 35).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Однако итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.).

Пунктом 4.4 договора аренды определено, что арендатор обязуется оплатить стоимость права аренды земельного участка, рассчитанную в установленном законом порядке.

Договор не содержит условий, позволяющих установить период, в течение которого должна быть определена стоимость права аренды.

В деле имеется акт приемки законченного строительством объекта, утвержденный распоряжением префекта ЮАО г. Москвы от 29.11.2004 г., а также свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «Патэрсон-Инвест» от 08.09.2005 г.

Истец в письменных пояснениях указал, что факт увеличения площади объекта при строительстве был выявлен 10.10.2007 г.

Между тем, из отчета следует, что объектом оценки и целью оценки являлось определение рыночной стоимости права на заключение нового договора аренды земли на срок 49 лет, начиная с 13.05.2010 г.

Кроме того, в деле отсутствуют данные, позволяющие суду установить правомерность определения рыночной стоимости, исходя из срока аренды – 49 лет.

Принимая во внимание, что ООО «Патэрсон-Инвест» является собственником помещений по адресу: г. Москва, ул. Бирюлевская, вл. 51, корп. 1, суд, учитывая положения ст.ст. 9, 65 АПК РФ, считает, что сторонами договора аренды № М-05-504867 от 31.07.2002 г. не определен порядок определения стоимости права аренды и отчет № 2656-059-10/581 не является надлежащим доказательством, подтверждающим размер заявленных требований.

Доводы ответчика о том, что срок исковой давности истек 13.11.2007 г. судом отклоняются, поскольку достаточных доказательств того, что Департамент земельных ресурсов г. Москвы знал или должен был знать о подписании акта приемки 14.11.2004 г. в деле не имеется. Иных оснований для применения ст. 199 ГК РФ ответчиком не указано.

На основании ст.ст. 271, 447, 552, 606, 610 ГК РФ, ст.ст. 3, 22, 29, 35, 36, 38 ЗК РФ и руководствуясь ст.ст. 9, 65, 75, 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Департамента земельных ресурсов г. Москвы о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью ООО «Патэрсон-Инвест» задолженности по выкупу права аренды по договору аренды от 31.07.2002 г. № М-05-504867 в размере 17111000 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Л.А. Сафронова




Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А40-85342/2010
Принявший орган: Арбитражный суд города Москвы
Дата принятия: 01 ноября 2010

Поиск в тексте