АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 20 декабря 2010 года Дело N А40-92175/2010
в составе: судьи Шудашовой Я.Е.
при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.К.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Приоритет»
к ответчику: ООО «Каширский двор-Северянин»
о признании предварительного договора № 114-2008 незаключенным,
при участии:
от истца – Грибков А.А., доверенность от 12.07.2010 г. № б/н,
от ответчика – Юлина О.О., доверенность от 12.08.2010 г. № б/н,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Приоритет» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о признании предварительного договора № 114-2008 от 05.05.2008 г. незаключенным.
Истец в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования в полном объеме согласно тексту искового заявления. Иск мотивирован тем, что при подписании данного предварительного договора сторонами не согласован объект, подлежавший в будущем передаче в аренду. Кроме того, предварительный договор № 114-2008 от 05.05.2008 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Ответчик также не имел права на заключение спорного предварительного договора, поскольку не являлся собственником помещений, подлежащих передаче в аренду. В исковом заявлении истец ссылается на ст.ст. 429, 433, 607, 608, 609 ГК РФ.
Ответчик в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Ответчик указал, что объект аренды был конкретно определен сторонами с учетом возможных при строительстве нежилого помещения отклонений. Предварительный договор № 114-2008 от 05.05.2008 г. не подлежал государственной регистрации. То обстоятельство, что на момент заключения спорного предварительного договора у ответчика отсутствовало право собственности, не может рассматриваться как основание для признания договора незаключенным, поскольку ответчик по спорному договору принял на себя лишь обязательство заключить в будущем договор аренды, а не передать объект недвижимого имущества.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, суд установил, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 5 мая 2008 г. ОАО «Каширский двор-Северянин» (Арендодатель) и ООО «Приоритет» (Арендатор) заключили предварительный договор № 114-2008, в соответствии с которым Арендодатель имеет намерение передать в аренду помещение площадью около 89,5 (восемьдесят девять целых и 5/10) кв.м. (точный размер арендуемой площади помещения будет определен после обмеров БТИ), расположенное на втором торговом этаже здания по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 211, а Арендатор намеревается арендовать помещение (расположение помещения указано на плане, являющемся Приложением № 1 к настоящему предварительному договору) для осуществления согласованной сторонами деятельности (л.д. 18).
В силу п. 1.1. предварительного договора № 114-2008 предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды помещения (далее - основной договор) в срок, не позднее 31 декабря 2010 г. При этом, если условие или возможность для заключения основного договора возникнет в любое время до наступления срока, установленного в п. 1.1., Арендодатель вправе направить предложение Арендатору о заключении основного договора по возникновению такой возможности. Условием досрочного заключения основного договора считается получение Арендодателем свидетельства о праве собственности на здание установленного образца (п. 1.2.).
Исходя из буквального толкования значения содержащихся в спорном предварительном договоре слов и выражений, в порядке ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор № 114-2008 от 05.05.2008 г. является предварительным договором, поскольку его содержание соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Таким образом, предварительный договор № 114-2008 г. от 05.05.2008 г. не подлежал государственной регистрации, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для признания спорного предварительного договора незаключенным в порядке ст. 609, ст. 651 ГК РФ.
Довод истца о том, что предварительный договор № 114-2008 г. от 05.05.2008 г. является незаключенным, поскольку сторонами не согласован объект аренды (не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), отклоняется судом по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение, по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, основным требованием закона для признания договора аренды заключенным является наличие в договоре данных, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Как усматривается из содержания предварительного договор № 114-2008, объектом аренды определено помещение площадью около 89,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 211.
В Приложении № 1 к спорному предварительному договору содержится план помещения в здании, на котором обозначено помещение истца с условным наименованием В121, площадью 89,5 кв.м. Помещение истца на плане выделено цветом (л.д. 30). Приложение № 1 подписано представителя сторон и заверено печатями организаций.
Таким образом, в Приложении № 1 помещение истца выделено цветом в границах, имеет индивидуальный номер и площадь.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что предварительный договор № 114-2008 фактически исполнялся истцом. Так в соответствии с обязанностью арендатора, установленной в п. 5.1. предварительного договора, истец перечислил ответчику сумму обеспечительного депозита в размере 2.530.384,07 руб. (эквивалент 70.854,02 у.е., кроме того НДС 12.753,72). Данное обстоятельство подтверждается платежным поручением № 130 от 06.05.2008 г. (л.д. 104) и не оспаривается истцом.
Таким образом, объект аренды, определенный сторонами в предварительном договоре № 114-2008 и Приложении № 1, не вызывал у истца сомнений относительно идентификации имущества, подлежащего передаче в аренду. Вместе с тем, истец как участник сделки не предпринял действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта предварительного договора сложились какие-либо разногласия.
В связи с изложенным, суд не находит оснований для признания предварительного договора № 114-2008 незаключенным в порядке ст. 607 ГК РФ.
Истец считает, что ОАО «Каширский двор-Северянин» не являясь собственником объекта, не имел правовых оснований для заключения предварительного договора.
Довод истца суд признает необоснованным по следующим основаниям.
В силу п. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Между тем, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Исходя из содержания преамбулы и п. 2.2. предварительного договора № 114-2008 заключение основанного договора поставлено в прямую зависимость от регистрации права собственности ответчика на здание, в котором расположено помещение, подлежавшее в будущем передаче истцу.
Соответственно, при заключении оспариваемого предварительного договора ответчик не распоряжался недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 211, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с истцом при условии получения в собственность недвижимого имущества.
Отсутствие у ответчика в момент заключения спорного предварительного договора права собственности на объект аренды в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора незаключенным, поскольку подобное обстоятельство является основанием для признания договора аренды недействительным и может иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.
При этом, в определении Высшего арбитражного суда РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 указано, что к правоотношениям, основанным на предварительном договоре аренды, положения ст. 608 ГК РФ не применяются.
Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
С учетом изложенного, суд не находит правовых и документальных оснований для признания предварительного договора № 114-2008 от 05.05.2008 г. незаключенным.
В силу ст. 110 АПК РФ суд относит на истца расходы по оплате госпошлины.
На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 429, 431, 432, 607, 609, 651 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 69, 110, 123, 124, 148, 156, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске ООО «Приоритет» к ООО «Каширский двор - Северянин» о признании предварительного договора № 114-2008 от 05.05.2008 г. незаключенным - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья: Я.Е. Шудашова
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
