А40-51510/2011 от 29 сентября 2011

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 29 сентября 2011 года Дело N А40-51510/2011

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2011г.

Решение в полном объеме изготовлено 29 сентября 2011г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудьи Марченкова Н. В.,

при ведении протокола помощником Арушановой Д.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «АРТ-СТРОЙ» Адрес: 123022, ул. Красная Пресня, д.24, огрн 1037739906115

к ответчику Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве Адрес: 107139, Москва, Орликов переулок, д. 3, корпус Б, огрн 1097746349535

третье лицо 1. Росреестр по г. Москве; 2. Федеральная служба охраны РФ

о признании частично недействительным договора аренды земельного участка и приведении условий договора в соответствии с действующим законодательством.

при участии:

От истца – Митяков А.В. по дов. от 03.05.2011 г., Шутов А.В. дов. от 03.05.2011 г.

От третьего лица – (Федеральная служба охраны РФ) Лысяков А.С. дов. от 25.02.2010

УСТАНОВИЛ:

12 мая 2011 года ООО «Арт-Строй» (далее по тексту – Истец) обратилось в арбитражный суд г. Москвы к ТУ Росимущества в г. Москве (далее по тексту – Ответчик) с иском о признании частично недействительным договора аренды земельного участка.

Истец требует привести условия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № Д-22/301-з от 31.01.2010 г., заключенного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве и обществом с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй" в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции:

«3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет 16 928 993 (шестнадцать миллионов девятьсот двадцать восемь тысяч девятьсот девяноста три) рубля 27 копеек, что составляет 4 232 248 (четыре миллиона двести тридцать две тысячи двести сорок восемь) рублей 32 копейки в квартал.

Арендная плата за Участок рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 846 449 663 (восемьсот сорок шесть миллионов четыреста сорок девять тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля 80 копеек, установленной Кадастровым паспортом земельного участка от 20.07.2010 г. № 77/501/10-70916, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1), в размере 2 (двух) процентов от указанной кадастровой стоимости в соответствии с пп. «а» п. 2 и абзацем вторым подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582.

Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».

«3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора.

Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмо по адресу, указанному в Договоре», с учетом изменения предмета исковых требований, принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования основаны на том, что договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № Д-22/301-з от 31.01.2010 г., заключенный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве и обществом с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй" не соответствует действующему законодательству.

В судебном заседании истец, 3е лицо Федеральная служба охраны РФ поддержали заявленные требования.

Ответчик и остальные третьи лица не явились, ответчик представил отзыв, заседание проведено в их отсутствие, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению.

27 февраля 2004 года истец – общество с ограниченной ответственностью «АРТ-Строй» – заключило инвестиционный договор № ИД-1/2004/ИД-10/11 (№ учетной регистрации 77-10/2004-006 от 01.03.2004 г.) – далее по тексту – Инвестиционный договор, предметом которого является строительство многофункционального жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями с подземными гаражами на месте сносимых жилых и нежилых зданий по адресам: город Москва, улица 7-я Текстильщиков, д.12 корп.1,2,3; д.14 корп.1,2; д.16 корп.2; д.20, д.22; улица Шкулева, д.13/25 корп.1 (п.п.2.1, 2.2. Инвестиционного договора).

Согласно заявлению истца, на момент подписания Инвестиционного договора (пункт 2.3) права на земельный участок, предполагаемый к застройке, не были оформлены. Истец принял на себя обязательство обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет и заключить с уполномоченным органом договор аренды земельного участка на период проектирования и строительства (пункты 5.1.1 – 5.1.2 Инвестиционного договора в редакции дополнительного соглашения № 3 от 26 августа 2009 года.

Во исполнение указанных обязательств Истец обеспечил постановку земельного участка на кадастровый учет 23 апреля 2010 года, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке и кадастровым паспортом земельного участка (приложение к договору аренды земельного участка).

В рамках реализации Инвестиционного договора ТУ Росимущества в г. Москве издало распоряжение от 29.12.2010 г. № 2526 «О предоставлении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду ООО «АРТ-Строй».

Стороны заключили договор аренды земельного участка от 31.01.2011 г. № Д-22/301-з (далее – Договор аренды).

Согласно п. 2.1 договора аренды срок устанавливается до 31.12.2012 г., договор зарегистрирован Управлением Роскадастра 13.04.2011 г., что подтверждается отметкой на договоре.

В настоящее время договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.

В пункте 3.1. Договора аренды размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 77:04:0004007:1010 (далее – Земельный участок) определен на основании Отчета независимого оценщика от 22.11.2010 года № 2-10-20190.

ТУ Росимущества в г. Москве определило размер арендной платы по Договору аренды на основании пп. «г» п. 2 и п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 (далее – Правила).

Земельный участок находится в собственности Российской Федерации (договор аренды). Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного земельного участка в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса РФ относится к компетенции Российской Федерации.

Согласно п. 6 Правил арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, лишь в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил.

Абзацем вторым пп. «д» п. 3 Правил установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом порядка и условий реализации инвестиционного проекта, предусмотренных Инвестиционным договором, а также с учетом земельного законодательства, истец считает, что земельный участок предоставлен ООО «АРТ-Строй» в аренду для строительства в соответствии с процедурой «предварительного согласования места размещения объекта», что подтверждается: Инвестиционным контрактом с учетом дополнительных соглашений, Распоряжением Правительства Москвы от 24 ноября 2003 года № 2141-РП «О проектировании строительства жилых домов для сотрудников ФСО России (Юго-Восточный административный округ», Распоряжением ТУ Росимущества в г. Москве от 29 декабря 2010 года № 2526.

С учетом вышеуказанного обстоятельства, истец считает, что размер годовой арендной платы по Договору аренды подлежит определению на основании пп. «а» п. 2 и абзаца второго пп. «д» п. 3 Правил, как 2% от кадастровой стоимости Земельного участка.

Таким образом Истец полагает, что Договор аренды земельного участка в части определения порядка и размера арендной платы является ничтожным (недействительным) согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса российской Федерации (далее – ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, является регулируемым.

Исходя из этого, на основании статей 422, 445 ГК РФ, условия Договора аренды, сформулированные в абзаце первом и втором пункта 3.1., а также в абзаце первом п. 3.4., противоречат действующему законодательству: статье 22 и 65 Земельного кодекса РФ и «Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Условия об арендной плате являются в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодека РФ существенным условием договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика, изложенные в отзыве о том, что на момент подписания инвестиционного договора отсутствовал порядок расчета арендной платы за спорный земельный участок, подлежат отклонению по основаниям, изложенным выше, а также в связи с тем, что на момент заключения договора аренды постановление Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 действовало, следовательно на основании ст.ст. 8, 12, 166, 168, 180, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2-6 «Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Госпошлина относится на ответчика на основании ст. 110 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 64-68,69,75,110,111,167-170,176,181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № Д-22/301-з от 31.01.2010 г., заключенный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве и обществом с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй" в части пункта 3.1. и пункта 3.4. вышеуказанного договора.

Привести условия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № Д-22/301-з от 31.01.2010 г., заключенного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве и обществом с ограниченной ответственностью "АРТ-Строй" в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции:

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в городе Москве в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АРТ-Строй» 8000 (Восемь тысяч) руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.В. Марченкова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка