АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 30 сентября 2011 года Дело N А40-54921/2011
Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2011г.
Полный текст решения изготовлен 30.09.2011г.
Арбитражный суд г.Москвы в составе:
председательствующего судьи Е.Н. Коротковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску ООО «Альфа-Инвест»
к ответчику ОАО «МОЭК-Проект»
о взыскании 2 255 872 руб. 99 коп.
по иску ОАО «МОЭК-Проект»
к ответчику ООО «Альфа-Инвест»
о признании краткосрочного договора аренды незаключенным.
при участии:
от истца – Плохова А.Е., доверенность от 16.08.2011г.;
от ответчика – Гусаров С.Н., доверенность от 20.09.2011г.
УСТАНОВИЛ:
ООО «Альфа-Инвест» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОАО «МОЭК-Проект» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 194 465,82 руб. и неустойки в размере 2 061 407,17 руб.
Определением от 09.09.2011г. к производству принято встречное исковое заявление ОАО «МОЭК-Проект» к ООО «Альфа-Инвест» о признании краткосрочного договора аренды № ХХI-001-1-07-09 от 10.07.2009г. незаключенным.
Исковые требования ООО «Альфа-Инвест» со ссылками на ст.ст. 309, 314, 329-331, 401 ГК РФ мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по Договору аренды. Истец по первоначальному иску, изложив свою позицию по спору, поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, в полном объеме.
Представитель ответчика возражал по доводам отзыва и дополнительного отзыва, представленным в соответствии со статьей 131 АПК РФ; считает, что спорный договор аренды на основании статей 166-167 ГК РФ является недействительной сделкой, поскольку совершена без одобрения совета директоров ответчика; поскольку в соответствии со статьей 654 ГК РФ сторонами по договору в письменной форме не согласовано условие о размере арендной платы, по мнению ответчика (истца по встречному иску), договор является незаключенным.
Также ответчик не признает исковые требования в связи с тем, что оплатил сумму задолженности в размере 194 465,82 руб. за истца в ОАО «Мосэнергосбыт» в счет арендной платы по договору в порядке взаиморасчетов с истцом за декабрь 2009 года. По мнению представителя ответчика, определить период начисления неустойки не представляется возможным ввиду несвоевременного направления истцом счетов ответчику.
Доводы встречного искового заявления сводятся к тому, что договор на основании ст. 654 ГК РФ является незаключенным, поскольку сторонами по договору не согласован размер арендной платы.
Ответчик по встречному исковому заявлению - ООО «Альфа-Инвест» возражал по доводам отзыва на встречное исковое заявление, указав, что размер арендной платы определен сторонами в твердой сумме платежей – 650 у.е. за 1 кв.м. площади помещения в год без НДС; одобрения советом директоров истца по встречному иску спорной сделки не требовалось, поскольку договор был заключен на один календарный месяц, дополнительными соглашениями к договору срок действия договора продлевался еще на один месяц, и размер арендной платы не превышал установленного уставом размера сделки, заключаемой без одобрения советом директоров.
Также ООО «Альфа-Инвест» просит применить исковую давность по встречному исковому заявлению.
Суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выслушав представителей истца и ответчика, считает требования ООО «Альфа-Инвест» подлежащими частичному удовлетворению, требования ОАО «МОЭК-Проект» не подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.
Как следует из материалов дела, между ООО «ЭкспоТех» (арендодатель) и ОАО «МОЭК-Проект» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды от 10.07.2009г. № ХХI-001-1-07-09. По условиям вышеназванного договора арендодатель обязался передать, а арендатор обязался принять помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 28, стр. 2, во временное владение и пользование на срок аренды. Арендатор также обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, использовать помещения согласно условиям договора.
По дополнительному соглашению от 14.10.2009г. № 3, заключенному между ООО «ЭкспоТех» (арендодатель), ОАО «МОЭК-Проект» (арендатор) и ООО «Альфа-Инвест» (новый арендодатель), к новому арендодателю в полном объеме перешли права и обязанности арендодателя по краткосрочному договору аренды от 10.07.2009г. № ХХI-001-1-07-09 в связи с переходом к нему права собственности на здание.
Пунктом 5 приложения № 1 к договору срок действия договора определен с 01.08.2009г. до 31.08.2009г.
Дополнительными соглашениями № 1 от 21.08.2009г., № 2 от 23.09.2009г. к договору стороны пришли к соглашению продлить срок действия Договора до 30.09.2009г., 31.10.2009г. соответственно.
Пунктом 5 приложения № 1 к дополнительному соглашению № 5 от 14.10.2009г. срок аренды установлен с 14.10.2009г. по 31.12.2009г.
Дополнительным соглашением № 3 от 14.10.2009г. новый арендодатель и арендатор пришли к соглашению продлить срок действия договора до 31.12.2009г.
Согласно п.3.1.1 договора арендная плата подлежит оплате арендатором ежемесячно на основании счетов арендодателя за каждый месяц срока аренды в порядке предоплаты не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу, за исключением первого платежа, указанного в пункте 3.1.2 договора.
Первый платеж арендной платы в соответствии с п.3.1.2 договора осуществляется с момента выставления арендодателем соответствующего счета из расчета количества календарных дней пользования помещением.
Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Основанием для обращения с настоящим исковым заявлением послужило наличие задолженности у ответчика по оплате арендных платежей.
Одним из доводов ответчика является указание на нарушение положений статьи 654 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик указал, что в размер постоянной составляющей арендной платы включена стоимость за пользование офисной мебелью, размер которой не установлен.
Согласно положениям ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
По условиям договора арендная плата состоит из трех частей: постоянной составляющей арендной платы, дополнительной составляющей арендной платы, переменной составляющей арендной платы.
Пунктом 3.2.1 договора установлено, что месячный размер постоянной составляющей арендной платы составляет 1/12 от произведения арендуемой площади помещений и ставки, указанной в п. 6 приложения № 1 к договору.
Дополнительным соглашением от 14.10.2009г. № 5 стороны пришли к соглашению изменить приложение № 1 к договору и согласовали изложить в редакции приложения № 1 к настоящему соглашению.
В соответствии с пунктом 6 приложения № 1 к дополнительному соглашению № 5 размер постоянной составляющей арендной платы составляет 650 у.е. за 1 кв.м. площади помещения в год без учета НДС. В ставку постоянной составляющей арендной платы включена стоимость за пользование имуществом, список которого приведен в приложении к акту приема – передачи помещения.
Месячный размер дополнительной составляющей арендной платы составляет 1/12 от произведения площади помещений и ставки, указанной в п. 8 Приложения № 1 к Договору (п. 3.3.1 Договора). Месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается как сумма: - стоимости фактически потребленной в помещениях за месяц электроэнергии (на основании показаний приборов учета); - стоимости фактически потребленной в помещениях за месяц воды и использования канализации при наличии таковых в помещениях (на основании показаний приборов учета); - пропорциональной доли арендатора в стоимости обеспечения здания теплоснабжением за месяц; - пропорциональной доли арендатора в стоимости фактически потребленных в здании электроэнергии, воды, услуг канализации за месяц.
Суд считает, что согласованный размер постоянной составляющей арендной платы, условия оплаты арендной платы, а также порядок определения переменной составляющей арендной платы соответствует положениям ст. 614 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Суд полагает, что сторонами по спорному Договору соблюдены условия пункта 1 статьи 654 ГК РФ, в связи с чем, договор является заключенным.
В обоснование своих требований истец ссылается на отсутствие задолженности в размере 194 465,82 руб., оплаченной ОАО «МОЭК-Проект» в пользу иного лица платежным поручением от 29.12.2009г. № 4720.
Суд установил, что ответчик обязался оплатить 3 604 488 руб. 84 коп. до 16.11.2009г., 6 207 730,78 руб. до 14.12.2009г., 6 207 730,78 руб. до 22.01.2010г.
Материалами дела подтверждается частичная оплата ответчиком арендных платежей, задолженность составляет 194 465,82 руб.
С целью урегулирования спора истец обращался к ответчику с претензиями об оплате задолженности от 08.06.2010г. № 40 и от 26.07.2010г. № 46.
Однако ответа на обращения истец не получал, задолженность не погашена, обязательства не исполнены.
Кроме того, суд обращает внимание, что платежным поручением, на которое ссылается ответчик по первоначальному иску, им была оплачена стоимость потребленной ответчиком электроэнергии в пользу электроснабжающей организации, при том, что по условиям договора аренды стоимость потребленной энергии должна оплачиваться арендатором, то есть ответчиком.
Таким образом, произведенная ответчиком оплата за потребленную им электроэнергию не может быть зачтена в счет арендной платы (постоянной части), которая также должна оплачиваться ответчиком.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе такой способ, как неустойка.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктами 3.6.4, 6.4 договора установлено, что в случае задержки любого из платежей по договору при условии своевременного выставления счета арендодателем, арендодатель вправе получить с арендатора неустойку.
Пунктом 7 приложения № 1 к дополнительному соглашению № 5 неустойка предусмотрена в размере 0,03% от месячного размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от арендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения арендатором допущенного им нарушения или до момента исполнения обязательства по оплате.
В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей истец просит взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 2 061 407,17 руб., рассчитанную на сумму задолженности по оплате арендных платежей и коммунальных платежей.
Размер неустойки за просрочку в оплате по арендным платежам составляет 945 877,94 руб., рассчитанный с учетом периода просрочки по каждому платежу и с учетом размера неустойки равного 0,03%.
Размер неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате коммунальных платежей составляет 1 115 529,23 руб., рассчитанный с учетом периода просрочки по каждому счету и с учетом размера неустойки равного 0,03%.
Ответчик по первоначальному иску возражает, указав, что не представляется возможным определить период начисления неустойки, поскольку истцом не исполнено обязательство по выставлению счетов на оплату. Считает, что опись вложения не является надлежащим доказательством выставления счетов.
Суд отклоняет довод ответчика и принимает расчет неустойки истца, считает его обоснованным и методологически верным.
Между тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд отмечает, что неустойка является специальной мерой гражданской ответственности, способствующей исполнению обязательств, которая носит как карательный, так и компенсационный характер. Неустойка, как и другие способы исполнения обязательств, направлена на гарантированное исполнение основного обязательства и на стимулирование должника к надлежащему поведению.
Суд с учетом размера установленного договором размера неустойки, общей начисленной суммы неустойки, превышающей сумму основного долга в 10,6 раз; срока, в течение которого не исполнялось обязательство, суммы основного долга, приходит к выводу о снижении взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 200 000 руб. в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности, суд удовлетворяет требование истца в части взыскания задолженности в размере 194 465,82 руб. и пени в размере 200 000 руб.
В удовлетворении остальной части взыскании пени суд отказывает.
Судом по настоящему делу рассмотрено встречное исковое заявление ОАО «МОЭК-Проект» к ООО «Альфа-Инвест» о признании краткосрочного договора аренды № ХХI-001-1-07-09 от 10.07.2009г. незаключенным.
Доводы встречного иска аналогичны возражениям ответчика по первоначальному исковому заявлению, а именно ОАО «МОЭК-Проект» считает, что сторонами по договору не согласован размер арендной платы за пользование помещением.
В настоящем решении суд уже высказался по данным доводам и пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки незаключенной, в связи с согласованием сторонами размера арендной платы за пользование помещением в порядке статей 614, 654 ГК РФ.
Также судом отклонен довод о недействительности договора аренды по мотиву ее крупности и не одобрения советом директоров, поскольку по данному делу иск не заявлен о признании сделки недействительной, в то время как крупная сделка, совершенная с нарушением требований закона об акционерных обществах в части согласования, является оспоримой сделкой, соответственно может быть признана недействительной только по решению суда при подачи соответствующего иска. Доказательств признания по решению суда договора аренды недействительным суду не представлено.
