• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
 

РЕШЕНИЕ
 

от 01 ноября 2011 года  Дело N А40-59818/2011
 

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2011г.

Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2011 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: судьи Давыдовой О.В. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жариновой М.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Солекс Трейд» (ОГРН 1107746598255, 127247, Москва, Дмитровское шоссе, д. 99, корп. 4, кв. 62)

к ответчику Закрытому акционерному обществу «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятия» (ОГРН 1057747259140, 124460, Москва, город Зеленоград, Проезд 4806, д. 6, 5 этаж)

третьи лица: Управление Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр) (ОГРН 1097746680822, 115191, Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), Общество с ограниченной ответственностью «Связь СТФ» (ОГРН 1027739627882, 103220, Москва, ул. Башиловская, д. 1, корп. 1)

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании денежных средств в сумме 3.633.955 руб. 65 коп.

с участием:

от истца –Адамов В.Н. (дов. от 20.05.2011г.),

от ответчика – Синицын М.В. (дов. от 17.08.2011 г.),

от третьего лица – 1)представитель не явился, 2)Солнышкин О.А. (дов. № 47-23 от 03.06.2010г.)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Солекс Трейд» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятия» о расторжении договора аренды, № 1/Р от 10.10.2005 г., заключенного между ООО «Капитал-Инвест XXI» и ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие», выселении ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие» из занимаемых помещений по адресу: Москва, г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, 5 этаж, а именно: №№ 1-4, 85 «в», 85 «г», 85 «б», 85 «д», 86, 89 и взыскании денежных средств в сумме 3.633.955 руб. 65 коп. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований), мотивируя свои требования тем, что ответчик свои обязательства арендатора помещений, общей площадью 635,7 кв.м., расположенных по адресу: Москва, г. Зеленоград, пр. № 4806, д. 6.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и письменных объяснениях по иску.

По инициативе истца к участию в деле с процессуальным статусом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по г. Москве.

Определением суда от 18 августа 2011 г. к участию в деле с процессуальным статусом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «Связь СТФ»

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 10.10.2005 г. между ООО «Капитал-Инвест XXI век» (арендодатель) и ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие» (арендатор) заключен договор № 1/Р аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель сдает принадлежащие на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2002 г., регистрационная запись № 77-01/30-613/2002-133), а арендатор принимает в аренду нежилые помещения для осуществления производства основной фармацевтической продукции, расположенные по адресу: г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, а именно: часть 5-го основного этажа помещение № I, тип: производствен., № 1 холл лифтовой 48,9 кв.м., № 2 пом.подсобное 8,3 кв.м., № 3 пом. Подсобное 3,4 кв.м., № 4 коридор 2,6 кв.м., №85б пом. Техническое 20,2 кв.м., № 85в пом. Техническое 23,2 кв.м., №86 коридор 6,2 кв.м., №87 коридор 47,7 кв.м., № 88 пом. Производственное 56,4 кв.м., №89 по. Производственное 219,9 кв.м., № 90 пом. Производственное 32,2кв.м., № 91 производственное 32,4 кв.м., № 92 пом. Производственное 17,8 кв.м., № 93 пом. Производственное 14,8 кв.м., № 94 пом. Производственное 19,9 кв.м., № 95 пом. Производственное 10,8 кв.м., № 96 пом. Производственное 10,6 кв.м., № 97 пом. Производственное 10, 7 кв.м., № 98 пом.производственное 10,2 кв.м., 99 пом. Производственное 25,2 кв.м. Итого по помещению № I 631,4 кв.м.(п. 1.1 договора). Помещения сдаются в аренду на 10 лет. Договор вступает в силу с момента регистрации в ГУФРС по г. Москве и действует до 31.11.2015 г. (п. 1.3. договора аренды).

28 октября 2009 года между ООО «Капитал - Инвест XXI» (продавец) и ООО «Связь СТФ» (покупатель) был заключен Договор № 1 купли продажи имущества, в соответствии с которым приобретались нежилые помещения общей площадью 4053,8 кв.м., а именно: нежилые помещения (номера на поэтажном плане: подвал 2 - комнаты Б, В; этаж техн.1 - комнаты Б, В; помещение I - комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48; этаж техн.2 - комната Б; помещение I -комната 36; этаж техн.3 - комнаты Б, В; этаж техн.4 - комнаты Б, В; этаж техн.5 - комнаты А, Б, В; помещение I - комнаты со 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11а, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65, 66а; этаж 1 - комнаты Б, В, а, б, в, г; помещение I - комнаты 55, 62; помещение IV - комната 1; этаж 2 - комната Б; этаж 3 - комнаты Б, В; помещение I - комнаты 1, 20; этаж 4 - комнаты Б, В; этаж 5 - комнаты А, Б, В; помещение I - комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89), расположенные по адресу: г. Москва, Зеленоград, проезд №4806, дом 6, общей площадью 4053,8 (Четыре тысячи пятьдесят три целых и восемь десятых) квадратных метров (далее - «Объект»). Площадь и нумерация нежилых помещений Объекта указана в соответствии с документами БТИ, действующими на дату заключения настоящего Договора: Кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП, 0014, 0015, 0021, 0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050;) включающие в себя поэтажные планы. (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 11.12.2009 г. за per. № 77-77-10/046/2009-050, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 1 155502 от 11.12.2009 г.

Также, 04 августа 2010 года между ООО «Связь СТФ» (продавец) и ООО «Проперти Групп» (покупатель) заключен Договор № 0408/10-КПн купли-продажи нежилых помещений, а именно: нежилые помещения общей площадью 4053,8 (Четыре тысячи пятьдесят три целых и восемь десятых) кв. м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд № 4806, д. 6, а именно:

помещения в подвале 2 - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № II) лестничная клетка В;

помещения на первом этаже - (Помещение № I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение № IV) комната 1;

помещения на первом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б, В; ,

- помещения на втором этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б;

- помещения на втором техническом этаже - (Помещение № I) комната 36, лестничная клетка Б;

помещения на третьем этаже - (Помещение № I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В;

помещения на третьем техническом этаже - (Помещение № III) лестничные клетки Б, В;

помещения на четвертом этаже - (Помещение № I) лестничные клетки Б, В;

помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № IV) лестничная клетка В;

помещения на пятом этаже - (Помещение № I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85 д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В;

помещения на пятом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10,11, Па, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65, 66а, лестничные клетки А, Б, В.

Площадь и нумерация нежилых помещений Объекта указана в соответствии с документами; БТИ, действующими на дату заключения Договора:

- кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП, 0014, 0015, 0021,0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050), включающими в себя поэтажные планы;

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 26.08.2010 года за per. № 77-77-10/009/2010- 890, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 266873 от 26.08.2010 г.

В свою очередь, 14 сентября 2010 года между ООО «Проперти групп» (продавец) и ООО «Ринголд» (покупатель) был заключен Договор № 07-09/2010 купли-продажи нежилых помещений общей площадью 4053,8 кв.м., по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд № 4806, д. 6, а именно:

- помещения в подвале 2 - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № II) лестничная клетка В;

-помещения на первом этаже - (Помещение № I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение № IV) комната 1;

-помещения на первом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а,28, 31, 32, 3 26, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 40б, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б, В; .

- помещения на втором этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б;

-помещения на втором техническом этаже - (Помещение № I) комната 3б, лестничная клетка Б;

- помещения на третьем этаже - (Помещение № I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В;

-помещения на третьем техническом этаже - (Помещение № III) лестничные клетки Б, В;

-помещения на четвертом этаже - (Помещение № I) лестничные клетки Б, В;

-помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (помещение № IV) лестничная клетка В;

-помещения на пятом этаже - (Помещение № I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В;

-помещения на пятом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а,10,11а, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 29.09.2010 г. за per. № 77-77-10/009/2010-982, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 758167 от 29.09.2010 г.

05 октября 2010 года ООО «Ринголд» (продавец) был заключен Договор № 08-10/2010 купли-продажи нежилых помещений с ООО «Солекс Трейд» (покупатель, истец), согласно которому истцом были приобретены помещения общей площадью 4053,8 кв.м, находящиеся в. здании, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд № 4806, д. 6, а именно: помещения в подвале 2 - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № II), лестничная клетка В; помещения на первом этаже - (Помещение № I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение № IV) комната 1; помещения на первом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б,В; помещения на втором этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; помещения на втором техническом этаже - (Помещение № I) комната 3б, лестничная клетка Б; помещения на третьем этаже - (Помещение № I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В; помещения на третьем техническом этаже - (Помещение № III) лестничные клетки Б, В; помещения на четвертом этаже - (Помещение № I) лестничные клетки Б, В; помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; ( помещение № IV) лестничная клетка В; помещения на пятом этаже - (Помещение № I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25.10.2010 г. за per. № 77-77-10/023/2010-041, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 758213 от 25.10.2010г.

Таким образом истец стал собственником нежилых помещений общей площадью 4053,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Зеленоград, пр-д № 4806, дом 6.

В результате инвентаризации помещений, произведенной Государственным унитарным предприятием города Москвы «Московское городское Бюро Технической Инвентаризации», площадь была увеличена и стала составлять 4057,1 кв.м, что подтверждается Справкой № 26 от 24.02.2011 г.

Поскольку, общая площадь нежилых помещений состоит из раздельно расположенных помещений, находящихся на разных этажах здания, истцом было принято решение об их раздельном (поэтажном) инвентарном оформлении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В результате их раздельного оформления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было выдано семь Свидетельств о государственной регистрации права - от одной даты - от 14 апреля 2011 года за номерами:

77-АН 078804 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/ОО1/2О11-115, общей площадью 674,7 кв.м., подвал 2, помещение I - комната Б; помещение II -комната В; этаж техн. 1, помещение I - комнаты Б, В; этаж техн. 2, помещение I - комната Б; этаж техн. 3, помещение III - комната В; этаж техн. 4, помещение I - комната Б; помещение IV -комната В; этаж техн. 5, помещение I - комнаты А, Б, В; этаж 1, помещение I - комнаты 62, а, Б, б, в, В, г; этаж 2, помещение I - комната Б; этаж 3, помещение I - комнаты 1, Б, В; этаж 4, помещение I - комнаты Б, В; этаж 5, помещение I - комнаты 1, А, Б, В;

77-АН 078811 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-117, общей площадью 250.6 кв.м, этаж техн. 5, помещение I - комнаты 4, 7, 16, 17, 22, 31;

77-АН 078810 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-118, общей площадью 1 785 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комнаты с 8 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 32, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, 41; этаж техн. 5, помещение I - комнаты 2,3,5, 6, 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11а, с 12 по 15, 19, 20, с 23 по 30, 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65, 66а; этаж тех. 5, помещение I - комната 23а; этаж 1, помещение IV - комната 1;

77-АН 078807 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-119, общей площадью 332.3 кв.м, этаж 3, помещение I - комната 20; этаж 5, помещение I - комнаты с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77;

77-АН 078809 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-120, общей площадью 114.4 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комната 31;

-77-АН 078806 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-121, общей площадью 43,3 кв.м., этаж техн. 3, помещение III - комната Б;

-77-АН 078805 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер:77-77-10/001/2011-122, общей площадью 635, 7 кв.м, этаж 5, помещение I - комнаты с 2 по 4, 85а, 856,85в, 85г, 85д, 86, 89;

- 77-АН 078808 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-123, общей площадью 221.1 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комнаты 7, 42, 43, 48; этаж техн. 2, помещение I - комната 36; этаж 1, помещение I - комната 55.

Согласно п. 1.3 договора купли продажи № 08-10/2010 от 05.10.2010 г. при приобретении в собственность указанных выше помещений ООО «Солекс Трейд» было поставлено в известность продавцом о наличии оформленной аренды в отношении одного из помещений площадью 635,7 кв.м. (уточнена по итогам инвентаризации 2011 г., Свидетельство 77-АН 078805 от 14.04.11 г., расположенного на 5 (пятом) этаже здания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с момента вступления в права собственника данных помещений ООО «Солекс Трейд» одновременно приобрело права их арендодателя - стороны по Договору № 1/р от 10.10.2005 г. аренды нежилых помещений.

ЗАО «ЗИП» было уведомлено о произошедшей и зарегистрированной 25 октября 2010 года смене собственника помещений, наличии нового арендодателя уведомлением от 25.05.2010 г. № 251010/003, врученным генеральному директору ответчика 01.11.2010 г. под расписку.

Согласно условиям договора аренды от 10.10.2005 г. № 1/Р ЗАО «ЗИП» получило помещения во временное пользование на 10 лет - до 01 декабря 2015 года, и обязалось ежемесячно до 10-го текущего месяца уплачивать арендную плату в размере 265 065 руб. 00 коп. на основании счетов, выставляемых Арендодателем (п. 3.1-3.3 договора).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ в случае, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Однако, с октября 2010 года по май 2011 года ЗАО «ЗИП» нерегулярно уплачивало арендную плату, несмотря на выставленные арендодателем - ООО «Солекс Трейд» счета, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1.385.178 руб. 39 коп. по счету № 1 от 25.10.10 г. Акт № 00000001 от 31.10.10 г. с октябрь 2010 года с25 по 31.10.2010 г., Акт № 00000006 от 31.12.2010 г. Счет №9 от 08.12.2010 г. с декабря 2010 года с 01 по 31.12.2010 г., Акт № 00000001 от 31.01.11 г., Счет № 1 от 11.01.2011 г. за январь 2011 года с 01 no31.01.2011 г., Акт № 00000003 от 28.02.2011 г., Счет №3 от 07.02.2011 г. за февраль 2011 года с 01 по 28.02.2011 г., Акт № 00000005 от 31.03.11 г., Счет №5 от 04.03.2011 г. за март 2011 года с 01 по 31.03.2011 г., Акт № 00000007 от 29.04.2011 г. Счет №6 от 04.04.2011 г. за апрель 2011 года с 01 по 30.04.2011 г., Акт №00000008 от 31.05.2011 г.. Счет №8 от 03.05.2011 г. за май 2011 года с 01 по 31.05.2011 г.

Также, истцом у ООО «Связь СТФ» было выкуплено право требования к ответчику по взысканию задолженности по уплате арендной платы за период с 11 декабря 2009 года по 25 августа 2010 года на основании Договора № 04-11/Ц от 20.04.2011 г. уступки прав (требований) (цессии).

Стоимость уступленных прав (требований) по Договору № 04-11/Ц от 20.04.2011 г. составила 2 248 777 руб. 26 коп.

Истец перечислил указанную сумму, что подтверждается платежным поручением № 28 от 28.04.2011 г.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права».

Согласно пункту 1 статьи 385 ГК РФ: «Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу».

Ответчик был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав требований, что подтверждается копией уведомления ООО «Связь СТФ» и претензии от 29.04.2011 г., полученной 11.05.2011 г. генеральным директором ответчика.

Сумма задолженности к ответчику по Договору уступки прав (требований) № 04-11/Ц от 20.04.2011 г. за период с 11.12.2009 г. по 25.08.2010 г. составила 2 248 777 руб. 26 коп.

Общий размер требований истца к ответчику составляет сумму 3 633 955 руб. 65 коп. (1 385 178 руб. 39 коп. + 2 248 777 руб. 26 коп.).

Поскольку ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнил, а доказательств обратного суду не представил, право истца на взыскание арендных платежей обусловлено договором аренды № 1/Р от 10.10.2005 г., договором купли-продажи № 08-10/2010 от 05.10.2010г., договором уступки прав (требований) № 04-11/Ц от 20.04.2011 г., суд считает, что сумма задолженности арендных платежей 3 633 955 руб. 65 коп. подлежит взысканию с ответчика, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ: «По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В адрес ответчика, 29.04.2011 г. была направлена претензия об оплате суммы задолженности, с указанием в срок до 18.05.2011 г. оплатить задолженность по арендной плате 3.368.890 руб. 65 коп., в противном случае ответчик уведомлялся о намерении истца требовать досрочного расторжения договора № 1/Р от 10.10.2005 г. аренды нежилого помещения с 19.05.2011 г.

Однако, ответчик на данную претензию не отреагировал, задолженность в указанной сумме не погасил.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора, истцом соблюден претензионный порядок расторжения договора, предусмотренный законом, в связи с чем, суд приходит к выводу о правомерности требования о расторжении договора аренды № 1/Р от 10.10.2005 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест XXI» и Закрытым акционерным обществом «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие».

Довод ответчика о том, что в своем содержании претензия не соответствует требованиям статьи 619 ГК РФ, суд находит несостоятельным, поскольку ст. 619 ГК РФ не регламентирует содержание такого требования. Оно может быть произвольным, но его содержание должно выражать намерение и волеизъявление арендодателя расторгнуть с арендатором договор по установленному данной статьей основанию.

Суд считает, что направленная в адрес арендатора и полученная им претензия четко выражает намерения арендодателя ООО «Солекс Трейд» расторгнуть Договор аренды № 1/р от 10.10.2005 г. на основании части 3 статьи 619 ГК РФ, о чем имеется ссылка на данную норму на титульном листе претензии.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ: «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном, договором».

С учетом того, что суд находит обоснованным требование истца о расторжении договора аренды № 1/Р от 10.10.2005 г., заключенного между ответчиком и первоначальным арендатором, требование истца о выселении ответчика из спорных помещений и обязании передать их в освобожденном виде истцу, подлежит удовлетворению в силу ст. 622 ГК РФ.

Суд не принимает довод ответчика о том, что истец не подтвердил, что является собственником все нежилых помещений, указанных в договоре, также как и ООО «Связь СТФ», приобретшие нежилые помещения в собственность, отличные по составу от тех, которые указаны в договоре аренды, поскольку как усматривается из материалов дела, ответчиком была произведена перепланировка спорных помещений, что послужило расхождением данных БТИ за 2005 и 2007 гг.

Согласно представленным документам, спорные помещения представляют собой отдельный отсек (крыло), ограниченный с трех сторон несущей (внешней) стеной здания. С четвертой стороны спорное помещение также ограниченно несущей стеной, с примыканием к ней (с внутренней стороны) двух лифтовых шахт с общим образованием лифтовых холлов, (комнаты 85 «а» и №1 ).

Как объект инвентаризации данное помещение отвечает требованиям параграфа 2 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 г.).

Единое Свидетельство о государственной регистрации права от 25 октября 2010 года 77 AM № 785213 на данный объект недвижимости, полученное истцом в момент приобретения его в собственность, впоследствии было аннулировано в результате выдачи Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14 апреля 2011 года семи отдельных Свидетельств о государственной регистрации права: №№ 078811, 078807, 078805, 078810, 078806, 078808, 078804 на данный объект недвижимости.

Свидетельства о государственной регистрации права №№ 078805 и 078804, действующие в настоящее время, были выданы истцу в отношении спорных площадей. Свидетельством № 078805 подтверждено право собственности истца в отношении десяти спорных помещений, а Свидетельством № 078804 в отношении одного спорного помещения - комнаты № 1.

Между тем, суд считает, что технические расхождения между литерами, имеющиеся между договором аренды № 1/Р от 10.10.2005 г. и Свидетельствами №№ 77-АН № 078805 и 77 АН № 078804 - в частности комнаты № 1, не влияют на существо материально-правовых требований к ответчику, поскольку основание - договор № 08-10/2010 от 05.10.10 г. купли-продажи нежилых помещений - остался неизменным.

Согласно представленным документам и их анализа и сравнения с поэтажными Планами расположений помещений на этаже видно, что ответчиком были снесены перегородки между помещениями: 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 87, 88 и 90.

В результате сноса перегородок между ними вместо помещения под № 89, площадью 219, 9 кв.м, образовалось помещение под тем же номером (№ 89), но площадью 516, 0 кв.м.; в составе помещения 85 «в» появилось помещение 85 «г», а в помещения 85 «б» - помещение 85 «д».

При таких обстоятельствах, суд считает правомерным требование истца о выселении ответчика из помещений (комнат), расположенных на 5-м этаже, дома 6, пр-д 4806, в г. Зеленоград, г. Москва, а именно: №№ 1, 2, 3, 4, 85 «в», 85 «г», 85 «б», 85 «д», 86 и 89.

С учетом изложенного, поскольку истец подтвердил свое право собственности на спорные помещения, ответчик не опроверг наличие у него задолженности в указанной сумме и исполнение своих обязательств по договору аренды № 1/Р от 10.10.2005 г. надлежащим образом, претензионный порядок (уведомление) о расторжении данного договора аренды истцом соблюден, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Госпошлина распределяется судом в порядке п. 3 ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 384, 450, 452, 614, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 66-68, 71, 101-103, 110, 112, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды № 1/Р от 10.10.2005 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест XXI» и Закрытым акционерным обществом «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие».

Выселить Закрытое акционерное общество «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие» из занимаемых помещений по адресу: Москва, г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, 5 этаж помещение № I, а именно: комнаты №№ 1-4, 85 «в», 85 «г», 85 «б», 85 «д», 86, 89.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие» в пользу Общества с ограниченной ответственностью Солекс Трейд« денежные средства в суме 3.633.955 (три миллиона шестьсот тридцать три тысячи девятьсот пятьдесят пять) руб. 65 коп., 49.346 (сорок девять тысяч триста сорок шесть) руб. 99 коп. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Судья О.В. Давыдова



Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А40-59818/2011
Принявший орган: Арбитражный суд города Москвы
Дата принятия: 01 ноября 2011

Поиск в тексте