АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 01 ноября 2011 года  Дело N А40-59818/2011

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2011г.

Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2011 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: судьи Давыдовой О.В. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жариновой М.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Солекс Трейд» (ОГРН 1107746598255, 127247, Москва, Дмитровское шоссе, д. 99, корп. 4, кв. 62)

к ответчику Закрытому акционерному обществу «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятия» (ОГРН 1057747259140, 124460, Москва, город Зеленоград, Проезд 4806, д. 6, 5 этаж)

третьи лица: Управление Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр) (ОГРН 1097746680822, 115191, Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), Общество с ограниченной ответственностью «Связь СТФ» (ОГРН 1027739627882, 103220, Москва, ул. Башиловская, д. 1, корп. 1)

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании денежных средств в сумме 3.633.955 руб. 65 коп.

с участием:

от истца –Адамов В.Н. (дов. от 20.05.2011г.),

от ответчика –  Синицын М.В. (дов. от 17.08.2011 г.),

от третьего лица – 1)представитель не явился, 2)Солнышкин О.А. (дов. № 47-23 от 03.06.2010г.)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Солекс Трейд» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятия» о расторжении договора аренды, № 1/Р от 10.10.2005 г., заключенного между ООО «Капитал-Инвест XXI» и ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие», выселении ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие» из занимаемых помещений по адресу: Москва, г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, 5 этаж, а именно:  №№ 1-4, 85 «в», 85 «г», 85 «б», 85 «д», 86, 89 и взыскании денежных средств в сумме 3.633.955 руб. 65 коп. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований), мотивируя свои требования тем, что ответчик свои обязательства арендатора помещений, общей площадью 635,7 кв.м., расположенных по адресу: Москва, г. Зеленоград, пр. № 4806, д. 6.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным  в письменном отзыве на иск и письменных объяснениях по иску.

По инициативе истца к участию в деле с процессуальным статусом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по г. Москве.

Определением суда от 18 августа 2011 г. к участию в деле с процессуальным статусом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «Связь СТФ»

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу,  что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 10.10.2005 г. между ООО «Капитал-Инвест XXI век»  (арендодатель) и ЗАО «Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие» (арендатор) заключен договор № 1/Р аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель сдает принадлежащие на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2002 г., регистрационная запись № 77-01/30-613/2002-133), а арендатор принимает в аренду нежилые помещения для осуществления производства основной фармацевтической продукции, расположенные по адресу: г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, а именно: часть 5-го основного этажа помещение № I, тип: производствен., № 1 холл лифтовой 48,9 кв.м., № 2 пом.подсобное  8,3 кв.м., № 3 пом. Подсобное 3,4 кв.м., № 4 коридор 2,6 кв.м., №85б пом. Техническое 20,2 кв.м., № 85в пом. Техническое 23,2 кв.м., №86 коридор 6,2 кв.м., №87 коридор 47,7 кв.м., № 88 пом. Производственное 56,4 кв.м., №89 по. Производственное 219,9 кв.м., № 90 пом. Производственное 32,2кв.м., № 91 производственное 32,4  кв.м., № 92 пом. Производственное 17,8 кв.м., № 93 пом. Производственное 14,8 кв.м., № 94 пом. Производственное 19,9 кв.м., № 95 пом. Производственное 10,8 кв.м., № 96 пом. Производственное 10,6 кв.м., № 97 пом. Производственное 10, 7 кв.м., № 98 пом.производственное 10,2 кв.м., 99 пом. Производственное 25,2 кв.м. Итого по помещению № I 631,4 кв.м.(п. 1.1 договора). Помещения сдаются в аренду на 10 лет. Договор вступает в силу с момента регистрации в ГУФРС по г. Москве и действует до 31.11.2015 г. (п. 1.3. договора аренды).

28 октября 2009 года между ООО «Капитал - Инвест XXI» (продавец) и  ООО «Связь СТФ» (покупатель) был заключен Договор № 1 купли продажи имущества, в соответствии с которым приобретались нежилые помещения общей площадью 4053,8 кв.м., а именно: нежилые помещения (номера на поэтажном плане: подвал 2 - комнаты Б, В; этаж техн.1 - комнаты Б, В; помещение I - комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48; этаж техн.2 - комната Б; помещение I -комната 36; этаж техн.3 - комнаты Б, В; этаж техн.4 - комнаты Б, В; этаж техн.5 - комнаты А, Б, В; помещение I - комнаты со 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11а, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65, 66а; этаж 1 - комнаты Б, В, а, б, в, г; помещение I - комнаты 55, 62; помещение IV - комната 1; этаж 2 - комната Б; этаж 3 - комнаты Б, В; помещение I - комнаты 1, 20; этаж 4 - комнаты Б, В; этаж 5 - комнаты А, Б, В; помещение I - комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89), расположенные по адресу: г. Москва, Зеленоград, проезд №4806, дом 6, общей площадью 4053,8 (Четыре тысячи пятьдесят три целых и восемь десятых) квадратных метров (далее - «Объект»). Площадь и нумерация нежилых помещений Объекта указана в соответствии с документами БТИ, действующими на дату заключения настоящего Договора: Кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП, 0014, 0015, 0021, 0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050;) включающие в себя поэтажные планы. (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 11.12.2009 г. за per. № 77-77-10/046/2009-050, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 1 155502 от 11.12.2009 г.

Также, 04 августа 2010 года  между ООО «Связь СТФ» (продавец) и ООО «Проперти Групп» (покупатель) заключен Договор № 0408/10-КПн купли-продажи нежилых помещений, а именно: нежилые помещения общей площадью 4053,8 (Четыре тысячи пятьдесят три целых и восемь десятых) кв. м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд № 4806, д. 6, а именно:

-  помещения в подвале 2 - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № II) лестничная клетка В;

-  помещения на первом этаже - (Помещение № I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение № IV) комната 1;

-  помещения на первом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б, В; ,

- помещения на втором этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б;

- помещения на втором техническом этаже - (Помещение № I) комната 36, лестничная клетка Б;

-  помещения на третьем этаже - (Помещение № I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В;

-  помещения на третьем техническом этаже - (Помещение № III) лестничные клетки Б, В;

-  помещения на четвертом этаже - (Помещение № I) лестничные клетки Б, В;

-  помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № IV) лестничная клетка В;

-  помещения на пятом этаже - (Помещение № I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85 д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В;

-  помещения на пятом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10,11, Па, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65, 66а, лестничные клетки А, Б, В.

Площадь и нумерация нежилых помещений Объекта указана в соответствии с документами; БТИ, действующими на дату заключения Договора:

- кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП, 0014, 0015, 0021,0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050), включающими в себя поэтажные планы;

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 26.08.2010 года за per. № 77-77-10/009/2010- 890, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 266873 от 26.08.2010 г.

В свою очередь, 14 сентября 2010 года между ООО «Проперти групп» (продавец) и ООО «Ринголд» (покупатель) был заключен Договор № 07-09/2010 купли-продажи нежилых помещений общей площадью 4053,8 кв.м., по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд № 4806, д. 6, а именно:

- помещения в подвале 2 - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № II) лестничная клетка В;

-помещения на первом этаже - (Помещение № I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение № IV) комната 1;

-помещения на первом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а,28, 31, 32, 3 26, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 40б, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б, В; .

- помещения на втором этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б;

-помещения на втором техническом этаже - (Помещение № I) комната 3б, лестничная клетка Б;

- помещения на третьем этаже - (Помещение № I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В;

-помещения на третьем техническом этаже - (Помещение № III) лестничные клетки Б, В;

-помещения на четвертом этаже - (Помещение № I) лестничные клетки Б, В;

-помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (помещение № IV) лестничная клетка В;

-помещения на пятом этаже - (Помещение № I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В;

-помещения на пятом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а,10,11а, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 29.09.2010 г. за per. № 77-77-10/009/2010-982, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 758167 от 29.09.2010 г.

05 октября 2010 года ООО «Ринголд» (продавец) был заключен  Договор № 08-10/2010 купли-продажи нежилых помещений с ООО «Солекс Трейд» (покупатель, истец), согласно которому истцом были приобретены помещения общей площадью 4053,8 кв.м, находящиеся в. здании, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд № 4806, д. 6, а именно: помещения в подвале 2 - (Помещение № I) лестничная клетка Б; (Помещение № II), лестничная клетка В; помещения на первом этаже - (Помещение № I) комнаты 55, 62, лестничные клетки Б, В, лифт а, б, в, г; (Помещение № IV) комната 1; помещения на первом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 7 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 31, 32, 326, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, с 41 по 43, 48, лестничные клетки Б,В; помещения на втором этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; помещения на втором техническом этаже - (Помещение № I) комната 3б, лестничная клетка Б; помещения на третьем этаже - (Помещение № I) комнаты 1, 20, лестничные клетки Б, В; помещения на третьем техническом этаже - (Помещение № III) лестничные клетки Б, В; помещения на четвертом этаже - (Помещение № I) лестничные клетки Б, В;  помещение на четвертом техническом этаже - (Помещение № I) лестничная клетка Б; ( помещение № IV) лестничная клетка В; помещения на пятом этаже - (Помещение № I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение № I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25.10.2010 г. за per. № 77-77-10/023/2010-041, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM № 758213 от 25.10.2010г.

Таким образом истец стал собственником нежилых помещений общей площадью 4053,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Зеленоград, пр-д № 4806, дом 6.

В результате инвентаризации помещений, произведенной Государственным унитарным предприятием города Москвы «Московское городское Бюро Технической Инвентаризации», площадь была увеличена и стала составлять 4057,1 кв.м, что подтверждается Справкой № 26 от 24.02.2011 г.

Поскольку, общая площадь нежилых помещений состоит из раздельно расположенных помещений, находящихся на разных этажах здания, истцом было принято решение об их раздельном (поэтажном) инвентарном оформлении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В результате их раздельного оформления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было выдано семь Свидетельств о государственной регистрации права - от одной даты - от 14 апреля 2011 года за номерами:

-  77-АН 078804 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/ОО1/2О11-115, общей площадью 674,7 кв.м., подвал 2, помещение I - комната Б; помещение II -комната В; этаж техн. 1, помещение I - комнаты Б, В; этаж техн. 2, помещение I - комната Б; этаж техн. 3, помещение III - комната В; этаж техн. 4, помещение I - комната Б; помещение IV -комната В; этаж техн. 5, помещение I - комнаты А, Б, В; этаж 1, помещение I - комнаты 62, а, Б, б, в, В, г; этаж 2, помещение I - комната Б; этаж 3, помещение I - комнаты 1, Б, В; этаж 4, помещение I - комнаты Б, В; этаж 5, помещение I - комнаты 1, А, Б, В;

-  77-АН 078811 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-117, общей площадью 250.6 кв.м, этаж техн. 5, помещение I - комнаты 4, 7, 16, 17, 22, 31;

-  77-АН 078810 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-118, общей площадью 1 785 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комнаты с 8 по 14, с 17 по 27, 27а, 28, 32, 36, 37, 37а, 38, 38а, 39, 40, 40а, 406, 40в, 41; этаж техн. 5, помещение I - комнаты 2,3,5, 6, 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11а, с 12 по 15, 19, 20, с 23 по 30, 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65, 66а; этаж тех. 5, помещение I - комната 23а; этаж 1, помещение IV - комната 1;

-  77-АН 078807 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-119, общей площадью 332.3 кв.м, этаж 3, помещение I - комната 20; этаж 5, помещение I - комнаты с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77;

-  77-АН 078809 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-120, общей площадью 114.4 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комната 31;

-77-АН 078806 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-121, общей площадью 43,3 кв.м., этаж техн. 3, помещение III - комната Б;

-77-АН 078805 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер:77-77-10/001/2011-122, общей площадью 635, 7 кв.м, этаж 5, помещение I - комнаты с 2 по 4, 85а, 856,85в, 85г, 85д, 86, 89;

- 77-АН 078808 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер: 77-77-10/001/2011-123, общей площадью 221.1 кв.м, этаж техн. 1, помещение I - комнаты 7, 42, 43, 48; этаж техн. 2, помещение I - комната 36; этаж 1, помещение I - комната 55.

Согласно п. 1.3 договора купли продажи № 08-10/2010 от 05.10.2010 г. при приобретении в собственность указанных выше помещений ООО «Солекс Трейд» было поставлено в известность продавцом о наличии оформленной аренды в отношении одного из помещений площадью 635,7 кв.м. (уточнена по итогам инвентаризации 2011 г., Свидетельство 77-АН 078805 от 14.04.11 г., расположенного на 5 (пятом) этаже здания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с момента вступления в права собственника данных помещений ООО «Солекс Трейд» одновременно приобрело права их арендодателя - стороны по Договору № 1/р от 10.10.2005 г. аренды нежилых помещений.

ЗАО «ЗИП» было уведомлено о произошедшей и зарегистрированной 25 октября 2010 года смене собственника помещений, наличии нового арендодателя уведомлением от 25.05.2010 г. № 251010/003, врученным генеральному директору ответчика 01.11.2010 г. под расписку.

Согласно условиям договора аренды от 10.10.2005 г. № 1/Р ЗАО «ЗИП» получило помещения во временное пользование на 10 лет - до 01 декабря 2015 года, и обязалось ежемесячно до 10-го текущего месяца уплачивать арендную плату в размере 265 065 руб. 00 коп. на основании счетов, выставляемых Арендодателем (п. 3.1-3.3 договора).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ в случае, если  обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Однако, с октября 2010 года по май 2011 года ЗАО «ЗИП» нерегулярно уплачивало арендную плату, несмотря на выставленные арендодателем - ООО «Солекс Трейд» счета, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1.385.178 руб. 39 коп. по счету № 1 от 25.10.10 г. Акт № 00000001 от 31.10.10 г. с октябрь 2010 года с25 по 31.10.2010 г., Акт № 00000006 от 31.12.2010 г. Счет №9 от 08.12.2010 г. с декабря 2010 года с 01 по 31.12.2010 г., Акт № 00000001 от 31.01.11 г., Счет № 1 от 11.01.2011 г. за январь 2011 года с 01 no31.01.2011 г., Акт № 00000003 от 28.02.2011 г., Счет №3 от 07.02.2011 г. за февраль 2011 года с 01 по 28.02.2011 г., Акт № 00000005 от 31.03.11 г., Счет №5 от 04.03.2011 г. за март 2011 года с 01 по 31.03.2011 г., Акт № 00000007 от 29.04.2011 г. Счет №6 от 04.04.2011 г. за апрель 2011 года с 01 по 30.04.2011 г., Акт №00000008 от 31.05.2011 г.. Счет №8 от 03.05.2011 г. за май 2011 года с 01 по 31.05.2011 г.