ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 02 марта 2009 года  Дело N А14-11054/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2009 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи   Шеина А.Е.,

судей   Протасова А.И.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анохиной К.Г.,

при участии:

от ООО «Сова» - Последов Е.С., представитель по доверенности б/н от 13.10.2008, паспорт серии 20 04 №321447, выдан Ленинским РОВД г. Воронежа 02.12.2004;

от УФРС по Воронежской области - Дубовская Т.И., ведущий специалист - эксперт, доверенность №15 - д от 11.01.2009, паспорт серии 20 09 №066248, выдан отделом УФМС России по Воронежской области в Коминтерновском районе г. Воронежа 05.12.2008;

от Администрации городского округа город Воронеж - представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сова» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2008 по делу №А14 - 11054/2008/333/19 (судья Попова Л.В.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сова» (далее - ООО «Сова», Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - УФРС по Воронежской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения, выразившегося в отказе государственной регистрации прекращения аренды нежилого встроенного помещения VІ в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д.1; обязании УФРС по Воронежской области произвести государственную регистрацию прекращения аренды нежилого встроенного помещения VІ в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д.1.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2008 по делу №А14 - 11054/2008/333/19 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Сова» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные Обществом в суде первой инстанции требования. По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и подлежит отмене по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

УФРС по Воронежской области против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве, считаем обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения.

Администрация городского округа город Воронеж отзыв на апелляционную жалобу не представила.

В порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие представителя Администрации, надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.07.2003 между ООО «Сова» (Арендатор) и Администрацией города Воронежа (в настоящее время - Администрация городского округа город Воронеж (Арендодатель)) был заключен договор №4 - 118 - 03 аренды нежилого встроенного помещения VІ в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д.1 под кафе сроком действия до 31.07.2013.

Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке (номер регистрации 36 - 34 - 137/2004 - 73 от 05.08.2004).

Пунктом 5.1 договора аренды от 22.07.2003 №4 - 118 - 03 была предусмотрена возможность досрочного расторжения договора Арендатором. При он обязан предупредить Арендодателя письменно, не позднее чем за 2 месяца до расторжения договора.

Руководствуясь п.5.1 договора ООО «Сова» направило в адрес Арендодателя письмо от 26.03.2008 за №01 - 03 - 08 с уведомлением о расторжении договора аренды от 22.07.2003 №4 - 118 - 03 с 10.06.2008.

Указанное письмо было получено Администрацией, что подтверждается материалами дела и не оспаривается Администрацией.

10.06.2008 ООО «Сова» обратилось в УФРС по Воронежской области с заявлением о прекращении аренды нежилого помещения, приложив протокол общего собрания участников общества от 24.03.2008, договор аренды от 22.07.2003 №4 - 118 - 03, уведомление о расторжении договора аренды от 26.03.2008 №01 - 03 - 08, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (запись №673 в книге учета входящих документов №01/014/2008).

10.06.2008 ООО «Сова» обратилось в УФРС по Воронежской области за регистрацией прекращения аренды нежилого встроенного помещения VІ в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д.1, приложив к заявлению протокол общего собрания участников общества от 24.03.2008, договор аренды от 22.07.2003 №4 - 118 - 03, уведомление о расторжении договора аренды от 26.03.2008 №01 - 03 - 08, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (запись №673 в книге учета входящих документов №01/014/2008).

УФРС по Воронежской области направило в адрес Общества уведомление от 04.07.2008 №01/14/2008 - 673 о приостановлении регистрационных действий с 04.07.2008 по 04.08.2008, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации.

В уведомлении о приостановлении регистрационных действий было предложено представить соглашение о расторжении договора аренды и документ, подтверждающий возврат арендованного имущества.

08.08.2008 УФРС по Воронежской области принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения аренды нежилого встроенного помещения VІ в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д.1 на основании абз.10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не согласившись с данным отказом регистрирующего органа, считая, что данным отказом нарушены права ООО «Сова», Общество обратилось в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований ООО «Сова» ссылалось на расторжение договора аренды в соответствии с условиями договора, положениями ч.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ.

По мнению суда апелляционной инстанции, рассматривая заявленные требования по существу и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122 - ФЗ от 21.07.1997 (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 №122 - ФЗ) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов). Данные документы должны пройти правовую экспертизу (ст.13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 №122 - ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч.1 ст.18 Федерального закона от 21.07.1997 №122 - ФЗ).

Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122 - ФЗ. В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз.10 п.1).

УФРС по Воронежской области, рассматривая заявление ООО «Сова» о прекращении аренды нежилого помещения, правомерно затребовало у ООО «Сова» документы, подтверждающие расторжение договора аренды и возвращение арендованного имущества по следующим основаниям.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.1 ст.450 ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч.3 ст.450 ГК РФ).

Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 №135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, раздел III которой посвящен Правовой экспертизе документов при изменении, прекращении и расторжении договора аренды.

Согласно п.17 Инструкции при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, в том числе, следующие положения Гражданского кодекса: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Кодекса); в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса); соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса); в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Кодекса).

В пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъясняется, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условие, предусматривающее отказ арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в договор аренды нежилого помещения от 22.07.2003 включено не было. Не содержит подобного положения и пункт 5.1 данного договора, на который ссылается Общество.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что пункт 5.1 указанного договора нельзя расценить как соглашение на односторонний отказ от исполнения договора исходя из текста данного пункта, который следует читать буквально.

В отсутствии соглашения сторон о расторжении договора аренды во внесудебном порядке действует общий порядок (пункт 2 статьи 450, статьи 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) который предполагает обязательное обращение в суд стороны, намеренной досрочно расторгнуть арендные отношения.

Сведения о том, что ООО «Сова» была соблюдена установленная законом процедура расторжения договора, которая не может сводиться лишь к уведомлению о расторжении от 26.03.2008, а также, что необходимые тому доказательства представлены в регистрирующий орган, в материалах дела отсутствуют.

В связи с чем, УФРС по Воронежской области было правомерно отказано ООО «Сова» в государственной регистрации прекращения аренды нежилого встроенного помещения VІ в лит. А, по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова, д.1.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2008 по делу №А14 - 11054/2008/333/19 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Сова» - без удовлетворения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана правильная правовая оценка. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, по мнению суда апелляционной инстанции не имеется.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права. В связи с этим апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя апелляционной жалобы. При подаче апелляционной жалобы ООО «Сова» квитанцией от 22.01.2009 уплачена государственная пошлина в сумме 1000 (одна тысяча) рублей. В связи с чем, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2008 по делу №А14 - 11054/2008/333/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сова» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка