ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 03 ноября 2009 года  Дело N А14-5385/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 3 ноября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Потихониной Ж.Н.,

судей:   Барковой В.М.,

Седуновой И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Плотниковой Е.С.,

при участии:

от ТСЖ «Донское»: Хомайко Е.Н. - председатель правления, протокол № 12 - в от 07.07.2008 г., Сенчищев В.П. - адвокат, доверенность б/н от 01.07.2009 г.;

индивидуального предпринимателя Кретова В.С.;

от  ОАО «ЦОТЭНЕРГО»  - представитель не явился, надлежаще извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ  «Донское» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2009 года по делу № А14 - 5385/2009/176/6, принятое судьёй Тимашовым О.А. по иску ТСЖ «Донское», г. Воронеж к индивидуальному предпринимателю Кретову В.С. ответчик (1), г.Воронеж, ОАО «ЦОТЭНЕРГО» ответчик (2) о признании ничтожным договора,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Донское» обратилось в арбитражный суд Воронежской области к индивидуальному предпринимателю Кретову В.С., г.Воронеж, ОАО «ЦОТЭНЕРГО» с иском о признании ничтожным договора аренды от 30.06.2006 г. квартир, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Л. Шевцовой, д. 19, кв.1, кв.1 а, ссылаясь на ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 170 ГК РФ.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2009 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ «Донское» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2009 г. по делу №А14 - 5385 - 2009/176/6 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание представитель ОАО «ЦОТЭНЕРГО» не явился.

Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения неявившегося лица, участвующего в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ТСЖ «Донское» поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального права, поскольку сделка недействительна как ничтожная, а именно мнимая, договор фактически не исполнялся, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ИП Кретов В.С. в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционных жалоб несостоятельными,  просил обжалуемое решение оставить без изменения, а  апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и возражений, заслушав мнение явившихся лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Из материалов дела усматривается, что 30.06.2006 г. между Кретовым В.С. (арендодатель) и ОАО «ЦОТЭНЕРГО» в лице южного филиала (НИС - 21) (арендатор) заключен договор арен­ды, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду жилые помещения квартиры, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Л. Шевцовой, д. 19, кв. 1, кв. 1 «а».

Пунктом 1.3 установлено, что срок аренды устанавливается с 01.07.2006г. по 31.12.2006 г.

Согласно п. 3.1.3 арендная плата устанавливается в размере 12 000 руб.

21.07.2006 г. ответчиками подписано соглашение о расторжении договора аренды от 30.06.2006 г., в связи с отсутствием электроэнергии в арендованных помещениях. 24.07.2006 г. арендованное имущество передано от арендатора к арендодателю.

Истец, ссылаясь на судебные акты судов общей юрисдикции, акт допуска в эксплуата­цию электроустановки, постановления администрации г. Воронежа  №497, №498 от 28.03.2002 г., постановление администрации г. Воронежа №660 от 14.04.2002 г. считает, что помещения переданные ответчиком (1) ответчику (2) в аренду являются нежилыми, следова­тельно, не могло быть использовано для проживания граждан, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Кроме того, истец ссылается на нарушение ответчиком (1) устава ТСЖ «Донское».

Судебная коллегия считает, что принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 288 названного Кодекса установлены ограничения при использовании и распоряжении жилыми помещениями целевым назначением данного имущества - для проживания граждан. Законом об основах федеральной жилищной политики допускается предоставление жилого помещения как по договору найма, так и по договору аренды. Возможность предоставления жилого помещения юридическому лицу на основе договора аренды или иного договора для использования помещения для проживания граждан предусмотрена пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижи­мые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госу­дарственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрация прав на основании ст. 2 Федерального закона «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» означает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или пре­кращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сле­довательно, государственная регистрация права является правоподтверждающей.

По смыслу названного Закона государственная регистрация является единственным дока­зательством существования субъективного права на недвижимость. Государственная реги­страция имеет охранительную функцию.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Материалами дела подтверждается тот факт, что на момент совершения спорной сделки право соб­ственности истца было подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 09.06.2001 г. серии 36 АА №377593, 36 АА №377592, объектами права в которых указаны квартиры, площадью 43,7 кв.м и 39,3 кв.м соответственно, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Любы Шевцовой, д. 19, кв. 1, кв. 1а.

Регистрация права собственности на указанные помещения как нежилого помещения произведена 10.04.2007г. (л.д. 85), т.е. после заключения оспариваемого договора.

Пунктом 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предо­ставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания гра­ждан.

Согласно договору аренды жилого помещения от 30.06.2006 г. помещения используются арендатором исключительно для проживания его сотрудников.

Суд первой инстанции правомерно указал, что ввиду отсутствия ограничений и при наличии соответствующего права ответчик (1) правомерно им распорядился, заключив договор аренды с ответчиком (2).

Заявитель жалобы указывает, что суд не дал надлежащую оценку тому, что арендованные помещения относятся к категории нежилых помещений, а в соответствии с актом допуска в эксплуатацию электроустановки от 16.04.2004 г. спорное помещение является магазином.

Судебная коллегия считает, что данный довод не является основанием к отмене принятого судебного акта, поскольку законодательство содержит ограничение по использованию жилого помещения в качестве нежилого (ст. 288 ГК РФ).

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ (ст. 288 ГК РФ).

Запрета по использованию нежилого помещения для проживания законодатель не предусмотрел.

Кроме этого,  в материалы дела не представлено доказательств, что помещение, являющееся предметом оспариваемого договора, не отвечает по своим санитарно - техническим нормам, предусмотренным для жилых помещений. Как следует из технического паспорта, в спорных помещениях были выполнены работы по реконструкции помещений, касающихся сноса перегородок с целью создания помещения торгового зала (позиция 8) и оборудования отдельного входа.

До настоящего времени помещение не эксплуатируется в качестве магазина.

Согласно акту приема передачи к договору от 30.06.2006г. (л.д. 84) в помещении имеется в исправном состоянии инженерно - техническое оборудование для горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, электросеть, телефонная линия. Кроме того, помещение оснащено предметами обихода и обстановки: двумя диванами - кроватями, столом со стульями, шкафом для одежды,  холодильником, телевизором, микроволновой печью и другими бытовыми приборами, перечисленными в акте приема - передачи.

Суд не усматривает также оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной как мнимой.

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сдел­ка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как следует из условий договора и пояснений истца, воля сторон по рассматриваемой сделке была направлена на передачу для временного проживания сотрудников ОАО «Цотэнерго». Для этих целей был заключен договор и истцом совершены действия по оборудованию передаваемого помещения предметами домашнего обихода, необходимыми для проживания. Как указывает заявитель жалобы, оплата по спорному договору не производилась, что является осно­ванием для признания его мнимой сделкой. Вместе с тем, данное обстоятельство опровергается ма­териалами дела, а именно: квитанцией к приходному кассовому ордеру №186 от 24.07.2006 г., в соответствии с которым произведен возврат денежных средств со ссылкой на соглаше­ние от 21.07.2006 г., которым договора аренды был расторгнут.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации ар­битражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Со­гласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.

В силу положений ст. 12, п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под заинтересо­ванным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Истец свою заинтересованность обосновывает нарушением ответчиком устава ТСЖ «Донское».

Согласно п. 4.7 устава жилые помещения могут сдаваться членами товарищества соб­ственниками помещения другим гражданам для проживания на основании договора аренды с уведомлением об этом правления ТСЖ с целью правильного и обоснованного начисления платежей за коммунальные услуги.

Вместе с тем, отсутствие такого уведомления не влечет ничтожность заключенной сделки. В этом случает ТСЖ не лишено права на проведение перерасчета платежей за коммунальные услуги.

По смыслу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных пра­вовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку устав ТСЖ не является законом или правовым актом, сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом данных обстоятельств,  суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений права истца подлежащего защите.

На основании ч. 1, ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и не­посредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также до­статочность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит. Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Исходя из изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.07.2009 года по делу № А14 - 5385/2009/176/6 оставить без изменения, а апелляционную жалобу  -   без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка