ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 октября 2010 года  Дело N А14-720/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен  20 октября 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи  Мокроусовой Л.М.,

Судей   Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калюжной А.Н.,

при участии:

от ТУФА УГИ по Воронежской области - Шорина Н.Н., представитель по доверенности №12 - 5166 от 11.08.2010г.;

от ЗАО «Пролетарий - Люксор» - Ерохина Е.А., представитель по доверенности №9 от 09.09.2010г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Пролетарий - Люксор» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.08.2010г. по делу №А14 - 720/2010/150/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску закрытого акционерного общества «Пролетарий - Люксор» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о признании ничтожным дополнительного соглашения №33 от 03.04.2007г. к договору аренды №15/29 от 10.08.1998г. в части,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Пролетарий - Люксор» (далее - ЗАО «Пролетарий - Люксор», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУФА УГИ в Воронежской области, ответчик) о признании ничтожным дополнительного соглашения №33 от 03.04.2007г. к договору аренды №15/29 от 10.08.1998г. в части установления размера арендной платы и порядка изменения размера арендной платы (пп.4.1 и 4.3 дополнительного соглашения).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.08.2010 года в иске отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал ее доводы, считая решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ТУФА УГИ по Воронежской области с доводами жалобы не согласилась, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. По его ходатайству к материалам дела приобщена копия постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2010г. по делу №А14 - 12179 - 2009/307/17.

Заслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению состоявшегося решения.

Как следует из материалов дела, Территориальным агентством Госкомимущества России по Воронежской области (переименованным впоследствии в ТУФА УГИ в Воронежской области) и ЗАО «Пролетарий - Люксор» был заключен договор аренды здания, являющегося памятником истории и архитектуры №15/29 от 10.08.1998г., согласно которому в аренду был предоставлен памятник истории и архитектуры «Дом с кинематографом», расположенный по адресу: г.Воронеж, пр - т Революции, 56, общей площадью 2049,1 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.3 срок договора определен с 01.08.1998г. по 31.07.2008г., сумма годовой арендной ставки 124 658 рублей, сумма ежемесячных платежей составляет 1/12 размера годовой арендной платы (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2. договора арендная плата вносится в федеральный бюджет в размере 27% от общей суммы годовой арендной платы, т.е. 33659 рублей ежемесячно до 10 числа следующего месяца, равными долями. Территориальному агентству в размере 3% от общей суммы годовой арендной платы - 3 740 рублей ежемесячно до 10 числа следующего месяца равными долями. Балансодержателю 30% от общей суммы годовой арендной платы, т.е. 37 397 рублей. Госинспекции охраны историко - культурного наследия Воронежской области в размере 40% от общей суммы годовой арендной платы - 49 863 рублей в срок до 10 числа следующего месяца, равными долями.

Изменение арендной платы предусмотрено в случаях, установленных пунктом 3.3. договора.

В соответствии с пунктом 3.5. договора при неуплате арендатором арендной платы в течение более 60 дней арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

Согласно пункту 3.7. договора в случае неосвобождения помещения арендатором после окончания срока аренды, либо досрочного расторжения договора, за фактическое пользование помещением взимается неустойка в размере трехкратной суммы арендной платы по договору.

Дополнительным соглашением №33 от 03.04.2007г., заключенным между сторонами и зарегистрированным в установленном законом порядке, договор аренды №15/29 от 10.08.1998г. изложен в новой редакции.

Согласно пунктам 1.1., 1.3. договора аренды №15/29 от 10.08.1998г. в редакции дополнительного соглашения арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения: подвал: №№1, 2, 3, 7, 8, 10, 11, 12, 13, площадью 169,8 кв.м., 1 этаж: 1 - 18, 33, 37, 38, 48 - 55, площадью 399,6 кв.м., 2 этаж; 1 - 14, площадью 781,8 кв.м., 3 этаж: 1 - 28, площадью 388,3 кв.м., 4 этаж: 1 - 17, площадью 308,3 кв.м., общей площадью 2047,8 кв.м., расположенные по адресу: г.Воронеж, пр - т Революции, д.56, сроком до 01.01.2024г.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды №15/29 от 10.08.1998г. в редакции дополнительного соглашения общая сумма годовой арендной платы составила 4 871 157 рублей без НДС.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с отчетом 21 - 6/н от 22.11.2006г. об оценке рыночной стоимости части нежилого здания - памятника истории и архитектуры «Дом с кинематографом». Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы + НДС. Налог на добавленную стоимость уплачивается арендатором сверх арендной платы в размере, установленном действующим законодательством РФ.

Пунктом 4.3. данного соглашения установлено, что размер годовой арендной платы подлежит изменению на основании данных отчета об оценочной деятельности, проводимой независимым оценщиком не чаще одного раза в год в соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ», а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказанным письмом по адресу, указанному в договоре или в учредительных документах арендатора.

Ссылаясь на то, что оспариваемая сделка совершена с нарушением норм действующего законодательства - ст.ст.421, 422 Гражданского Кодекса РФ и пункта 5.1 Положения о сдаче в аренду нежилых помещений, отнесенных к государственной федеральной собственности на территории Воронежской области, в том числе памятников истории и архитектуры и защитных сооружений ГО, утвержденного распоряжением Территориального агентства Госкомимущества РФ по Воронежской области от 26.08.1997г. №4, ЗАО «Пролетарий - Люксор» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим иском.

Судебная коллегия апелляционного суда, также как и арбитражный суд области полагает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии со статьей 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. По смыслу указанной нормы названные способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского Кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 421 Гражданского Кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как предусмотрено частью 4 статьи 421 Гражданского Кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из положений статьи 422 Гражданского Кодекса РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу части 3 статьи 433 Гражданского Кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктами 9.2 и 9.3 договора аренды здания, являющегося памятником истории и архитектуры №15/29 от 10.08.1998г., предусмотрена возможность внесения изменений в договор путем заключения дополнительных соглашений к нему.

Материалами дела подтверждается, что заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества и все дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Заключая спорное дополнительное соглашение, стороны изложили в нем свою волю, направленную на приведение в соответствие с действующим законодательством отношений между ними.

При рассмотрении дела истец пояснял, что каких - либо угроз, насилия в отношении общества при подписании дополнительного соглашения №33 от 03.04.2007г. не применялось, в связи с чем порок воли сторон отсутствует.

Установление арендной платы в зависимости от отчета оценщика не противоречит законодательству.

Статьей 8 ФЗ РФ от 29.07.1998г. №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях передачи в аренду.

В соответствии со статьей 25 закона данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (опубликован в «Собрании законодательства РФ» - 03.08.1998г., в «Российской газете» - 06.08.1998г.), т.е. действовал на дату заключения сторонами договора аренды здания, являющегося памятником истории и архитектуры №15/29 от 10.08.1998г.

Приведение в соответствие с действующим законодательством заключенного между сторонами договора не является противоречащим положениям ст.ст.421, 422 Гражданского Кодекса РФ, а также иных норм законодательства Российской Федерации.

В месте с тем, учитывая статус ответчика (государственный орган) при внесении изменений в договор стороны верно применили законодательство, действующее на момент внесения сторонами таких изменений.

Заключая дополнительное соглашение №33 от 03.04.2007г., стороны указали, что заключают договор в новой редакции, при этом установили сумму годовой арендной платы, основания и порядок ее изменения. Кроме того, при внесении изменений в договор аренды стороны учли положение статьи 422 Гражданского Кодекса РФ, поскольку такие изменения, исходя из общих правил, из единства договорных отношений должны быть подчинены правовым нормам, действовавшим в момент заключения договора и дополнительного соглашения.

Судом также обоснованно учтено, что истец подписал и исполнял длительное время договор по цене арендной платы, установленной спорным дополнительным соглашением.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом право сторон своим соглашением изменить установленный ранее размер арендной платы предусмотрено пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, а также условиями договора аренды N 15/29 от 10.08.1998.

Таким образом, используя вышеуказанное право, стороны дополнительным соглашением №33 от 03.04.2007г. увеличили размер арендной платы до 4 871 157 рублей в год, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского Кодекса РФ о свободе договора.

Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в порядке, предусмотренном статьей 651 Гражданского Кодекса РФ и статьей 29 ФЗ РФ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

Доказательств того, что указанное соглашение было подписано ЗАО «Пролетарий - Люксор» под влиянием насилия, угрозы, обмана либо в результате заблуждения, не имеется.

При изложенных обстоятельствах, дополнительное соглашение №33 от 03.04.2007г. к договору аренды №15/29 от 10.08.1998г. не противоречит действующему законодательству.

Ссылка истца на необходимость при расчете размеров арендной платы руководствоваться пунктом 5.1 Положения о сдаче в аренду нежилых помещений, отнесенных к государственной федеральной собственности на территории Воронежской области, в том числе памятников истории и архитектуры и защитных сооружений ГО, утвержденных распоряжением Территориального агентства Госкомимущества РФ по Воронежской области от 26.08.1997г. №4 несостоятельна, т.к. данный документ не был опубликован в нарушение пункта 8 Указа Президента РФ от 23.05.1996г. №763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти», согласно пункту 10 которого нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, кроме актов и отдельных их положений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу, и не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений, применения санкций к гражданам, должностным лицам и организациям за невыполнение содержащихся в них предписаний.

Судебная коллегия апелляционного суда соглашается с вышеизложенными выводами арбитражного суда области и не усматривает правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Вместе с тем, выводы арбитражного суда области о пропуске истцом годичного срока исковой давности являются необоснованными.

Закон не предусматривает оснований считать оспариваемую сделку оспоримой.

В пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского Кодекса РФ). Учитывая, что Гражданский Кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что в силу пункта 1 статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет, исчисляемый со дня, когда началось исполнение этой сделки. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Учитывая, что дополнительное соглашение №33 было подписано сторонами 03.04.2007г., а исковое заявление о признании его ничтожным подано в арбитражный суд 26.01.2010г., установленный законом трехгодичный срок исковой давности в данном случае не пропущен.

Вместе с тем, неправильность вывода суда о пропуске истцом сроков исковой давности не влияет на правильность решения по существу, учитывая отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.08.2010г. по делу №А14 - 720/2010/150/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Пролетарий - Люксор» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка