ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 марта 2008 года  Дело N А36-1337/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Суховой И.Б.,

судей  Мокроусовой Л.М.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.,

при участии:

от ТУФА по управлению федеральным имуществом по Липецкой области: Раковой Е.В., представителя по доверенности № 384 - 03 от 05.02.2008 г., паспорт серии 42 03 № 873788 выдан Советским ОМ УВД г.Липецка 02.06.2003 г.,

от ООО «Фарм - Надлежда М»: Клычева В.А., адвоката, доверенность б/н от 17.03.2008 г., удостоверение № 446 от 14.02.2006 г., регистрационный номер 48/422,

от ГУК «Государственная дирекция по охране культурного наследия Липецкой области: Игнатьева А.С., юрисконсульта, доверенность № 91 от 17.03.2008 г., паспорт серии 42 02 № 531160 выдан ОВД Добровского района Липецкой области 20 08.2002 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фарм - Надежда М», г.Липецк, на решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2007 года по делу № А36 - 1337/2007  (судья Сурская О.Г.) по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Липецкой области, г.Липецк, к обществу с ограниченной ответственностью «Фарм - Надежда М», г.Липецк, при участии в качестве третьего лица Государственного учреждения культуры «Государственная дирекция по охране культурного населения Липецкой области», г.Липецк, о расторжении договора аренды государственного имущества и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Липецкой области /далее - ТУФА по управлению федеральным имуществом по Липецкой области, истец/, г.Липецк, обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фарм - Надежда М» /далее - ООО «Фарм - Надежда М», ответчик/, г.Липецк, о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.05.2004  г.  и  выселении  ответчика  из  занимаемого  им  нежилого помещения площадью 471 кв.м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Первомайская, д.32.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 7 ноября 2007 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Государственное учреждение культуры «Государственная дирекция по охране культурного населения Липецкой области» /далее - ГУК «Государственная дирекция по охране культурного населения Липецкой области»/, г.Липецк.

Решением от 7 ноября 2007 года Арбитражный суд Липецкой области досрочно расторгнул договор аренды государственного имущества № 48 от 20.05.2004 г., обязав ООО «Фарм - Надежда М» в срок до 07.12.2007 г. возвратить ТУФА по управлению федеральным имуществом по Липецкой области нежилые помещения площадью 471 кв.м., расположенные по адресу: г. Липецк, ул. Первомайская, д.32.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Фарм - Надежда М» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, на нарушение арбитражным судом норм материального и процессуального права, на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Липецкой области от 7 ноября  2007 года, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции заявитель жалобы поддержал изложенные в ней доводы.

Представители истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы отклонили, ссылаясь на их необоснованность и на правомерность обжалуемого решения по мотивам, изложенным в представленных отзывах.

Апелляционной инстанцией отклонено ходатайство ООО «Фарм - Надежда М» о приобщении к материалам дела акта визуального исследования строительных конструкций, проведенного ООО «Иском» на основании разрешения № 7 - 2008 от 28.02.2008 г. в отношении «Дом усадебный 19 века» по адресу: г.Липецк, ул.Первомайская, д.32, поскольку указанное исследование проведено в 2008 г., а кроме того, о проведении дополнительных исследований данного строения при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции ответчиком не заявлялось.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы,  заслушав объяснения сторон, третьего лица, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение Арбитражного суда Липецкой области от 7 ноября 2007 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 20 мая 2004 года между истцом (арендодатель) и ООО «Фарм - Надежда М» (арендатор) был заключен договор № 48 на аренду государственного имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущество - нежилые помещения площадью 471 кв.м., расположенные в здании по адресу: г.Липецк, ул.Первомайская, д.32, для использования его в целях дальнейшего сохранения как памятника истории и культуры исключительно под административное помещение.

Срок договора аренды - до 19.05.2029 г. /пункт 2.1. договора/.

В соответствии с условиями указанного договора аренды арендатор обязан был, в том числе, в пятидневный срок после подписания договора аренды заключить с обслуживающей организацией договор на оплату коммунальных услуг (пункт 3.2.1), оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно - хозяйственные услуги пропорционально площади занимаемого помещения в соответствии с условиями договора на оплату услуг путем перечисления денежных средств на расчетный счет обслуживающей организации; нести расходы на содержание арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; своевременно  производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений (пункт 3.2.5.), ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление в федеральный бюджет арендной платы, пени и неустойки, установленных настоящим договором (пункт 3.2.7), при возникновении необходимости производить капитальный ремонт помещений за свой счет.

Договор аренды № 48 от 20.05.2004 г. подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению, в том числе, при использовании арендатором помещений в целом или его в части не в соответствии с условиями настоящего договора или назначением помещений (пункт 6.2.1.), если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещений (пункт 6.2.2.), если арендатор не производит ремонтов, определенных настоящим договором (пункт 6.2.4).

В ходе проверки, проведенной представителями истца и третьего лица, был составлен акт технического осмотра состояния памятника и определение необходимых ремонтно - реставрационных и реставрационных работ № 43, которым установлено, что существует угроза разрушения здания, расположенного по адресу: г.Липецк, ул.Первомайская, д.32, а именно фасад здания находится в крайне неудовлетворительном состоянии, наблюдаются трещины вдоль стен, отслоение штукатурки на стенах; внутри здания обрушивается потолок, штукатурка на стенах также отслаивается, вдоль стен следы течи крыши, нарушена электрическая проводка, здание не отапливается; на первом этаже здания складированы автомобильные шины, холодильники, строительный мусор, что создает повышенную пожароопасность.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик использует арендованное им имущество с существенным нарушением условий договора аренды № 48 от 20.05.2004 г. или назначением имущества, а также на то, что письма о выполнении капитального ремонта арендуемого здания истцом оставлены без ответа, истец обратился в Арбитражный суд Липецкой области с  исковыми требованиями о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.05.2004  г.  и  выселении  ответчика  из  занимаемого  им  нежилого помещения площадью 471 кв.м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Первомайская, д.32.

В силу требований статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации /далее - ГК РФ/ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В рассматриваемом случае возникшие из договора аренды государственного имущества № 48 от 20.05.2004 г. правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду /статья 608 ГК РФ/.

В соответствии с положениями статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Аналогичные положения досрочного расторжения договора аренды  по требованию арендодателя в судебном порядке закреплены в пункте 6.2. договора аренды государственного имущества № 48 от 20.05.2004 г.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в целях сохранения объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г.Липецк, ул.Первомайская, д.32, и во исполнение Федерального Закона № 73 - ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» между ООО «Фарм - Надежда М» и ГУК «Государственная дирекция по охране культурного населения Липецкой области» был заключен охранный договор № 14 от 05.08.2004 г, приложением к которому явился акт технического осмотра состояния памятника при передаче его в пользование и определение необходимых ремонтно - реставрационных и реставрационных работ от 15.07.2004 г. № 43, которым установлено: общее состояние памятника - удовлетворительное, требуются ремонтно - реставрационные работы.

В соответствии с разделом 2 данного акта ответчик обязан был провести следующие работы: составить проект реставрации в срок - 4 квартал 2004 г., провести ремонтно - реставрационные работы в 2004 - 2005 году, оформить паспорт на памятник архитектуры в 2004 г. Производство работ разрешается только в соответствии с согласованной документацией, по письменному разрешению ГУК «Государственная дирекция по охране культурного населения Липецкой области» и под наблюдением архитектурного отдела.

Как подтверждается материалами дела, ответчику 16.08.2004 года было выдано разрешение на изучение памятника истории и культуры и плановое (реставрационное) задание № 19 от 03.08.2004 г., согласно которым ООО «Фарм - Надежда М» обязано было провести реставрационно - восстановительные работы на фасадах и в интерьерах в полном объеме. С этой целью ответчику необходимо было составить эскизный проект реставрации, согласованный с Министерством Культуры РФ и ГУК «Государственная дирекция по охране культурного населения Липецкой области», проект организации реставрации, рабочую проектно - сметную документацию.

Между тем, как установлено судом области, ООО «Фарм - Надежда М» только подписало договор с ООО «Храм» от 14.10.2004 г. № 30 на создание (выполнение) научно - исследовательской, изыскательной, проектно - сметной и другой (научно - проектной) документации, а также подготовило сметную часть затрат на реставрацию памятника. Однако планового (реставрационного) задания № 19 ответчик не исполнил, проектную документацию на согласование третьему лицу не представил, ремонтно - реставрационных работ по сохранению памятника не проводил.

Доказательств обратного ответчиком в ходе рассмотрения спора не представлено /статьи 9, 65 АПК РФ/.

Кроме того, в нарушении пункта 3.2.5. договора аренды государственного имущества № 48 от 20.05.2004 г. ответчик не проводил текущего ремонта здания в требуемом объеме.

Более того, как следует из акта технического осмотра состояния памятника и определения необходимых ремонтно - реставрационных и реставрационных работ № 43 от 15.07.2004 г., общее состояние вышеуказанного здания удовлетворительное, требующее ремонтно - реставрационных работ, тогда как, по акту № 43 от 27.03.2007 г. общее состояние здания неудовлетворительное, доведено до аварийного состояния пользователем, срочно требуется проведение ремонтно - реставрационных работ.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа вышеназванных норм права, с учетом положений пунктов 6.2.1., 6.2.2., 6.2.4. договора аренды № 48 от 20.05.2004 г., представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, апелляционная инстанция полагает правильным вывод суда области о правомерности заявленных истцом требований.

Данный вывод суда соответствует установленным им обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

При этом арбитражным судом учтено, что истцом был соблюден досудебный порядок расторжения договора, что подтверждается имеющимися в материалах дела письмами от 12.04.2007 г. и от 08.05.2007 г.

Расторжение договора аренды влечет за собой прекращение обязательств. На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, требование истца об обязании ответчика возвратить арендованное имущество также является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

По мнению апелляционной инстанции, арбитражным судом области правомерно отклонен довод ответчика о невозможности использовать имущество по целевому назначению под офис в связи с его неудовлетворительным состоянием.

Имеющимися в материалах дела письмом ООО «Фарм - Надежда М» от 07.05.2004 года № 236 и актом приема - передачи в аренду нежилого помещения в доме № 32 по ул. Первомайская от 15.07.2004 г. подтвержден тот факт, что ООО «Фарм - Надежда М» знало о состоянии имущества, о невозможности его использования под административное помещение без проведения капитального ремонта.

Каких - либо возражений по данному обстоятельству, а также по условиям договора аренды (пункт 3.2.7) при заключении данного договора со стороны ответчика не представлено.

Кроме того, необходимость проведения капитального ремонта указана в акте приема - передачи помещения в аренду от 15.07.2004 г. Впоследствии истец обращался к ответчику с письмом от 05.05.2004 г. о необходимости согласования проектной документации по проведению капитального ремонта с третьим лицом, а затем с письмами от 12.04.2007 г. и от 08.05.2007 г. о необходимости проведения капитального ремонта.

В связи с изложенным, заявленные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, как неподтвержденные материалами дела и основанные на неправильном толковании норм права, регулирующих арендные отношения, а также поскольку они были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, оснований для отмены решения Арбитражного суда Липецкой области от 07.11.2007 г. и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по государственной пошлине в сумме 1 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на её заявителя  - ООО «Фарм - Надежда М».

Руководствуясь статьями 110, 267 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Липецкой области от 7 ноября 2007 г. по делу № А36 - 1337/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Фарм - Надежда М», г.Липецк, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка